Votre pa­tri­moine

Le Revenu - Mensuel Placement - - CONTENTS -

par Ber­nard Yquem Di­ver­si­fiez mieux vos ac­tifs

Les grands chan­ge­ments sont pro­fi­tables à

ceux qui s’y adaptent avant les autres. Je suis sou­vent éton­né des dif­fi­cul­tés de cer­tains à af­fron­ter les évo­lu­tions de notre monde, qui vont s’ac­cé­lé­rant. Il est vrai que ce­la est com­plexe, car les mu­ta­tions touchent tous les do­maines. Sur­tout la fiscalité, avec la ré­forme Ma­cron, l’im­mo­bi­lier, qui a beau­coup pro­gres­sé, la Bourse, qui nous sur­prend et l’as­su­rance vie, qui ap­porte la sé­cu­ri­té et de nou­veaux ho­ri­zons. L’heure n’est plus seule­ment à la re­cherche de « bons coups » ponc­tuels en im­mo­bi­lier ou en Bourse. Il faut an­ti­ci­per et di­ver­si­fier ses choix avec pru­dence.

Dans une pé­riode de grande mo­bi­li­té, la prio­ri­té est

au réa­lisme. La ré­flexion est plus payante que la re­cherche d’un gou­rou qui ré­sou­drait à votre place tous les pro­blèmes re­la­tifs à votre ar­gent. Le mé­de­cin pa­tri­mo­nial idéal et dés­in­té­res­sé dis­pen­sant une po­tion ma­gique au bé­né­fice de ses seuls clients n’existe pas. Vous avez, certes, be­soin de conseillers com­pé­tents et ef­fi­caces. Mais ils se­ront trop sou­vent in­opé­rants si vous n’avez pas dé­fi­ni vous-même vos ob­jec­tifs fi­nan­ciers et les risques ac­cep­tables.

Il faut plus et mieux vous im­pli­quer. Je vous pré­cise de nou­veau un cer­tain nombre d’im­pé­ra­tifs pour vous aler­ter et es­sayer de vous gui­der avec lu­ci­di­té.

1 Sor­tir des sen­tiers bat­tus C’est, à mon avis, le mo­ment de vendre à bon compte des biens dont la ren­ta­bi­li­té est in­fé­rieure à 2% nets de

frais et de fiscalité. Et les ache­teurs doivent se mon­trer en­core plus exi­geants que par le pas­sé. Même avec des taux d’in­té­rêt com­pris entre 1 et 2 %, il ne faut pas perdre de vue l’im­por­tance de l’en­ga­ge­ment fi­nan­cier contrac­té sur dix à vingt ans.

Les bonnes af­faires sont nom­breuses, à condi­tion de sor­tir des sen­tiers bat­tus. Des pistes à ex­plo­rer : les lo­ge­ments oc­cu­pés (5 à 20 % de dé­cote), l’achat en dé­mem­bre­ment (30 à 40 % d’éco­no­mie), la ré­no­va­tion d’un bien dé­gra­dé et le meu­blé avec atouts fis­caux. Sans ou­blier les ob­jets d’art bien cer­ti­fiés et à po­ten­tiel de plus-va­lues sans im­pôts.

2 Se mé­fier des ap­pa­rences La mul­ti­pli­ca­tion des pro­duits d’épargne est per­tur­bante. On fi­nit, comme sur les mar­chés et dans les bou­tiques de mode, par se lais­ser sé­duire par l’as­pect ex­té­rieur. Dans la vie quo­ti­dienne, comme pour les placements, « l’em­bal­lage » et la pré­sen­ta­tion cherchent par­fois à pro­vo­quer des sen­sa­tions sub­li­mi­nales.

En ma­tière de placements, et sur­tout en im­mo­bi­lier, les choix doivent

s’adap­ter à vos be­soins réels. On en re­vient à l’exi­gence d’un bi­lan d’ob­jec­tifs pour vos ac­tifs. La prio­ri­té est aus­si à l’exa­men des frais, de la fiscalité, aux fa­ci­li­tés de dis­po­ni­bi­li­té ou de blo­cage des fonds et, bien sûr, aux pers­pec­tives de per­for­mances. Une évi­dence qui n’est pas tou­jours prise en compte. Mé­fiez-vous des ap­pa­rences dans tous les do­maines.

