Le bi­lan 2017

Les li­vrai­sons de bâ­ti­ments clés en mains et la pré­pon­dé­rance de l’axe Nord-Sud donnent la ten­dance d’une an­née 2017 qua­li­fiée de grand mil­lé­sime par les ac­teurs du sec­teur

Le Nouvel Économiste - - LA UNE - LAU­RÈNE RIMONDI

La dor­sale, qui s’étend entre Lille, Pa­ris, Lyon et Mar­seille, re­trouve des cou­leurs après deux an­nées mar­quées par l’ex­ten­sion du mar­ché vers les nou­velles mé­tro­poles. Alors que la de­mande se porte da­van­tage sur les bâ­ti­ments de grande taille et le neuf, une pé­nu­rie de fon­cier amène les in­ves­tis­seurs à se tour­ner da­van­tage vers le clé en main et la ré­no­va­tion de friches in­dus­trielles.

Après un net re­cul en dé­but d’an­née 2017, le mar­ché s’est fi­na­le­ment a fi­na­le­ment re­trou­vé un franc sou­rire sur l’an­née, avec 3,3 mil­lions de m² com­mer­cia­li­sés (contre 2,7 mil­lions de m² en 2016), se­lon Ar­thur Loyd Lo­gis­tique. Au pre­mier se­mestre 2017, la de­mande pla­cée to­ta­li­sait 1,3 mil­lion de m², se­lon Cush­man et Wa­ke­field. Mal­gré un dé­part dif­fi­cile, le mar­ché s’est donc fi­na­le­ment vu re­boos­té par de belles tran­sac­tions, ac­tées en mi­lieu d’an­née, en ré­gion Ile-de-France. “2017 est un bon mil­lé­sime, confirme Laurent La­ma­tière, consul­tant chez Ar­thur Loyd Lo­gis­tique. Le mar­ché s’est sta­bi­li­sé par rap­port à la dé­cen­nie écou­lée, la dor­sale ayant re­pris des cou­leurs. Le fait que des ré­gions aty­piques aient sur­per­for­mé en 2016 ap­pa­raît comme un épi­phé­no­mène et les char­geurs, une fois leurs stra­té­gies ré­gio­nales mises en place, sont re­ve­nus à une géo­gra­phie plus clas­sique.”

Les an­nées 2015 et 2016 s’étaient en ef­fet dis­tin­guées par l’ex­ten­sion du mar­ché vers de nou­velles ré­gions si­tuées en de­hors de la dor­sale NordSud, avec de grandes sur­faces com­mer­cia­li­sées dans le Grand Ouest, en Aqui­taine, au Centre-Val de Loire et en Oc­ci­ta­nie. L’an­née 2017 a mar­qué un re­tour du mar­ché sur l’axe tra­di­tion­nel, qui concentre en­vi­ron 75 % des tran­sac­tions au troi­sième tri­mestre de l’an­née. “Les deux an­nées pré­cé­dentes avaient mon­tré une pré­do­mi­nance des comptes propres et des clés en main hors dor­sale. Ce phé­no­mène est lié au fait que les grands ac­teurs de la dis­tri­bu­tion ali­men­taire ont re­con­fi­gu­ré leur sup­ply chain, tan­dis que les ac­teurs du e-com­merce, en plein dé­ve­lop­pe­ment, avaient be­soin de se rap­pro­cher des nou­veaux bas­sins d’em­ploi et de consom­ma­tion”, ex­plique An­toine Tos­tain, pré­sident d’En­tre­pôts XXL France et co-gé­rant de Tos­tain Laf­fi­neur.

