“Com­ment di­mi­nuer le pooids de l’im­mo­bi­lier?”

Le Revenu - Mensuel Placement - - À RETENIR - CH­RIS­TIAN FON­TAINE

Fran­çois et Syl­vie sont heu­reux d’ha­bi­ter dans les Hau­tesAlpes. Leur do­mi­cile est à cinq mi­nutes de leur tra­vail et des pistes de ski, leur sport fa­vo­ri. Qui plus est, le so­leil brille plus sou­vent qu’en ré­gion pa­ri­sienne, où ils ont vé­cu quelques an­nées. Quant à leur fa­mille, elle n’est pas loin sans être trop près. Leurs en­fants, qui dé­butent dans la vie ac­tive, sont ins­tal­lés sur la Côte d’Azur. Comme leurs grands-pa­rents.

Les pro­fes­sions de ces sym­pa­thiques abon­nés du Re­ve­nu? Fran­çois en­seigne dans le se­con­daire et Syl­vie est se­cré­taire de di­rec­tion dans le pu­blic. Le couple est très im­pli­qué dans la vie lo­cale, sur­tout lui, pom­pier vo­lon­taire de­puis plus de trente ans! Un vé­ri­table sa­cer­doce qui oc­cupe 20% de son temps.

Fran­çois a bien d’autres centres d’in­té­rêt. À com­men­cer par la ges­tion de son pa­tri­moine. Entre la lec­ture de la presse spé­cia­li­sée et le sui­vi de ses comptes, il y consacre trois à quatre heures par se­maine. Fran­çois se dé­fi­nit comme un inves

tis­seur op­por­tu­niste, sans réelle stra­té­gie. Sa prin­ci­pale mo­ti­va­tion est d’es­sayer de « faire mieux » que la gé­né­ra­tion pré­cé­dente. Et il y ar­rive plu­tôt bien. À 47 ans, son épouse et lui sont pro­prié­taires de treize ap­par­te­ments lo­ca­tifs.

Fran­çois est un ex­pert en fi­nances per­son­nelles – fis­cales, ju­ri­diques et fi­nan­cières –, mais il y a d’autres ex­pli­ca­tions à son suc­cès. Tou­jours à l’af­fût de la bonne af­faire, il a su pro­fi­ter des taux bas pour mul­ti­plier les in­ves­tis­se­ments ren­tables à cré­dit. Au­jourd’hui, en­det­té à hau­teur de 700 000 eu­ros, il sent qu’il doit pas­ser à autre chose, mais ne sait pas quelle di­rec­tion prendre. Il a bien fait de nous con­tac­ter. Les der­nières nou­veau­tés fis­cales im­posent des dé­ci­sions ra­pides.

Com­men­çons par un état des lieux. Sans sur­prise, ils sont pro­prié­taires de leur ré­si­dence prin­ci­pale, une jo­lie vil­la au goût du jour construite à flanc

de mon­tagne. Orien­tée au sud-ouest, elle est bai­gnée de so­leil. Sur­tout, la sur­face (160 mètres car­rés) est mo­du­lable en fonc­tion de leurs be­soins. Au­jourd’hui, ils louent le stu­dio du rez-de-chaus­sée. Dans quinze ans, une fois à la re­traite, ils en­vi­sagent de trans­for­mer le deuxième étage en chambres d’hôtes. Ils sont aus­si pro­prié­taires de 12 autres lo­ge­ments lo­ca­tifs, dont la valeur glo­bale est es­ti­mée à plus d’un mil­lion d’eu­ros: quatre T2 à Brian­çon, un lot de sept biens (six stu­dios et un T2) dans une ré­si­dence d’af­faires à Saint-Étienne et un T4 dans une ré­si­dence de tou­risme près d’Avi­gnon.

