BULLE ou pas BULLE?

Simple flam­bée des prix ou nais­sance d’une bulle im­mo­bi­lière ? Par­mi les rai­sons de la hausse de l’im­mo­bi­lier dans l’an­cien sur la mé­tro­pole bor­de­laise, sont ré­gu­liè­re­ment ci­tés la nou­velle ligne à grande vi­tesse, l’at­trac­ti­vi­té de l’ag­glo­mé­ra­tion, Airbnb

La Tribune Bordeaux - - DOSSIER BORDEAUX IMMOBILIER - MI­KAËL LO­ZA­NO AVEC ORIANNE DU­PONT @Mi­kaelLo­za­no @Orian­neDu­pont

Aen croire cer­tains Bor­de­lais « his­to­riques », c'est la cause de tous les maux im­mo­bi­liers de la mé­tro­pole. La ligne à grande vi­tesse met­tant Bor­deaux à 2h04 de Pa­ris, inau­gu­rée le 2 juillet der­nier, a-t-elle joué un rôle dans la folle in­fla­tion des prix, + 15% en un an dans l'an­cien, se­lon les no­taires? Pas si simple. Les tra­vaux de l'Ins­ti­tut d'ur­ba­nisme fran­çais Lab'Ur­ba, et plus par­ti­cu­liè­re­ment ceux de la cher­cheuse Ma­rie De­la­place, montrent que la mise en ser­vice d'une ligne à grande vi­tesse n'est pas sy­no­nyme de boom éco­no­mique et que les mé­tro­poles nou­vel­le­ment des­ser­vies ne sont pas mieux lo­ties que les autres : tout dé­pend de leur propre dy­na­mique. Reste qu'ef­fec­ti­ve­ment, un im­pact est gé­né­ra­le­ment no­té en ma­tière d'im­mo­bi­lier, par­ti­cu­liers comme pro­mo­teurs an­ti­ci­pant quelques an­nées avant l'inau­gu­ra­tion d'une LGV pour ré­no­ver des lo­ge­ments puis les re­vendre au prix fort à la mise en fonc­tion de la ligne afin de réa­li­ser une belle plus-va­lue. Mais cette évo­lu­tion se concentre es­sen­tiel­le­ment sur les quar­tiers de gare. On peut aus­si no­ter que l'ar­ri­vée d'une po­pu­la­tion fran­ci­lienne ai­sée en­traîne de la hausse sur cer­taines franges de mar­ché : mai­sons avec jar­dins en centre-ville, ap­par­te­ments de stan­ding en hy­per­centre. L'ex­pé­rience de ces deux der­nières dé­cen­nies montre donc que de fortes aug­men­ta­tions de prix, de l'ordre de 30 à 40%, ont eu lieu à Saint­Ma­lo, Ven­dôme, Aix, Avi­gnon… Mais ces pous­sées n'ont du­ré que quelques an­nées et en­core une fois, n'ont rien d'au­to­ma­tique. Dans son étude de 2011 sur l'« Im­pact de la LGV Est sur le prix de l'im­mo­bi­lier » pour le Com­mis­sa­riat gé­né­ral au dé­ve­lop­pe­ment du­rable, Do­mi­nique Dron sou­ligne bien que « les villes tra­ver­sées par une LGV n’ont pas connu un rythme de crois­sance des prix im­mo­bi­liers plus im­por­tant que la moyenne des villes fran­çaises de taille si­mi­laire ».

Si un « ef­fet LGV » n'est donc pas à ex­clure, il n'est cer­tai­ne­ment pas le seul fac­teur à prendre en compte. Cette fois, le banc des ac­cu­sés est bien rem­pli.