Si les lo­gis­ti­ciens sont de plus en plus pré­sents, les char­geurs, à l’ori­gine de deux tiers des tran­sac­tions, confirment leur rôle mo­teur. “Le mar­ché est es­sen­tiel­le­ment por­té par les uti­li­sa­teurs, en par­ti­cu­lier la grande dis­tri­bu­tion et le com­merce spé­cia­li­sé, qui montrent un at­trait pour les bâ­ti­ments de classe A et neufs”, ob­serve Laurent La­ma­tière. Une ving­taine de bâ­ti­ments clé en main concentrent près de la moi­tié des sur­faces com­mer­cia­li­sées, se­lon le ca­bi­net. Si les tran­sac­tions sont en baisse, le mon­tant des in­ves­tis­se­ments bon­dit en re­vanche et dé­passe la de­mande pla­cée, preuve que le sec­teur conti­nue d’ai­gui­ser l’ap­pé­tit de nom­breux ac­teurs. Les sommes le­vées ont at­teint 2,2 mil­liards d’eu­ros au pre­mier se­mestre 2017. Des chiff­res boos­tés par le ra­chat du por­te­feuille européen Blacks­tone par le fonds sou­ve­rain chi­nois CIC, qui at­teint 1,6 mil­liard d’eu­ros sur la par­tie fran­çaise. “De plus en plus d’in­ves­tis­seurs ar­bitrent en fa­veur de l’im­mo­bi­lier lo­gis­tique, mo­ti­vés par un taux de ren­de­ment éle­vé, qui se si­tue entre 5,5 et 6,5 %, ou sim­ple­ment pour pa­na­cher

“Le mar­ché est es­sen­tiel­le­ment por­té par les uti­li­sa­teurs, en par­ti­cu­lier la grande dis­tri­bu­tion et le com­merce spé­cia­li­sé, qui montrent un at­trait pour les bâ­ti­ments de classe A et neufs”

un pa­tri­moine”, in­dique Ma­ga­li Mar­to­ni, Head of Re­search chez Cush­man & Wa­ke­field.

L’Ile-de-France, lea­der de l’axe Nord-Sud

Le mar­ché Ile-de-France est en­core boos­té par de belles tran­sac­tions au troi­sième tri­mestre 2017 et at­teint 1,4 mil­lion de m² com­mer­cia­li­sés en 2017. Avec 49 % des sur­faces com­mer­cia­li­sées, la ré­gion a re­pris son rôle de lea­der du mar­ché. Ga­ze­ley et Ar­gan a an­non­cé la si­gna­ture d’un ac­cord avec Confo­ra­ma pour la construc­tion d’une pla­te­forme de 180 000 m² à Tour­nan-en-Brie, en Seine-et-Marne, qui de­vien­dra le plus grand bâ­ti­ment lo­gis­tique dé­ve­lop­pé en France. Ama­zon a quant à lui si­gné pour 142 000 m² à Bre­ti­gny­sur-Orge. Tan­dis que Tran­sal­liance si­gnait avec So­fade pour un en­tre­pôt de 40 800 m² à Mois­sy-Cra­mayel. “À l’image du mar­ché glo­bal, les char­geurs sont à l’ori­gine des grandes tran­sac­tions, du clé en main pour la plu­part, avec un at­trait par­ti­cu­lier sur le sec­teur Sud, où se concentrent la plu­part des rares bâ­ti­ments de grande taille”, pré­cise Laurent La­ma­tière. En dé­but 2017, l’en­seigne de loi­sirs créa­tifs Cultu­ra dé­ci­dait éga­le­ment de quit­ter son site lo­gis­tique d’Evry dans l’Es­sonne pour s’ins­tal­ler sur l’an­cien site PSA Peu­geot-Ci­troën de Mois­sy-Cra­mayel et dou­bler sa sur­face à 56 000 m². Autre tran­sac­tion de taille, Sa­ma­da, fi­liale lo­gis­tique de Mo­no­prix, a fait construire un en­tre­pôt de 53 000 m² à Wis­sous. En deuxième po­si­tion, la ré­gion lyon­naise reste plé­bis­ci­tée avec 356 000 m² com­mer­cia­li­sées en 2017, se­lon Ar­thur Loyd Lo­gis­tique. Deux tran­sac­tions se dis­tinguent, avec l’en­tre­pôt de 64 000 m² construit à Bel­le­ville par la so­cié­té Ac­tion, dis­coun­ter néer­lan­dais. PRD a éga­le­ment construit 43 000 m² pour Des­cours et Ca­baud à Pont-d’Ain, tan­dis que quatre clés en main to­ta­lisent 66 000 m², pour GLD, Grand Frais, Re­lais Co­lis et STEF TFE. La ten­dance reste stable dans la ré­gion des Hauts-de-France, où la de­mande pla­cée at­teint fi­na­le­ment 323 000 m² en 2017, se­lon Ar­thur Loyd Lo­gis­tique. En ré­gion PA­CA, les stocks de­meurent à un ni­veau re­la­ti­ve­ment éle­vés (247 000 m² sur 2017) et ré­pondent à une de­mande sou­te­nue. XPO Lo­gis­tics a si­gné un clé en main de 45 000 m² à Fos-sur-Mer, tan­dis que Tem­po One s’est ins­tal­lé sur 33 000 m² à Mon­teux.