Le couple a in­ves­ti dans un hô­tel de luxe

Le pa­tri­moine fi­nan­cier se com­pose clas­si­que­ment de livrets ban­caires, de deux PEA et d’un contrat d’as­su­rance vie. Sé­duit par la ren­ta­bi­li­té

de l’im­mo­bi­lier de niche, le couple a éga­le­ment in­ves­ti 30 000 eu­ros dans un hô­tel de luxe. La pierre, en­core la pierre…

Quand on ne dis­pose pas d’un ca

pi­tal de dé­part, ache­ter des lo­ge­ments lo­ca­tifs à cré­dit est une ex­cel­lente stra­té­gie: les loyers rem­boursent les banques et, sauf im­payés de loyers, vous vous en­ri­chis­sez en dor­mant, ou presque. Mais il faut sa­voir en sor­tir, pour des rai­sons fis­cales no

tam­ment. Les pre­mières an­nées, les charges sont tou­jours su­pé­rieures à vos re­ve­nus, car vous dé­dui­sez les tra­vaux de ré­no­va­tion et beau­coup d’in­té­rêts. Mais avec le temps, la fac­ture fis­cale s’en­vole. Le couple n’en est pas là. En 2016, grâce à une uti­li­sa­tion ha­bile de di­verses ré­duc­tions, dé­duc­tions et autres exo­né­ra­tions ( dé­fi­cit fon­cier, Cen­siBou­vard…), il n’a pas payé d’im­pôt sur ses re­ve­nus en dé­pit de leur im­por­tance. Cette si­tua­tion ne va pas du­rer. Il est urgent d’agir.

Cé­der les biens lo­ca­tifs les moins ren­tables

Pas ques­tion, bien en­ten­du, de cé­der des lo­ge­ments qui pro­fitent d’un ré­gime fis­cal de fa­veur avant la fin de la du­rée de dé­ten­tion mi­ni­male, sou­vent de neuf ans. Ils s’ex­po­se­raient à un lourd re­dres­se­ment. La so­lu­tion : cé­der les quatre T2 de Brian­çon. Nos amis paie­ront des im­pôts et des pré­lè­ve­ments so­ciaux sur les plus-va­lues, car ces biens ont été ac­quis il y a moins de trente ans. Mais ils en pro­fi­te­ront pour se désen­det­ter et sé­cu­ri­ser leur ave­nir fi­nan­cier, ce qui n’a pas de prix. Nous ne dou­tons pas qu’en fins connais­seurs du mar­ché im­mo­bi­lier lo­cal, ils trou­ve­ront des ache­teurs ra­pi­de­ment et à un bon prix dans un contexte de re­prise des tran­sac­tions et des prix de l’im­mo­bi­lier.

Ren­for­cer la Bourse via des Si­cav di­ver­si­fiées

Les placements en ac­tions sont aus­si per­fec­tibles. Fran­çois a dé­lé­gué à sa banque la ges­tion des PEA. Confier son por­te­feuille bour­sier ou son as­su­rance vie à un pro­fes­sion­nel man­da­té pour opé­rer di­rec­te­ment sur son compte est un choix de ges­tion. Ce n’est pas le meilleur. Le Re­ve­nu a tou­jours été très pru­dent à ce su­jet. Nous re­ce­vons un abon­dant cour­rier d’abon­nés qui se plaignent des per­for­mances ob­te­nues, que la plu­part des éta­blis­se­ments gardent d’ailleurs se­crètes. Nous re­com­man­dons à Fran­çois de re­prendre

en main la ges­tion des PEA, quitte à in­ves­tir par l’in­ter­mé­diaire d’ou­tils col­lec­tifs (Si­cav, FCP, tra­ckers). Les fonds di­ver­si­fiés qui laissent une grande li­ber­té d’ac­tion au gé­rant sont re­com­man­dés. Nos trois pré­fé­rés : CPR Crois­sance Dy­na­mique (FR0010097642), DNCA Évo­lu­tif (FR0010354837) et Amun­di Pa­tri­moine PEA (FR0011649029).

Ali­men­ter un bon contrat d’as­su­rance vie

Dans un en­vi­ron­ne­ment où le risque prend de mul­tiples formes, la di­ver­si­fi­ca­tion est la seule stra­té­gie viable sur la du­rée. Pour­tant, rares sont les épar­gnants qui l’ap­pliquent cor­rec­te­ment. Syl­vie et Fran­çois ne font

pas ex­cep­tion à la règle. La pierre re­pré­sente plus de 84% de leur pa­tri

moine. C’est as­sez! Nous leur dé­con­seillons de nou­veaux in­ves­tis­se­ments im­mo­bi­liers et leur sug­gé­rons d’uti­li­ser plu­tôt leur ca­pa­ci­té d’épargne men­suelle de 500 eu­ros pour ali­men­ter leur contrat d’as­su­rance vie, une en­ve­loppe fis­cale in­con­tour­nable, au même titre que le Li­vret A et le PEA.

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