LES RÈGLES D’OR

Le Revenu - Mensuel Placement - - DOSSIER -

Pas be­soin de com­pé­tences poin­tues pour se bâ­tir un pa­tri­moine. ob­ser­ver quelques règles de bon sens suf­fit sou­vent. Nous vous les rap­pe­lons.

1 Anticipez vos be­soins fu­turs

Dans un monde qui bouge vite, il est ras­su­rant de se rac­cro­cher à ses pro­jets: ac­qué­rir une ré­si­dence se­con­daire, fi­nan­cer les études de ses en­fants, pré­pa­rer sa re­traite. Notre con­seil: anticipez vos be­soins fu­turs en termes de re­ve­nus, de re­traite et de pro­tec­tion so­ciale.

2 évi­tez les bulles spé­cu­la­tives

Le Re­ve­nu vous met en garde de­puis des mois contre le risque de nou­velles bulles spé­cu­la­tives. Les der­nières don­nées sur l’éco­no­mie mon­diale nous confortent dans nos pré­vi­sions. Nous sommes pru­dents sur l’immobilier d’en­tre­prise et, sur­tout, sur les obli­ga­tions.

3 Ache­tez ce qui n’est pas cher

Le cré­dit n’est pas coû­teux au­jourd’hui.

N’hé­si­tez pas à em­prun­ter, après avoir com­pa­ré au mi­ni­mum trois pro­po­si­tions de prêts. Le pla­ce­ment en ac­tions est éga­le­ment in­té­res­sant. À condi­tion de ne pas avoir be­soin de son ar­gent pen­dant cinq ans, d’in­ves­tir avec mé­thode et d’ac­cep­ter les risques in­hé­rents à la Bourse.

À rE­tE­Nir

Le Re­ve­nu Heb­do vous conseille dans le choix des titres à ache­ter et à vendre. Li­sez-le chaque se­maine pour ne lais­ser pas­ser au­cune op­por­tu­ni­té.

4 Di­ver­si­fiez vos pla­ce­ments fi­nan­ciers et im­mo­bi­liers

L’im­por­tant est de choi­sir des pla­ce­ments qui n’évo­luent pas dans le même sens au même mo­ment. Et d’évi­ter les

di­ver­si­fi­ca­tions naïves. En sous­cri­vant des Si­cav in­ves­ties dans des ac­tions de trois banques, cer­tains pensent être bien di­ver­si­fiés. En fait, ces Si­cav ont toutes les chances d’être in­ves­ties en grandes va­leurs eu­ro­péennes, et sou­vent dans les mêmes!

Notre con­seil : faites l’ac­qui­si­tion de votre lo­ge­ment, conser­vez tou­jours trois mois de re­ve­nus en li­qui­di­tés pour les coups durs et do­tez-vous, en fonc­tion de vos moyens, d’une vraie épargne di­ver­si­fiées en immobilier, ac­tions, pro­duits de taux (fonds mo­né­taires, obli­ga­tions…) et ma­tières pre­mières.

5 Ré­dui­sez les frais en conser­vant une réelle qua­li­té de ser­vice

Les frais sont l’une des com­po­santes es­sen­tielles de la per­for­mance d’un pro­duit fi­nan­cier sur cinq à dix ans. On peut les ré­duire tout en conser­vant une réelle qua­li­té de ser­vice. La tâche est dif­fi­cile, car la plu­part des frais sont ca­chés. In­grate, car vous de­vez vous plon­ger dans la do­cu­men­ta­tion tech­nique (condi­tions gé­né­rales des contrats d’as­su­rance vie, pros­pec­tus des Si­cav), mais ré­mu­né­ra­trice.

6 Conser­vez la tête froide en toutes cir­cons­tances

dans les pé­riodes de grande ten­sion, évi­tez

les ré­ac­tions d’im­pul­sion. La pres­sion de cer­tains mé­dias et de proches de­vient, par mo­ments, ex­ces­sive. Nous com­pre­nons, mais re­gret­tons, les prises de dé­ci­sions trop hâ­tives. Certes, le be­soin de sé­cu­ri­té est une exi­gence. Tou­te­fois, à force d’en­tendre que tout peut s’écrou­ler, on risque, en croyant se pro­té­ger, de faire des er­reurs dues à la pré­ci­pi­ta­tion. C’est vrai pour tous les pla­ce­ments tra­di­tion­nels, de la Bourse à l’immobilier en pas­sant par l’as­su­rance vie. Bref, res­tez zen en toutes cir­cons­tances.

7 In­ves­tis­sez-vous dans la ges­tion de votre épargne

Les épar­gnants qui consacrent une ou deux heures par se­maine à la lec­ture

de la presse pa­tri­mo­niale gagnent plus que les autres. Les contri­buables qui font l’ef­fort de se plon­ger dans les ar­canes du Code gé­né­ral des im­pôts paient moins que les autres.

8 Soyez vi­gi­lant avec les sol­li­ci­ta­tions par In­ter­net et té­lé­phone

Exi­gez des pro­po­si­tions écrites. Trop de dé­mar­cheurs ne sont in­té­res­sés que par leur com­mis­sion. Une pro­po­si­tion de ren­de­ment très su­pé­rieur aux taux pra­ti­qués sur les mar­chés fi­nan­ciers est sou­vent dou­teuse, voire mal­hon­nête.

9 Pla­cez l’as­su­rance vie au coeur de votre pa­tri­moine

Pla­ce­ment souple à fis­ca­li­té pri­vi­lé­giée, l’as­su­rance vie est adap­tée à tous les ob

jec­tifs: se consti­tuer un ca­pi­tal, fi­nan­cer les études de ses en­fants, com­plé­ter ses re­ve­nus à la re­traite, trans­mettre à la per­sonne de votre choix en payant peu ou pas d’im­pôt. Par consé­quent, elle doit être au centre de tous les pa­tri­moines, dans des pro­por­tions va­riables se­lon le pro­fil d’épar­gnant.

LE sa­vEz-vous?

Les contrats d’as­su­rance vie mul­ti­sup­ports offrent de nom­breuses pos­si­bi­li­tés de pla­ce­ments plus ou moins ris­qués. À vous de choi­sir la meilleure en fonc­tion de votre pro­fil d’in­ves­tis­seur.

Pla­cer sa tré­so­re­rie à 3%, c’est pos­sible! Mais il faut sa­voir sor­tir des sen­tiers bat­tus et com­prendre les sub­ti­li­tés des pro­duits de nou­velle gé­né­ra­tion.

10 Ne sur­es­ti­mez pas vos be­soins de li­qui­di­tés

« Les Fran­çais dis­posent de trois à six ans de re­ve­nus sur des pla­ce­ments li­quides de type li­vret, alors que trois à six mois se­raient le plus sou­vent gran­de­ment suf­fi­sants », constate un ban­quier pa­ri­sien. Le Re­ve­nu par­tage cette ana­lyse. Dans un contexte de ren­de­ment très faible des pla­ce­ments sans risques, lais­sez sur vos li­vrets le strict mi­ni­mum né­ces­saire pour faire face aux éven­tuels coups durs.

11 Pri­vi­lé­giez les li­vrets dé­fis­ca­li­sés: LDD, Li­vret A et LEP

C’est la voie clas­sique, mais in­con­tour­nable. Avec une ré­mu­né­ra­tion an­nuelle de 0,75%, le Li­vret A et le li­vret de dé­ve­lop­pe­ment du­rable (LDD, exCo­de­vi) font fi­gure d’oa­sis. Simples d’uti­li­sa­tion, li­quides, ren­tables (par rap­port à l’inflation, de 0,2% en moyenne en 2016) et sans risques, ces deux li­vrets ré­gle­men­tés cu­mulent les avan­tages. D’au­tant que leurs in­té­rêts ne sup­portent ni l’im­pôt ni les pré­lè­ve­ments so­ciaux.

Chaque per­sonne ma­jeure peut dé­po­ser jus­qu’à 22950 eu­ros sur un Li­vret A et 12000 eu­ros sur un LDD, soit 34950 eu­ros. N’ou­blions pas le li­vret d’épargne po­pu­laire (LEP), ré­mu­né­ré à 1,25% (son pla­fond est fixé à 7700 eu­ros), pour les per­sonnes dont le re­ve­nu fis­cal (avis d’im­po­si­tion 2016 sur les re­ve­nus de 2015) est mo­deste : soit 19275 eu­ros pour un cé­li­ba­taire et 29567 pour un couple sans en­fants.

LE SA­VEZ-VOUS ?

Les ver­se­ments com­mencent à pro­duire des in­té­rêts à par­tir du pre­mier ou du sei­zième jour du mois sui­vant le dé­pôt. Si vous dé­po­sez de l’ar­gent pen­dant une quin­zaine, il pro­dui­ra des in­té­rêts la quin­zaine sui­vante. Aus­si vaut-il mieux ef­fec­tuer un dé­pôt quelques jours avant le 15 du mois ou le der­nier jour du mois pour ob­te­nir des in­té­rêts dès la quin­zaine sui­vante. À l’in­verse, pour op­ti­mi­ser vos re­traits, il convient de re­ti­rer vos li­qui­di­tés en dé­but de quin­zaine.

12 Pla­cez au maxi­mum à taux pro­gres­sif

Le compte à terme a quelque peu per­du de sa su­perbe, mais n’est pour­tant pas dé­nué d’in­té­rêt, sur­tout si l’on s’ins­crit dans la du­rée. Comme son nom l’in­dique, il s’agit d’un compte ban­caire sur le­quel on ef­fec­tue un ver­se­ment unique (sans au­cune contrainte de pla­fond) pour une pé­riode dé­ter­mi­née à l’avance, com­prise gé­né­ra­le­ment entre un et vingt-quatre mois. Les fonds sont alors blo­qués en échange d’une ré­mu­né­ra­tion ga­ran­tie et dé­fi­nie à l’ou­ver­ture du compte. En cas d’im­pré­vu, il est tou­te­fois pos­sible de ré­cu­pé­rer la somme, mais di­mi­nuée d’une pé­na­li­té.

Plus la du­rée de dé­ten­tion est longue, plus le taux est éle­vé (de 0,1 à 2,5% l’an). Les in­té­rêts des comptes à terme sont sou­mis au ba­rème pro­gres­sif de l’im­pôt sur le re­ve­nu et su­bissent une re­te­nue à la source. Néan­moins, pour les par­ti­cu­liers qui ont per­çu moins de 2000 eu­ros d’in­té­rêts dans l’an­née (en in­cluant les re­ve­nus d’obli­ga­tions, des titres par­ti­ci­pa­tifs, des li­vrets ban­caires, etc.), il est pos­sible de bé­né­fi­cier de l’op­tion du pré­lè­ve­ment li­bé­ra­toire au taux for­fai­taire de 24%.

13 Pro­fi­tez des li­vrets à taux pro­mo­tion­nels

Compte Épargne, Compte sur Li­vret, Li­vret Épargne ou en­core Li­vret Plus… Ces li­vrets ban­caires com­mer­cia­li­sés à grand ren­fort de publicité par les banques en ligne comme par les éta­blis­se­ments tra­di­tion­nels ré­pondent à dif­fé­rentes ap­pel­la­tions. Ils peuvent consti­tuer un sub­sti­tut ou un com­plé­ment au tan­dem Li­vret A-LDD pour ceux qui ont at­teint le pla­fond de ver­se­ment. D’au­tant que cer­tains éta­blis­se­ments se livrent à une sur­en­chère et pro­posent des taux pro­mo­tion­nels de 2,5%, voire 3%, as­sor­tis par­fois d’une prime de bien­ve­nue. ( ➠ Con­sul­tez le ta­bleau page 29 pour dé­cou­vrir les offres les plus in­té­res­santes du mo­ment.)

14 In­jec­tez une dose de so­li­da­ri­té

La ges­tion de tré­so­re­rie n’em­pêche pas la so­li­da­ri­té. C’est le sens de l’épargne de par­tage, qui per­met de re­ver­ser tout

ou par­tie des re­ve­nus d’un li­vret d’épargne à des as­so­cia­tions ca­ri­ta­tives par­te­naires de l’opé­ra­tion. En pointe dans ce do­maine, le Cré­dit co­opé­ra­tif pro­pose dé­sor­mais l’en­semble des li­vrets ré­gle­men­tés dans une ver­sion so­li­daire: le Li­vret A comme Agir (pour le Li­vret A), le Co­de­sol (LDD) et le li­vret Jeune Agir (li­vret Jeune). Son pro­duit phare, le Li­vret Agir, per­met d’épar­gner sans risque et sans li­mite de dé­pôt. Il pro­pose une ré­mu­né­ra­tion an­nuelle de 1% pour un dé­pôt in­fé­rieur à 15300 eu­ros et dun taux de 0,1% au­de­là. Chaque an­née, l’éta­blis­se­ment verse la moi­tié des in­té­rêts à l’une des vingt as­so­cia­tions par­te­naires. Avan­tage: vous bé­né­fi­ciez d’une ré­duc­tion d’im­pôt com­prise entre 66 et 75% des dons que vous avez ef­fec­tués.

