Un co­pro­prié­taire peut de­voir in­dem­ni­ser les autres

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Le syn­dic n'est pas seul à pou­voir ré­cla­mer de l'ar­gent ou en­ga­ger une procédure à l'en­contre d'un co­pro­prié­taire qui ne paie pas ses charges, d'après la Cour de cas­sa­tion.

En ne payant pas les charges de co­pro­prié­té, un co­pro­prié­taire s'ex­pose à de­voir in­dem­ni­ser les autres co­pro­prié­taires s'il leur a cau­sé un dom­mage en em­pê­chant la réa­li­sa­tion de tra­vaux par le non-paie­ment de ses charges.

La Cour écarte donc l'ar­gu­ment se­lon le­quel il n'y au­rait pas de lien entre les deux mis­sions du syn­dic que sont, d'une part, la ré­colte des sommes dues par chaque pro­prié­taire au titre des charges, et d'autre part l'en­ga­ge­ment des tra­vaux in­dis­pen­sables à la conser­va­tion de l'im­meuble.

Pour ré­cla­mer di­rec­te­ment une in­dem­ni­sa­tion à l'un d'entre eux, il faut ce­pen­dant que les co­pro­prié­taires puissent faire va­loir un réel pré­ju­dice per­son­nel.

Tel était le cas en l'es­pèce. Un co­pro­prié­taire, n'ayant pas payé ses charges, le syn­dic avait dé­ci­dé de ne pas en­ga­ger les tra­vaux de toi­ture et des fuites avaient gra­ve­ment en­dom­ma­gé les ap­par­te­ments, pro­vo­quant le dé­part d'un lo­ca­taire.

Non seule­ment, le pro­prié­taire d'un ap­par­te­ment dé­té­rio­ré par l'eau a ob­te­nu de son voi­sin mau­vais payeur une in­dem­ni­sa­tion pour son pré­ju­dice ma­té­riel lié à la dé­gra­da­tion de son bien et à la perte de loyers, mais éga­le­ment une in­dem­ni­sa­tion pour son pré­ju­dice mo­ral.

Les juges ont re­fu­sé de se pen­cher sur les rai­sons in­vo­quées par le mau­vais payeur pour jus­ti­fier son im­pé­cu­nio­si­té, ce qui au­rait at­té­nué sa faute.

(Cass. Civ 3, 7.9.2017, R 16-18.777).

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