LES PA­RI­SIENS ET LA LGV, COU­PABLES DÉ­SI­GNÉS

Il faut sou­li­gner en pre­mier lieu que les prix bor­de­lais avaient du re­tard sur ceux pra­ti­qués dans d'autres mé­tro­poles, Tou­louse par exemple. Au­jourd'hui, ce re­tard est com­blé et plus en­core. Mais l'at­trac­ti­vi­té de la mé­tro­pole gi­ron­dine ne fai­blit pas. Bor­deaux a été pla­cée au som­met de tous les clas­se­ments pos­sibles et ima­gi­nables ces der­niers mois : Lo­ne­ly Pla­net pour ses charmes tou­ris­tiques, Ca­drem­ploi pour l'at­trait que la ville exerce sur les cadres d'Île-de-France, et bien d'autres en­core. Cette « hype » bor­de­laise lar­ge­ment re­layée par de nom­breux mé­dias se tra­duit dé­mo­gra­phi­que­ment par­lant par 16800 nou­veaux ha­bi­tants par an en Gi­ronde, dont 8000 s'ins­tal­lant sur le ter­ri­toire mé­tro­po­li­tain (par­mi les­quels un mil­lier en pro­ve­nance d'Île-de-France). Le mar­ché im­mo­bi­lier lo­cal, lui, ne suit pas la ten­dance, pas plus d'ailleurs que les in­fra­struc­tures. La ra­re­té des biens en­traîne la hausse des prix. Les fa­meux couples pa­ri­siens qua­dras dé­bar­quant

après une pre­mière par­tie de car­rière réus­sie ne sont qu'un bouc émis­saire com­mode : ils s'in­té­ressent avant tout à la vieille pierre et cherchent en prio­ri­té des mai­sons avec jar­din, voire des ap­par­te­ments spa­cieux en hy­per­centre. Au­tre­ment dit, une frange as­sez ré­duite du mar­ché im­mo­bi­lier, pour la­quelle ef­fec­ti­ve­ment les prix bon­dissent. On en ar­rive alors à des si­tua­tions ubuesques. « Dans le neuf, les prix ont aug­men­té de 6% au pre­mier se­mestre 2017 par rap­port à la même pé­riode en 2016 sur l’ag­glo­mé­ra­tion bor­de­laise. Com­pa­ra­ti­ve­ment, l’ag­glo de Lyon af­fiche + 5%, celle de Mont­pel­lier + 3%, celle de Nantes + 5% et celle de Tou­louse + 2,3%. Le vrai su­jet, c’est l’en­vo­lée des prix dans l’an­cien, où les col­lec­ti­vi­tés ont moins de marge de ma­noeuvre », re­lève Laurent Ma­thio­lon, pré­sident du pro­mo­teur Aq­prim et de l'Oi­so, l'Ob­ser­va­toire de l'im­mo­bi­lier du Sud-Ouest, qui s'in­té­resse

avant tout au neuf. « Les prix du neuf ont aug­men­té en moyenne de 3 à 4% par an ces der­nières an­nées. L’an­cien, qui est un mar­ché plus spé­cu­la­tif entre par­ti­cu­liers, a connu des aug­men­ta­tions su­pé­rieures à 10%. Les pro­mo­teurs im­mo­bi­liers sont des pro­duc­teurs de lo­ge­ments qui doivent ré­pondre à une de­mande pour écou­ler leurs stocks alors qu’un par­ti­cu­lier cherche un seul client en ven­dant au prix le plus éle­vé à ce seul client. Ain­si, l’an­cien dans Bor­deaux dé­passe le prix du neuf dans cer­tains quar­tiers, comme aux Char­rons, alors qu’un bien com­pa­rable est gé­né­ra­le­ment dé­co­té de 20 à 30%! » Pour le pro­mo­teur, trois fac­teurs ex­pliquent cette si­tua­tion : « L’offre, as­sez peu im­por­tante, la dis­po­ni­bi­li­té des biens, plus ra­pide dans l’an­cien, et la li­si­bi­li­té du pro­duit, les ac­qué­reurs po­ten­tiels pou­vant se pro­je­ter plus fa­ci­le­ment par rap­port à un plan et à des vi­suels. »

AIRBNB ET NOU­VELLES ÉCOLES

Si l'on ré­sume, on ar­rive donc au constat sui­vant : l'ef­fet LGV est dif­fi­ci­le­ment quan­ti­fiable, l'at­trac­ti­vi­té de la mé­tro­pole en­traîne une ra­ré­fac­tion des biens et donc une hausse des prix, et les nou­veaux ar­ri­vants à fort pou­voir d'achat se concentrent

Les villes tra­ver­sées par la LGV n’ont pas connu un rythme de crois­sance des prix im­mo­bi­liers su­pé­rieur à la moyenne

sur le seg­ment haut de gamme du mar­ché an­cien. Que dire alors des pe­tites sur­faces? On touche ici à un su­jet sen­sible qui se ré­sume en un seul mot : Airbnb.