15 Ex­ploi­tez votre plan d’épargne lo­ge­ment (PEL)

Le PEL est des­ti­né à vous consti­tuer un ap­port en vue de l’ac­qui­si­tion de votre lo­ge­ment. Mais vous pou­vez éga­le­ment l’uti­li­ser pour ré­mu­né­rer votre tré­so­re­rie de moyen terme. Si les plans ou­verts de­puis le 1er août 2016 ne rap­portent que 1% (avant pré­lè­ve­ments so­ciaux), les plans plus an­ciens rap­portent plus de 2%, voire da­van­tage.

À RE­TE­NIR

At­ten­tion, si vous clô­tu­rez votre PEL avant ses quatre ans d’an­cien­ne­té, vous su­bis­sez des pé­na­li­tés. En fait, il faut dis­tin­guer trois pé­riodes. Avant deux ans, les in­té­rêts sont re­cal­cu­lés au taux du compte épargne lo­ge­ment en vi­gueur à la clô­ture (ac­tuel­le­ment, il est de 0,5 %) et restent sou­mis aux pré­lè­ve­ments so­ciaux. Entre deux et trois ans, vous gar­dez le bé­né­fice du taux de ré­mu­né­ra­tion du PEL, mais vous per­dez comme pour la pre­mière pé­riode vos droits à prêts et à prime. En­fin, entre trois et quatre ans d’an­cien­ne­té, vous gar­dez le bé­né­fice du taux du PEL, mais vos droits à prêts et à prime sont di­mi­nués. D’une fa­çon gé­né­rale, le PEL reste un ex­cellent pla­ce­ment, sur­tout les vieux plans. Il faut donc le conser­ver.

16 In­ves­tis­sez dans des titres par­ti­ci­pa­tifs

Pour ren­ta­bi­li­ser leur tré­so­re­rie, cer­tains gé­rants n’hé­sitent pas à se tour­ner vers le mar­ché obli­ga­taire pour ache­ter des obli­ga­tions à courte du­rée de vie émises par des so­cié­tés co­tées bien no­tées, à l’image de BNP Pa­ri­bas, BPCE, Cré­dit Agri­cole ou So­cié­té Gé­né­rale. Ce fai­sant, ils peuvent ob­te­nir des ren­de­ments ac­tua­riels bien su­pé­rieurs à ceux des em­prunts d’État OAT de même du­rée.

S’il est dif­fi­cile pour les par­ti­cu­liers d’in­ter­ve­nir sur ce mar­ché de pro­fes­sion­nels (le mon­tant des « pe­tites » tran­sac­tions dé­passent al­lè­gre­ment le mil­lion d’eu­ros), il est pos­sible en re­vanche d’ac­qué­rir des titres par­ti­ci­pa­tifs (ou TP), des va­leurs mo­bi­lières qui peuvent s’ana­ly­ser comme des titres de créance à du­rée in­dé­ter­mi­née. À la condi­tion tou­te­fois de s’en­ga­ger du­ra­ble­ment et d’ac­cep­ter une part de risque.

17 Uti­li­sez votre contrat d’as­su­rance vie au mieux

Sous­crire un contrat d’as­su­rance vie en eu­ros pour pla­cer sa tré­so­re­rie est sans au­cun doute une so­lu­tion ico­no­claste. Son ho­ri­zon d’in­ves­tis­se­ment n’est-il pas d’au moins huit ans (sur­tout si l’on sou­haite pro­fi­ter d’une fis­ca­li­té at­trayante)? Certes, mais avec un ren- de­ment an­nuel de 1,8%, soit plus de 1 point de plus que le Li­vret A, ces contrats peuvent s’ins­crire dans une stra­té­gie à court ou moyen terme, no­tam­ment pour les par­ti­cu­liers peu im­po­sés. À condi­tion de prendre quelques pré­cau­tions.

D’abord, il faut vous as­su­rer que le contrat que vous étu­diez ne pré­lève au­cuns frais à l’en­trée ou, à tout le moins, fac­ture des frais ré­duits au mi­ni­mum. En pla­çant sa tré­so­re­rie sur un sup­port qui pré­lève au dé­part 5% de frais et offre un ren­de­ment de 2,5%, on ne re­trouve en ef­fet son ca­pi­tal qu’à la fin de la deuxième an­née. En­suite, pour op­ti­mi­ser l’opé­ra­tion, es­sayez dans la me­sure du pos­sible d’ef­fec­tuer vos re­traits après le 1er jan­vier. En ef­fet, sur cer­tains contrats en eu­ro, les sommes re­ti­rées en cours d’an­née ne bé­né­fi­cient pas du taux de ren­de­ment le plus éle­vé.

En­fin, l’as­pect fis­cal de l’opé­ra­tion n’est pas à né­gli­ger. Les gains de l’as­su­rance vie sont sou­mis soit à l’im­pôt sur le re­ve­nu, soit à un pré­lè­ve­ment li­bé­ra­toire dont le taux va­rie de 35% (pour un contrat d’une du­rée de vie in­fé­rieure à quatre ans) à 15 % (entre quatre et huit ans). Sans ou­blier les pré­lè­ve­ments so­ciaux au taux ac­tuel de 15,5%. Si vos re­ve­nus ne sont pas im­po­sables, par exemple, les gains re­ti­rés d’un contrat de deux ans d’âge ne sup­por­te­ront que les pré­lè­ve­ments so­ciaux de 15,5%. Ce qui lais­se­ra un ren­de­ment net gran­de­ment su­pé­rieur à ce­lui du Li­vret A.

Chaque an­née, 30 000 jeunes adultes perdent l’être ai­mé. Les dé­ci­sions à prendre pour as­su­rer un ni­veau de vie dé­cent au conjoint sur­vi­vant et aux en­fants.

18 Adop­tez une forme d’union qui cor­res­pond à vos ob­jec­tifs

En cas de sé­pa­ra­tion, l’union libre et le Pacs sont beau­coup moins pro­tec­teurs que le ma­riage, la no­tion de pres­ta­tion com­pen­sa­toire n’exis­tant pas dans le cadre du Pacs ni de l’union libre.

En cas de dé­cès, le veuf ou la veuve est aus­si mieux pro­té­gé(e) dans le cadre du ma­riage. En outre, le conjoint sur­vi­vant pour­ra pré­tendre à la ré­ver­sion d’une par­tie de la re­traite. Alors que dans le cadre de l’union libre ou du Pacs, le par­te­naire est un par­fait étran­ger. Dans l’état ac­tuel de la lé­gis­la­tion, un par­te­naire de Pacs ou un concu­bin n’a pas droit à une pen­sion de ré­ver­sion. En­fin, à la suite d’un dé­cès, le par­te­naire de Pacs a moins de droits sur le lo­ge­ment du couple que le conjoint sur­vi­vant ma­rié.

19 Choi­sis­sez le bon contrat de ma­riage avec votre no­taire

Le choix du ré­gime ma­tri­mo­nial (com­mu­nau­té ré­duite aux ac­quêts, sé­pa­ra­tion de biens, com­mu­nau­té uni­ver­selle, etc.) est es­sen­tiel. La pro­tec­tion des proches en cas de dis­pa­ri­tion pré­ma­tu­rée en dé­pend. Le ré­gime ma­tri­mo­nial doit être adap­té à votre si­tua­tion : âge, ac­ti­vi­té pro­fes­sion­nelle, pré­sence ou non d’en­fants d’une union pré­cé­dente, écart de re­ve­nus et de pa­tri­moine entre conjoints ( ➠ lire pages 20 à 22). Con­sul­tez votre no­taire pour un ré­gime sur me­sure.

LE SA­vEz-vouS ?

Dans un ré­gime de com­mu­nau­té, les re­ve­nus de biens propres (is­sus d’un hé­ri­tage, par exemple) tombent dans la com­mu­nau­té. C’est le cas de loyers per­çus ou des di­vi­dendes d’ac­tions dé­te­nus par l’un des conjoints.

20 Pas­sez à la loupe l’as­su­rance dé­cès de votre cré­dit immobilier

Les jeunes couples doivent pas­ser à la loupe l’as­su­rance dé­cès de leur prêt immobilier. On a trop sou­vent tendance à consi­dé­rer cette as­su­rance comme un coût sup­plé­men­taire in­utile alors que l’as­su­rance dé­cès sous­crite dans le cadre d’un cré­dit à l’ha­bi­tat consti­tue un vé­ri­table ou­til de pré­voyance. En ef­fet, en cas de dé­cès de l’as­su­ré, c’est l’as­su­reur qui rem­bourse le ca­pi­tal res­tant dû, pour tout ou par­tie, en fonc­tion du pour­cen­tage as­su­ré.

21 Sous­cri­vez un contrat d’as­su­rance “tem­po­raire dé­cès”

Les contrats dits « tem­po­raire dé­cès » visent à as­su­rer un ave­nir fi­nan­cier plus se­rein à vos proches en sé­cu­ri­sant le pa­tri­moine à leur trans­mettre. En pra­tique, le sous­crip­teur paie tous les ans une prime d’as­su­rance. En cas de dé­cès (ou d’in­va­li­di­té as­si­mi­lée) pen­dant la pé­riode cou­verte par le ver­se­ment, la com­pa­gnie d’as­su­rances ré­gle­ra le ca­pi­tal as­su­ré. En re­vanche, si l’as­su­ré ne s’ac­quitte plus de sa co­ti­sa­tion, la com­pa­gnie ne ver­se­ra rien. C’est pour ce­la que l’on parle de contrats « à fonds per­dus ». Pri­vi­lé­giez les nom­breux contrats qui couvrent le dé­cès, quelle qu’en soit la cause. La perte to­tale et ir­ré­ver­sible d’au­to­no­mie (PTIA) est éga­le­ment très sou­vent cou­verte. Ci-des­sous des exemples de ta­rifs pour un ca­pi­tal as­su­ré de 100 000 eu­ros.

22 Ne né­gli­gez pas la clas­sique donation entre époux

Cet acte no­ta­rié peu coû­teux (comp­tez quelques cen­taines d’eu­ros) aug­mente les droits du conjoint, soit la part de l’hé­ri­tage qui lui re­vient de fait. Con­sul­tez votre no­taire.

23 Dé­cou­vrez la clause de pré­ci­put (pour les biens im­mo­bi­liers)

Pas­sé 60 ans, on re­com­mande sou­vent d’in­clure une clause de pré­ci­put dans le contrat de ma­riage. Cet avan­tage ma­tri­mo­nial at­tri­bue au sur­vi­vant la pleine pro­prié­té d’un ou plu­sieurs biens qui n’en­tre­ront pas dans la suc­ces­sion. Ce­la per­met de res­ter maître chez soi sans avoir à ob­te­nir l’ac­cord des en­fants pour l’éven­tuelle ces­sion d’un bien immobilier, par exemple. Si une telle clause vous in­té­resse, pre­nez ren­dez-vous chez votre no­taire.

24 Pen­sez à vous as­su­rer contre la dé­pen­dance

Pri­vi­lé­giez les contrats qui couvrent la dé­pen­dance to­tale et par­tielle, pour bé­né­fi­cier d’une rente dès les pre­miers signes de perte d’au­to­no­mie. Pour une rente men­suelle d’un mon­tant de 1000eu­ros, comp­tez de 50 à 80 eu­ros de prime par mois si vous com­men­cez à co­ti­ser à 60 ans.

À RE­TE­NIR

Si vous sous­cri­vez une as­su­rance dé­pen­dance, par­lez-en à un proche de confiance et demandez-lui, le mo­ment ve­nu, d’ef­fec­tuer les dé­marches au­près de l’as­su­reur pour que vous tou­chiez la rente à la­quelle vous pou­vez pré­tendre.

25 Or­ga­ni­sez la trans­mis­sion par un tes­ta­ment

Écrire un tes­ta­ment est le plus sûr moyen d’or­ga­ni­ser de votre vi­vant, dans les meilleures condi­tions, la trans­mis­sion de votre pa­tri­moine et de li­mi­ter

les risques de que­relles fa­mi­liales après votre dis­pa­ri­tion.

Le plus simple et le plus ré­pan­du est le tes­ta­ment olo­graphe. Ce terme si­gni­fie sim­ple­ment qu’il est en­tiè­re­ment

écrit de la main du tes­ta­teur. At­ten­tion, ce do­cu­ment doit im­pé­ra­ti­ve­ment être da­té. Cette exi­gence per­met, en ef­fet, d’ap­pré­cier la ca­pa­ci­té du tes­ta­teur au jour de la ré­dac­tion et, en cas de dé­cou­verte d’un autre tes­ta­ment, de dé­ter­mi­ner le der­nier en date. Il est pré­fé­rable de n’uti­li­ser qu’une feuille ou, en cas de né­ces­si­té, de da­ter et de nu­mé­ro­ter toutes les feuilles. N’ou­bliez pas de si­gner l’acte. Faute de quoi, il se­ra nul.

la pierre est un bon pla­ce­ment. À condi­tion d’in­ves­tir pour le long terme, de maî­tri­ser la fis­ca­li­té et la ré­gle­men­ta­tion. ce qu’il faut sa­voir pour réus­sir votre achat.

26 Ache­tez votre toit pour sé­cu­ri­ser votre ave­nir

Même si les prix de l’immobilier ont beau­coup mon­té (sur­tout dans les grandes mé­tro­poles), ache­ter son lo­ge­ment consti­tue tou­jours un bon ré­flexe d’épar­gnant. S’as­treindre à rembourser un cré­dit aide à se consti­tuer un pa­tri­moine. Les men­sua­li­tés ne doivent pas dé­pas­ser le tiers de vos re­ve­nus.

le sa­vez-vous?

la ré­si­dence prin­ci­pale est une niche fis­cale.

