Pa­tri­moine

SCPI, une col­lecte re­cord en 2016

Le Nouvel Economiste - - La Une - PIERRE-JEAN LE­CA

Les com­merces re­pré­sen­taient 23 % de l’en­semble des mon­tants

in­ves­tis sur le mar­ché fran­çais de l’im­mo­bi­lier d’en­tre­prise au pre­mier

se­mestre 2016 Avec un ren­de­ment com­pris au pre­mier

se­mestre 2016 entre 3 % et 5 %, l’im­mo­bi­lier com­mer­cial

fran­çais consti­tue un pla­ce­ment ap­pré­cié des in­ves­tis­seurs spé­cia­li­sés

Avec un ren­de­ment com­pris au pre­mier se­mestre 2016 entre 3 % et 5 %, l’im­mo­bi­lier com­mer­cial fran­çais consti­tue un pla­ce­ment ap­pré­cié des in­ves­tis­seurs spé­cia­li­sés, tels les nor­da­mé­ri­cains Ares Ma­na­ge­ment et Car­val in­ves­tors, ou les eu­ro­péens Meyer Berg­man, AG Real Es­tate et Pon­te­ga­dea. Le mar­ché do­mes­tique des com­merces sé­duit éga­le­ment les in­ves­tis­seurs ins­ti­tu­tion­nels comme Axa, Amun­di ou Ge­ne­ra­li, sou­cieux de di­ver­si­fier leurs pla­ce­ments dans des ac­tifs à prime de risque, qui pro­curent un sup­plé­ment de ré­mu­né­ra­tion par rap­port au ren­de­ment des ac­tifs sans risque, re­cord en rai­son de la fai­blesse des taux. Aus­si, se­lon une étude pu­bliée fin juillet par Cush­man & Wa­ke­field, les mon­tants in­ves­tis en com­merce at­tei­gnaient fin juin 2016 1,9 mil­liard d’eu­ros, soit un vo­lume stable sur an mal­gré un en­vi­ron­ne­ment éco­no­mique mo­rose. Les com­merces re­pré­sen­taient 23 % de l’en­semble des mon­tants in­ves­tis sur le mar­ché fran­çais de l’im­mo­bi­lier d’en­tre­prise au pre­mier se­mestre 2016. Pour au­tant, tem­père Nils Vinck, di­rec­teur du dé­par­te­ment in­ves­tis­se­ment de Cush­man & Wa­ke­field, “les vo­lumes sur ce type d’ac­tifs ont no­tam­ment été gon­flés, au deuxième tri­mestre 2016, par la fi­na­li­sa­tion de quelques opé­ra­tions d’en­ver­gure,g comme la vente du 65-67 Champs-Ély­sées pour près de 500 mil­lions d’eu­ros”. Cette tran­sac­tion, la plus im­por­tante du pre­mier se­mestre, illustre l’in­té­rêt des in­ves­tis­seurs pour les plus beaux ac­tifs pa­ri­siens. L’im­mo­bi­lier com­mer­cial en France ne se ré­sume ce­pen­dant pas à la plus belle ave­nue du monde. Si leurs ca­rac­té­ris­tiques sont dif­fé­rentes, bou­tiques de centre-ville, centres com­mer­ciaux et re­tail parks ne manquent pas d’atouts pour des in­ves­tis­seurs. Dans les mois à ve­nir, le Brexit pour­rait même de­ve­nir un ca­ta­ly­seur sup­plé­men­taire pour le mar­ché de l’in­ves­tis­se­ment com­mer­cial fran­çais.

Le centre-ville au beau fixe

En dé­pit d’un manque d’offres “prime”, c’est-à-dire dans les meilleurs em­pla­ce­ments des villes les plus por­teuses, la part des in­ves­tis­se­ments dans les pieds d’im­meuble a net­te­ment pro­gres­sé de­puis le dé­but de l’an­née (48 % à la fin du pre­mier se­mestre 2016 contre 29 % au pre­mier tri­mestre) en rai­son no­tam­ment de la ces­sion du 65-67 Champs-Ély­sées. Ce­la dit, ob­serve Cush­man & Wa­ke­field, les meilleures ar­tères de l’Hexa­gone res­tent très pri­sées par les in­ves­tis­seurs, comme en té­moigne la ces­sion à Amun­di des bou­tiques He­ma et H&M rue du Sau­vage à Metz. Pour­tant, tou­jours se­lon Cush­man & Wa­ke­field, le taux de ren­de­ment prime d’un in­ves­tis­se­ment dans une rue com­mer­çante pa­ri­sienne se mon­tait au pre­mier se­mestre 2016 à 3 %, contre 4 % pour un centre com­mer­cial ré­gio­nal et 5 % pour un re­tail park si­tué en Ile-de-France. Dans ce cas, comment ex­pli­quer cet en­goue­ment ? Les in­ves­tis­seurs qui misent sur les rues com­mer­çantes de Pa­ris ou de pro­vince sont da­van­tage gui­dés par le sou­ci de sé­cu­ri­ser leurs ac­tifs que ce­lui de gé­né­rer du ren­de­ment, comme

