Im­mo­bi­lier lo­ca­tif

Où ache­ter à Pa­ris ?

Le Revenu - Mensuel Placement - - SOMMAIRE - JEAN RICHEBOIS RE­VE­NU ET LA RÉ­DAC­TION DU

La barre sym­bo­lique des 10000 eu­ros le mètre car­ré n’est plus très loin dé­sor­mais. Au qua­trième tri­mestre 2017, le prix moyen des ap­par­te­ments an­ciens s’est en ef­fet éle­vé à 9040 eu­ros, en aug­men­ta­tion de 8,6 % en un an (+ 13,3 % en deux ans), se­lon la chambre des no­taires de Pa­ris–Île-deF­rance. Et ce, dans un vo­lume de tran­sac­tions en hausse de 17 %, à 38900 uni­tés.

Pour 55m2, ce nou­veau pa­lier en­traîne un sur­coût (ou un sup­plé­ment de va­lo­ri­sa­tion, se­lon où l’on se place) de 38500 eu­ros. Et ce n’est pas fi­ni. Si l’on prend en compte les com­pro­mis de vente si­gnés par les no­taires, un prix de 9300 eu­ros est at­ten­du pour le mois d’avril 2018. En 2000, le prix moyen du mètre car­ré ne dé­pas­sait pas 3000 eu­ros (voir ta­bleau ci-contre).

Pour l’heure, quinze des vingt ar­ron­dis­se­ments af­fichent une

pro­gres­sion su­pé­rieure à 5 % en un an, dont cinq à plus de 10 % (Ier, IIe, VIe, IXe et XXe). Mais la hié­rar­chie n’est pas boule- ver­sée. Les XIXe et XXe res­tent les plus abor­dables, avec un prix in­fé­rieur à 8000 eu­ros, tan­dis que les Ier, IVe, VIe et VIIe sont les plus chers, à plus de 11000 eu­ros. Pour l’anec­dote, au pal­ma­rès des plus im­por­tantes tran­sac­tions, on trouve un du­plex de 310 m2 si­tué aux In­va­lides (VIIe), ven­du 12 mil­lions d’eu­ros, hors frais d’agence et droits de mu­ta­tion, soit la ba­ga­telle de 38700 eu­ros le mètre car­ré! Pa­ris est donc un mar­ché à part, sur­tout si on le com­pare aux grandes villes de pro­vince. Bor­deaux a re­joint Nice en tête du clas­se­ment, avec un prix moyen de 3590 eu­ros le mètre car­ré (+12,1 % en un an), no­tam­ment grâce à l’ef­fet LGV. Mais ce prix n’at­teint pas les deux cin­quièmes de ce­lui de la ca­pi­tale. Mar­ché à part et aus­si mar­ché de niche. On a ten­dance à l’ou­blier, Pa­ris couvre une su­per­fi­cie li­mi­tée à

105 km2, contre 657 km2 pour la Pe­tite Cou­ronne et 11 250 km2 pour la Grande Cou­ronne. D’ailleurs, les 38900 tran­sac­tions pa­ri­siennes re­pré­sentent seule­ment 4 % des ventes de lo­ge­ments an­ciens en France en 2017 (968000).

En tout état de cause, le mar­ché pa­ri­sien est sou­te­nu par des taux d’in­té­rêt proches de leurs plus bas ni­veaux, le ren­de­ment de l’OAT à dix ans étant in­fé­rieur à 1 %. Et, par ri­co­chet, les taux des prêts (hors as­su­rances) se si­tuent ac­tuel­le­ment à 1,49 % en moyenne (1,32 % sur quinze ans), se­lon l’Ob­ser­va­toire Cré­dit Lo­ge­ment/CSA. Les ac­qué­reurs sont donc pré­sents, sans par­ler du re­tour des ex­pa­triés pour cause de Brexit, avec une image de la France plus po­si­tive. Dans ces condi­tions, « les dé­lais de vente conti­nuent de se rac­cour­cir pour s’éta­blir à 57 jours, mais res­tent en­core loin de leur plus bas ob­ser­vé en 2011 », comme le note le ré­seau Cen­tu­ry 21. Et l’écart de prix entre la mise en vente et le com­pro­mis se li­mite dé­sor­mais à 2,1 %.

