Im­mo­bi­lier : pour­quoi le lo­ge­ment s’ef­fondre

Mal­gré deux lois et sept or­don­nances de­puis 2012, la construc­tion de lo­ge­ments n’a ja­mais été aus­si li­mi­tée. Fri­lo­si­té des banques, dé­lais in­ter­mi­nables, ré­gle­men­ta­tions ex­ces­sives… Ra­dio­gra­phie d’un sec­teur blo­qué

L'Obs - - Sommaire - Par Vir­gi­nie Grol­leau

Fri­lo­si­té des banques, dé­lais in­ter­mi­nables, ré­gle­men­ta­tions ex­ces­sives… Ra­dio­gra­phie d’un sec­teur blo­qué

Long­temps Co­rinne Valls a été en co­lère. Mais, au­jourd’hui, la maire di­vers gauche de Ro­main­ville (Seine-Saint-De­nis) se sent sur­tout usée. Elle s’est même re­mise à fu­mer. Voi­là près de dix ans qu’elle se dé­mène pour construire des lo­ge­ments sur les ter­rains ré­cu­pé­rés grâce à la cou­ver­ture de l’au­to­route A3. Dix ans qu’elle at­tend que l’Etat lui cède cette ré­serve fon­cière afin de construire des lo­ge­ments à prix abor­dables. Des ap­par­te­ments que pour­ront ache­ter les fa­milles au­jourd’hui lo­ca­taires du parc HLM. Avec l’élec­tion de Fran­çois Hollande et les an­nonces de Cé­cile Du­flot, mi­nistre du Lo­ge­ment, elle a rê­vé : et si l’Etat lui don­nait les ter­rains pour do­per la construc­tion ? Las, la loi de mo­bi­li­sa­tion du fon­cier pu­blic a bien été vo­tée, mais les mètres car­rés de l’au­to­route sont tou­jours en friche. « En2010, France Do­maine[ char­gé d’es­ti­mer les ter­rains de

l’Etat] avait fixé le prix du ter­rain à 600 000 eu­ros. Il a été ré­éva­lué à 2,4 mil­lions en no­vembre 2013. Même avec la

dé­cote Du­flot, il est en­core à 1,7 mil­lion d’eu­ros », sou­pire Co­rinne Valls. A ce ta­rif, im­pos­sible de lan­cer la pro­mo­tion. Le pro­jet est à l’ar­rêt.

Un cas iso­lé ? Pas du tout. L’ef­fon­dre­ment des chiffres de la construc­tion en té­moigne. En 2013, seuls 330 000 lo­ge­ments ont été lan­cés. Un chiffre qui in­clut 35 000 ré­no­va­tions ou ex­ten­sions. La réa­li­té est donc plus proche de 295 000. Un ni­veau his­to­ri­que­ment bas. On est bien loin des 500 000 lo­ge­ments pro­mis aux Fran­çais par Fran­çois Hollande pen­dant la cam­pagne pré­si­den­tielle. Même si l’ob­jec­tif du can­di­dat était am­bi­tieux, comme l’a souvent rap­pe­lé Cé­cile Du­flot, la dé­cep­tion est im­mense. Alors que deux grandes lois et sept or­don­nances ont été adop­tées de­puis le dé­but du quin­quen­nat pour sti­mu­ler le lo­ge­ment, les mises en chan­tier conti­nuent de bais­ser : -20% sur un an. Et les per­mis de construire sont en re­cul. Avec des consé­quences ca­tas­tro­phiques pour les as­so­cia­tions de mal-lo­gés mais aus­si pour l’em­ploi et la crois­sance. Ma­nuel Valls a donc re­pris le su­jet en main pour com­plé­ter les dis­po­si­tions pous­sées par Cé­cile Du­flot. Avec Syl­via Pi­nel, la nou­velle mi­nistre du Lo­ge­ment, il a an­non­cé un train de me­sures : élar­gis­se­ment du prêt à taux zé­ro, coup de pouce fis­cal à l’in­ves­tis­se­ment lo­ca­tif et 50ac­tions pour sim­pli­fier la construc­tion. In­dis­pen­sable, mais sans doute in­suf­fi­sant face à un mar­ché au point mort. Ra­dio­gra­phie des huit prin­ci­paux points de blo­cage.