« Sur Airbnb, mon avis très per­son­nel est que le dé­ve­lop­pe­ment de la pla­te­forme a dé­ré­gu­lé le mar­ché des pe­tites sur­faces, juge Laurent

Ma­thio­lon. Ce phé­no­mène a gé­né­ré la ra­ré­fac­tion dans le lo­ca­tif. His­to­ri­que­ment Bor­deaux of­frait un équi­libre re­la­tif entre l’offre et la de­mande. Avec Airbnb conju­gué à l’ar­ri­vée de nou­velles écoles de for­ma­tion, la si­tua­tion s’est dur­cie. » Fin sep­tembre, la vi­ce­pré­si­dente de l'Uni­ver­si­té de Bor­deaux ap­pe­lait so­len­nel­le­ment les per­son­nels dis­po­sant d'une chambre ou d'un lo­ge­ment à les pro­po­ser aux étu­diants. Quelques jours après, le rec­teur de l'aca­dé­mie de Bor­deaux lan­çait un SOS sup­plé­men­taire au­près des pro­prié­taires. L'Uni­ver­si­té, qui or­ga­ni­sait ha­bi­tuel­le­ment un « ap­part-da­ting » en sep­tembre, a aban­don­né cette an­née : beau­coup trop de de­mandes pour une offre mi­nus­cule.

LA 2 e VILLE LA PLUS « AIRBNBISÉE »

« Plus d’ap­par­te­ment à louer. » Cer­taines agences n'ont ef­fec­ti­ve­ment pas hé­si­té à af­fi­cher leur désar­roi ces der­niers mois, à l'ar­ri­vée des étu­diants à Bor­deaux. « On est

à flux ten­du », confirme Ca­the­rine Cou­tel­lier, d'Im­mo de France. « Le phé­no­mène Airbnb nous in­quiète car les pro­prié­taires se désen­gagent de la lo­ca­tion tra­di­tion­nelle. La clien­tèle qui in­ves­tit dans ce but par­ti­cipe à la

pé­nu­rie de lo­ca­tions. Ce­la crée la ra­re­té », re­grette Da­niel Sei­gnat, pré­sident de l'Unis. Les agences bor­de­laises consta­te­raient une baisse de 10% à 20%, se­lon les cas, de leur ac­ti­vi­té lo­ca­tive. Afin d'en­rayer le phé­no­mène, les pro­prié­taires sou­hai­tant louer via airbnb de­vront, à par­tir de mars 2018, se dé­cla­rer en mai­rie et se­ront li­mi­tés à 120 nui­tées par an. « Une dé­ci­sion louable, mais

in­suf­fi­sante, com­mente Da­niel Sei­gnat. Il faut une vraie prise de dé­ci­sion po­li­tique sur le su­jet, une ac­tion concrète comme de­man­der l’au­to­ri­sa­tion des autres co­pro­prié­taires pour exer­cer cette ac­ti­vi­té, par exemple. »