En fi­li­grane, une pé­nu­rie

Si la dor­sale re­prend son rôle de lo­co­mo­tive du mar­ché, le mar­ché se com­plexi­fie néan­moins par rap­port aux der­nières an­nées “À Lyon, mais aus­si à Lille et à Mar­seille, il de­meure pos­sible de trou­ver de l’offre de bonne qua­li­té, mais il y a dé­sor­mais une pé­nu­rie d’offres neuves, ce qui ex­plique le dé­ve­lop­pe­ment du clé en main, qui ac­com­pagne la re­con­fi­gu­ra­tion des sup­ply chain des dis­tri­bu­teurs. Ces der­niers cherchent à at­teindre une taille cri­tique en re­grou­pant plu­sieurs for­mats de ma­ga­sins, afin de faire face à la concur­rence du e-com­merce”, se­lon Fran­çois Rispe, di­rec­teur gé­né­ral Eu­rope du Sud de Pro­lo­gis. Une ten­dance qui trouve sa source dans l’at­trait pour les grandes sur­faces de 40, 50 voire 80000 m², avec une concen­tra­tion sur le neuf, d’au­tant que de plus en plus de pres­ta­taires réa­lisent des opé­ra­tions pour ex­ploi­ter eux-mêmes les en­tre­pôts. Sur les grandes sur­faces, le mar­ché est dy­na­mi­sé par le clé en main, comme à Mont­ceaux-lesMines, où Lidl a choi­si de construire un bâ­ti­ment sur-me­sure de 52 000 m². “Se lan­cer dans du vrai sur-me­sure de­mande du temps, puis­qu’il faut au moins trois ans pour trou­ver un ter­rain et ob­te­nir les dif­fé­rentes au­to­ri­sa­tions, avant de construire un en­tre­pôt. Pour ga­gner ce laps de temps, cer­tains clients pré­fèrent s’adres­ser à un pro­mo­teur, qui lui a dé­jà ob­te­nu les per­mis de construire, quitte à adap­ter le bâ­ti­ment en­suite”, pré­cise Laurent La­ma­tière. Ré­sul­tat : l’offre se ra­ré­fie par rap­port à la de­mande. “C’est la sur­prise de 2017, il y a da­van­tage de bâ­ti­ments en cours de réa­li­sa­tion que d’exis­tants, ce qui en­traîne un phé­no­mène ob­so­les­cence des bâ­ti­ments. Nous sommes en train d’en­trer dans une phase de pé­nu­rie”, ob­serve Franck Lot, Head of In­dus­trial & Lo­gis­tics chez Cush­man & Wa­ke­field. Si le stock im­mé­dia­te­ment dis­po­nible conti­nue à se ré­duire, en par­ti­cu­lier en mi­lieu ur­bain, les in­ves­tis­seurs hé­sitent moins à prendre le risque de s’éloi­gner de la dor­sale, par­fois même sur des bâ­ti­ments blancs, ce qui ré­oriente la de­mande. La ré­gion lyon­naise re­pré­sente le plus de dif­fi­cul­tés, avec une pé­nu­rie de fon­cier as­sez nette. La so­cié­té Des­cours et Ca­baud a no­tam­ment été contrainte de s’éloi­gner des zones tra­di­tion­nelles pour trou­ver un bâ­ti­ment adap­té, tan­dis qu’Al­lo­pneus a choi­si de s’ins­tal­ler à Va­lence pour sa se­conde pla­te­forme lo­gis­tique. “L’en­seigne, qui pos­sé­dait dé­jà un en­tre­pôt de 41 000 m² à Oi­gnies dans le nord de la France, sou­hai­tait s’ins­tal­ler dans la ré­gion de Lyon. Après des dif­fi­cul­tés à trou­ver le ter­rain dans la zone sou­hai­tée, l’im­plan­ta­tion sur l’A7 s’est fi­na­le­ment avé­rée un po­si­tion­ne­ment stra­té­gique, qui per­met de des­ser­vir le Sud, mais aus­si l’Ita­lie et l’Es­pagne, avec de sur­croît la pos­si­bi­li­té d’im­por­ter ses mar­chan­dises par la pla­te­forme mul­ti­mo­dale du Port de Va­lence”, pré­cise An­toine Tos­tain.