• en ma­tière d’isF, elle est déclarée à 70% de sa va­leur vé­nale.

• en cas de re­vente, elle est exo­né­rée d’im­pôts et de contri­bu­tions sociales sur la plus-va­lue, sans pla­fond.

• Dans le cal­cul des droits de suc­ces­sion, la ré­si­dence prin­ci­pale du dé­funt pro­fite d’un abat­te­ment de 20 %.

27 Consi­dé­rez votre lo­ge­ment comme un pla­ce­ment

Votre lo­ge­ment n’est pas un bien d’usage comme une voi­ture, mais une

par­tie de votre pa­tri­moine, sou­vent le plus gros mor­ceau. Pro­prié­taires, ré­jouis­sez-vous: en 2016, les prix de l’im- mo­bi­lier ont re­pris leur pro­gres­sion (+1 à + 3 % se­lon les ré­seaux d’agences). il est ras­su­rant de sa­voir que, en cas de be­soin, vous pou­vez vendre votre lo­ge­ment et en ré­cu­pé­rer une co­quette somme.

28 Ré­no­vez votre mai­son avec l’aide du fisc

Vivre dans un en­vi­ron­ne­ment plus agréable, réa­li­ser des éco­no­mies sur vos fac­tures d’éner­gie et va­lo­ri­ser votre pa­tri­moine immobilier: à n’en pas dou­ter, in­ves­tir dans la ré­no­va­tion éner­gé­tique de son lo­ge­ment ne manque pas d’atouts. D’au­tant que, une fois ache­vés, ces tra­vaux per­mettent de ré­duire vos im­pôts. Ce n’est donc pas un ha­sard si le cré­dit d’im­pôt pour la tran­si­tion éner­gé­tique, ou Cite pour les in­times, fait au­jourd’hui un ta­bac. Le cré­dit d’im­pôt pour la tran­si­tion éner­gé­tique per­met de dé­duire de l’im­pôt sur le re­ve­nu 30% des dé­penses en­ga­gées pour cer­tains tra­vaux d’amé­lio­ra­tion de la per­for­mance éner­gé­tique dans votre ré­si­dence prin­ci­pale. Dès le pre­mier eu­ro et sans condi­tion de res­sources. Pour un cé­li­ba­taire, la ré­duc­tion d’im­pôt peut donc at­teindre 2400 eu­ros. Et pour un couple sans en­fants, le mon­tant peut s’éle­ver jus­qu’à 4800 eu­ros.

29 Ré­si­dence se­con­daire: faites-vous plai­sir

Être pro­prié­taire de sa mai­son de va­cances est le rêve de 70 % des Fran­çais et une réa­li­té pour plus de trois mil­lions de mé­nages. Crise oblige, le mar­ché tourne au ra­len­ti. C’est le mo­ment de né­go­cier un sub­stan­tiel ra­bais, y com­pris dans les sta­tions les plus pri­sées. Ce sont les mai­sons de cam­pagne qui ont le plus bais­sé. Dans le Centre et en Bour­gogne, la chute at­teint en moyenne 25 % de­puis 2008. le lit­to­ral est aus­si tou­ché: – 32 % en cinq ans pour les mai­sons an­ciennes à Noir­mou­tier, – 35 % à Trou­ville-sur-Mer, – 44 % à l’île d’Yeu, se­lon les no­taires. Même dans le Lu­be­ron, la cote est à la baisse.

30 Pen­sez à la lo­ca­tion saisonnière pour amor­tir les frais

en louant votre ré­si­dence se­con­daire, vous pou­vez ré­duire les frais de votre mai­son. Sur Airbnb, la lo­ca­tion oc­ca­sion­nelle d’une ré­si­dence se­con­daire rap­porte en moyenne 1930 eu­ros par an. Sur le site Abri­tel, la re­cette moyenne at­teint 10000 eu­ros. Elles sont plus im­por­tantes, car les lo­ca­tions portent le plus sou­vent sur des mai­sons louées à la se­maine.

31 Pro­fi­tez des taux bas pour em­prun­ter

Dé­but 2017, la courbe des taux s’est in­ver­sée après plu­sieurs mois de baisse, et les taux ont pro­gres­sé de 0,10 % en moyenne. Mais cette hausse reste lé­gère. les condi­tions d’em­prunt restent at

trayantes. Avec un bon dos­sier (ap­port, re­ve­nus, etc.), vous pou­vez né­go­cier, sur quinze ans, un taux in­fé­rieur à 1 % (hors as­su­rance, frais de dos­sier et ga­ran­tie). En ce dé­but d’an­née, les banques se montrent of­fen­sives, mais

exi­geantes sur la qua­li­té des dos­siers des em­prun­teurs. N’hé­si­tez pas à re­cou­rir

aux ser­vices d’un cour­tier en cré­dit pour faire jouer à plein la concur­rence aus­si bien sur le taux du prêt que sur ce­lui de l’as­su­rance.

À RE­TE­NIR

Le taux d’in­té­rêt, la du­rée du prêt, l’as­su­rance dé­cès-in­va­li­di­té, la ga­ran­tie et les frais de dos­sier sont des élé­ments es­sen­tiels à né­go­cier. Mais il faut aus­si pen­ser à la sou­plesse de votre prêt. Un cré­dit immobilier est un contrat qui vous lie à votre banque de nom­breuses an­nées. Il doit s’adap­ter à l’évo­lu­tion de vos re­ve­nus.

32 Re­né­go­ciez votre cré­dit pour al­lé­ger vos men­sua­li­tés

Une re­né­go­cia­tion au­près de votre banque ou un ra­chat de prêt par un autre éta­blis­se­ment est in­té­res­sant lorsque l’écart entre l’an­cien et le nou­veau

prêt est d’un point au moins. Cette dif­fé­rence mi­ni­male per­met d’épon­ger les dé­penses oc­ca­sion­nées par la re­né­go­cia­tion comme les frais de dos­sier, ceux de rem­bour­se­ment an­ti­ci­pé, la prise d’une nou­velle ga­ran­tie (hy­po­thèque…). Pen­sez éga­le­ment à la dé­lé­ga­tion d’as­su­rance. « Ce contrat peut être moins oné­reux que ce­lui de l’as- sur­ance de la banque », note Es­telle Laurent, res­pon­sable com­mu­ni­ca­tion du cour­tier de Cre­dixia. Ces dé­marches par­fois fas­ti­dieuses per­mettent néan­moins de réa­li­ser de réelles éco­no­mies.

33 Faites jouer la concur­rence sur l’as­su­rance de prêt

Op­ti­mi­sez votre as­su­rance em­prun­teur, qui peut re­pré­sen­ter jus­qu’au tiers du coût de votre cré­dit, en fai­sant jouer la concur­rence, ce qu’on ap­pelle la dé

lé­ga­tion d’as­su­rance. Une op­tion uti­li­sée que dans 12 % des cas. Pour­tant, les plus jeunes no­tam­ment peuvent éco­no­mi­ser jus­qu’à 10000 eu­ros en s’adres­sant aux as­su­reurs al­ter­na­tifs, April, Se­cu­ri­mut… ou aux cour­tiers spé­cia­li­sés, Caf­pi, Cre­dixia, Em­prun­tis, Im­mo­prêt. Un im­pé­ra­tif : le contrat al­ter­na­tif doit rem­plir les cri­tères d’as­su­rance exi­gés par votre banque, qui doit vous re­mettre une fiche les pré­ci­sant dès la sous­crip­tion du prêt! L’as­su­rance al­ter­na­tive peut être moins chère, ja­mais moins cou­vrante.

34 Choi­sis­sez bien vos SCPI pour com­plé­ter vos re­ve­nus

Un ti­cket d’en­trée ac­ces­sible à par­tir de quelques cen­taines d’eu­ros, des re­ve­nus

ré­gu­liers qui se main­tiennent au­tour de 5 % l’an sans sou­ci de ges­tion, le tout avec des po­ten­tia­li­tés de plus-va­lues: dans une op­tique à long terme – au mi­ni­mum huit à dix ans –, les SCPI ne manquent pas d’at­traits. À condi­tion d’être sé­lec­tif et de di­ver­si­fier vos in­ves­tis­se­ments.

Nos SCPI pré­fé­rées pour 2017 fi­gurent dans le ta­bleau ci- contre. Im­por­tant: sa­chez que les di­vi­dendes que vous versent les SCPI sont taxés comme des re­ve­nus

fon­ciers, c’est- à- dire à votre taux mar­gi­nal + 15,5 % de pré­lè­ve­ments so­ciaux.

35 Lo­ca­tif : in­ves­tis­sez dans une ville dy­na­mique

Chaque an­née, Le Re­ve­nu classe les villes de plus de 100000 ha­bi­tants se­lon leur at­trait pour un in­ves­tis­seur immobilier sur la base de vingt cri­tères clés : ren­ta­bi­li­té, fis­ca­li­té, dé­mo­gra­phie, re­ve­nu moyen par ha­bi­tant… En 2016, ont ob­te­nu cinq étoiles pour leur at­trait immobilier: Bor­deaux, Nantes, Rennes et Tou­louse.

36 In­ves­tis­seurs, osez un bien à ré­no­ver pour ga­gner plus

Il est en­core pos­sible de dé­ni­cher des biens à ré­no­ver, voire des ruines, no­tam­ment en mi­lieu ru­ral, avec des prix très in­té­res­sants (en centre-ville, les biens à ra­fraî­chir sont sou­vent mis en vente au prix du mar­ché!). Ce­la sup­pose que vous ayez une ex­per­tise dans un ou plu­sieurs do­maines (ma­çon­ne­rie, toi­ture, plom­be­rie, élec­tri­ci­té…), que vous soyez bri­co­leur ou que votre en­tou­rage le soit. En tout état de cause, il est né­ces­saire d’es­ti­mer le juste prix

des tra­vaux (en moyenne entre 600 et 1200 eu­ros le mètre car­ré), en vous fai­sant as­sis­ter d’un ar­chi­tecte et/ou d’un en­tre­pre­neur ami. L’ob­jec­tif étant que le prix d’achat aug­men­té des tra­vaux soit in­fé­rieur d’au moins 20 % au prix du mar­ché, sans comp­ter les aides éven­tuelles.

LE SA­VEZ-VOUS?

Le re­cours à un ar­chi­tecte est obli­ga­toire pour une per­sonne phy­sique édi­fiant pour elle-même un bâ­ti­ment non agri­cole dont la sur­face de plan­cher et l’em­prise au sol de la par­tie de la construc­tion consti­tu­tive de sur­face de plan­cher dé­passent 150 mètres car­rés au to­tal. Le seuil a été mo­di­fié le 7 juillet 2016 (170 mètres car­rés au­pa­ra­vant).

37 In­té­res­sez-vous à l’achat de par­kings

Une mise de dé­part mo­deste, peu de frais d’en­tre­tien et qua­si­ment pas d’im­payés, le tout pour une ren­ta­bi­li­té at­trayante:

dans un mar­ché lo­ca­tif de­ve­nu dif­fi­cile, l’in­ves­tis­se­ment dans des em­pla­ce­ments de par­king a de quoi sé­duire.

38 In­ves­tis­sez en nue­pro­prié­té à l’ho­ri­zon de quinze ans

C’est une in­no­va­tion ré­cente – elle re­monte au dé­but des an­nées 2000 –, mais elle com­mence à faire son che­min: l’in­ves­tis­se­ment en nue-pro­prié­té, en­ca­dré par la loi de 2006 por­tant en­ga­ge­ment na­tio­nal pour le lo­ge­ment (ENL). Le prin­cipe de l’opé­ra­tion est simple : il re­pose sur le par­tage ou la dis­so­cia­tion, pour une du­rée de l’ordre de quinze à vingt ans, du droit de pro­prié­té entre

nu-pro­prié­taire et usu­frui­tier. Dans ce cadre, l’in­ves­tis­seur achète la nue-pro­prié­té d’un lo­ge­ment dont il n’au­ra pas la jouis

sance avant ces quinze ou vingt ans (et l’usu­fruit est ac­quis si­mul­ta­né­ment par un bailleur ins­ti­tu­tion­nel qui as­sure la ges­tion lo­ca­tive et les dé­penses d’en­tre­tien). Ce fai­sant, le bien est ven­du avec une dé­cote de 30 à 50 %, qui cor­res­pond à la sous­trac­tion des flux de loyers. Au terme de l’usu­fruit, le par­ti­cu­lier re­couvre la pleine pro­prié­té du bien qu’il peut alors oc­cu­per, re­vendre ou louer.

Si la nue-pro­prié­té est fi­nan­cée à cré­dit, les in­té­rêts sont dé­duc­tibles des

re­ve­nus fon­ciers. Et si elle a été payée comp­tant, elle n’entre pas dans l’as­siette taxable à l’ISF. Au terme de l’usu- fruit, seule la plus-va­lue en cas de re­vente se­ra im­po­sée, mais elle se­ra cal­cu­lée à par­tir du prix d’achat en pleine pro­prié­té. Ce dis­po­si­tif peu connu cu­mule donc les avan­tages (à condi­tion de ne pas les sur­payer), mais s’adresse en prio­ri­té aux contri­buables for­te­ment im­po­sés.

