SE LOGER EN 2030

En­quête sur la fa­çon dont les dix prin­ci­pales mé­tro­poles fran­çaises ré­in­ventent la vie dans la ville de de­main.

La Tribune Hebdomadaire - - FRONT PAGE - CÉ­SAR ARMAND @Ce­sar­mand

Pro­mo­teurs, ur­ba­nistes et cher­cheurs pré­parent dé­jà la ville de de­main sans at­tendre d’être dos au mur. Face au choc dé­mo­gra­phique an­non­cé, dans une France qui se « mé­tro­po­lise » à grande vi­tesse, il est urgent pour les acteurs de l’im­mo­bi­lier de pré­pa­rer l’ave­nir. Plus dense mais aus­si plus in­tel­li­gente, la ville de­vra of­frir plus de ser­vices à ses ha­bi­tants.

Près de 70 mil­lions d’ha­bi­tants en 2030, plus de 74 à ho­ri­zon 2050 ! Se­lon l’In­see, la po­pu­la­tion fran­çaise est en pleine crois­sance, et ce n’est pas près de s'ar­rê­ter. Le Mipim 2018 (Mar­ché in­ter­na­tio­nal des pro­fes­sion­nels de l’im­mo­bi­lier), qui se dé­rou­le­ra du 13 au 16 mars au Pa­lais des fes­ti­vals, à Cannes, s’in­ter­roge d’ailleurs cette an­née sur « la vie ur­baine en 2030 ou 2050 » et à ce que se­ront « les meilleures stra­té­gies pour cons­truire les villes dans un monde glo­ba­li­sé ». Entre la mé­tro­po­li­sa­tion qui s’im­pose comme une lame de fond dans tous les pays, le vieillis­se­ment d’une classe d’âge qui en­tend bien res­ter chez elle le plus long­temps pos­sible, les ré­vo­lu­tions éner­gé­tique et nu­mé­rique, qui bou­le­versent le monde du tra­vail, des tran­sports et des loi­sirs, les dé­fis et les chan­tiers des pro­mo­teurs et des ur­ba­nistes sont im­menses. Alors que le pro­jet de loi Évo­lu­tion du lo­ge­ment et amé­na­ge­ment nu­mé­rique (Élan), qui se­ra pré­sen­té fin mars en Con­seil des mi­nistres, pro­met de s’at­ta­quer à la sim­pli­fi­ca­tion des normes pour li­bé­rer du fon­cier et pro­duire plus de lo­ge­ments et, en même temps, fa­vo­ri­ser plus de mixi­té so­ciale, la ques­tion se pose: comment va-t-on loger les Fran­çais dans les douze à trente-deux ans qui nous sé­parent de 2030-2050 ?

90 % DES FRAN­ÇAIS EN VILLE EN 2050 !

Beau­coup d’acteurs du lo­ge­ment sont plus que du­bi­ta­tifs sur la por­tée du texte gou­ver­ne­men­tal pour ré­pondre à ce dé­fi. À l’image de Fran­çois Cu­sin, pro­fes­seur en

