L’im­mo­bi­lier, un in­ves­tis­se­ment à part

Le Figaro - - L'ÉVÉNEMENT - MA­RIE BARTNIK @ma­rie­bart­nik

2016 s’est avé­rée un très bon cru pour l’im­mo­bi­lier. Les vo­lumes de ventes de­vraient at­teindre des ni­veaux re­cords : plus de 830 000 tran­sac­tions avaient dé­jà été en­re­gis­trées sur un an en sep­tembre, se­lon les der­niers chiffres pu­bliés par les no­taires. C’est 11 % de plus qu’en 2015.

Il faut dire qu’en 2016, toutes les condi­tions étaient réunies pour in­ci­ter les mé­nages à conclure un achat im­mo­bi­lier : des taux de cré­dit his­to­ri­que­ment bas, des prix res­tés plu­tôt sages et un ren­de­ment peu at­trac­tif des pla­ce­ments fi­nan­ciers al­ter­na­tifs.

Les pla­nètes ne se­ront pas aus­si par­fai­te­ment ali­gnées en 2017. Cer­taines banques ont com­men­cé à ren­ché­rir leurs taux de cré­dits im­mo­bi­liers à la fin de l’année der­nière, dans la fou­lée de l’élec­tion de Do­nald Trump. Alors que le taux d’in­té­rêt moyen s’éta­blis­sait à 1,31 % en no­vembre der­nier se­lon Cré­dit Lo­ge­ment, les ac­qué­reurs em­prun­tant en 2017 de­vront cer­tai­ne­ment dé­bour­ser un peu plus. Les prix sont par ailleurs éga­le­ment re­par­tis à la hausse : pour le mois de jan­vier, les no­taires an­ti­cipent une aug­men­ta­tion moyenne du prix des mai­sons de 5,4 % sur un an et de 3,9 % pour les ap­par­te­ments.

Pas d’in­quié­tude, ce­pen­dant, si vous n’avez pas sai­si le coche en 2016 : mal­gré ces in­flé­chis­se­ments, 2017 de­vrait res­ter tout à fait pro­pice à l’in­ves­tis­se­ment im­mo­bi­lier. « Les taux de cré­dit ont pro­ba­ble­ment dé­jà at­teint leurs ni­veaux les plus faibles mais ils restent en­core très bas et les ren­de­ments de­meurent in­té­res­sants. Ils sont de l’ordre de 2 % à 6 % nets de charges et d’im­pôts dans l’im­mo­bi­lier ré­si­den­tiel, tan­dis que les SCPI rap­portent entre 4 % et 5 % », pré­cise Éric Pompon, di­rec­teur Im­mo­bi­lier chez Meeschaert Ges­tion Pri­vée.

Bien sou­vent, le ren­de­ment n’est pas pour au­tant l’unique cri­tère scru­té par les adeptes de la pierre. L’im­mo­bi­lier pré­sente en ef­fet plu­sieurs par­ti­cu­la­ri­tés qui en font un in­ves­tis­se­ment tout à fait à part dans le pay­sage de la ges­tion de pa­tri­moine. Contrai­re­ment aux pla­ce­ments fi­nan­ciers, il se fi­nance le plus sou­vent à cré­dit, ce qui per­met de bé­né­fi­cier d’un ef­fet de le­vier. Une au­baine en pé­riode de taux bas, d’au­tant plus que les re­ve­nus lo­ca­tifs peuvent cou­vrir tout ou par­tie du rem­bour­se­ment à ef­fec­tuer.

L’im­mo­bi­lier est par ailleurs por­teur d’une charge af­fec­tive dont sont dé­pour­vus les autres pla­ce­ments. C’est en­core plus vrai pour l’achat d’une ré­si­dence prin­ci­pale ou se­con­daire. L’at­ta­che­ment des Fran­çais à la pierre est fort : 63 % dé­tiennent un bien im­mo­bi­lier, le plus sou­vent ce­lui dans le­quel ils vivent.

Pour beau­coup de ces in­ves­tis­seurs, l’achat im­mo­bi­lier vise avant tout la cons­ti­tu­tion d’un pa­tri­moine à long terme, par exemple en pré­vi­sion de la re­traite, plu­tôt qu’un ren­de­ment ju­teux dans l’im­mé­diat. L’in­ves­tis­se­ment im­mo­bi­lier ré­si­den­tiel, pour­quoi pas en nue-pro­prié­té, est alors tout in­di­qué. L’avan­tage de ce der­nier dis­po­si­tif est qu’il per­met à l’in­ves­tis­seur qui n’a pas be­soin de per­ce­voir de loyers d’ache­ter un bien à moindre prix.

“Les taux de cré­dit im­mo­bi­lier restent en­core très bas ” ÉRIC POMPON, DI­REC­TEUR IM­MO­BI­LIER CHEZ MEESCHAERT GES­TION PRI­VÉE

D’autres in­ves­tis­seurs pour­suivent ce­pen­dant des ob­jec­tifs moins pa­tri­mo­niaux. Pour les at­teindre, il est pos­sible de s’orien­ter vers d’autres types de pla­ce­ments im­mo­bi­liers. « Les in­ves­tis­seurs en quête de ren­de­ments ont in­té­rêt à pri­vi­lé­gier l’im­mo­bi­lier com­mer­cial, via des SCPI ou des fon­cières, ou alors l’im­mo­bi­lier ré­si­den­tiel mais en lo­ca­tion meu­blée, ex­plique Éric Pompon. Son ré­gime fis­cal est plus avan­ta­geux. » D’autres optent plu­tôt pour la pierre en vue de ré­duire leur im­pôt. Ils pour­ront tou­jours bé­né­fi­cier du dis­po­si­tif Pi­nel, re­con­duit en 2017. Ce­lui-ci leur per­met de bé­né­fi­cier d’une ré­duc­tion de leur note fis­cale pour l’achat d’un bien si­tué en zone ten­due, à condi­tion de le louer au moins six ans. At­ten­tion, tou­te­fois, à ne pas sur­payer le bien, et à l’ac­qué­rir dans une zone où il se loue­ra et se re­ven­dra fa­ci­le­ment.

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