39 Ré­dui­sez les frais de no­taire en ache­tant dans le neuf

Pour ré­duire ce qu’il est ap­pe­lé com­mu­né­ment « frais de no­taire », en fait, les droits de mu­ta­tion pour l’es­sen­tiel, il peut être ju­di­cieux d’ache­ter dans le neuf. Dans ce cas, les frais de no­taire

N’ache­tez ja­mais un ap­par­te­ment sans al­ler voir sur place la si­tua­tion et l’en­vi­ron­ne­ment du pro­gramme. Vé­ri­fiez que le loyer an­non­cé par le ven­deur cor­res­ponde bien au ta­rif pra­ti­qué dans la ville.

sont com­pris entre 2 et 3 % du prix de vente contre 7 à 9 % dans l’an­cien. Mais le mar­ché du neuf n’est pas abor­dable pour tout le monde. Dans l’an­cien, comment ré­duire les frais de no­taire? Il est fré­quent qu’une mai­son ou un ap­par­te­ment soit ven­du avec des élé­ments mo­bi­liers, à sa­voir une cui­sine équi­pée avec l’élec­tro­mé­na­ger, des meubles de salle de bain, des pla­cards amé­na­gés, etc. Si tel est le cas, il convient de spé­ci­fier, dans le com­pro­mis de vente, d’un cô­té le prix du bien immobilier, de l’autre ce­lui du mo­bi­lier. Cette dis­tinc­tion vous per­met­tra d’éco­no­mi­ser les frais de no­taire sur ces équi­pe­ments.

40 Louez vos lo­ge­ments meu­blés et pro­fi­tez d’une fis­ca­li­té al­lé­gée

Sou­plesse dans la ges­tion du bail, re­ve­nus lo­ca­tifs ma­jo­rés, fis­ca­li­té clé­mente : pour un pro­prié­taire bailleur, la lo­ca­tion en meu­blé concentre, à n’en pas dou­ter, nombre d’avan­tages. De fait, alors que la du­rée du bail est de trois ans mi­ni­mum pour une lo­ca­tion nue, celle pour une lo­ca­tion meu­blée à usage de ré­si­dence prin­ci­pale est d’un an re­nou­ve­lable (neuf mois si le lo­ca­taire est étu­diant). En outre, un lo­ge­ment meu­blé est loué plus cher, de l’ordre de 10 % (à Pa­ris) à 20 % (en pro­vince) voire da­van­tage, et af­fiche donc une meilleure ren­ta­bi­li­té. En­fin, sur le plan fis­cal, les loyers d’un meu­blé sont à dé­cla­rer dans la ca­té­go­rie des bé­né­fices in­dus­triels et com­mer­ciaux (BIC) et non dans celle des re­ve­nus fon­ciers. Dès lors, il est pos­sible d’amor­tir son bien.

41 Cal­cu­lez la ren­ta­bi­li­té nette de votre in­ves­tis­se­ment

Le ren­de­ment s’ana­lyse comme le rap­port entre le loyer per­çu et la va­leur du bien, ce qui per­met de com­pa­rer les im­meubles entre eux quant au re­ve­nu qu’ils donnent. Alors que la ren­ta­bi­li­té me­sure la per­for­mance glo­bale de votre in­ves­tis­se­ment, en te­nant compte de tous les flux fi­nan­ciers in­ter­ve­nus au fil des an­nées: loyers, charges, im­pôts, taxes di­verses, in­té­rêts d’em­prunt et sur­tout la va­lo­ri­sa­tion du bien. Et ce der­nier cri­tère peut tout chan­ger!

42 In­ves­tis­se­ment lo­ca­tif, mi­sez sur la qua­li­té

Les lo­ca­taires sont de plus en plus exi­geants sur l’état du lo­ge­ment. Dans les villes où le mar­ché lo­ca­tif tourne au ra­len­ti, les can­di­dats n’hé­sitent plus à né­go­cier les loyers. Met­tez-vous dans la peau de vos fu­turs lo­ca­taires: pour les étu­diants, pré­fé­rez les pe­tites et moyennes sur­faces proches du cen­tre­ville et des ani­ma­tions, ou alors à proxi­mi­té des écoles et des uni­ver­si­tés. Pour les moyens et grands ap­par­te­ments, et les mai­sons, pen­sez plu­tôt fa­mille, donc proxi­mi­té des écoles, des com­merces et des trans­ports en com­mun ou ac­cès fluide et ra­pide au ré­seau routier.

43 Bailleurs, évi­tez les trop pe­tites sur­faces

Le mar­ché des biens à louer évo­lue sous la contrainte de nou­velles dis­po­si­tions fis­cales et lé­gales, qui viennent pe­ser sur la ges­tion et la ren­ta­bi­li­té de cer­tains lo­ge­ments. Les chambres de ser­vice et les stu­dettes mi­nus­cules à Pa­ris, par exemple, sont très pé­na­li­sées par l’en­ca­dre­ment des loyers. De plus, la de­mande des étu­diants change. Ils pré­fèrent pour le prix d’une chambre de ser­vice au sixième étage sans as­cen­seur, par­ta­ger un ap­par­te­ment de deux ou trois pièces, plus spa­cieux.

44 Oui aux im­meubles mixtes lo­ca­taire sco­pro­prié­taires

Il est bon que les im­meubles soient oc­cu­pés par des pro­prié­taires et des lo­ca­taires, ce­la au­gure d’un meilleur en­tre­tien. Pen­sez éga­le­ment que, dans le cadre d’un dis­po­si­tif fis­cal de type Pi­nel, tous les pro­prié­taires vou­dront vendre une fois la pé­riode obli­ga­toire de lo­ca­tion pas­sée. Ré­sul­tat : tous les ap­par­te­ments risquent de se re­trou­ver sur le mar­ché en même temps…

45 In­té­grez les aléas dans votre plan de fi­nan­ce­ment

La plu­part des lo­ca­tions se passent bien mais, avant de vous lan­cer, vous de­vez me­su­rer l’éten­due de votre tâche. La loi Alur a ap­por­té de nom­breux chan­ge­ments et un lot de contraintes sup­plé­men­taires pour les bailleurs. Il y a, bien sûr, l’en­ca­dre­ment des loyers des lo­ge­ments vides et meu­blés à Pa­ris et Lille, et pro­chai­ne­ment dans des cen­taines de villes d’Île-de-France. Mais les droits des lo­ca­taires ont aus­si été ren­for­cés. Ils peuvent, par exemple, contes­ter le loyer s’ils ne res­pectent la four­chette vou­lue par le lé­gis­la­teur. Sans comp­ter les im­payés. Pour pal­lier ce risque, vous de­man­de­rez une cau­tion, c’est-à-dire un ga­rant qui se sub­sti­tue­ra au lo­ca­taire en cas d’im­payés.

46 Plus-va­lue : faites le plein d’exo­né­ra­tions

La taxa­tion des plus-va­lues im­mo­bi­lières est dou­lou­reuse. Pour un bien de quelques cen­taines de mil­liers d’eu­ros dé­te­nu de­puis dix à quinze ans, la ponc­tion fis­cale at­teint très vite 20000 eu­ros! Le re­mède le plus ef­fi­cace consiste à faire le plein des exo­né­ra­tions. La pre­mière est connue, elle concerne votre ré­si­dence prin­ci­pale. À ce jour, si vous la ven­dez, la plus-va­lue réa­li­sée reste to­ta­le­ment exo­né­rée d’im­pôt et de contri­bu­tions sociales. Pour pro­fi­ter de l’exo­né­ra­tion, la ces­sion du bien doit, en prin­cipe, in­ter­ve­nir dans un dé­lai maxi­mal d’un an après le dé­mé­na­ge­ment. Si vous cé­dez un bien immobilier, hors parts de SCPI, dont le prix de vente n’ex­cède pas 15000 eu­ros, comme un par­king, la plus-va­lue est aus­si exo­né­rée. En cas d’in­di­vi­sion, le seuil s’ap­pré­cie au re­gard de chaque quote-part in­di­vise. Par exemple, si vous dé­te­nez 20 % d’un bien cé­dé 75 000 eu­ros, votre gain ne se­ra pas taxé. Si un par­king a été ache­té par des époux ma­riés en com­mu­nau­té, le gain se­ra exo­né­ré si la vente n’ex­cède pas 30000 eu­ros. Les par­kings sont ain­si sou­vent exo­né­rés…

Pla­ce­ment po­pu­laire mais com­plexe, l’as­su­rance vie né­ces­site cer­taines pré­cau­tions pour en pro­fi­ter plei­ne­ment. conseils pra­tiques. 47 Adop­tez un contrat conforme à vos ob­jec­tifs

avec un contrat vie mo­no­sup­port en eu­ros, votre ca­pi­tal ne court au­cun risque, la per­for­mance ac­quise y est dé­fi­ni­tive. Mais la per­for­mance, bien que su­pé­rieure à l’inflation, se­ra mo­dé­rée. un contrat vie mul­ti­sup­port per­met, quant à lui, de di­ver­si­fier ses pla­ce­ments en in­ves­tis­sant aus­si bien dans des fonds en eu­ros que dans divers sup­ports. La per­for­mance est alors liée aux va­ria­tions des mar­chés. Un choix à pri­vi­lé­gier au­jourd’hui.

48 Soyez at­ten­tif aux ren­ta­bi­li­tés sur la du­rée

La ré­mu­né­ra­tion de l’as­su­rance vie, en gé­né­ral plus fa­vo­rable que celle des divers li­vrets, offre éga­le­ment l’avan­tage de ne pas pla­fon­ner les dé­pôts. Les per­for­mances ne doivent pas être com­pa­rées sur un an, mais sur cinq à quinze.

LE SA­VEZ-VOUS? en cinq ans, le gain moyen d’un contrat avec 20% d’uni­tés de compte (le nom des fonds bour­siers dans le cadre de l’as­su­rance vie) a été de + 16,2%, contre + 14,2% avec 100% de fonds en eu­ros. 49 Né­go­ciez les frais sur ver­se­ment

En pé­riode de taux bas, les frais pèsent lourd dans la per­for­mance de votre épargne. Vous avez donc tout in­té­rêt à les dis­cu­ter âpre­ment. Tou­te­fois, seuls ceux pré­le­vés à la sous­crip­tion et sur les ver­se­ments ul­té­rieurs sont né­go­ciables.

50 Choi­sis­sez un in­ter­mé­diaire adap­té à vos be­soins

Les contrats dif­fu­sés sur In­ter­net peuvent pa­raître très at­trayants car ils pro­posent de sup­pri­mer les frais d’en­trée. En fait, ces contrats s’adressent es­sen­tiel­le­ment à un pu­blic aver­ti. il est ap­pré­ciable de dis­po­ser d’un conseiller que l’on peut fa­ci­le­ment contac­ter et qui pour­ra vous ai­der et vous orien­ter dans vos choix.

51 Sous­cri­vez plu­sieurs contrats

Non seule­ment vous pou­vez sous­crire un nombre illi­mi­té de contrats, mais vous avez tout in­té­rêt à en ou­vrir plu­sieurs. Et ce­la pour quatre prin­ci­pales rai­sons: vous di­ver­si­fiez les risques et les per­for­mances sur plu­sieurs sup

ports; vous pou­vez adap­ter l’al­lo­ca­tion d’ac­tifs d’un contrat à la sen­si­bi­li­té aux

risques de l’un de vos bé­né­fi­ciaires; vous pou­vez op­ti­mi­ser la fis­ca­li­té de vos re­traits en iso­lant sur un contrat le fonds en eu­ros sé­cu­ri­sé et en re­grou­pant sur un autre contrat les uni­tés de compte, dont la va­leur fluc­tue à la hausse comme à la baisse.

En­fin, ce­la vous per­met de pro­fi­ter plei­ne­ment des atouts de l’as­su­rance vie après 70 ans, no­tam­ment en termes de trans­mis­sion. Pas­sée cette li­mite d’âge, les dis­po­si­tions fis­cales changent et il est conseillé de sous­crire un ou plu­sieurs nou­veaux contrats.

52 Ou­vrez des contrats pour vos en­fants et pe­tits-en­fants

L’as­su­rance vie est un ou­til ori­gi­nal pour ai­der vos en­fants ou pe­tits-en­fants, le mo­ment ve­nu, à fi­nan­cer leurs études, puis à ache­ter un pre­mier lo­ge­ment ou tout sim­ple­ment les sou­te­nir quand ils dé­marrent dans la vie ac­tive.

Le pla­ce­ment offre une fis­ca­li­té avan­ta­geuse aus­si bien en cas de re­trait que de dé­cès. Il est souple: vous l’ali­men­tez à votre rythme, sans pla­fond de ver­se­ment à l’in­verse du Li­vret A. Sur­tout, en pa­na­chant fonds en eu­ros et uni­tés de compte, vous pou­vez es­pé­rer un ren­de­ment bien su­pé­rieur à ce­lui de l’épargne ré­gle­men­tée, le sup­port gé­né­ra­le­ment pri­vi­lé­gié pour l’épargne des­ti­née aux en­fants.

53 In­ves­tis­sez un peu chaque mois sur des fonds bour­siers

Pour lis­ser le risque et évi­ter d’ache­ter au plus haut, mieux vaut in­ves­tir en Bourse un peu chaque mois.

