Pro­fi­tons du re­bond

Le mar­ché du neuf re­dé­marre. C’est le mo­ment d’in­ves­tir dans le lo­ca­tif en ti­rant par­ti des nou­veaux avan­tages fis­caux.

L'Obs - - Spécial Placements - VIR­GI­NIE GROL­LEAU

Ces der­niers mois, les pro­mo­teurs se frottent les mains : après trois an­nées mo­roses, les ventes de lo­ge­ments neufs ont re­noué avec la crois­sance. Se­lon le bi­lan pu­blié par la Fé­dé­ra­tion des pro­mo­teurs im­mo­bi­liers, elles ont bon­di de 13,6 % en 2015, pas­sant de 108 000 à 123 000 uni­tés. Le mo­teur de cette re­prise ? Les ventes aux in­ves­tis­seurs, sé­duits par le dis­po­si­tif de dé­fis­ca­li­sa­tion Pi­nel, du nom de l’ex-mi­nistre du Lo­ge­ment, rem­pla­cée il y a quelques jours par l’éco­lo­giste Em­ma­nuelle Cosse. Fin 2014, des amé­na­ge­ments avaient été ap­por­tés au dis­po­si­tif en vi­gueur, à sa­voir la pos­si­bi­li­té de louer le bien à des membres de sa fa­mille (as­cen­dants et des­cen­dants) et la mo­du­la­ri­té de la du­rée de lo­ca­tion (de six à douze ans) et de la ré­duc­tion d'im­pôt qui va avec (de 12 à 21 % du mon­tant in­ves­ti pla­fon­né à 300 000 € et à 5 500 € par mètre car­ré). Ré­sul­tat, la part des in­ves­tis­seurs a bon­di de 44 %, pas­sant de 35 000 à 50 000 ventes l’an der­nier. « Le Pi­nel a no­tam­ment at­ti­ré des pri­mo-in­ves­tis­seurs : ils ne peuvent ache­ter leur ré­si­dence prin­ci­pale en rai­son des prix trop éle­vés, mais ils se consti­tuent un pa­tri­moine en bé­né­fi­ciant de la ré­duc­tion d’im­pôt », ex­plique Ch­ris­tian Mus­set, pré­sident de Co­ge­dim vente. De fait, se­lon le Cré­dit fon­cier, le mon­tant moyen d’in­ves­tis­se­ment se si­tue aux alen­tours de 160 000 €, ce qui ne per­met guère de s’ache­ter plus qu’un stu­dio à Pa­ris. Mais tout dé­pend de la stra­té­gie adop­tée. « Dans une lo­gique pa­tri­mo­niale, cer­tains in­ves­tis­seurs n’hé­sitent pas à dé­pas­ser le pla­fond de 5 500 € par mètre car­ré pour se si­tuer en pre­mière cou­ronne, là où la de­mande est la plus forte, constate Sté­phane Martin, di­rec­teur des fonc­tions sup­port lo­ge­ment France chez Bouygues im­mo­bi­lier. Ceux qui pré­fèrent dis­po­ser de com­plé­ments de re­ve­nus à long terme vont op­ter pour des ré­si­dences gé­rées. » Des­ti­nées aux se­niors ou aux étu­diants, elles o rent une ré­duc­tion d’im­pôt équi­va­lant à 11 % du coût to­tal de l'ac­qui­si­tion ré­par­tie sur neuf ans. Comme pour le dis­po­si­tif Pi­nel, le mon­tant de l’opé­ra­tion est pla­fon­né à 300 000 €. Se­lon les villes et l’ac­ti­vi­té, les ren­de­ments an­non­cés dé­passent ré­gu­liè­re­ment 4 % brut et sont sou­vent su­pé­rieurs à ceux du dis­po­si­tif Pi­nel, aux alen­tours de 3,5 % brut. Le pré­sident de Ce­re­ni­ci­mo, Ben­ja­min Ni­caise, pré­vient : « Il faut ce­pen­dant être très vi­gi- lant sur la qua­li­té et la so­li­di­té fi­nan­cière du ges­tion­naire. »

Dans l’an­cien, le re­tour des in­ves­tis­seurs est moins sen­sible, mais pré­sent. « Pour la pre­mière fois de­puis 2012, les in­ves­tis­seurs lo­ca­tifs sont re­ve­nus sur le mar­ché, leur nombre étant en hausse de 5,7 % en 2015, constate Laurent Vi­mont, pré­sident du ré­seau Cen­tu­ry 21. Ils sont à l’ori­gine de 16,7 % des tran­sac­tions, un chi re tou­te­fois in­fé­rieur à ce­lui consta­té en 2011, où ils re­pré­sen­taient 18,3 % des ache­teurs. » Cer­tains n’hé­sitent pas à ac­qué­rir de grands lo­ge­ments des­ti­nés à la co­lo­ca­tion. Ain­si à Lyon, « cer­tains bailleurs optent pour des biens si­tués dans des co­pro­prié­tés des an­nées soixante-dix, peu re­cher­chées à titre de ré­si­dence prin­ci­pale en rai­son du ni­veau éle­vé des charges, avec peu de tra­vaux à pré­voir, qu’ils loue­ront plus cher, ex­plique Gilles Vau­dois, res­pon­sable d’agences La­fo­rêt à Lyon. Un ap­par­te­ment de quatre-vingts mètres car­rés ache­té 250 000 € se loue en­vi­ron 1 300 € par mois, soit une ren­ta­bi­li­té brute de 5 à 6 % ». Un point noir ce­pen­dant : Pa­ris. « Les ventes de pe­tites sur­faces ont for­te­ment ra­len­ti de­puis la ren­trée 2015, date d’en­trée en vi­gueur de l’en­ca­dre­ment des loyers », ob­serve Fa­brice Abra­ham, di­rec­teur gé­né­ral du ré­seau Guy Ho­quet. Dans le centre de Pa­ris, « la moi­tié des bailleurs optent pour la lo­ca­tion via Airbnb, ce qui ré­duit consi­dé­ra­ble­ment l’o re de lo­ge­ments à louer », dé­plore Na­tha­lie Nac­cache, gé­rante de Cen­tu­ry 21 For­tis im­mo. Bon nombre de pro­prié­taires ont op­té pour un re­pli en ban­lieue, tan­dis que d’autres pré­fèrent pla­cer leur pa­tri­moine en pro­vince, no­tam­ment dans les villes dont ils sont ori­gi­naires, « d’au­tant qu’ils vont bé­né­fi­cier alors d’une meilleure ren­ta­bi­li­té », re­marque Gil­bert Chou­cha­na du ré­seau La­fo­rêt.

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