l’ex­plique Tho­mas Du­chêne, di­rec­teur re­tail France de CBRE : “les pieds d’im­meuble dans les belles rues pa­ri­siennes sont très re­cher­chés par les en­seignes de luxe et de plus en plus par des marques de mass-mar­ket. Dès lors, le prix d’ac­qui­si­tion de ce type d’ac­tif est plus éle­vé et son ren­de­ment mé­ca­ni­que­ment plus faible. Mais les in­ves­tis­seurs concer­nés re­cherchent un pla­ce­ment sûr, qui offre un ren­de­ment ré­gu­lier. Ils in­ves­tissent avant

tout dans la pierre dans une op­ti­queq de long terme”. À Pa­ris ef­fec­ti­vep ment, le mar­ché de la lo­ca­tion se porte bien. Mal­gré la chute du tou­risme asia­tique ob­ser­vée de­puis le dé­but de l’an­née en rai­son des at­ten­tats de no­vembre 2015, les grandes ma­noeuvres se pour­suivent sur plu­sieurs axes primes. La trans­for­ma­tion de la rue Saint-Ho­no­ré par exemple est bien ac­tée, et son po­si­tion­ne­ment luxe en­core ren­for­cé par les ar­ri­vées pro­chaines de Fen­di, Stel­la McCart­ney, Brio­ni ou en­core Paul Smith. Dans le Ma­rais, après John Galliano, de nou­velles bou­tiques confirment que ce quar­tier de­meure l’une des prin­ci­pales cibles d’en­seignes de mode mas­cu­line haut de gamme, dé­jà pré­sentes pour cer­taines dans les “beaux quar­tiers de la ca­pi­tale” (Cro­ckett & Jones, Wes­ton). La désaf­fec­tion des tou­ristes n’a pas fait chu­ter la va­leur lo­ca­tive de la rue des FrancsBour­geois, stable à 4 500 eu­ros de­puis un an. En pro­vince, Tou­louse, Lyon ou Bor­deaux res­tent très ap­pré­ciées des en­seignes haut de gamme ou mass-mar­ket, et la va­leur prime de leurs meilleurs axes orien­tée à la hausse – 2 400 eu­ros au pre­mier se­mestre pour la rue Sain­teCa­the­rine à Bor­deaux, contre 2 200 eu­ros un an plus tôt.

En France, l’in­ves­tis­se­ment im­mo­bi­lier com­mer­cial ne connaît pas la crise. Ap­pré­cié des in­ves­tis­seurs ins­ti­tu­tion­nels pour son ca­rac­tère dé­fen­sif et le ren­de­ment ré­gu­lier qu’il pro­cure, cet ac­tif est en place dans le por­te­feuille des gé­rants d’ac­tifs fran­çais et in­ter­na­tio­naux. Si les in­ves­tis­seurs plé­bis­citent les centres com­mer­ciaux, et plus par­ti­cu­liè­re­ment les re­tail parks, pour leur ren­ta­bi­li­té, ils ne né­gligent pas pour au­tant les bou­tiques et grands ma­ga­sins du centre-ville pour leur côté va­leur re­fuge. Les mois à ve­nir pour­raient être dé­ter­mi­nants pour le sec­teur avec l’af­flux po­ten­tiel de fonds en pro­ve­nance du Royaume-Uni. Mais la France de­vra se jouer de la concur­rence des prin­ci­pales villes al­le­mandes, Ber­lin en tête.

“Les pieds d’im­meuble dans les belles rues pa­ri­siennes sont très re­cher­chés par les en­seignes de luxe et de plus en plus par des marques de mass-mar­ket.” Tho­mas Du­chêne, CBRE.

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