De nom­breux contrats pro­posent une op­tion d’in­ves­tis­se­ment pro­gres­sif ou d’ar­bi­trage pro­gres­sif de l’épargne en eu­ros vers des uni­tés de compte. le prin­cipe est d’in­ves­tir ré­gu­liè­re­ment tous les mois ou tous les tri­mestres sur une ou plu­sieurs si­cav pour ob­te­nir un prix de re­vient moyen at­trayant. 54 Ali­men­tez vos contrats, y com­pris après 70 ans

Très sou­vent on pense que l’as­su­rance vie perd tout in­té­rêt le jour de son soixante-dixième an­ni­ver­saire car la règle fis­cale change. C’est une er­reur. Pour trans­mettre ef­fi­ca­ce­ment un ca­pi­tal, l’as­su­rance vie est avan­ta­geuse à tout âge et peut même l’être da­van­tage après 70 ans.

55 Dé­cou­vrez notre stra­té­gie 80-20 pour ga­gner plus

Plus de 90% des contrats d’as­su­rance vie, une fois sous­crits, prennent la pous­sière au fond d’un ti­roir. C’est une er­reur.

un contrat vie se gère un peu comme un compte-titres. Il ne s’agit pas de mul­ti­plier les al­lers-re­tours dans la jour­née, mais de réa­li­ser quelques ar­bi­trages au dé­but de chaque an­née afin d’adap­ter le conte­nu de votre contrat à l’évo­lu­tion de la si­tua­tion fi­nan­cière et éco­no­mique. Pour 2017, osez la Bourse en y consa­crant 20% des sommes in­ves­ties sur votre contrat. C’est la stra­té­gie 80– 20 du Re­ve­nu: 80% in­ves­tis dans le fonds en eu­ros et 20% d’uni­tés de compte. Pour un ré­sul­tat op­ti­mal, nous vous conseillons de l’ap­pli­quer pen­dant dix an­nées de suite.

56 Met­tez de la pierre dans votre as­su­rance vie

L’immobilier, vous connaissez, l’as­su­rance vie aus­si. Mais sa­vez-vous que vous pou­vez mettre de la pierre dans votre contrat vie ? C’est même une so­lu­tion in­té­res­sante pour ga­gner plus. Bonne nou­velle: de plus en plus contrats donnent ac­cès à des so­cié­tés ci­viles de pla­ce­ment immobilier (SCPI). Ces der­nières col­lectent l’épargne des Fran­çais, puis l’in­ves­tissent dans des im­meubles et dis­tri­buent les re­ve­nus aux por­teurs de parts. atout des sCPI: elles af­fichent presque 5% de ren­de­ment moyen par an, deux fois plus qu’un fonds en eu­ros clas­sique.

Bien sûr, les SCPI ne bé­né­fi­cient pas d’une ga­ran­tie sur le ca­pi­tal et la qua­li­té de leur pa­tri­moine immobilier est très va­riable d’une so­cié­té à l’autre. Il n’em­pêche, le pla­ce­ment est tan­gible, ce qui ras­sure. Sur­tout, ache­ter une SCPI par l’in­ter­mé­diaire d’un contrat vie per­met de pro­fi­ter d’une bonne li­qui­di­té: après une de­mande de ra­chat, les as­su­reurs sont te­nus de vous ver­ser les fonds sous deux mois (art. 132-21 du Code des as­su­rances).

la sous­crip­tion d’une sCPI via un contrat vie sup­pose un mi­ni­mum de pré­cau­tions. à re­gar­der de près: les mo­da­li­tés de ver­se­ment des di­vi­dendes. sont-ils ver­sés sur le fonds en eu­ros ou ré­in­ves­tis en parts de sCPI? 57 Uti­li­sez les op­tions d’ar­bi­trage au­to­ma­tique

Lar­ge­ment pro­po­sées par les as­su­reurs, les op­tions d’ar­bi­trages au­to­ma­tiques per­mettent de faire vivre le contrat de fa­çon ré­ac­tive. l’“écrê­tage des plus­va­lues ”, ou “sé­cu­ri­sa­tion au­to­ma­tique des gains ”, est cou­ram­ment pro­po­sée. Lorsque les pro­duits d’un fonds at­teignent un ni­veau pré­dé­fi­ni (sou­vent par tranche de 2 à 5%), l’ar­bi­trage au­to­ma­tique les re­di­rige vers le sup­port sé­cu­ri­sé en eu­ros.

une autre op­tion plus rare, ap­pe­lée “li­mi­ta­tion des pertes re­la­tives” ( stop loss relatif), sé­cu­rise votre in­ves­tis­se­ment. L’ar­bi­trage in­ter­vient quand le ni­veau de perte maxi­mal (– 5 %, – 10%...), que vous fixez li­bre­ment, par rap­port au plus haut ni­veau at­teint par le sup­port, est tou­ché.

58 Ne vous pré­ci­pi­tez pas sur les contrats Eu­ro-Crois­sance

À mi-che­min entre les contrats en eu­ros et ceux en uni­tés de compte, les contrats d’as­su­rance vie Eu­roC­rois­sance n’ont pas le suc­cès es­comp­té. Pour les re­lan­cer, le gou­ver­ne­ment a mis en place un dis­po­si­tif tem­po­raire qui per­met aux as­su­reurs de trans­fé­rer cer­tains ac­tifs en plus­va­lues la­tentes des fonds eu­ros clas­siques vers les fonds Eu­ro-Crois­sance dans une pro­por­tion à dé­ter­mi­ner. Le Re­ve­nu reste vi­gi­lant. Pri­vi­lé­giez les bons contrats his­to­riques.

59 Ac­tua­li­sez vos clauses bé­né­fi­ciaires

La dé­si­gna­tion du ou des bé­né­fi­ciaires des ca­pi­taux au jour du dé­cès de l’as­su­ré est un choix es­sen­tiel aus­si bien sur le fond (choi­sir les bé­né­fi­ciaires) que sur la forme (ré­di­ger la clause bé­né­fi­ciaire). La ré­dac­tion de la clause bé­né­fi­ciaire doit être ap­pro­fon­die dès l’ori­gine. Sur­tout, elle doit être mise à jour ré­gu­liè­re­ment – au moins une fois par an– car les pro­blèmes naissent très sou­vent d’un manque de sui­vi. Cette pré­cau­tion vous ga­ran­ti­ra que les dis­po­si­tions pré­vues res­te­ront adap­tées à votre si­tua­tion et in­tè­gre­ront les chan­ge­ments de l’en­vi­ron­ne­ment ju­ri­dique et fis­cal.

60 Dé­po­sez vos clauses bé­né­fi­ciaires chez le no­taire

Vous li­mi­tez ain­si le risque que votre contrat tombe en déshé­rence. Vous évi­tez aus­si qu’un proche prenne connais­sance de la clause bé­né­fi­ciaire, l’as­su­reur lui-même n’étant pas au cou­rant de son conte­nu. En­fin, si vous dis­po­sez de plu­sieurs contrats dans de mul­tiples éta­blis­se­ments, un der­nier avan­tage existe. Cen­tra­li­sés chez votre no­taire, le sui­vi et la mo­di­fi­ca­tion des clauses bé­né­fi­ciaires se­ront fa­ci­li­tés. In­utile de vous rendre chez cha­cun de vos in­ter­mé­diaires fi­nan­ciers.

61 Choi­sis­sez la bonne op­tion fis­cale pour vos re­traits

Au mo­ment de rem­plir votre for­mu­laire de de­mande de re­trait (ap­pe­lé ra­chat en as­su­rance vie), vous de­vrez sé­lec­tion­ner l’op­tion fis­cale qui va s’ap­pli­quer à vos plus-va­lues.

Par dé­faut, les gains com­pris dans votre re­trait sont sou­mis au ba­rème pro­gres­sif de l’im­pôt sur le re­ve­nu, dont les tranches évo­luent de 14 à 45%. Mais en op­tion, vous pou­vez op­ter pour un pré­lè­ve­ment for­fai­taire li­bé­ra­toire (PFL), dont le taux est dé­gres­sif avec l’an­cien­ne­té du contrat: 35% s’il a été ou­vert moins de quatre ans au­pa­ra­vant, 15% s’il a entre quatre et huit ans, puis 7,5%.

En outre, après huit ans vous bé­né­fi­ciez éga­le­ment d’un abat­te­ment sur les gains d’un mon­tant de 4600 eu­ros pour une per­sonne seule et de 9200 eu­ros pour un couple sou­mis à une im­po­si­tion com­mune. Pour faire le bon choix, plu­sieurs fac­teurs entrent en ligne de compte: votre tranche mar­gi­nale d’im­po­si­tion (TMI), l’an­cien­ne­té du contrat d’as­su­rance vie et, en­fin, le mon­tant des in­té­rêts com­pris an­nuel­le­ment dans vos re­traits. Demandez des si­mu­la­tions et conseils à votre in­ter­mé­diaire fi­nan­cier.

Si vous êtes im­po­sé dans les tranches mar­gi­nales su­pé­rieures du ba­rème de l’im­pôt sur le re­ve­nu, 41 et 45%, op­tez pour le pré­lè­ve­ment for­fai­taire li­bé­ra­toire (PFL) qui se­ra tou­jours plus fa­vo­rable. Pour les as­su­rés qui se trouvent dans les tranches mar­gi­nales de l’im­pôt in­fé­rieures de 14 et 30% le choix est plus sub­til. À 30%, op­tez pour l’im­pôt sur le re­ve­nu si le contrat a moins de quatre ans et pour le PFL pas­sé ce dé­lai. À 14%, pri­vi­lé­giez l’im­pôt sur le re­ve­nu si le contrat a moins de huit ans et le PFL pas­sé ce dé­lai. 62 Éco­no­mi­sez jus­qu’à 690 eu­ros d’im­pôt par an

Pour éco­no­mi­ser jus­qu’à 690 eu­ros d’im­pôts sur vos re­traits chaque an­née deux condi­tions sont né­ces­saires: que votre contrat en plus-va­lue ait plus de huit ans (la ma­tu­ri­té moyenne des contrats d’as­su­rance vie en France est très net­te­ment su­pé­rieure à ce dé­lai) et que vous puis­siez ef­fec­tuer des ver­se­ments sur un contrat qui ne pré­lève pas, ou très peu, de frais (c’est par exemple le cas des contrats dis­tri­bués sur In­ter­net).

At­ten­tion: les sous­crip­teurs âgés de plus de 70 ans et ceux dis­po­sant de vieux contrats to­ta­le­ment exo­né­rés peuvent ne pas avoir in­té­rêt à ap­pli­quer cette stra­té­gie.

Rap­pe­lons la règle fis­cale. Lors d’un re­trait sur un contrat d’as­su­rance vie, seule la part de gains est fis­ca­li­sée, le ca­pi­tal, lui, n’est pas taxé. Les in­té­rêts sont sou­mis au ba­rème pro­gres­sif de l’im­pôt sur le re­ve­nu ou sur op­tion à un pré­lè­ve­ment for­fai­taire li­bé­ra­toire de 35% si le contrat a moins de quatre ans, de 15% s’il a entre quatre et huit ans, et de 7,5% s’il a plus de huit ans.

Sur­tout, après huit ans et quelle que soit l’op­tion re­te­nue, un abat­te­ment an­nuel sur les in­té­rêts s’ap­plique. Son mon­tant est de 4600 eu­ros pour une per­sonne seule et de 9200 eu­ros pour un couple ma­rié ou pac­sé. C’est cet abat­te­ment qu’il est im­por­tant d’uti­li­ser. Grâce à lui, vous pou­vez réa­li­ser jus­qu’à 690 eu­ros d’éco­no­mie d’im­pôt (9200 eu­ros ×7,5%). Et même si vous n’avez pas be­soin des ca­pi­taux, ré­pé­tez l’opé­ra­tion chaque an­née.

Les fonds re­ti­rés se­ront idéa­le­ment re­ver­sés sur un contrat d’as­su­rance vie peu ou pas gour­mand en frais. Par cet al­ler-re­tour, vous trans­for­mez les in­té­rêts de votre contrat, nor­ma­le­ment

fis­ca­li­sés, en ca­pi­tal qui, lui, ne le se­ra pas lors d’un fu­tur ra­chat.

63 Faites ré­gu­liè­re­ment le point sur vos vieux contrats

Vous êtes nom­breux à dé­te­nir des contrats vie ou­verts il y a plus de vingt ans. Faut-il les clô­tu­rer? Les mettre en som­meil? Les ali­men­ter? Tout dé­pend votre si­tua­tion per­son­nelle.

Pro­fi­tez de ce dé­but d’an­née pour tout mettre à plat et cal­me­ment pe­ser le pour et le contre d’une éven­tuelle fer­me­ture.

Les épar­gnants ai­sés ont sou­vent in­té­rêt à conser­ver leurs vieux contrats, pour les autres ce n’est pas cer­tain. La fis­ca­li­té est bien sûr l’un des prin­ci­paux cri­tères de choix.

Sont to­ta­le­ment exo­né­rés d’im­pôt sur les gains: les contrats sous­crits avant le 1er jan­vier 1983 et les contrats sous­crits après le 1er jan­vier 1983 sur les­quels l’as­su­ré n’a ef­fec­tué au­cun ver­se­ment après le 25 sep­tembre 1997.