amé­na­ge­ment de l’es­pace et en ur­ba­nisme à l’uni­ver­si­té Pa­ris-Dau­phine: « Il faut certes une im­pul­sion de l’État pour le lo­ge­ment, mais ce qui fe­ra la dif­fé­rence, c’est une meilleure ter­ri­to­ria­li­sa­tion des po­li­tiques de lo­ge­ment. Le nerf de la guerre est le ren­for­ce­ment entre cette im­pul­sion na­tio­nale et les po­li­tiques lo­cales. Les mo­di­fi­ca­tions fré­quentes du cadre lé­gis­la­tif ne fa­vo­risent pas, il est vrai, l'ac­tion dans la du­rée des élus lo­caux. » D’autres en­core, comme Laurent Ti­rot, di­rec­teur gé­né­ral du lo­ge­ment chez Bouygues Im­mo­bi­lier, laisse au mi­nistre de la Co­hé­sion des ter­ri­toires, Jacques Mé­zard, et à son se­cré­taire d’État, Ju­lien De­nor­man­die, le bé­né­fice du doute: « Le gou­ver­ne­ment doit al­ler vers une li­bé­ra­tion du fon­cier pu­blic ou se­mi­pu­blic. Ce­la per­met­tra d’évi­ter sa ra­ré­fac­tion. Moins on se­ra dans la spé­cu­la­tion, plus on pour­ra maî­tri­ser le coût du fon­cier. De même, il a an­non­cé un mo­ra­toire sur les normes pour sim­pli­fier. Cette dé­marche nous convient. On passe d’une obli­ga­tion de moyens à une obli­ga­tion de ré­sul­tat. » Sa­chant que 80 % des Fran­çais mé­tro­po­li­tains vivent en ville, et qu’ils se­ront sans doute plus de 90 % en 2050, doit-on en­core éta­ler les ter­ri­toires ur­bains pour ré­pondre à la de­mande crois­sante ? La ma­jo­ri­té des pro­mo­teurs jugent que c’est in­utile : les es­paces ne manquent pas, pour den­si­fier l’ha­bi­tat, même dans les grandes mé­tro­poles. Ar­naud Mon­net, di­rec­teur gé­né­ral d’Ho­ri­zon AM, es­time que, « au lieu de s’éta­ler tou­jours plus et d’avoir des pé­ri­phé­ries de pé­ri­phé­ries, il vaut mieux dis­cu­ter avec les grandes villes qui ont tou­jours des ac­tifs in­utiles et des “dents creuses”. C’est tou­jours mieux d’op­ti­mi­ser l’exis­tant que de cons­truire au fin fond des ter­ri­toires. » Bref, il faut ap­prendre à cons­truire la ville sur la ville.

LE REZ-DE-CHAUS­SÉE ET LE TOIT, LES NOU­VEAUX MÈTRES CAR­RÉS

Sur la même ligne, le di­rec­teur des grands pro­jets ur­bains de Kauf­man & Broad, JeanRa­phaël Ni­co­li­ni, plaide pour la ré­cu­pé­ra­tion de tous les mètres car­rés dis­po­nibles: « Le rez-de-chaus­sée, les pa­liers aux étages, qu’il s’agisse de l’es­pace au sol jus­qu’au toit, tous les es­paces peuvent être mu­tua­li­sés ou ou­verts à tous les pu­blics. » Vi­sion par­ta­gée par beau­coup, comme Oli­vier Col­com­bet, pré­sident du ré­seau im­mo­bi­lier Op­timHome: « Nous al­lons connaître un bou­le­ver­se­ment des pieds d'im­meuble. Avec le dé­sir d’avoir tout, tout de suite, des pro­duits de pre­mière né­ces­si­té, comme la brosse à dents, se­ront conçus sous nos yeux par des im­pri­mantes 3D. » Même les bal­cons, si peu utiles en cet hi­ver ri­gou­reux, vont ser­vir par tous les temps se­lon ce spé­cia­liste: « Je pa­rie beau­coup sur les li­vrai­sons par drones. » Tous les acteurs plaident, en réa­li­té, pour la mixi­té des usages, où le tra­vail co­ha­bi­te­ra, dans une proxi­mi­té presque im­mé­diate, avec le lo­ge­ment. So­fiane Chikh, le di­rec­teur des in­no­va­tions dans la ville d’Eif­fage Im­mo­bi­lier et Amé­na­ge­ment, consi­dère ain­si que « le lo­ge­ment de 2030, c’est ce­lui que l’on conçoit main­te­nant, et ce­la est en­core plus vrai sur nos opé­ra­tions d’amé­na­ge­ment ». Le cons­truc­teur dé­tient dé­jà un dé­mons­tra­teur in­dus­triel de la ville du­rable, dans le XVe ar­ron­dis­se­ment de Mar­seille, qui pour­rait faire of­fice d’exemple: « Nous pro­po­sons une concier­ge­rie ur­baine in­édite : elle ac­cueille du pop-up store [des bou­tiques éphé­mères, ndlr], des es­paces bien-être, mais aus­si du co­wor­king qui per­met d’hy­bri­der le tra­vail en le rap­pro­chant du lo­ge­ment. »

LE « COLIVING », C’EST TEN­DANCE !