L'élu d'op­po­si­tion à la mai­rie de Bor­deaux Mat­thieu Rou­veyre s'est em­pa­ré du su­jet et en a fait un de ses che­vaux de ba­taille. S'il n'élude pas les fac­teurs ci­tés plus haut, il consi­dère qu'Airbnb ag­grave le phé­no­mène et re­pousse les Bor­de­lais les moins for­tu­nés hors de la ville. Si l'on se fie aux chiffres de l'Ob­ser­va­toire Airbnb qu'il a fon­dé, Bor­deaux se­rait de­ve­nue la 2e ville la plus « airbnbisée » avec un ra­tio de 19 offres pour 1000 ha­bi­tants, juste der­rière Pa­ris à 20 pour 1000. Dans la ca­pi­tale ré­gio­nale, entre mars et sep­tembre, le stock d'offres sur la pla­te­forme au­rait aug­men­té de 62,5% pour at­teindre 10704 biens pro­po­sés, dont 8385 lo­ge­ments en­tiers. 84% des lo­ge­ments en­tiers pro­po­sés sur la pla­te­forme se­raient ex­clu­si­ve­ment consa­crés à la lo­ca­tion tou­ris­tique et 65% sont des pe­tites sur­faces, du stu­dio au T2, avec la pro­messe pour le pro­prié­taire de ga­gner en 15 jours ce qu'il tou­che­rait en un mois com­plet de lo­ca­tion tra­di­tion­nelle. Ce sont donc les jeunes et les fa­milles mo­destes qui se­raient sanc­tion­nés par ce phé­no­mène, sa­chant que les prix à la lo­ca­tion au­raient aug­men­té de 11% en moyenne sur un an, se­lon l'Ob­ser­va­toire. L'as­so­cia­tion Le La­bo bor­de­lais a donc lan­cé une cam­pagne de sen­si­bi­li­sa­tion des pro­prié­taires, ba­sée sur les don­nées de cet ob­ser­va­toire, via des ac­croches-portes lis­tant les chiffres les plus frap­pants.

LE NEUF PRO­TÉ­GÉ DE LA BULLE ?

Une fois tous ces fac­teurs po­sés, la ques­tion de la di­men­sion psy­cho­lo­gique reste en­tière. La mé­ca­nique est connue. D'un cô­té, nous avons des ac­qué­reurs qui bé­né­fi­cient de taux im­mo­bi­liers très bas et peuvent donc s'en­det­ter fa­ci­le­ment, y com­pris en sur-payant. La ra­re­té des biens a ten­dance à pous­ser à l'achat im­pul­sif. De l'autre, nous avons des ven­deurs qui voient les prix grim­per tout au­tour d'eux, et qui se disent qu'ils se­raient bien bêtes de ne pas en pro­fi­ter eux aus­si pour cé­der au prix fort. Doit-on par­ler de bulle spé­cu­la­tive? « Pas dans le neuf en tout cas, af­firme le pro­mo­teur Laurent Ma­thio­lon.

Quand ap­pa­raît une bulle, tous les prix montent en même temps et se ni­vellent. Au­jourd’hui, on constate tou­jours le même écart entre Bor­deaux, au­tour de 4200 €/m2 hors par­king, et les villes de la pé­ri­phé­rie à 3700 €/m2. Je note aus­si que si les in­ves­tis­seurs concentrent tou­jours 59 % des tran­sac­tions en­re­gis­trées au 2e tri­mestre 2017, la part des ventes à des pro­prié­taires oc­cu­pants a aug­men­té plus vite sur un tri­mestre que celle des in­ves­tis­seurs : + 49 % contre + 39%. » Se­lon Pierre-Édouard La­grau­let, ju­riste

bor­de­lais en droit im­mo­bi­lier, « dans la me­sure où il y a une forte dis­cor­dance entre le prix de vente des biens et le prix au­quel ils peuvent être loués, il est à craindre – pour les in­ves­tis­seurs – qu’il ne s’agisse que d’une bulle, en tout cas pour les pe­tites sur­faces très pri­sées pour l’in­ves­tis­se­ment lo­ca­tif. Pour les grands ap­par­te­ments ou mai­sons, no­tam­ment avec jar­din, la si­tua­tion est plus dis­cu­table dans la me­sure où ces biens n’ont pas vo­ca­tion à être “ren­tables”. L’aug­men­ta­tion des prix est sans doute liée à la bulle mé­dia­tique qui en­toure la ville de Bor­deaux et l’at­trait sup­po­sé qu’elle a au­près des cadres. Si celle-ci ex­plose, no­tam­ment parce que le mar­ché de l’em­ploi ne suit pas, le souf­flé de­vrait re­tom­ber, au moins un peu, mais peut-être pas au­tant que pour les pe­tites sur­faces. »