Pour bien sai­sir les ten­dances de fond, il ap­pa­raît ju­di­cieux de dres­ser un constat sur une

longue pé­riode. Entre 1990 et 2017, le IIe, « l’ar­ron­dis­se­ment de la Bourse », est ce­lui qui a le plus pro­gres­sé. Le prix mé­dian y a été mul­ti­plié par 4,27 (+ 327 %), ce qui cor­res­pond à une hausse moyenne de 5,5 % par an. Viennent en- suite les XVIIIe, Xe, IXe, XIe et XXe, si­tués dans le nord–nor­dest. À l’op­po­sé, le XVIe n’a aug­men­té « que » de 111 %, soit +2,8% par an. Au­tre­ment dit, « les quar­tiers les plus po­pu­laires ont da­van­tage aug­men­té que les quar­tiers les plus hup­pés », sou­ligne la chambre des no­taires dans une étude por­tant sur trois dé­cen­nies.

Ce rattrapage du nord-est est à rap­pro­cher des évo­lu­tions so­cio­lo­giques : « Les quar­tiers tra­di­tion­nels cèdent la place à ceux en mu­ta­tion, dits bo­bo, qui se trans­forment et se va­lo­risent pro­gres­si­ve­ment sous l’in­fluence de clien­tèles nou­velles ». À ce­la s’ajoute l’ef­fort de re­con­quête de l’est, à l’ini­tia­tive des pou­voirs pu­blics.

Pa­ral­lè­le­ment, les écarts de prix entre les ar­ron­dis­se­ments

se sont at­té­nués, grâce à cet ef­fet de rattrapage. Le rap­port entre le plus cher et le meilleur mar­ché s’éta­blit ain­si à 1,7, alors qu’en 1990 il s’éle­vait à 2,2 (4900 eu­ros pour le VIIe contre 2 200 eu­ros pour le XVIIIe). De même, au ni­veau

des quar­tiers, les prix os­cil­lent entre 6700 eu­ros à La Cha­pelle (XVIIIe) et 14550 eu­ros à SaintT­ho­mas-d’Aquin (VIIe).

Pour ac­qué­rir une ré­si­dence prin­ci­pale à Pa­ris, avec un po­ten­tiel de plus-va­lue, le choix du XVIe, par exemple, n’est pas

dé­nué d’in­té­rêt. « Ha­bi­ter le XVIe centre et sud re­de­vient ten­dance », ob­serve l’agence Va­neau. Après avoir été dé­lais­sé de­puis long­temps, les prix y sont ac­ces­sibles au­tour de 10000 eu­ros le mètre car­ré pour le XVIe sud, voire moins si l’on se rap­proche de la porte de Saint-Cloud, où l’on achète en­core au­tour de 9000 eu­ros le mètre car­ré. Mais at­ten­tion, ce­la ne va pas du­rer…

Pour un in­ves­tis­se­ment lo­ca­tif, il fau­dra se conten­ter d’un ren

de­ment re­la­ti­ve­ment faible. Le loyer de mar­ché dans la ca­pi­tale res­sort en moyenne à 25,10 eu­ros le mètre car­ré à fin no­vembre 2017 (hors charges, pour une lo­ca­tion nue), se­lon l’Ob­ser­va­toire Cla­meur. Par rap­port au prix ac­tuel (9040 eu­ros), le ren­de­ment moyen res­sort à 3,3 %, avec de grandes dis­pa­ri­tés se­lon les quar­tiers.

Trois ar­ron­dis­se­ments offrent néan­moins un ren­de­ment su­pé­rieur ou égal à 3,4%. Il s’agit des XIIIe, XIXe et XXe, alors que le VIe offre lo­gi­que­ment le plus faible (2,8%), compte te­nu du prix du mètre car­ré (12510 eu­ros). Certes, avec une lo­ca­tion en meu­blé, sur­tout si elle porte sur une pe­tite sur­face, le ren­de­ment est bien su­pé­rieur, mais il de­vra res­pec­ter cer­tains pla­fonds, même si la jus­tice a an­nu­lé ré­cem­ment les ar­rê­tés fixant l’en­ca­dre­ment des loyers à Pa­ris. Ce­la étant, les bailleurs dis­posent d’un atout de taille: la fai­blesse du tur­no­ver. Se­lon l’Ob­ser­va­toire des loyers de l’ag­glo­mé­ra­tion pa­ri­sienne (Olap), la du­rée moyenne d’oc­cu­pa­tion des lo­ge­ments à Pa­ris est en ef­fet d’un peu plus de cinq ans (exac­te­ment 60,9 mois).

En sept ans, les prix ont tri­plé

Le rattrapage des quar­tiers po­pu­laires

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