La ré­ha­bi­li­ta­tion, por­tée par les pro­mo­teurs

Face aux ten­sions du mar­ché, en­tré dans un cycle haus­sier, la re­con­ver­sion de friches in­dus­trielles se pra­tique de plus en plus. “L’ob­jec­tif des pro­mo­teurs est de créer de la va­leur ajou­tée sur ces vieux ac­tifs im­mo­bi­liers. Un mé­tier qui se dé­ve­loppe de plus en plus dans l’im­mo­bi­lier lo­gis­tique avec la ra­ré­fac­tion du fon­cier”, note An­toine Tos­tain. Par exemple, au sud de Pa­ris, Exe­ter s’est ain­si lan­cé sur la ré­no­va­tion d’un bâ­ti­ment qui ne pou­vait sto­cker que des bois­sons. En chan­tier de­puis un an, cet en­tre­pôt, re­mis aux normes, est dé­sor­mais apte à ac­cueillir d’autres ma­tières et trou­ver d’autre pre­neur. À Lille, Vir­tuo a pré­fé­ré ra­ser un an­cien en­tre­pôt No­rau­to que per­sonne n’a vou­lu ra­che­ter ou louer, pour lais­ser place à un nou­veau bâ­ti­ment fri­go­ri­fique de 10 000 m² qui ac­cueille­ra XPO Lo­gis­tics. “D’un point de vue éco­no­mique, le ra­chat de friches in­dus­trielles est in­té­res­sant, no­tam­ment lors­qu’il est pos­sible de réuti­li­ser les ma­té­riaux et in­fra­struc­tures comme nous l’avons fait à Mois­sy-Cra­mayel pour Cultu­ra”, pré­cise Fran­çois Rispe. En dé­ve­lop­pe­ment face à la ra­ré­fac­tion du ter­rain, la ré­no­va­tion n’est ce­pen­dant pas tou­jours la so­lu­tion idoine, tem­père Laurent La­ma­tière, “sauf si elle per­met de te­nir des ob­jec­tifs de va­leur de mar­ché, ce qui n’est pas tou­jours évident”. D’au­tant que la de­mande, qui porte dé­sor­mais sur des bâ­ti­ments de grande taille, s’avère sou­vent in­com­pa­tible avec les construc­tions da­tant d’avant les an­nées 70, qui dé­pas­saient ra­re­ment 10000 à 15 000 m², plu­tôt construits pour le trans­port.

“D’un point de vue éco­no­mique, le ra­chat de friches in­dus­trielles est in­té­res­sant, no­tam­ment lors­qu’il est pos­sible de réuti­li­ser les ma­té­riaux et in­fra­struc­tures”

“De plus en plus d’in­ves­tis­seurs ar­bitrent en fa­veur de l’im­mo­bi­lier lo­gis­tique, mo­ti­vés par un taux de ren­de­ment entre 5,5 et 6,5 %, ou sim­ple­ment pourpa­na­cher un pa­tri­moine.” Ma­ga­li Mar­to­ni, Cush­man & Wa­ke­field.

“L’ob­jec­tif des pro­mo­teurs est de créer de la va­leur ajou­tée sur ces vieux ac­tifsim­mo­bi­liers. Un mé­tier qui se dé­ve­loppe de plus en plus dans l’im­mo­bi­lier lo­gis­tique avec la ra­ré­fac­tion du fon­cier.” An­toine Tos­tain, En­tre­pôts XXL France etTos­tain Laf­fi­neur.

“À Lyon, mais aus­si à Lille et à Mar­seille, il de­meure pos­sible de trou­ver de l’offre de bonne qua­li­té, mais il y a dé­sor­mais une pé­nu­rie d’offres neuves, ce qui ex­plique le dé­ve­lop­pe­ment du clé enmain.” Fran­çois Rispe, Pro­lo­gis.

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