2017, AN­NÉE CHAR­NIÈRE

A l’is­sue d’une an­née 2016 re­cord en termes de ventes, le mar­ché im­mo­bi­lier main­tient un cap fa­vo­rable. Après l’élec­tion pré­si­den­tielle, les orien­ta­tions à ve­nir pour le lo­ge­ment pour­raient en­rayer la dy­na­mique re­trou­vée, dans un contexte de re­mon­tée prog

L'Obs - - L'obs - Par YVES LE GRIX et VIRGINIE GROLLEAU

Les pé­riodes élec­to­rales sont gé­né­ra­le­ment mar­quées par un cer­tain at­ten­tisme. L’im­mo­bi­lier n’échappe pas à la règle : d’après une étude du Cré­dit fon­cier, por­tant sur les sept der­nières élec­tions pré­si­den­tielles, le mar­ché ac­cu­sait presque tou­jours une baisse d’ac­ti­vi­té de 3,8% en moyenne les an­nées de scru­tin. Mais, pour 2017, les ex­perts sont ré­so­lu­ment op­ti­mistes: cette an­née de­vrait être celle de l’ex­cep­tion à la règle. Taux d’in­té­rêt his­to­ri­que­ment bas, prix en­core sages, me­sures gou­ver­ne­men­tales de sou­tien à l’achat et à l’in­ves­tis­se­ment lo­ca­tif tou­jours en vi­gueur… « Toutes les pla­nètes sont par­fai­te­ment ali­gnées », es­time Phi­lippe Jos­sé, di­rec­teur gé­né­ral de Co­ge­dim. D’au­tant qu’en jan­vier le mo­ral des mé­nages a re­trou­vé son plus haut ni­veau de­puis dix ans, se­lon l’In­see. De quoi per­mettre au mar­ché de conti­nuer dans la li­gnée de 2016, une an­née re­cord pour l’im­mo­bi­lier an­cien, avec 848 000 tran­sac­tions (qui dé­passe le der­nier ré­sul­tat le plus haut, en­re­gis­tré en mai 2006 : 837 000 tran­sac­tions), se­lon les chiffres pu­bliés par les No­taires de France. Même em­bel­lie sur le mar­ché du neuf : les ré­ser­va­tions

de lo­ge­ments au­près des pro­mo­teurs ont bon­di de 21% en 2016, at­tei­gnant 148 600 uni­tés. « Les in­ves­tis­seurs se sont vé­ri­ta­ble­ment ap­pro­prié le dis­po­si­tif d’in­ves­tis­se­ment lo­ca­tif dé­fis­ca­li­sant Pi­nel, et les pri­mo-ac­cé­dants, le prêt à taux zé­ro, qui per­met de fi­nan­cer sans in­té­rêt jus­qu’à 40% du prix du bien, ain­si que la TVA à 5,5% dans les zones An­ru », es­time Alexan­dra Fran­çoisCuxac, pré­si­dente de la Fé­dé­ra­tion des Pro­mo­teurs im­mo­bi­liers (FPI). Les construc­teurs de mai­sons in­di­vi­duelles sont à l’unis­son : « Avec une aug­men­ta­tion de 19,5%, soit 133600 nou­velles uni­tés, les ventes ont dé­pas­sé nos es­pé­rances », confirme Pa­trick Van­dromme, pré­sident des Construc­teurs Amé­na­geurs de la Fé­dé­ra­tion fran­çaise du Bâ­ti­ment (LCA-FFB). Le mo­teur de ce pro­ces­sus? La baisse conti­nue, tout au long de l’an­née 2016, des taux de cré­dit im­mo­bi­lier. Hors as­su­rance et toutes du­rées d’em­prunt confon­dues, le taux moyen est pas­sé de 2,13% en jan­vier à 1,34% en dé­cembre, se­lon les don­nées de l’ob­ser­va­toire Cré­dit Lo­ge­ment/CSA. Du ja­mais-vu! « Les em­prun­teurs pré­sen­tant les meilleurs pro­fils – aux re­ve­nus et à l’ap­port éle­vés – ont dé­cro­ché des taux de 0,7% sur 15 ans et de 0,9 % sur 20 ans ! », in­dique San­drine Al­lo­nier, res­pon­sable des re­la­tions banques du cour­tier Vous­fi­nan­cer.com. La re­sol­va­bi­li­sa­tion des mé­nages mo­destes, qui se sont rués sur le prêt à taux zé­ro, sur­tout dans le neuf, a donc ac­cru la de­mande. Ré­sul­tat, les pro­mo­teurs ont re­lan­cé la com­mer­cia­li­sa­tion de leurs pro­grammes de lo­ge­ments et les stocks de biens dis­po­nibles se sont ré­duits. « La sol­va­bi­li­té des pri­moac­cé­dants est un fac­teur es­sen­tiel à l’équi­libre du mar­ché », sou­ligne Ch­ris­tian Rol­loy, PDG du groupe Pro­mo­gim. Dans l’an­cien, les ven­deurs rai­son­nables ont vu les dé­lais de tran­sac­tion bais­ser, eux aus­si. Sur­tout, c’est le re­cul his­to­rique des taux qui a per­mis à de nom­breux jeunes mé­nages ca­pables de sa­tis­faire les exi­gences des banques