Al­ban La­con­de­mine, fon­da­teur du ré­seau de cour­tage Em­prunt Di­rect, ap­porte un point de vue dif­fé­rent : « L’ex­pres­sion de bulle im­mo­bi­lière a été po­pu­la­ri­sée dans les an­nées 2000 suite à l’écla­te­ment de la bulle In­ter­net. Qui, elle, était une vraie bulle, à l’image d’autres phé­no­mènes his­to­riques bien connus, comme la tu­li­po­ma­nie [spé­cu­la­tion sur les bulbes de tu­lipe au xviie siècle, ndlr]. Dans une bulle, le re­tour sur in­ves­tis­se­ment n’est sou­vent pas une pré­oc­cu­pa­tion es­sen­tielle des ache­teurs, qui s’in­té­ressent

da­van­tage au prix de l’ac­tif qu’ils achètent. Or ce n’est pas le cas ici. La de­mande est da­van­tage l’ex­pres­sion de be­soins struc­tu­rels, no­tam­ment in­duits par la pres­sion dé­mo­gra­phique. La hausse des prix ac­tuelle est, à mon sens, da­van­tage la consé­quence d’une pro­gres­sion im­por­tante du pou­voir d’achat im­mo­bi­lier im­pli­quée à la fois par la baisse des taux de cré­dit im­mo­bi­lier et par la pré­sence de dis­po­si­tifs fis­caux avan­ta­geux, qui flèchent les in­ves­tis­se­ments sur les mé­tro­poles dites “en zone ten­dues”. Ces flé­chages qui concernent le neuf ont des im­pli­ca­tions sur l’an­cien, en as­su­rant une plus grande mo­bi­li­té ré­si­den­tielle des pro­prié­taires, comme en at­testent les hausses de prix dans l’an­cien à Lille (+ 8,5% des prix en un an), Bor­deaux (+ 15,5%), Lyon (+ 2,2%) ou Mont­pel­lier (+ 4,8%). Le même phé­no­mène avait été consta­té suite au dis­po­si­tif Scel­lier. Mais les prix avaient, suite à sa dis­pa­ri­tion, en­re­gis­tré une cor­rec­tion, sans que ce­la n’af­fecte la dy­na­mique de long terme. »

PAS DE RE­TOUR À LA RAI­SON EN­VI­SA­GÉ

Chez de nom­breux agents im­mo­bi­liers, l'in­quié­tude est pour­tant de mise de­puis le dé­but de l'an­née. « Je ne suis pas sur­prise que l’an­cien dé­passe le neuf dans cer­tains quar­tiers car la de­mande porte sur de la pierre, du par­quet, des mou­lures… et que l’offre se fait de plus en plus rare, té­moigne Noëlle Bi­toun, di­rec­trice de l'agence Sté­phane Pla­za Im­mo­bi­lier Quin­conces, en

hy­per­centre. En re­vanche, je m’étonne de la hausse des prix, sur­tout de­puis jan­vier der­nier. Oui, Bor­deaux a beau­coup chan­gé en dix ans et ce­la dope son at­trac­ti­vi­té. Oui, le dé­ve­lop­pe­ment d’Airbnb est une ca­tas­trophe, sur­tout pour les lo­ca­taires d’ailleurs. Nous voyons des ache­teurs dont le seul ob­jec­tif est de mettre leur bien sur la pla­te­forme. Oui, les Pa­ri­siens ar­rivent avec des moyens im­por­tants, mais on compte aus­si dans l’hy­per­centre beau­coup de Bor­de­lais aux bourses four­nies et qui sont en ca­pa­ci­té de payer cash, sans em­prunt. Ces fac­teurs sont im­por­tants, mais nous autres pro­fes­sion­nels fai­sons tous le constat d’un em­bal­le­ment. La hausse des prix n’est plus co­hé­rente. On ar­rive à du 13000 €/ m2 sur les quais! J’en­tends le dis­cours qui cri­tique les Pa­ri­siens ai­sés, mais les ven­deurs lo­caux sont bien contents de les voir ar­ri­ver pour faire leurs af­faires. On sent comme une fré­né­sie de faire la belle opé­ra­tion. »