Maires ré­frac­taires

Le vieil adage a la vie dure : « Maires bâ­tis­seurs, maires bat­tus. » Du coup, à l’ap­proche des élec­tions mu­ni­ci­pales, pas ques­tion de voir une grue dans le pay­sage ur­bain. « Un an avant le suf­frage, les maires cessent de dé­li­vrer des per­mis de construire, constate Yves Laf-fou­crière, di­rec­teur gé­né­ral du bailleur so­cial 3F. Et, en cas de chan­ge­ment de ma­jo­ri­té, les nou­velles équipes mettent en­core un an pour prendre les dos­siers en­main. » Ré­sul­tat : deux ans de per­dus. Une règle va­lable quelle que soit la ma­jo­ri­té en place. En même temps, les édiles ne font que ré­pondre aux contra­dic­tions de leur élec­to­rat : se­lon un son­dage CSA, 60% des Fran­çais es­timent que la construc­tion de lo­ge­ments neufs est in­suf­fi­sante en France de­puis dix ans, mais 63% des son­dés la jugent suf­fi­sante dans leur com­mune. Construire, oui, mais pas chez moi. Au quo­ti­dien, les maires s’ar­rangent pour ré­duire le nombre de lo­ge­ments en en­le­vant ici et là un étage aux im­meubles par exemple : « Si nous pou­vions dé­jà construire au maxi­mum des pos­si­bi­li­tés, nous pro­dui­rions plus de lo­ge­ments », es­time Yoann Jou­bert, pré­sident du pro­mo­teur nan­tais Réa­li­tés. Dans son pro­jet de loi pour l’ac­cès au lo­ge­ment et un ur­ba­nisme ré­no­vé (Alur), Cé­cile Du­flot avait cou­ra­geu­se­ment ten­té de contour­ner les maires en trans­fé­rant au­to­ma­ti­que­ment cer­taines com­pé­tences au ni­veau in­ter­com­mu­nal. Mais le Sé­nat a li­mi­té la por­tée de la loi en ins­tau­rant des règles de ma­jo­ri­té.

Lo­ge­ment so­cial au ré­gime sec

Se­lon l’Union so­ciale pour l’Ha­bi­tat, qui re­groupe les ac­teurs du lo­ge­ment so­cial, les sub­ven­tions de l’Etat pour la construc­tion sont pas­sées de 800mil­lions d’eu­ros en 2008 à 500 mil­lions d’eu­ros en 2012. Celles ac­cor­dées par les col­lec­ti­vi­tés lo­cales sont aus­si en baisse. Pire en­core, « toutes les en­ve­loppes bud­gé­taires ne sont pas in­té­gra­le­ment uti­li-sées », re­lève Ca­the­rine Jac­quot, pré­si­dente de l’Ordre na­tio­nal des Ar­chi­tectes. Le re­lè­ve­ment du pla­fond du li­vret A n’a pas suf­fi à com­pen­ser le re­cul. Pour trou­ver de nou­velles res­sources pour le lo­ge­ment so­cial, le gou­ver­ne­ment envisage de ponc­tion­ner une nou­velle fois les res­sources d’Ac­tion Lo­ge­ment, l’or­ga­nisme char­gé de col­lec­ter les contri­bu­tions des en­tre­prises, con­trai­re­ment aux en­ga­ge­ments pris par Cé­cile Du­flot. Avec un risque : « Ce­la au­rait pour ef­fet de ré­duire la ca­pa­ci­té de pro­duc­tion des or­ga­nismes HLM de près de 40 000 lo­ge­ments par an », a aver­ti l’ex-1% Lo­ge­ment.

Banques fri­leuses

Qu’il s’agisse de fi­nan­cer les pro­mo­teurs ou les em­prun­teurs can­di­dats à l’achat, les banques ont res­ser­ré les condi­tions d’ob­ten­tion des cré­dits. « De­puis huit mois, nous avons consta­té un dou­ble­ment des re­fus de prêts pour les par­ti­cu­liers », pré­cise Fran­çois Payelle, pré­sident de la Fé­dé­ra­tion des Pro­mo­teurs im­mo­bi­liers (FPI). Ceux-ci

doivent dé­sor­mais avoir ven­du 50% de leurs pro­grammes avant d’ob­te­nir le fi­nan­ce­ment des banques pour lan­cer les tra­vaux, contre moins de 30% avant la crise de 2008. « Une règle de pru­dence tou­te­fois com­pré­hen­sible, les banques ayant elles-mêmes de nou­velles obli­ga­tions ré­gle­men­taires », tem­père le pro­mo­teur Guy Na­fi­lyan, pré­sident de Na­fi­lyan & Part­ners.