de bé­né­fi­cier d’ex­cel­lentes condi­tions d’achat et de se lan­cer dans leur pre­mière ac­qui­si­tion. En 2016, ils ont re­pré­sen­té plus d’un tiers des ac­qué­reurs de lo­ge­ment ayant re­cou­ru à un em­prunt, se­lon le cour­tier Meilleur­taux.com. Mais dé­jà, cette manne conjonc­tu­relle si fa­vo­rable à la pierre s’est quelque peu ta­rie. De­puis trois mois, les taux d’in­té­rêt, re­flé­tant la va­ria­tion de l’obli­ga­tion as­si­mi­lable du Tré­sor (OAT), leur in­dice de ré­fé­rence, sont re­mon­tés à 1,49% en fé­vrier se­lon l’ob­ser­va­toire Cré­dit Lo­ge­ment/CSA… «Ils pour­raient at­teindre 2% en juin», es­time Phi­lippe Ta­bo­ret, di­rec­teur gé­né­ral ad­joint du cour­tier Caf­pi. Du coup, « les ache­teurs ont le sen­ti­ment qu’il faut ra­pi­de­ment se dé­ci­der avant que les taux ne re­montent vrai­ment alors que les prix sont dé­jà en train de grim­per », ana­lyse Sé­bas­tien de La­fond, pré­sident de MeilleursA­gents.com. Car, dans les grandes ag­glo­mé­ra­tions, des ten­sions sont ap­pa­rues sur les prix. Dans l’an­cien, ceux-ci ont aug­men­té en moyenne dans toute la France de 1,7 % sur les trois der­niers mois et de 3,1 % sur un an à la fin de fé­vrier, se­lon l’ob­ser­va­toire LPI-SeLo­ger, avec un prix moyen de 2 522 €/m2. Ils ont en­re­gis­tré en un an de fortes hausses dans la plu­part des villes de plus de 100000 ha­bi­tants: +9% à Bor­deaux, au Mans, à Metz et à Nîmes, +5% à Lyon, Nantes, Nice et Stras­bourg. Dans le neuf, ils ont aug­men­té de 2,5%, à 4 055 €/m² en moyenne na­tio­nale. Tou­te­fois, il n’y a pas en­core de sur­chauffe ou de quel­conque risque de bulle ; ne se vendent au­jourd’hui que les biens de qua­li­té (construc­tion, amé­na­ge­ment…), en zone ur­baine, proches des trans­ports, des écoles et des com­merces. La hausse des prix ne concerne pas en­core les zones ru­rales. Dans ce contexte en­core po­si­tif – la dy­na­mique gé­né­rée par la fai­blesse des taux de­vrait du­rer en­core quelques mois –, le ré­sul­tat de l’élec­tion pré­si­den­tielle ne se­ra pas ano­din. Si no­tam­ment le prêt à taux zé­ro et le dis­po­si­tif Pi­nel sont main­te­nus jus­qu’à la fin de l’an­née, reste à sa­voir quelles se­ront les me­sures ap­pli­cables en 2018. Tout d’abord, pour leur im­pact im­mé­diat sur les pro­jets im­mo­bi­liers : par exemple, la mise en vente ou non d’un bien en cas de va­ria­tion an­non­cée de la fis­ca­li­té ou l’ac­cé­lé­ra­tion d’une ac­qui­si­tion pour bé­né­fi­cier d’un fi­nan­ce­ment op­ti­mal. La baisse en­vi­sa­gée de la taxa­tion sur les plus-va­lues et la sup­pres­sion de l’ISF plai­dées par Fran­çois Fillon n’au­ront cer­tai­ne­ment pas les mêmes ef­fets que la mise en place de la taxe sur les hautes tran­sac­tions fi­nan­cières vou­lue par Jean-Luc Mé­len­chon ou la contri­bu­tion de so­li­da­ri­té ur­baine prô­née par Be­noît Ha­mon. En­suite, « les condi­tions ma­croé­co­no­miques sont en­core mé­diocres : crois­sance faible, taux de chô­mage éle­vé, in­cer­ti­tudes in­ter­na­tio­nales telles que le Brexit », ajoute Sé­bas­tien de La­fond. En­fin, cer­taines ques­tions struc­tu­relles, sur­tout liées à la pro­duc­tion de nou­veaux lo­ge­ments, né­ces­saire pour ré­pondre à l’ac­crois­se­ment dé­mo­gra­phique des mé­nages, de­meurent en sus­pens. Par­mi elles, celles de rendre le fon­cier plus dis­po­nible et d’oc­troyer plus ra­pi­de­ment des per­mis de construire. « Il faut mettre en place une vé­ri­table po­li­tique de l’offre, une sta­bi­li­té en ma­tière fis­cale et ré­gle­men­taire, sim­pli­fier les pro­cé­dures et les normes de construc­tion et mo­bi­li­ser l’épargne pri­vée pour le lo­ge­ment », pré­co­nise Fran­çois Ber­tière, PDG de Bouygues Im­mo­bi­lier. Les contraintes ad­mi­nis­tra­tives, nor­ma­tives et ré­gle­men­taires, pèsent sur les en­tre­prises et, par ri­co­chet, sur les mé­nages. Les pro­mo­teurs sou­haitent que soit évi­tée la sur­en­chère sur le prix du fon­cier. « Il faut tout faire pour que les prix du neuf n’aug­mentent pas », es­time Nor­dine Ha­che­mi, PDG de Kauf­man & Broad. Des thèmes qui ne sont que très peu abor­dés dans les pro­grammes des can­di­dats. Même s’il en faut da­van­tage pour entamer la confiance re­trou­vée des Fran­çais dans la pierre.

Les mar­chés des grandes mé­tro­poles, comme Lyon, ont bé­né­fi­cié de la reprise.

Les pri­mo-ac­cé­dants ont joué à fond la carte du prêt à taux zé­ro.

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