Lais­sez l’im­mo­bi­lier faire sa ré­vo­lu­tion tech­no­lo­gique !

Les Echos - - IDEES & DEBATS - de Ber­nard Mi­chel, Vincent Pa­va­nel­lo et Ro­bin Ri­va­ton Ber­nard Mi­chel est pré­sident de Ge­ci­na. Ro­bin Ri­va­ton et Vincent Pa­va­nel­lo sont les au­teurs de « L’Im­mo­bi­lier de­main » (Du­nod, 2017).

Lorsque pour un sec­teur aus­si im­por­tant que l’im­mo­bi­lier la rup­ture tech­no­lo­gique est ré­duite au seul do­maine de la do­mo­tique, il est temps de se po­ser les bonnes ques­tions. Il s’agit pour­tant bien de la même in­dus­trie qui a joué un rôle ma­jeur dans le dé­ve­lop­pe­ment éco­no­mique des pays oc­ci­den­taux. Au XIXe siècle, la France, sous l’im­pul­sion des Vi­cat, Hen­ne­bique et autres Freys­si­net, des­sine l’im­mo­bi­lier mo­derne. En 1845, le Nor­diste Pierre-Jo­seph Fon­taine in­vente l’as­cen­seur mo­derne, que l’amé­ri­cain Eli­sha Otis po­pu­la­ri­se­ra outre-At­lan­tique.

Le sec­teur im­mo­bi­lier est dé­sor­mais vu comme im­pro­duc­tif par na­ture. Ce ju­ge­ment pé­remp­toire est une er­reur. Nous sommes en ef­fet à l’aube d’une deuxième ré­vo­lu­tion tech­no­lo­gique qui va ré­pondre au double dé­fi que doit af­fron­ter le sec­teur. Tout d’abord, les chan­ge­ments d’usage dans les pays dé­ve­lop­pés qui obligent les pro­fes­sion­nels à re­pen­ser leur mé­tier. Par­ti­cu­liers et en­tre­prises ne veulent plus consom­mer de l’im­mo­bi­lier comme avant. Dans le même temps, la moi­tié de la po­pu­la­tion mon­diale entre dans sa phase d’ur­ba­ni­sa­tion et les be­soins en im­mo­bi­lier ré­si­den­tiel et com­mer­cial sont gi­gan­tesques. Il faut donc construire moins cher pour four­nir des biens im­mo­bi­liers à tous.

Pour que cette ré­vo­lu­tion pros­père, nul be­soin d’avoir un mi­nis­tère dé­dié. En re­vanche, s’im­pose un plan d’ur­gence pour as­sou­plir des ré­gu­la­tions par­fois vieillis­santes et frei­nant l’in­no­va­tion, no­tam­ment l’in­no­va­tion so­ciale. Un sec­teur im­mo­bi­lier où les coûts de la construc­tion sont en baisse est la ga­ran­tie que tout le monde pour­ra être lo­gé dans de bonnes condi­tions. Un sec­teur im­mo­bi­lier où les coûts de tran­sac­tion sont en baisse est la ga­ran­tie que la mixi­té se­ra as­su­rée en per­met­tant à cha­cun de cir­cu­ler plus li­bre­ment plu­tôt que d’être blo­qué à un en­droit de­ve­nu in­dé­si­rable. In­ves­tir plus dans l’im­mo­bi­lier c’est aus­si re­con­naître son em­preinte so­ciale.

Les ac­teurs n’ ontd’ ailleurs pas at­ten­du les po­li­tiques pour s’adap­ter aux nou­veaux en­jeux. Les évo­lu­tions propres au ré­si­den­tiel sont les plus connues, car elles touchent les par­ti­cu­liers. On peut au­jourd’hui louer un ap­par­te­ment plus fa­ci­le­ment grâce aux nom­breuses plates-formes exis­tantes of­frant la consti­tu­tion de dos­sier en ligne, la prise de ren­dez-vous en fonc­tion des dis­po­ni­bi­li­tés du pro­prié­taire, la si­gna­ture élec­tro­nique du bail. Des al­go­rithmes per­mettent même au can­di­dat de connaître la pro­ba­bi­li­té d’ac­cep­ta­tion de son dos­sier, ce qui évite les can­di­da­tures vouées à l’échec consom­ma­trices de temps pour les deux par­ties. L’ac­qui­si­tion d’un bien se fait éga­le­ment avec da­van­tage de trans­pa­rence. En un clic, l’ache­teur a ac­cès à de multiples in­for­ma­tions re­la­tives aux prix de mar­ché, à l’en­so­leille­ment du bien tout au long de l’an­née ou en­core à la qua­li­té de vie dans le quar­tier. Dans cer­tains cas, l’ac­qué­reur peut aus­si ac­cé­der aux com­men­taires des an­ciens oc­cu­pants du bien. En­fin, l’in­ves­tis­se­ment lo­ca­tif est fa­ci­li­té par les nou­veaux ser­vices de concier­ge­rie dis­po­nibles.

L’im­mo­bi­lier com­mer­cial n’échappe pas non plus à ces mu­ta­tions pro­fondes. Le bu­reau de­vient pro­gres­si­ve­ment un bien comme un autre, que l’on loue pour des pé­riodes de plus en plus courtes. En té­moignent l’es­sor du co-wor­king, une or­ga­ni­sa­tion de l’es­pace com­pa­tible avec le be­soin d’agi­li­té que res­sentent les lo­ca­taires de la nou­velle éco­no­mie. Con­join­te­ment, les pre­neurs ré­clament tou­jours plus de ser­vices par­ta­gés au sein des im­meubles.

Les en­tre­pre­neurs re­viennent sur le de­vant de la scène dans le sec­teur im­mo­bi­lier avec l’am­bi­tion d’en faire un sec­teur d’ave­nir. La France doit prendre plei­ne­ment sa part dans l’éclo­sion de la Real Es­tech, par­tie in­té­grante de la French Tech.

Les chan­ge­ments d’usage et l’ur­ba­ni­sa­tion mas­sive im­posent au sec­teur de s’adap­ter.

Il faut pour ce­la abais­ser les bar­rières ré­gle­men­taires qui freinent l’in­no­va­tion.

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