Ter­rains rares

La ques­tion du fon­cier est au coeur de tous les blo­cages. Et montre la schi­zo­phré­nie de l’Etat. D’un cô­té, la loi de mo­bi­li­sa­tion du fon­cier pu­blic vo­tée l’an der­nier en­cou­rage les ac­teurs pu­blics à cé­der leurs ter­rains moyen­nant une dé­cote pou­vant al­ler jus­qu’à 100%. De l’autre, l’Etat, les col- lec­ti­vi­tés lo­cales et les grandes en­tre­prises pu­bliques cherchent tous de nou­velles res­sources fi­nan­cières et conti­nuent à vendre « aux en­chères », dé­noncent les pro­mo­teurs. Pour l’Etat, c’est France Do­maine qui fixe le prix, en te­nant compte du mar­ché et du nombre de lo­ge­ments so­ciaux dans la com­mune. Une dé­cote est bien ap­pli­quée mais, comme à Ro­main­ville, elle est souvent in­suf­fi­sante pour dé­blo­quer les pro­jets. Comment en sor­tir ? Une fois de plus, le gou­ver­ne­ment crée une com­mis­sion, dont la pré­si­dence se­ra confiée à l’ex­pert PS du lo­ge­ment Thier­ry Re­pen­tin. Cô­té ter­rains pri­vés, sous le quin­quen­nat Sar­ko­zy, la fis­ca­li­té a été aug­men­tée : « Ré­sul­tat, non­seu­le­ment les pro­prié­taires ne vendent plus, mais

en plus ce­la ne rem­plit pas les caisses

de l’Etat », re­grette Ro­ger Bé­lier, pré­sident du Syn­di­cal na­tio­nal des Amé­na­geurs Lo­tis­seurs (Snal).

Dé­lais in­ter­mi­nables

Va­li­der un per­mis de construire est de­ve­nu un vrai par­cours du com­bat­tant. « Au-de­làde300 lo­ge­ments, nous de­vons no­tam­ment réa­li­ser des études d’im­pact pour que soient éva­lués les be­soins en équi­pe­ments pu­blics du type crèches ou écoles », ex­plique Alain Di­nin, pré­sident de Nexi­ty. Ou bien ob­te­nir l’avis des ar­chi­tectes des Bâ­ti­ments de France. « De­puis la loi sur l’eau, nous de­vons aus­si de­man­der l’avis des ser­vices du pré­fet, qui n’ont hé­las pas de dé­lai maxi­mum pour ré­pondre », note Ro­ger Bé­lier. Un par­cours d’obs­tacles qui prend de huit à douze mois, au mi­ni­mum.

Re­cours vi­cieux

Qu’il s’agisse des voi­sins qui de­mandent une mo­di­fi­ca­tion de la hau­teur d’un pro­jet d’immeuble ou d’une as­so­cia­tion de pro­tec­tion de l’en­vi­ron­ne­ment qui sou­haite pré­ser­ver une es­pèce rare, les re­cours en jus­tice contre les per­mis de construire sont par­fois bien in­ten­tion­nés. Mais d’autres sont net­te­ment abu­sifs et visent en fait à « ra­cket­ter » les pro­mo­teurs. Cer­tains se créent des do­mi­ci­lia­tions fic­tives pour stop­per un pro­jet. A Mar­seille, un re­qué­rant a été condam­né à 5 000 eu­ros d’amende pour avoir ten­té d’ex­tor­quer près d’un mil­lion d’eu­ros aux pro­mo­teurs. « Lors­qu’il a su qu’un pro­jet sem on­tait avec un en­tre­pre­neur lo­cal, il a de­man­dé 300 000 eu­ros, ex­plique un pro­fes­sion­nel. Lors­qu’il a ap­pris qu’un pro­mo­teur na­tio­nal s’as­so­ciait au pro­jet, il a exi­gé 600 000 eu­ros ! » En moyenne, c’est 200 000 eu­ros par pro­jet, et à Pa­ris, les re­cours peuvent se comp­ter par di­zaines. Pour faire avan­cer les 30 000 lo­ge­ments blo­qués, une or­don­nance en­cadre dé­sor­mais ces re­cours. Les ef­fets ne se fe­ront sen­tir que sur les pro­jets à ve­nir, mais « point po­si­tif, les ju­ri­dic­tions ad­mi­nis­tra­tives ont pris conscience du pro­blème », note Fran­çois Payelle, pré­sident de la FPI.

Construc­tions trop chères

Construire coûte cher. « C’est le­nerfde la­guerre », re­marque Ch­ris­tian Louis-

Vic­tor, pré­sident de l’Union des Mai­sons fran­çaises qui re­groupe les cons­truc­teurs de mai­sons in­di­vi­duelles. Entre les ma­tières pre­mières et la main-d’oeuvre, les coûts de construc­tion ont bon­di de 50% en dix ans. Pe­tit es­poir : avec le ra­len­tis­se­ment de la de­mande mon­diale de ma­tières pre­mières les prix de­vraient di­mi­nuer. D’au­tant que les sa­laires du sec­teur n’ont que peu pro­gres­sé.