Sont to­ta­le­ment exo­né­rés de droits de suc­ces­sion: les contrats ou­verts avant le 20 no­vembre 1991 sur les­quels tous les ver­se­ments ont été ef­fec­tués avant le 13 oc­tobre 1998; les contrats ou­verts de­puis le 20 no­vembre 1991, avant les 70 ans de l’as­su­ré, et sans ver­se­ment de­puis le 13 oc­tobre 1998. Comme vous le voyez, l’exo­né­ra­tion ré­sulte de la com­bi­nai­son de plu­sieurs fac­teurs que sont la date d’adhé­sion au contrat, l’âge de l’as­su­ré au jour des ver­se­ments et la date à la­quelle les ver­se­ments ont été ef­fec­tués.

64 En­vi­sa­gez une “clô­tu­reou­ver­ture”

Pour ga­gner plus avec votre contrat, Le Re­ve­nu vous pro­pose une stra­té­gie ori­gi­nale, voire pro­vo­ca­trice: la « clô­tu­reou­ver­ture ». Ce­la consiste à ef­fec­tuer un gros re­trait – une op­tion pré­fé­rable à une clô­ture pure et simple car elle vous per­met de conser­ver l’an­té­rio­ri­té fis­cale de votre contrat – et à re­ver­ser le ca­pi­tal pré­le­vé sur une nou­velle as­su­rance vie. In­té­rêt d’une telle stra­té­gie: vous payez vos im­pôts tout de suite et vous échap­pez aux hausses fu­tures. Bien sûr, tout le monde n’a pas in­té­rêt à re­ti­rer son épargne de ses as­su­rances vie et à ou­vrir de nou­veaux contrats dans la fou­lée. Épar­gnants non concer­nés: les in­cor­ri­gibles op­ti­mistes. Si vous pen­sez que les im­pôts vont bais­ser, ar­rê­tez ici la lec­ture de l’ar­ticle. Vous n’êtes pas concer­né par ce qui suit. Il faut aus­si que le jeu en vaille la chan­delle. Pour que la « clô­ture-ou­ver­ture » soit pro­fi­table, plu­sieurs condi­tions doivent être rem­plies: 1. Votre contrat doit in­clure de grosses plus-va­lues. Le ca­pi­tal du contrat doit être très su­pé­rieur au mon­tant to­tal de vos ver­se­ments. Votre contrat doit donc être lar­ge­ment in­ves­ti en Bourse. 2. Vous de­vez re­ver­ser vos re­traits sur un contrat sans frais d’en­trée ou après avoir né­go­cié ces frais d’en­trée pour les ré­duire à leur por­tion congrue. 3. Vous ne de­vez pas avoir be­soin de votre ar­gent pour les huit ans qui viennent. Parce que vous al­lez re­mettre le comp­teur fis­cal à zé­ro. Vous de­vrez donc en­core at­tendre huit ans pour pro­fi­ter de la fis­ca­li­té la plus fa­vo­rable. Bref, il est in­dis­pen­sable de se plon­ger dans la fis­ca­li­té de l’as­su­rance vie et les ca­rac­té­ris­tiques tech­niques de votre contrat.

Pour échap­per aux fu­tures hausses d’im­pôts, pour­quoi ne pas ef­fec­tuer un gros re­trait, payer ce que vous de­vez à Ber­cy et, dans la fou­lée, sous­crire de nou­velles as­su­rances vie. At­ten­tion cette stra­té­gie in­no­vante est ré­ser­vée à cer­tains pro­fils d’épar­gnants.

Gé­rer un por­te­feuille de titres est à la por­tée de tous. C’est une ques­tion de sang-froid et de mé­thode. Voi­ci nos conseils pour in­ves­tir ga­gnant. 65 Pre­nez un cour­tier adap­té à votre pro­fil d’in­ves­tis­seur

En per­met­tant d’opé­rer de fa­çon plus simple, plus ra­pide et moins coû­teuse grâce à In­ter­net, les cour­tiers en ligne ap­pa­raissent comme les in­ter­mé­diaires les plus per­for­mants pour exé­cu­ter vos ordres de Bourse. En moyenne, les frais d’achat ou de vente se li­mitent à 0,6% pour un ordre de 1000 eu­ros sur une va­leur co­tée à Pa­ris et à 0,3% pour un ordre de 5000 eu­ros. Quant aux droits de garde, la plu­part des cour­tiers n’en pré­lèvent pas, à l’in­verse des banques de ré­seau. Ces frais, aus­si faibles soient-ils, ne sont qu’un élé­ment d’ap­pré­cia­tion. Pour se dé­ci­der, il faut aus­si exa­mi­ner les ser­vices, comme la con­sul­ta­tion du car­net d’ordres en temps réel et l’ac­cès à des in­for­ma­tions à va­leur ajou­tée (fil d’agences, etc.).

66 Ou­vrez un plan d’épargne en ac­tions (PEA) sans at­tendre

Pour que les ac­tions puissent plei­ne­ment s’ex­pri­mer, il faut don­ner du temps au temps, pour re­prendre une formule cé­lèbre. Dans ce cadre, le plan d’épargne en ac­tions (PEA) est l’en­ve­loppe la mieux adap­tée. Sur ce compte-titres, un par­ti­cu­lier peut ac­qué­rir des ac­tions fran­çaises ou eu­ro­péennes. Atout de taille: le PEA per­met de gé­rer son por­te­feuille en fran­chise d’im­pôt (seuls les pré­lè­ve­ments so­ciaux s’ap­pliquent, au taux de 15,5% au­jourd’hui). Les plus-va­lues de ces­sions réa­li­sées à l’in­té­rieur du plan, comme les di­vi­dendes, ne sont pas taxées. Pour en pro­fi­ter, il faut conser­ver le PEA au moins cinq ans.

Le pla­fond de ver­se­ment par per­sonne est de 150000 eu­ros sur le PEA et de 75000 eu­ros sur le PEA-PME. Un couple peut ain­si in­ves­tir 450000 eu­ros en Bourse sans ac­quit­ter un cen­time d’im­pôts sur les di­vi­dendes et les plus-va­lues (seuls les pré­lè­ve­ments so­ciaux sont dus, au taux en vi­gueur l’an­née de réa­li­sa­tion du gain). 67 Réin­ves­tis­sez vos Si­cav mo­né­taires dans un PEA-PME

C’est une op­por­tu­ni­té dont il se­rait dom­mage de se pri­ver. Jus­qu’au 31 mars 2017, il est pos­sible de cé­der ses Si­cav mo­né­taires, en fran­chise d’im­pôt, sous ré­serve de ré­in­ves­tir le pro­duit de la vente dans un PEA-PME, c’est-à-dire un plan d’épargne en ac­tions des­ti­né aux pe­tites et moyennes en­tre­prises.

68 Ver­sez chaque mois la même somme dans un fonds ac­tion

En ver­sant chaque mois un mon­tant iden­tique dans le cadre d’un plan d’épargne, vous pou­vez faire fruc­ti­fier un ca­pi­tal sans craindre d’in­ves­tir à contre-tendance. Le plus simple est d’adhé­rer à un plan d’in­ves­tis­se­ment pro­gram­mé. Ces plans per­mettent de pla­cer chaque mois une somme iden­tique, dé­fi­nie au dé­part, avec un in­ves­tis­se­ment mi­ni­mal de 15 à 75 eu­ros se­lon les banques, soit 180 à 900 eu­ros par an. Ces sommes sont en­suite in­ves­ties en Bourse via des fonds com­muns de pla­ce­ment sé­lec­tion­nés en amont par vos soins. Ce fai­sant, sur la du­rée, vous lis­sez les à-coups des mar­chés tout en étant li­bé­ré des sou­cis de la ges­tion.

69 In­ter­ve­nez en ter­rain connu le temps de vous faire la main

Au dé­part, il convient de res­ter en ter­rain connu, de pri­vi­lé­gier les so­cié­tés dont les ré­sul­tats sont peu sen­sibles aux aléas de la conjonc­ture et qui dis­tri­buent des di­vi­dendes en pro­gres­sion ré­gu­lière. Le self-made-man amé­ri­cain War­ren Buf­fett, de­ve­nu l’une des plus grandes for­tunes au monde, ne dit pas autre chose: « N’in­ves­tis­sez que dans les en­tre­prises dont vous com­pre­nez l’ac­ti­vi­té. » Ajou­tant, avec un brin d’iro­nie : « Nous avons pris le XXe siècle à brasle-corps, en in­ves­tis­sant dans des mé­tiers d’avant-garde comme la brique, les ta­pis, l’iso­la­tion et la pein­ture. »

70 Maî­tri­sez l’art du ti­ming pour ga­gner plus

En Bourse, il faut ache­ter et vendre au bon mo­ment, ce qu’on ap­pelle, dans le monde fi­nan­cier, l’art du ti­ming. Sou­vent, pour ob­te­nir de bons ré­sul­tats,

il faut ache­ter quand tout va mal (« au son du ca­non ») et vendre quand tout va bien (« au son du vio­lon »).

Il faut se po­ser quatre ques­tions avant d’in­ves­tir: quels sont les sec­teurs les mieux orien­tés ? Quelles sont les so­cié­tés les mieux gé­rées de ces sec­teurs? Par­mi elles, quelles sont les ac­tions les moins chères? Et, par­mi ces der­nières, quelles sont celles qui ap­pa­raissent pré­fé­rables du point de vue des per­for­mances? 71 Mon­dia­li­sez vos PEA et compte-titres via des Si­cav et FCP

Quand on étu­die les por­te­feuilles bour­siers des Eu­ro­péens, on s’aper­çoit que les Bri­tan­niques dé­tiennent sur­tout des ac­tions an­glaises, les Al­le­mands des al­le­mandes et les Fran­çais des fran­çaises. Bref, les in­ves­tis­seurs tendent à pri­vi­lé­gier les en­tre­prises qui leur sont fa­mi­lières, celles sur les­quelles l’in­for­ma­tion est fa­ci­le­ment dis­po­nible. Er­reur, car les va­leurs que l’on connaît le mieux ne sont pas for­cé­ment les plus ren­tables. Les ac­tions fran­çaises, par exemple, sont loin d’être les plus per­for­mantes sur longue pé­riode. En 2017, mon­dia­li­sez vos comptes-titres, PEA et contrats d’as­su­rance vie mul­ti­sup­ports. Vous aug­men­te­rez votre po­ten­tiel de gain tout en ré­dui­sant le ni­veau de risque de vos por­te­feuilles.

Les frais pour ache­ter et vendre des ac­tions co­tées sur une Bourse étran­gère sont sou­vent pro­hi­bi­tifs, y com­pris dans les banques en ligne, avec un cour­tage al­lant jus­qu’à plus de 6% du mon­tant de l’ordre exé­cu­té et un mi­ni­mum glo­bal pou­vant ap­pro­cher 100 eu­ros. La so­lu­tion: in­ves­tir sur les mar­chés étran­gers via des Si­cav, FCP et tra­ckers. 72 Op­ti­mi­sez votre por­te­feuille avec des tra­ckers

In­ves­tir dans un tra­cker (ou ETF, pour Ex­change Tra­ded Fund), c’est ache­ter en un clic de sou­ris des di­zaines, voire des cen­taines de va­leurs co­tées en Bourse. À la dif­fé­rence des Si­cav, ces pa­niers de titres ne sont pas gé­rés de fa­çon ac­tive par un gé­rant qui tente de faire mieux que le mar­ché. Ils évo­luent comme les grands in­dices. In­ves­tir dans un ETF fon­dé sur le CAC 40, c’est ache­ter en une seule tran­sac­tion un peu de toutes les so­cié­tés du CAC 40. Simples à uti­li­ser, ces titres sont éga­le­ment cinq fois moins char­gés en frais que les Si­cav en ac­tions. ( ➠ Ci-des­sous, dé­cou­vrez nos tra­ckers préférés pour 2017.)

73 Pas­sez des ordres à cours li­mi­té

Pour ache­ter au plus bas et vendre au plus haut, rien ne vaut les ordres à cours li­mi­té, qui com­portent un prix pla­fond à l’achat et un prix plan­cher à la vente. Un ex­cès de baisse (ou de hausse) sur des va­leurs pro­met­teuses peut ain­si être mis à pro­fit pour réa­li­ser des achats (ou des ventes) à bon compte. Si vous sou­hai­tez com­plé­ter une ligne d’ac­tions, lais­sez traî­ner, par exemple, des ordres 10% au-des­sous du der­nier cours sur les titres re­com­man­dés dans le Por­te­feuille du Re­ve­nu ( ➠ lire page 52). Tous ces ordres se­ront bien sûr don­nés « à ré­vo­ca­tion », c’est-à-dire qu’ils cour­ront jus­qu’à la fin du mois ci­vil pour les opé­ra­tions au comp­tant, ou jus­qu’à la li­qui­da­tion pour les va­leurs qui sont éli­gibles au ser­vice de rè­gle­ment dif­fé­ré.