De nou­velles fa­çons de pen­ser le bien im­mo­bi­lier sont ain­si en train d’ap­pa­raître : par exemple, le stu­dio par­ta­gé, « bien com­mun de la co­pro­prié­té que cha­cun peut louer sur une courte du­rée pour ac­cueillir fa­mille ou amis » et la pièce no­made : « dans le mode construc­tif de nos ap­par­te­ments, nous in­té­grons la pos­si­bi­li­té de le ré­duire ou de l’agran­dir d’une pièce, en sui­vant l’évo­lu­tion de la fa­mille. » Même Fon­cière des Ré­gions, qui ne fa­brique pas de lo­ge­ments en France, consi­dère les quar­tiers de de­main comme de­vant « re­grou­per les dif­fé­rentes fonc­tions ur­baines dans une lo­gique de mixi­té plus grande qu’avant : on ré­flé­chit pour créer des sy­ner­gies. Nous avons un vé­ri­table en­jeu à sim­pli­fier les in­ter­ac­tions entre nos mé­tiers, nos pro­duits et les usages », ex­plique son di­rec­teur gé­né­ral dé­lé­gué, Oli­vier Es­tève. Autre ten­dance qui émerge: le coliving, ou lit­té­ra­le­ment le fait de par­ta­ger un ha­bi­tat, se­lon trois échelles: in­time – le lit, la salle de bains, les toi­lettes et la cui­sine sans voir per­sonne –, in­ter­mé­diaire – le par­tage d'une cui­sine com­mune avec dix à quinze « co­li­veurs » – et pu­blique – es­paces com­muns : une salle de sport ou d’autres ser­vices en­core. C’est la grande mode du mo­ment, pour les plus jeunes gé­né­ra­tions, alors que la flam­bée des prix dans les grandes villes ex­clut les jeunes de l’ac­cès à de grands lo­ge­ments.

DES PAR­KINGS, POUR QUOI FAIRE ?

Autre ques­tion cru­ciale: y au­ra-t-il en­core des es­paces de sta­tion­ne­ment dans les sous-sols ré­si­den­tiels ou au pied des im­meubles dans douze ou trente-deux ans, quand les vé­hi­cules in­tel­li­gents et par­ta­gés dé­fer­le­ront sur les routes ? « De­main, un Uber élec­trique et au­to­nome, avec un coût dras­ti­que­ment ré­duit, se­ra com­pé­ti­tif avec les tran­sports en com­mun et les vé­hi­cules per­son­nels. Les par­kings n’au­ront plus le même sens ni le même fonc­tion­ne­ment. On en au­ra be­soin mais pas dans la même lo­gique », croit sa­voir Die­go Ha­ra­ri, di­rec­teur du dé­ve­lop­pe­ment du­rable et de l’in­no­va­tion chez Vin­ci Im­mo­bi­lier. Chez Eif­fage Im­mo­bi­lier et Amé­na­ge­ment, le tour­nant a dé­jà été pris: « Nous réa­li­sons moins d’in­fra­struc­tures de par­king, mais nous les op­ti­mi­sons. Nous ne ven­dons plus à nos uti­li­sa­teurs une place at­tri­buée, mais une ga­ran­tie d’usage. De même, nous y as­so­cions le droit d’usage d’une voi­ture avec une flotte en au­to­par­tage. »