Plus les contextes éco­no­miques et fi­nan­ciers sont trou­blés ou in­dé­cis, plus les pré­cau­tions s’im­posent. Les quatre pi­liers d’une bonne di­ver­si­fi­ca­tion re­posent sur des in­ves­tis­se­ments de qua­li­té dans l’im­mo­bi­lier, en Bourse et dans l’as­su­rance vie pour la re­traite. La ges­tion ef­fi­cace de li­qui­di­tés dis­po­nibles et bien ré­mu­né­rées est à suivre aus­si de près. 3 L’af­fec­ti­vi­té est pé­na­li­sante Ti­rez les en­sei­gne­ments des er­reurs du pas­sé. Bous­cu­ler ses ha­bi­tudes né­ces­site de prendre du

champ pour ana­ly­ser et dé­ci­der sur des bases fi­nan­cières ob­jec­tives. En quelques mois de mo­bi­li­sa­tion per­son­nelle, vous pro­gres­se­rez ra­pi­de­ment.

En ma­tière d’im­mo­bi­lier, on a sou­vent du mal

à évo­luer. Je vois sur­tout beau­coup de lec­teurs qui ont du mal à cé­der des biens trans­mis de père en fils. Pour­tant, je constate sou­vent, en exa­mi­nant leurs dos­siers, qu’ils conservent par ha­bi­tude des ac­tifs dont les rap­ports sont faibles et même par­fois nuls, compte te­nu des tra­vaux d’en­tre­tien, des im­pôts, des charges et de l’ISF, transformé en « im­pôt sur la for­tune im­mo­bi­lière » (IFI) à comp­ter de 2018. Le poids des tra­di­tions est lourd.

4 En Bourse, pen­ser aux fon­cières

On re­marque que, co­tées ou non, les so­cié­tés dont les ac­tifs sont im­mo­bi­liers, comme aus­si des SCPI, per­mettent sou­vent des gains nets de frais et d’im­pôts su­pé­rieurs à la pro­prié­té en di­rect. De plus, les tran­sac­tions sont plus ra­pides et moins chères.

Pour réus­sir en Bourse, je l’ai énon­cé maintes fois, il im­porte d’adop­ter une stra­té­gie di­ver­si­fiée sur une du­rée pro­lon­gée. En­cais­ser ré­gu­liè­re­ment ses pro­fits, au-de­là de 15 à 30 %, per­met de pro­fi­ter de ses gains pour amé­lio­rer son train de vie. C’est dans les phases de sta­bi­li­té, ou mieux de re­pli, qu’il est bon de dé­bu­ter en Bourse ou de se ren­for­cer. 5 Se mé­fier du “sans-im­pôts” À chaque fin d’an­née, et avant les dé­cla­ra­tions de re­ve­nus ou d’ISF, le té­lé­phone sonne sou­vent chez vous et votre in­ter­lo­cu­teur vous vante des placements mi­racles pour ré­duire vos im­pôts. Je ne nie pas que

des so­lu­tions sé­rieuses existent. Mais je dé­plore ces pro­po­si­tions éma­nant sou­vent de ven­deurs très ta­len­tueux qui cherchent à

vous sé­duire. Je me­sure leur pou­voir de convic­tion en écou­tant vos confi­dences. Éli­mi­nez ces pro­fes­sion­nels in­ter­na­tio­naux qui fi­ni­raient par vous faire croire que, en bon ami, vous avez in­té­rêt à les re­ce­voir sous vingt­quatre heures au risque de pas­ser à cô­té d’une af­faire dont pour­rait bien pro­fi­ter votre voi­sin.

6 Ga­ran­tir l’ave­nir À tout âge, votre ef­fort d’épargne doit avoir une ef­fi­ca­ci­té im­mé­diate et s’ins­crire dans une pers­pec­tive de long terme. Vous de­vez prendre plus de temps pour com­prendre les mé­ca­nismes éco­no­miques et fi­nan­ciers afin de bien dé­ci­der.

Pour chaque pla­ce­ment, l’es­sen­tiel est de consa­crer le temps né­ces­saire à la com­pré­hen­sion des pro­duits et à leurs condi­tions tech­niques en ma­tière de frais, de fiscalité, de quo­tas de risques en fonc­tion des pers­pec­tives de ren­ta­bi­li­té. C’est es­sen­tiel pour as­su­rer votre ave­nir. J’in­siste une fois en­core.

Ces ré­flexions et conseils stra­té­giques doivent vous per­mettre d’abor­der les mois qui viennent avec lu­ci­di­té, ef­fi­ca­ci­té et réus­site. J’es­père que vous ap­pré­cie­rez les en­quêtes de ce nu­mé­ro.

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