Mais ce sont sur­tout les normes de construc­tion qu’il faut cla­ri­fier pour al­lé­ger les coûts. Condi­tions d’ac­ces­si­bi­li­té pour les han­di­ca­pés, ré­gle­men­ta­tion ther­mique pour pro­duire des lo­ge­ments peu consom­ma­teurs d’éner­gie, obli­ga­tions d’ur­ba­nisme lo­cales… elles sont dignes d’un in­ven­taire à la Pré­vert. Dans tous les lo­ge­ments, un sas est obli­ga­toire entre les toi­lettes et la cui­sine ou le sé­jour, c’est au­tant de mètres car­rés gas­pillés. Autre exemple : « Sur un lo­ge­ment de 200 000 eu­ros, le prix d’un par­king os­cille entre 15 000 et 18 000 eu­ros », cal­cule Nor­dine Ha­che­mi, PDG de Kauf­man & Broad. Or « cer­tains maires im­posent deux par­kings par lo­ge­ment, même pour un studio, plus un quo­ta de places pour les vi­si­teurs », s’in­surge un pro­mo­teur. Quant aux nou­velles normes en­vi­ron­ne­men­tales dé­cou­lant du Gre­nelle, « elles font grim­per les prix des mai­sons de 10 à 15% », in­dique Ch­ris­tian Louis-Vic­tor. Sim­pli­fier ces règles est un vé­ri­table casse-tête dont s’était sai­si le dé­pu­té Thier­ry Man­don avec l’an­cien pro­mo­teur Guillaume Poi­tri­nal. Et le sou­tien de Fran­çois Hollande, qui vou­lait ré­duire les 3 700normes pour ob­te­nir une baisse de coûts de 10% en cinq ans. Man­don est de­puis en­tré au gou­ver­ne­ment. Mais tout reste à faire ! Et c’est fi­na­le­ment Syl­via Pi­nel qui se re­trouve char­gée d’ac­cé­lé­rer le mou­ve­ment.

Aides peu ef­fi­caces

En deux ans, le nombre d’in­ves­tis­seurs a été di­vi­sé par deux. Même avec une ré­duc­tion d’im­pôt at­trayante, le dis­po­si­tif d’in­ves­tis­se­ment lo­ca­tif dé­fis­ca­li­sant dit « Du­flot » n’a pas su les sé­duire : trop de contraintes et pas as­sez de ren­ta­bi­li­té. En prime, les fu­tures obli­ga­tions de la loi Alur (en­ca­dre­ment des loyers, usine à gaz pour la ga­ran­tie uni­ver­selle…) ont mo­dé­ré les ar­deurs des po­ten­tiels bailleurs. Syl­via Pi­nel veut donc boos­ter l’avan­tage fis­cal. Quant à la der­nière mou­ture du prêt à taux zé­ro (PTZ), des­ti­né à ai­der ceux qui achètent pour la pre­mière fois, elle n’a pas fait de mi­racle. Trop com­plexe. Sur les 80 mil­lions d’eu­ros pré­vus au bud­get en 2013, seuls 47 mil­lions ont été consom­més. Ma­nuel Valls veut donc l’élar­gir.

Des ré­formes bien­ve­nues mais ris­quées. Tant que les ac­qué­reurs et les in­ves­tis­seurs at­ten­dront de connaître le dé­tail de ces dis­po­si­tifs, ils ne pren­dront au­cune dé­ci­sion. Tant que le chô­mage ne bais­se­ra pas, les mé­nages qui veulent un lo­ge­ment plus grand ne pren­dront pas non plus le re­lais. La ma­chine met­tra en­suite un cer­tain temps à re­dé­mar­rer. La panne de la construc­tion risque donc de peser en­core quelques an­nées sur la crois­sance. Ma­nuel Valls en est cons­cient et n’hé­site plus à chan­ger le dis­cours du gou­ver­ne­ment. Après Du­flot, pa­sio­na­ria des lo­ca­taires, Pi­nel « ma­done » des pro­prié­taires.

Syl­via Pi­nel, mi­nistre du Lo­ge­ment, et Cé­cile Du­flot, qui l’a pré­cé­dée

Pro­mo­tion im­mo­bi­lière : les ré­ser­va­tions sont en baisse de 6% sur un an

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