L’IA ET LES IOT, DEUX RÉ­PONSES AU VIEILLIS­SE­MENT

Il n’em­pêche, avec toutes ces avan­cées pro­met­teuses qui s'in­vitent chaque jour da­van­tage dans notre quo­ti­dien, il ne fau­drait pas ou­blier les per­sonnes âgées, voire très âgées, qui re­pré­sentent et re­pré­sen­te­ront plus d’un tiers des ré­si­dents à loger. Rien que les pa­py-boo­mers au­ront en ef­fet 85 ans en 2030 ! Sur ce point, l'una­ni­mi­té est de ri­gueur. Da­vid Laurent, di­rec­teur gé­né­ral im­mo­bi­lier d’en­tre­prise et grands pro­jets ur­bains chez Kauf­man & Broad, rap­pelle que « les se­niors d'au­jourd'hui ont la vo­lon­té de res­ter au­to­nomes et en bonne san­té chez eux, tout en pro­fi­tant d’une pa­no­plie de ser­vices à la carte ». Idem chez Bouygues Im­mo­bi­lier qui dit per­mettre à tout ré­sident de vivre dans « un lo­ge­ment connec­té et in­tel­li­gent, afin que les ser­vices viennent à lui tout en res­tant à do­mi­cile ». Avec l’al­lon­ge­ment de l’es­pé­rance de vie et le main­tien en bonne san­té grâce aux pro­grès de la mé­de­cine, l’im­meuble de de­main de­vra conju­guer ré­si­den­tiel clas­sique et centre de soins de proxi­mi­té, en té­moigne l'uni­ver­si­taire Fran­çois Cu­sin : « Le vieillis­se­ment de la po­pu­la­tion ac­croît les be­soins de ser­vices à la per­sonne et pose la ques­tion de l’adap­ta­tion du lo­ge­ment, car l’im­mense ma­jo­ri­té des Fran­çais sou­haite vieillir à do­mi­cile ». De même, le pro­fes­sion­nel d’AM Ho­ri­zon pro­nos­tique : « les se­niors au­to­nomes sou­hai­te­ront vivre dans du lo­ge­ment avec soins à do­mi­cile et ser­vices dans l'îlot avant même la ré­si­dence mé­di­ca­li­sée. » L’in­tel­li­gence ar­ti­fi­cielle risque en outre de s’in­vi­ter dans les ob­jets connec­tés au ser­vice des se­niors, an­ti­ci­pant les actes mé­di­caux, comme le pré­voit Vin­ci Im­mo­bi­lier: « Nous tra­vaillons avec des star­tups, qui captent des don­nées et re­gardent si des com­por­te­ments sont anor­maux. Par exemple, si la lu­mière n’est pas al­lu­mée à l’heure ha­bi­tuelle, ce­la peut être sy­no­nyme de chute voire de ma­laise, et l’ap­pli­ca­tion pour­ra pré­ve­nir les proches. »