La di­rec­trice de Sté­phane Pla­za Im­mo­bi­lier Quin­conces évoque ain­si des mar­chands de biens qui ache­taient un im­meuble pour le ré­no­ver et le re­vendre en lots, mais qui au­jourd'hui font l'ac­qui­si­tion du même type d'im­meuble pour le re­vendre tel quel au bout de quelques se­maines et faire une plus-va­lue en ta­blant sur une pous­sée des prix entre-temps. « Nous éprou­vons main­te­nant des dif­fi­cul­tés à es­ti­mer les biens, tant le mar­ché évo­lue vite, ajoute Noëlle Bi­toun. Il va fal­loir que ça se calme mais je n’y crois ni à court, ni à moyen terme, tant que la de­mande est là. » Di­rec­teur du dé­ve­lop­pe­ment im­mo­bi­lier au Cré­dit Agri­cole d'Aqui­taine, Do­mi­nique Moreau-Fe­rel­lec par­tage cette ana­lyse en tous points : « Nous sommes à Bor­deaux dans le cadre d’un mar­ché eu­pho­rique. Mais de l’eu­pho­rie à la perte de contrôle, il n’y a qu’un pas! Le consen­sus dans la pro­fes­sion im­mo­bi­lière évo­lue vers l’in­quié­tude. Il y a dé­sor­mais un net dés­équi­libre entre l’offre, bien trop rare, et la de­mande. On constate des phé­no­mènes de ré­ten­tion de bien de la part de ven­deurs po­ten­tiels qui at­tendent que les prix aug­mentent en­core, ali­men­tant la pé­nu­rie. Le pa­ra­doxe est que le dy­na­misme du mar­ché im­mo­bi­lier pour­rait faire que de­main, il n’y ait jus­te­ment plus de mar­ché, puisque plus de biens à vendre. Je ne vois mal­heu­reu­se­ment au­cune pers­pec­tive de re­tour ra­pide à la rai­son : l’offre ne va pas aug­men­ter su­bi­te­ment ni la de­mande bais­ser. »

Alors, bulle ou pas bulle? Do­mi­nique Moreau-Fe­rel­lec reste pru­dent… mais in­quiet : « Qu’il y ait eu du rattrapage par rap­port aux autres mé­tro­poles, d’ac­cord. Mais dé­sor­mais, on a pas­sé le col et on est en­tré dans des phé­no­mènes qui re­lèvent de la spé­cu­la­tion. Je di­rai que sur une échelle de 1 à 10, on est à 6 dans l’ir­ra­tio­na­li­té. »

Dans le neuf, la si­tua­tion semble donc sous contrôle. Dans l'an­cien, c'est moins le cas. Le maire de Bor­deaux et pré­sident de Bor­deaux Mé­tro­pole, Alain Jup­pé, a en tout cas fixé le cap, re­dit en­core en sep­tembre lors de son point presse de ren­trée : « Il faut construire, construire, construire. » Et ain­si ali­men­ter un mar­ché qui tourne au­tour de 7000 nou­veaux lo­ge­ments li­vrés chaque an­née. Consé­quent, mais in­suf­fi­sant. n

La de­mande des po­pu­la­tions les plus ai­sées ve­nant d’Île-de-France se concentre sur les ap­par­te­ments spa­cieux en hy­per­centre et sur les mai­sons avec jar­din.

Bor­deaux construit, mais pas as­sez pour faire face à l’ar­ri­vée de nou­veaux ha­bi­tants, comme ici dans le quar­tier des Bas­sins à flot.

Sur les quais, cer­tains ap­par­te­ments peuvent at­teindre la barre des

13 000 €/m2.

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