Paca : la fo­lie des centres com­mer­ciaux

Ikea à Nice, un vil­lage de marques à Mi­ra­mas, le Pra­do qui ouvre bien­tôt à Mar­seille… Course à l’écha­lote ou vrai rat­tra­page éco­no­mique, la mul­ti­pli­ca­tion des centres com­mer­ciaux ces trois der­nières an­nées au dé­tri­ment des com­merces de proxi­mi­té cris­tal­li

La Tribune Hebdomadaire - - ÉDITO - LAU­RENCE BOTTERO @l_­bot­te­ro

Dé­jà pri­mé alors qu’il n’est pour l’heure qu’un pro­jet – an­non­cé certes, mais pas en­core de­ve­nu réa­li­té – : le Pra­do, le centre com­mer­cial qui s’ins­tal­le­ra au prin­temps dans le quar­tier épo­nyme de Mar­seille, en voi­si­nage du Stade Vé­lo­drome, peut se tar­guer d’un Ma­pic Award (1), ca­té­go­rie « Meilleur fu­tur centre de shop­ping » ob­te­nu en no­vembre der­nier à Cannes, alors même que l’on ne connaît que sa ma­quette. Une jo­lie per­for­mance, si l’on ne consi­dère que le pres­tige de la ré­com­pense. Sauf que le Pra­do vient s’ajou­ter à la liste plu­tôt four­nie des centres com­mer­ciaux à voir le jour en seule­ment trois ans dans la ci­té pho­céenne, après les Ter­rasses du port, d’Ham­mer­son ; Les Docks, por­tés par Cons­truc­ta, dé­sor­mais dans le gi­ron d’Amun­di Im­mo­bi­lier [groupe Cré­dit Agri­cole, ndlr] ; ou en­core les Voûtes de la Ma­jor. De l’autre cô­té de la ré­gion, ce n’est pas mieux. Alors que Cap 3 000 conti­nue de tra­vailler à son ex­ten­sion – qui double la sur­face ini­tiale de 85 000 m2 – So­cri et Uni­bail Ro­dam­co ont don­né vie à Po­ly­gone Ri­vie­ra en 2015 à Cagnes-sur-Mer, entre Nice et An­tibes, à 10 km à vol d’oi­seau de là. Sans comp­ter d’autres ex­ten­sions si­gnées Car­re­four et le dé­jà dé­crié Open Sky à Val­bonne. Voi­là comment se des­sine, en quelques exemples, le ta­bleau de l’im­mo­bi­lier com­mer­cial en Pro­vence-Alpes-Côte d’Azur. Et ses pro­blé­ma­tiques, par voie de consé­quence. Clai­re­ment, de­puis 2014, les pro­jets se mul­ti­plient, se concen­trant sur des zones por­teuses, aus­si bien à l’est qu’à l’ouest. Et ce n’est pas fi­ni… Si le Pra­do est donc at­ten­du pour 2018 à Mar­seille, dans les Alpes-Ma­ri­times, on at­tend dès 2019 en plein centre de Nice l’Ico­nic, le pro­jet por­té par la Com­pa­gnie de Phals­bourg. Mais c’est bien da­van­tage Open Sky, du même pro­mo­teur, une poi­gnée de ki­lo­mètres plus loin, sur le pé­ri­mètre de

So­phia-An­ti­po­lis, qui fait dé­bat, parce qu’il est pré­vu dans une zone dé­jà vic­time des em­bou­teillages – la tech­no­pôle de l’in­no­va­tion fa­vo­ri­sant des flux im­por­tants – et qu’il vient sur­char­ger en­core un pé­ri­mètre où Po­ly­gone, Cap 3000, Nice Étoile et Car­re­four se par­tagent dé­jà le gâ­teau de la clien­tèle azu­réenne.

EF­FET DE RAT­TRA­PAGE

Comment ex­pli­quer un tel ap­pé­tit com­mer­cial en peu de temps ? Par l’ef­fet de rat­tra­page, ex­plique-t-on chez les spé­cia­listes de la ques­tion, comme Phi­lippe Bo­no. Le di­rec­teur Dé­par­te­ment ­Com­merce Sud-Est pour BNP Pa­ri­bas Real Es­tate ex­plique ain­si que la plu­part des centres com­mer­ciaux exis­tants jus­qu’alors da­taient des an­nées 1970-80. De l’ou­ver­ture de Cap 3000 à Saint-Laurent du Var en 1969 à celle de Ni­ce­toile en 1982, pas moins de six autres centres ont ou­vert leurs portes en une dou­zaine d’an­nées. À Mar­seille, Grand Lit­to­ral émerge en 1996. De­puis, plus rien ou pas grand-chose… Dans une ré­gion très tou­ris­tique, très éco­no­mique, où la dé­mo­gra­phie se porte bien, le phé­no­mène semble donc na­tu­rel. « L’ac­crois­se­ment de la po­pu­la­tion, la forte vo­lon­té des en­seignes de s’ins­tal­ler dans une ré­gion qui bé­né­fi­cie d’une si­tua­tion géo­gra­phique et d’un cli­mat pri­vi­lé­giés et l’ar­ri­vée à ma­tu­ri­té des centres com­mer­ciaux, ex­pliquent l’émer­gence des pro­jets », ana­lyse donc Phi­lippe Bo­no. La ma­tu­ri­té, c’est jus­te­ment ce qui a pous­sé Cap 3000 à se re­faire un look ar­chi­tec­tu­ral, pre­nant le double de son poids au pas­sage. Pre­mier centre com­mer­cial à voir le jour en France au dé­but des an­nées 1970, ins­tal­lé au bord de la Mé­di­ter­ra­née, à quelques mères de l’aé­ro­port Nice-Côte d’Azur, il avance le né­ces­saire be­soin de se re­mettre aux goûts du jour pour en fi­nir avec son « charme ori­gi­nel sur­an­né », comme l’ex­pli­quait Alain Ta­ra­vel­la, le di­ri­geant d’Al­te­rea-Co­ge­dim, « des­cen­du » dans le Sud il y a trois ans, pour ex­pli­quer lui-même les te­nants et les abou­tis­sants de cette ré­no­va­tion-ex­ten­sion qui dé­jà fai­sait beau­coup par­ler d’elle et qui fe­ra à terme de Cap 3000 un en­semble de 135000 m2. « La mul­ti­pli­ca­tion des pro­jets ré­pond à une de­mande », ré­sume Roch-Charles Ro­sier, son di­rec­teur.