LE LO­GE­MENT, DÉ­JÀ 28 % DU BUD­GET DES MÉ­NAGES

Seul le re­pré­sen­tant d’Op­timHome, qui ré­per­to­rie sur son site de nom­breuses an­nonces im­mo­bi­lières, mo­dère un tel op­ti­misme : « Les li­vrai­sons de lo­ge­ments adap­tés aux be­soins des per­sonnes âgées ne sont pas suf­fi­santes. Elles vont avoir be­soin d’équi­pe­ments spé­ci­fiques et d’un sui­vi dé­dié par des spé­cia­listes. » La pré­si­dente de la Fa­brique de la Ci­té, Cé­cile Mai­son­neuve, va plus loin et es­time qu’avec la pro­gres­sion constante des aides à do­mi­cile, « il fau­dra des T2, des T3, pour ces pièces de vie et les équi­pe­ments qui vont avec. » Phi­lippe Ro­sio, PDG du pro­mo­teur Inea, qui réa­lise son chiffre d’af­faires ma­jo­ri­tai­re­ment en ré­gion, re­marque, lui, une in­ver­sion des ten­dances lourdes: « Avant, vous ve­niez tra­vailler à Pa­ris avant de re­tour­ner dans votre ville na­tale pour votre re­traite. Au­jourd’hui, les jeunes cadres vont dans les mé­tro­poles ré­gio­nales, alors que les po­pu­la­tions les plus âgées, qui pos­sèdent plus de pou­voir d’achat, se rendent à Pa­ris. » Dans ces condi­tions, les prix vont-ils aug­men­ter, di­mi­nuer ou se sta­bi­li­ser? D’après la Fa­brique de la Ci­té, ce se­ra l’un des grands dé­fis de 2030: « Si on consacre au­tant d’argent au lo­ge­ment, c’est qu’on le consi­dère comme un bien su­pé­rieur. » En ef­fet, en moyenne, les Fran­çais y in­ves­tissent 28 % de leurs re­ve­nus, et même 5 % d’entre eux plus de 40 %! Le PDG de MeilleursA­gents, Sé­bas­tien de La­fond, consi­dère qu’à cette échéance, les grands bou­le­vards des mé­tro­poles re­vien­dront at­trac­tifs du fait de leur dé­car­bo­ni­sa­tion : « Avec l'ar­ri­vée de l’élec­tri­ci­té, de la pié­ton­ni­sa­tion et la dis­pa­ri­tion du mo­teur à ex­plo­sion, ce­la va re­mo­de­ler la dé­si­ra­bi­li­té. Si vous bais­sez le nombre de voi­tures et que vous ajou­tez des arbres, vous aug­men­tez l’at­trac­ti­vi­té. Peut-être même qu’à cet ho­ri­zon, le pé­ri­phé­rique pa­ri­sien se­ra cou­vert! » Fort de ses don­nées sur les zones ur­baines et les zones ru­rales, il pa­rie même sur « une re­vanche » de ces der­nières: « Celles au riche pa­tri­moine ou celles qui pré­servent la na­ture of­fri­ront une qua­li­té de vie où le té­lé­tra­vail ren­dra en­core plus fa­cile le fait de vivre loin des nui­sances ur­baines comme la pol­lu­tion. »

100 000 lo­ge­ments ne trouvent pas pre­neurs chaque an­née en France !

Pour Jean-Marc Tor­rol­lion, pré­sident de la Fnaim, « 100000 lo­ge­ments ne trouvent pas pre­neurs chaque an­née en France! En 2030, as­sis­te­ra-t-on à un phé­no­mène mas­sif de dé­mo­li­tion/re­cons­truc­tion ou à une crois­sance de la po­pu­la­tion? La mé­tro­po­li­sa­tion va-t-elle en­traî­ner un mar­ché fa­vo­rable à l’offre ou des non-mar­chés dans cer­taines zones ? » Cet agent im­mo­bi­lier gre­no­blois pa­rie même sur une crois­sance de la location au dé­tri­ment de la vente: « Quand je peux mettre en moyenne 800 eu­ros par mois, mon pou­voir d’achat est bien su­pé­rieur qu’en étant pro­prié­taire. Entre le pré­avis d’un mois, les simples charges de fonc­tion­ne­ment, l'ab­sence de taxe d’ha­bi­ta­tion et de la taxe fon­cière, conti­nue­rat-on à consom­mer du lo­ge­ment ou conser­ve­rat-on cette ap­pé­tence d’être pro­prié­taire ? C’est pour­quoi il faut un ré­seau lo­ca­tif puis­sant dans les mé­tro­poles. » Tant de dé­fis, mais de nom­breuses so­lu­tions en train d’être mises en place ! Les sec­teurs du lo­ge­ment, de l’im­mo­bi­lier et même du BTP s’adaptent dé­jà et ne cessent de re­voir leur pro­ces­sus. Reste à sa­voir dé­sor­mais si les col­lec­ti­vi­tés, don­neuses d’ordre, sui­vront ces in­no­va­tions et sau­ront les prendre en compte dans leurs plans d’ur­ba­nisme et d’ha­bi­tat.

Is­sy-les-Mou­li­neaux.

Nice.

Lille.

Stras­bourg.

Tous les es­paces des im­meubles, des pa­liers d’étage jus­qu’au toit, pour­ront être mu­tua­li­sés.

Les per­sonnes âgées de de­main sou­hai­te­ront res­ter chez elles, en pro­fi­tant de ser­vices qui vien­dront à elles grâce à un lo­ge­ment connec­té.

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