74 Ne né­gli­gez pas les “ordres stop” dans le contexte ac­tuel

« La chute d’un titre en Bourse est un pé­ché mo­ral », avait lâ­ché ja­dis la gé­rante d’un fonds d’in­ves­tis­se­ment bri­tan­nique. Pour évi­ter, à votre re­tour de va­cances, de je­ter l’ana­thème sur les so­cié­tés dont les cours ont chu­té, rien de tel que de dé­po­ser des ordres à seuil de dé­clen­che­ment, éga­le­ment ap­pe­lés

«ordres stop», qui per­mettent de se pré­mu­nir contre un re­tour­ne­ment bru­tal de tendance.

Par exemple, vous dé­te­nez des ac­tions en por­te­feuille qui s’échangent ac­tuel­le­ment à 90 eu­ros. Pour une rai­son qui vous est propre, vous crai­gnez un re­tour­ne­ment. Il vous suf­fit de pas­ser un ordre de vente (à ré­vo­ca­tion) au seuil de dé­clen­che­ment de 82 eu­ros. Si ce seuil n’est pas fran­chi, vous con­ti­nuez à pro­fi­ter de la tendance. Si l’ac­tion de­vait pas­ser sous la barre des 82 eu­ros, votre ordre se trans­for­me­rait en un ordre de vente à tout prix, c’est-à-dire sans au­cune li­mite. De la sorte, si la chute se pour­suit, vous au­rez sé­cu­ri­sé une par­tie de vos gains.

Mais il y a en­core mieux, avec les ordres à plage de dé­clen­che­ment. il s’agit d’un “ordre stop” com­plé­té par une li­mite de prix. Il de­vient donc un ordre à cours li­mi­té dès que le seuil fixé est at­teint ou dé­pas­sé. Si vous pas­sez un ordre de vente à plage de dé­clen­che­ment 7982 eu­ros, ce­la si­gni­fie que l’ordre ne se­ra exé­cu­té que dans la plage de 79 à 82 eu­ros, si la contre­par­tie existe. Seule dif­fi­cul­té de l’exer­cice: le choix de la li­mite haute pour le «stop». En ef­fet, en la fixant trop proche des cours, la vente risque d’être exé­cu­tée au moindre sou­bre­saut.

75 Ins­cri­vez vos ac­tions au no­mi­na­tif ad­mi­nis­tré

En Bourse, un ac­tion­naire a le choix entre deux pos­si­bi­li­tés: soit dé­te­nir des titres au por­teur (c’est le cas le plus fré­quent; son iden­ti­té n’est alors pas connue de la so­cié­té émet­trice), soit les dé­te­nir sous la forme no­mi­na­tive (il est alors clai­re­ment iden­ti­fié dans les re­gistres de l’en­tre­prise, quel que soit le nombre d’ac­tions pos­sé­dées). La forme no­mi­na­tive peut être « pure » ou « ad­mi­nis­trée ». Dans le cas du no­mi­na­tif ad­mi­nis­tré, les ac­tions sont ré­per­to­riées dans les livres de la so­cié­té, mais elles sont conser­vées chez l’in­ter­mé­diaire (éta­blis­se­ment ban­caire, cour­tier en ligne…) char­gé de votre compte-titres ou de votre PEA. Dans le cas du no­mi­na­tif pur, les ac­tions sont ins­crites uni­que­ment dans les re­gistres de l’en­tre­prise et ne sont donc plus lo­gées chez votre in­ter­mé­diaire. En consé­quence, la so­cié­té as­sure elle-même la ges­tion ad­mi­nis­tra­tive, à l’image, his­to­ri­que­ment, d’Air Li­quide, de Bouygues ou de Ge­ci­na, ou bien la sous­traite à un in­ter­mé­diaire spé­cia­li­sé comme Ca­ceis (Cré­dit Agri­cole), BP2S (BNP Pa­ri­bas) ou en­core SGSS (So­cié­té Gé­né­rale).

L’ins­crip­tion au no­mi­na­tif est in­té­res­sante pour les ac­tion­naires qui in­ves­tissent dans une op­tique de long terme, no­tam­ment dans les so­cié­tés adeptes du di­vi­dende ma­jo­ré. Ce­la étant, pour les contri­buables sou­mis à un taux d’im­po­si­tion éle­vé, il est pré­fé­rable de choi­sir le no­mi­na­tif ad­mi­nis­tré pour pou­voir main­te­nir ses titres dans l’at­trayant cadre du PEA.

76 In­té­res­sez-vous à la pierre co­tée via des Si­cav ou en di­rect

Si nombre de SCPI pré­lèvent des frais non né­gli­geables pour des parts à la li­qui­di­té par­fois li­mi­tée, les so­cié­tés fon­cières co­tées en Bourse et, dans une moindre me­sure, les Si­cav im­mo­bi­lières sont en re­vanche fa­ci­le­ment né­go­ciables, en prin­cipe, tous les jours. Pro­fi­tez de la baisse pour vous in­té­res­ser à des fon­cières dont l’en­det­te­ment cor­res­pond à l’ac­qui­si­tion d’ac­tifs so­lides. La pré­fé­rence du Re­ve­nu va à des so­cié­tés co­tées, comme Fon­cière de Ré­gions ou Ge­ci­na, qui dis­tri­buent des di­vi­dendes ré­gu­liers voi­sins de 5% par an.

77 In­ves­tis­sez 5 à 10% dans les ma­tières pre­mières

Les ma­tières pre­mières ont mau­vaise presse. Elles consti­tuent pour­tant une fa­mille de pla­ce­ments à part en­tière. Cinq bonnes rai­sons d’in­ves­tir : – l’ap­pé­tit crois­sant des pays émer­gents pour les ma­tières pre­mières; – la ra­re­té de nom­breuses ma­tières pre­mières (or, pé­trole…); – la su­per­fi­cie de terres agri­coles par ha­bi­tant ne cesse de di­mi­nuer en rai­son de l’ur­ba­ni­sa­tion crois­sante; – l’or consti­tue de­puis plus de 6000ans une va­leur re­fuge; – la fi­nan­cia­ri­sa­tion des ma­tières pre­mières tire les cours vers le haut.

78 Osez les ac­tions non co­tées, et pas que pour la fis­ca­li­té

Pro­fi­tez de vos ren­trées d’ar­gent ex­cep­tion­nelles pour di­ver­si­fier vos pla­ce­ments vers les PMe de pa­rents et d’amis que vous es­ti­mez. Ôtez-leur leurs sou­cis de tré­so­re­rie pour que leurs pro­jets puissent se dé­ve­lop­per et qu’ils puissent vous ver­ser des di­vi­dendes at­trayants. Ce­la vous per­met­tra d’amé­lio­rer votre train de vie. Rap­pel, la sous­crip­tion au ca­pi­tal de pe­tites et moyennes en­tre­prises (PME) peut don­ner droit, sous cer­taines condi­tions, à une ré­duc­tion d’im­pôt, soit au titre de l’im­pôt sur la for­tune (ISF), soit pour l’im­pôt sur le re­ve­nu. La ré­duc­tion d’ISF est fixée à 50% du mon­tant des ver­se­ments. Elle est pla­fon­née à 45000 eu­ros, pour un in­ves­tis­se­ment di­rect maxi­mal de 90000 eu­ros. La ré­duc­tion d’im­pôt sur le re­ve­nu cor­res­pond à 18% de la somme ver­sée, dans la li­mite de 9000 eu­ros par an pour un cé­li­ba­taire (soit un in­ves­tis­se­ment di­rect de 50000 eu­ros au maxi­mum ) et de 18000 eu­ros pour un couple (pour 100000 eu­ros in­ves­tis).

79 Pour lis­ser la per­for­mance, ta­blez sur les di­vi­dendes

Se­lon Al­lianz GI, sur des pé­riodes de cinq ans, de 1970 à 2014, les cou­pons re­pré­sen­taient 39% de la per­for­mance des ac­tions. Par­mi les va­leurs les plus « gé­né­reuses », les so­cié­tés d’in­ves­tis­se­ment immobilier co­tées (SIIC), qui doivent re­dis­tri­buer au moins 85% des loyers et 50% des plus-va­lues. Autres va­leurs à « gros di­vi­dende » : CNP, EDF, Engie, Orange et les cer­ti­fi­cats co­opé­ra­tifs des caisses ré­gio­nales du Cré­dit Agri­cole.

80 En pé­riode de crise, pro­té­gez votre por­te­feuille

« Ré­dui­sez vos pertes, mais lais­sez cou­rir vos bé­né­fices », pré­co­ni­sait Mar­tin Zweig, un an­cien gou­rou de Wall Street. Plus fa­cile à dire qu’à faire. Néan­moins, en pé­riode de baisse, l’achat d’un put war­rant (une op­tion don­nant le droit de vendre une cer­taine quan­ti­té de la va­leur sup­port – ac­tion, obli­ga­tion, in­dice… – à un prix fixé et jus­qu’à une échéance dé­ter­mi­née) sur l’in­dice CAC 40 peut se ré­vé­ler une bonne so­lu­tion, car ces pro­duits émis par des éta­blis­se­ments fi­nan­ciers per­mettent de cou­vrir un por­te­feuille ou de pro­fi­ter d’une baisse du mar­ché.

81 Pre­nez ré­gu­liè­re­ment vos bé­né­fices

La Bourse peut brû­ler au­jourd’hui ce qu’elle a ado­ré hier. Pour se pro­té­ger contre un re­tour­ne­ment de tendance, une des règles d’or est de prendre ré­gu­liè­re­ment ses bé­né­fices, c’est-à-dire de vendre une par­tie de ses po­si­tions ga- gnantes. Si la va­leur pro­gresse, vous en bé­né­fi­ciez tou­jours. À l’in­verse, en cas de re­vi­re­ment, vous au­rez sé­cu­ri­sé une par­tie de vos plus-va­lues. Sur­tout, pla­cez tou­jours des ordres à cours li­mi­té, qui fixent un pla­fond pour un achat et un plan­cher pour une vente.

82 Plus-va­lues : ti­rez par­ti de la fis­ca­li­té

Qui dit plus-va­lue, dit im­po­si­tion. Et là, les choses se corsent car, au fil des ans, les pré­lè­ve­ments so­ciaux ont flam­bé, pas­sant de 3,9% en 1997 à 15,5%. Sur­tout, de­puis la loi de fi­nances 2013, le gou­ver­ne­ment a dé­ci­dé d’ali­gner la fis­ca­li­té du ca­pi­tal sur celle du tra­vail, as­su­jet­tis­sant les plus-va­lues à l’im­pôt sur le re­ve­nu, avec tou­te­fois des pos­si­bi­li­tés d’abat­te­ment. Il est loin le temps où les gains n’étaient im­po­sables que si les ventes de l’an­née dé­pas­saient un cer­tain seuil.

Pour les par­ti­cu­liers qui opèrent dans le cadre d’un compte-titres or­di­naire, les gains nets sur la ces­sion de titres (après im­pu­ta­tion des pertes de l’an­née et d’éven­tuels re­ports des an­nées an­té­rieures) sont sou­mis au ba­rème de l’im­pôt sur le re­ve­nu et aux pré­lè­ve­ments so­ciaux (15,5%). Un abat­te­ment pour du­rée de dé­ten­tion s’ap­plique, in­di­vi­duel­le­ment par ligne de titres, pour dé­ter­mi­ner la part du gain sou­mise à l’im­pôt sur le re­ve­nu (ou de la perte qui se­ra im­pu­table). At­ten­tion, il ne s’ap­plique pas aux pré­lè­ve­ments so­ciaux. Im­por­tant: l’abat­te­ment dit de droit com­mun at­teint 50% entre deux et huit ans de dé­ten­tion, 65% au-de­là.

Les membres d’un club d’in­ves­tis­se­ment bé­né­fi­cient du ré­gime de la trans­pa­rence fis­cale. Au­tre­ment dit, ils sont dans une si­tua­tion com­pa­rable à celle qui se­rait la leur s’ils gé­raient di­rec­te­ment leur por­te­feuille. en re­vanche, et c’est une des lar­gesses du fisc, les plus­va­lues réa­li­sées par le club du­rant son exis­tence (dix ans au maxi­mum, sans pos­si­bi­li­té de pro­ro­ga­tion) sont exo­né­rées d’im­pôt. Les membres ne sont sou­mis à im­po­si­tion qu’à l’oc­ca­sion de leur dé­part ou lors de la dis­so­lu­tion du club.

op­ti­mi­ser sa fac­ture fis­cale reste pos­sible. mais une nou­velle approche s’im­pose. À évi­ter: les so­lu­tions dites à “gomme fis­cale” sou­vent très char­gées en frais.

83 Ces­sez de na­vi­guer à vue sur le plan fis­cal

Payer moins d’im­pôt en toute lé­ga­li­té, c’est pos­sible ! En­core faut-il ne pas se ré­veiller au mo­ment de rem­plir sa dé­cla­ra­tion de re­ve­nus, en mai. Hors ar­bi­trages de der­nière mi­nute, pour al­lé­ger votre fac­ture fis­cale en an­née n, vous de­vez agir avant le 31 dé­cembre de l’an­née n-1. At­ten­tion, la mise en place, au 1er jan­vier 2018, du pré­lè­ve­ment à la source au­ra des consé­quences sur les stra­té­gies de dé­fis­ca­li­sa­tion. Le Re­ve­nu suit le dos­sier pour vous.