STRA­TÉ­GIES DE DIF­FÉ­REN­CIA­TION

Qui dit mul­ti­pli­ca­tion des pro­jets dit aus­si mul­ti­pli­ca­tion de l’offre. Et pour faire la dif­fé­rence, cha­cun d’y al­ler de son concept. Il y a ceux qui misent sur l’im­plan­ta­tion. À Mar­seille, les Ter­rasses du port se sont ins­tal­lées face au front de mer, dans le pé­ri­mètre proche d’Eu­ro­mé­di­ter­ra­née, en 2014. La struc­ture si­gnée par le pro­mo­teur bri­tan­nique Ham­mer­son a tou­jours eu un double ob­jec­tif, qui n’a pas chan­gé, dit sa di­rec­trice, San­dra Cha­li­net : « Il s’agit de ve­nir agran­dir par le nord le centre-ville de Mar­seille, étri­qué, et de re­dé­fi­nir la sky­line » [ligne d’ho­ri­zon]. Vrai bal­con sur la Mé­di­ter­ra­née, les Ter­rasses n’étaient pas consi­dé­rées d’un bon oeil avant leur ou­ver­ture et avant de ren­con­trer le suc­cès à la hau­teur des at­tentes de son pro­mo­teur, avec pour 2016 13 mil­lions de vi­si­teurs et 280 M€ de chiffre d’af­faires. Au­jourd’hui to­ta­le­ment in­té­gré dans l’offre du centre-ville, l’en­droit, qui concentre 190 com­merces, est per­çu comme l’un des mo­teurs de l’ac­ti­vi­té éco­no­mique. Quand ce n’est pas l’em­pla­ce­ment, c’est l’ap­proche « phi­lo­so­phique » qui porte les pro­jets. C’est exac­te­ment comme ce­la qu’a été pré­sen­té Po­ly­gone Ri­vie­ra, à Ca­gnes­sur-mer, consi­dé­ré comme un centre de vie. Une sorte de ville dans la ville, avec ses places, ses am­biances dif­fé­rentes, ses bou­tiques entre en­seignes clas­siques, pre­mium – Le Prin­temps a long­temps ser­vi de tea­sing [mé­thode pour sus­ci­ter l’in­té­rêt] avant l’ou­ver­ture pour ap­puyer son po­si­tion­ne­ment haut-de-gamme – et d’autres plus rares. Un ca­si­no Tran­chant exis­tait dé­jà sur site, un ci­né­ma s’y est ajou­té pour jouer la carte de l’at­trac­ti­vi­té. Mais c’est sur­tout son concept de centre à ciel ou­vert, avec un ef­fort sur la pré­sence d’es­paces verts – 1 000 arbres plan­tés à terme et un cours d’eau qui tra­verse les 70 000 m2 – qui est mis en avant pour si­gni­fier la dif­fé­ren­cia­tion. Centre de vie, c’est aus­si le choix du Pra­do qui se consi­dère comme une ga­le­rie mar­chande. Klé­pierre, le pro­mo­teur aux ma­nettes de cet en­semble de 23 000 m2 qui se­ra réa­li­té en mars 2018 à Mar­seille, le conçoit comme une rue com­mer­çante, c’est-à-dire « au-de­là d’un centre com­mer­cial », ex­plique sa di­rec­trice Joan­na El­baz. Avec comme « fi­gure de proue pre­mium, les Ga­le­ries La­fayette » qui doivent avoir un ef­fet de lo­co­mo­tive. Ar­chi­tec­tu­ra­le­ment, ici ce n’est ni centre fer­mé ni à ciel ou­vert, plu­tôt un peu entre les deux avec une ca­no­pée comme toi­ture. L’ob­jec­tif est de « créer un lieu de vie ca­pable de sé­duire une clien­tèle ur­baine » qui re­trou­ve­rait le plai­sir de consom­mer dans ce quar­tier très vi­vant où s’élève le Stade Vé­lo­drome. De ces quelques exemples on re­tient que l’on ne conçoit plus un centre com­mer­cial comme un bloc re­ce­vant des en­seignes. Ce qui n’em­pêche pas de se po­ser la ques­tion: l’ur­ba­nisme com­mer­cial peut-il scier la branche éco­no­mique sur la­quelle il est as­sis? Les plus pes­si­mistes le craignent, les plus op­ti­mistes es­timent que l’ef­fet d’ac­cé­lé­ra­tion de­vrait ra­len­tir. Mais en ur­ba­nisme comme dans tout autre su­jet, trop c’est trop. Quid de la de­mande face à cette offre. Et du pou­voir d’achat? Et si ce n’est l’over­dose, ce qui me­nace c’est bien plus la crise de foi(e) du… consom­ma­teur.

L’ar­ri­vée à ma­tu­ri­té des centres exis­tants ex­plique l’émer­gence des pro­jets

Po­ly­gone Ri­vie­ra s’est dif­fé­ren­cié en se pré­sen­tant comme un centre de vie, une sorte de ville dans la ville.

Newspapers in French

Newspapers from France

© PressReader. All rights reserved.