84 Ap­pre­nez à dé­ni­cher les bonnes af­faires

Les pro­po­si­tions de pla­ce­ment avec fis­ca­li­té pri­vi­lé­giée sont ten­tantes, no­tam­ment pour ceux qui sont dans les tranches d’im­po­si­tion les plus éle­vées. C’est l’ar­gu­ment qu’uti­lisent les ven­deurs de so­lu­tions dites à « gomme fis­cale ». Le Re­ve­nu n’est fa­vo­rable à ce type d’in­ves­tis­se­ment que dans la me­sure où vous pre­nez toutes les pré­cau­tions pour payer à leur juste prix les biens qui bé­né­fi­cient d’avan­tages fis­caux. Avant de si­gner, il faut avoir la cer­ti­tude que ces ac­qui­si­tions se­ront fa­ciles à re­vendre à un prix in­té­res­sant.

85 In­ves­tis­sez dans l’immobilier de dé­fis­ca­li­sa­tion

Il peut être at­ti­rant d’ache­ter un lo­ge­ment pour le louer. Avec un double ob­jec­tif : ré­duire vos im­pôts dans un pre­mier temps, puis com­plé­ter vos re­ve­nus une fois à la re­traite. La so­lu­tion la plus simple consiste à ache­ter dans le neuf pour pro­fi­ter du dis­po­si­tif de dé­fis­ca­li­sa­tion Pi­nel. Mais vous pou­vez aus­si ac­qué­rir un bien an­cien à ré­no­ver. Les tra­vaux ve­nant en dé­duc­tion des loyers, vous créez un dé­fi­cit fon­cier re­por­table sur le re­ve­nu glo­bal à hau­teur de 10700 eu­ros par an.

l’an­cien est moins cher que le neuf (de 20 à 25%) et vous avez la pos­si­bi­li­té de vi­si­ter le bien, ce qui est pré­fé­rable à un achat sur plan. le neuf a pour lui le le­vier fis­cal qui peut être plus im­por­tant. À vous de faire votre choix. 86 Ex­plo­rez la piste des pla­ce­ments re­traite

Deux pla­ce­ments dé­fis­ca­li­sant sortent du lot à l’approche de la re­traite : le Perp et le Ma­de­lin. Leurs prin­ci­paux dé­fauts, outre des frais par­fois éle­vés, sont l’im­pos­si­bi­li­té de ré­cu­pé­rer ses fonds avant la re­traite (sauf ex­cep­tion), l’obli­ga­tion de sor­tir en rente (sauf ex­cep­tion) et sa taxa­tion. Conclu­sion : Perp et Ma­de­lin sont avant tout des­ti­nés aux contri­buables lour­de­ment taxés pen­dant leur phase d’ac­ti­vi­té qui pensent l’être moins à la re­traite. plus le dif­fé­ren­tiel d’im­po­si­tion est éle­vé, plus perp et ma­de­lin sont in­té­res­sants.

87 Mé­fiez-vous des dis­po­si­tifs mi­ro­bo­lants

Ré­duire le mon­tant de vos im­pôts à force de pla­ce­ments « mi­racle » dans les Dom-Tom (loi Gi­rar­din) ou dans la pierre de ca­rac­tère (loi Mal­raux) a un coût et com­porte des risques. Les dis­po­si­tifs de dé­fis­ca­li­sa­tion sont trop sou­vent com­mer­cia­li­sés par des ven­deurs qui pré­lèvent par­fois des com­mis­sions très éle­vées par rap­port au ser­vice ren­du. les risques en­cou­rus par l’in­ves­tis­seur ne sont que ra­re­ment dé­taillés. Pru­dence si vous êtes con­tac­té par un dé­mar­cheur qui ar­rive chez vous dans une voi­ture ru­ti­lante.

88 Pri­vi­lé­giez les pla­ce­ments à la fis­ca­li­té avan­ta­geuse

Le ren­for­ce­ment de la fis­ca­li­té in­cite à pri­vi­lé­gier les pla­ce­ments per­met­tant des ar­bi­trages et l’en­cais­se­ment de gains sans im­pôt sur le re­ve­nu: PEA, PEE et as­su­rance vie…

les re­trai­tés sont confron­tés à bien des in­ter­ro­ga­tions. Comment s’as­su­rer des re­ve­nus à vie? adap­ter son pa­tri­moine? ré­ponses concrètes. 89 Faites un bi­lan de pa­tri­moine dès l’âge de 60 ans

Avant de mettre en oeuvre une stra­té­gie, il est im­pé­ra­tif de faire un bi­lan pa­tri­mo­nial com­plet, en ins­cri­vant d’un cô­té les élé­ments de l’ac­tif et de l’autre ceux du pas­sif (mo­bi­lier, cré­dit à la consom­ma­tion…). Une fois « car­to­gra­phié » votre pa­tri­moine, il faut bien sûr l’ana­ly­ser, en ap­pré­ciant les points forts (pré­do­mi­nance d’ac­tifs simples à gé­rer, aux re­ve­nus ré­gu­liers et sûrs, par exemple) et les points faibles (hy­per­tro­phie bour­sière, men­sua­li­tés d’em­prunt trop éle­vées par rap­port aux nou­velles res­sources…). Il convien­dra sans doute en­suite de re­pen­ser l’al­lo­ca­tion de votre pa­tri­moine en fonc­tion de vos at­tentes et de vos pro­jets.

90 Pa­tien­tez avant de trans­mettre vos biens à vos en­fants

À l’âge de la re­traite, s’il est lé­gi­time de son­ger à or­ga­ni­ser la trans­mis­sion de son pa­tri­moine, il faut prendre en compte la ques­tion de la dé­pen­dance. Ne vous dé­mu­nis­sez pas trop vite. Se­lon une en­quête de la Di­rec­tion gé­né­rale de la co­hé­sion so­ciale (DGCS) et de la Caisse na­tio­nale de so­li­da­ri­té pour l’au­to­no­mie (CNSA), le coût to­tal d’une place dans un éta­blis­se­ment mé­di­ca­li­sé de type Ehpad (éta­blis­se­ments d’hé­ber­ge­ment pour per­sonnes âgées dé­pen­dantes), soins de ville in­clus, est es­ti­mé à 34 707 eu­ros par an, soit 2892 eu­ros par mois. Lorsque l’on sait que la pen­sion de re­traite moyenne s’élève à 1322 eu­ros (1660 eu­ros pour les hommes et 1007 pour les femmes) se­lon une en­quête de la Dress (une di­rec­tion du mi­nis­tère des Af­faires sociales et de la San­té), on com­prend vite que le coût de l’hé­ber­ge­ment est ra­re­ment pris en charge dans son in­té­gra­li­té par l’in­té­res­sé. D’où l’in­té­rêt de conser­ver son cadre de vie, c’est- à- dire sa ré­si­dence prin­ci­pale ou se­con­daire, pour pré­ser­ver l’ave­nir.

91 Pro­fi­tez de votre épargne re­traite (Perp, Ma­de­lin, etc.)

Vous avez choi­si de co­ti­ser du­rant votre vie pro­fes­sion­nelle à l’un des dis­po­si­tifs fa­cul­ta­tifs d’épargne re­traite, comme le plan d’épargne re­traite po­pu­laire (Perp, ou­vert à tous), le contrat Ma­de­lin (ré­ser­vé aux tra­vailleurs non-sa­la­riés) ou la Pré­fon (pour les fonc­tion­naires et agents de la fonc­tion pu­blique) ? Alors, il est temps de pro­fi­ter des sommes ac­cu­mu­lées. Pour ces trois ré­gimes, à de rares ex­cep­tions près (l’ac­qui­si­tion de sa pre­mière ré­si­dence prin­ci­pale dans le cas du Perp), les pres­ta­tions de re­traite re­vêtent toutes la forme de rentes via­gères.

pour les dis­po­si­tifs qui laissent le choix entre un ca­pi­tal et une rente, comme le plan d’épargne pour la re­traite col­lec­tif (per­co) – sous ré­serve que l’al­ter­na­tive fi­gure dans le contrat – et le plan d’épargne en ac­tions (pea), il est pré­fé­rable d’op­ter pour une sor­tie en ca­pi­tal.

Les sommes se­ront en­suite pla­cées sur un contrat d’as­su­rance vie, par exemple, qui pour­ra faire l’ob­jet de ra­chats par­tiels. 92 Pro­cé­dez à des ra­chats par­tiels sur vos as­su­rances vie

L’idéal est de dis­po­ser, le jour de son dé­part à la re­traite, d’un contrat mul­ti­sup­port ayant plus de huit ans d’an­cien­ne­té, puis de pro­cé­der chaque an­née à des ra­chats par­tiels. De la sorte, l’im­po­si­tion se­ra li­mi­tée, les gains bé­né­fi­ciant d’un abat­te­ment an­nuel – hors pré­lè­ve­ments so­ciaux – de 4600 eu­ros ( pour les per­son nes seules) ou de 9200 eu­ros (couples ma­riés ou pac­sés). Au-de­là, se­lon l’op­tion choi­sie par le bé­né­fi­ciaire, les pro­duits sont sou­mis à l’im­pôt sur le re­ve­nu ou à un pré­lè­ve­ment for­fai­taire li­bé­ra­toire au taux ré­duit de 7,5%.

93 Ex­ploi­tez votre ré­si­dence prin­ci­pale

Si votre ré­si­dence prin­ci­pale se si­tue dans une ré­gion tou­ris­tique, vous avez tout in­té­rêt à la louer le temps de vos va­cances. Les tou­ristes as­pirent de plus en plus à sé­jour­ner chez l’ha­bi­tant pour vivre une ex­pé­rience ori­gi­nale. En tout état de cause, la lo­ca­tion de courte du­rée d’un meu­blé de tou­risme est as­si­mi­lée à une ac­ti­vi­té de pres­ta­tion de ser­vices. Dès lors, les re­ve­nus sont im­po­sés dans la ca­té­go­rie des bé­né­fices in­dus­triels et com­mer­ciaux (BIC) et non dans celle des re­ve­nus fon­ciers. Jus­qu’à 32900 eu­ros de re­cettes an­nuelles, le ré­gime du mi­cro-BIC est ap­pli­cable. Dans ce cadre, vous bé­né­fi­ciez d’un abat­te­ment for­fai­taire de 50% au titre des frais, cal­cu­lé par l’ad­mi­nis­tra­tion fis­cale.

94 Louez une chambre à un étu­diant (avec avan­tages fis­caux)

Vous ré­si­dez dans une ville uni­ver­si­taire où les ten­sions sont vives sur le mar­ché lo­ca­tif, comme à Pa­ris, Aix-enP­ro­vence, Bor­deaux, Lille, Lyon ou Tou­louse? Vous dis­po­sez d’une chambre meu­blée et inoc­cu­pée d’une su­per­fi­cie d’au moins 9 mètres car­rés, avec si pos­sible une salle de bain at­te­nante ? Alors, vous pou­vez la louer à un étu­diant avec un bail ré­duit de neuf mois, comme l’au­to­rise la lé­gis­la­tion. Et, atout de taille, en de­çà d’un pla­fond de prix au mètre car­ré, les loyers per­çus ne se­ront pas im­po­sés. Pour 2017, ce pla­fond a été fixé à 184 eu­ros par an en Île-deF­rance (soit 15,33 eu­ros par mois) et à 135 eu­ros en pro­vince (11,25 eu­ros par mois).

Dans la ca­pi­tale, la lo­ca­tion d’une chambre de 12 mètres car­rés peut ain­si vous rap­por­ter 2208 eu­ros par an net d’im­pôt. Si­non, les loyers sont à dé­cla­rer dans la ca­té­go­rie des bé­né­fices in­dus­triels et com­mer­ciaux (BIC). Pour trou­ver des can­di­dats, ins­cri­vez-vous sur Lo­ka­viz.fr, le site of­fi­ciel du lo­ge­ment étu­diant du ré­seau des oeuvres uni­ver­si­taires et sco­laires (Crous), ou adres­sez- vous à l’Al­liance fran­çaise, qui cherche des fa­milles pour ac­cueillir ses étu­diants en de­mi-pen­sion.

95 Sans en­fants, ven­dez en via­ger votre lo­ge­ment

Conti­nuer à vivre chez soi, dis­po­ser à sa guise d’un ca­pi­tal, bé­né­fi­cier d’un com­plé­ment de res­sources jus­qu’à la fin de ses jours: pour un re­trai­té, le via­ger re­lève de la formule mi­racle. À condi­tion tou­te­fois de ne pas avoir de des­cen­dants ou d’avoir me­né cette opé­ra­tion en plein ac­cord avec eux. C’est pour­quoi ce dis­po­si­tif, ins­crit dans le Code Na­po­léon, re­trouve au­jourd’hui ses lettres de no­blesse. Certes, dans la tran­sac­tion, la va­leur de votre bien su­bi­ra une dé­cote, l’ache­teur n’en ayant pas la jouis­sance et ne per­ce­vant pas de loyer. Cette dé­cote est de l’ordre de 50% si le cé­dant a 70 ans et de 40% à 80 ans. La va­leur oc­cu­pée se dé­com­pose en­suite entre le bou­quet (c’est-à-dire le prix payé lors de la si­gna­ture) et une rente à vie (in­dexée sur l’in­dice des prix hors ta­bac). Plus le bou­quet est im­por­tant, moins la rente est éle­vée et vice ver­sa.

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