FIS­CA­LI­TÉ, LO­CA­TION… DES PRO­PO­SI­TIONS TRÈS AT­TEN­DUES

Sans sur­prise, les re­pré­sen­tants des par­tis de droite veulent al­lé­ger les taxes et as­sou­plir les rap­ports lo­ca­tifs quand ceux de gauche pro­posent l’in­verse. Mais à l’intérieur de ce sta­tu quo émergent de nou­velles idées

L'Obs - - L'obs - Par VIRGINIE GROLLEAU

C’est en fé­vrier 2015, bien long­temps avant de sa­voir qu’il rem­por­te­rait la pri­maire de la droite, que Fran­çois Fillon avait dé­voi­lé la pre­mière mou­ture de son pro­gramme pour le lo­ge­ment. L’une des me­sures avait par­ti­cu­liè­re­ment re­te­nu l’at­ten­tion des com­men­ta­teurs: le can­di­dat in­di­quait vou­loir re­ve­nir sur la taxa­tion des plus-va­lues im­mo­bi­lières, ra­me­nant le dé­lai d’exo­né­ra­tion à 15 ans de dé­ten­tion, aus­si bien pour l’im­po­si­tion sur le re­ve­nu que pour les pré­lè­ve­ments so­ciaux. Or, c’est lui qui, alors Pre­mier mi­nistre en 2012, avait for­te­ment aug­men­té cet im­pôt, don­nant ain­si un coup de frein bru­tal aux tran­sac­tions des ré­si­dences se­con­daires et, dans une moindre me­sure, des in­ves­tis­se­ments lo­ca­tifs. Pour le can­di­dat, pas ques­tion de se dé­dire : «Il s’agis­sait alors d’une si­tua­tion ex­cep­tion­nelle, avait-il jus­ti­fié. Ce dis­po­si­tif avait été dé­ci­dé juste après la crise sans pré­cé­dent des dettes sou­ve­raines de l’été 2011, mais il n’a plus lieu d’être au­jourd’hui. » La pro­messe pour­rait sé­duire les mé­nages, après cinq ans de fis­ca­li­té en hausse: se­lon l’Ob­ser­va­toire fran­çais des Con­jonc­tures éco­no­miques, les contri­buables ont sup­por­té un alour­dis­se­ment des pré­lè­ve­ments obli­ga­toires de 35 mil­liards d’eu­ros entre 2011 et 2016.

Fis­ca­li­té cru­ciale

La me­sure la plus em­blé­ma­tique en ma­tière de fis­ca­li­té reste tou­te­fois la po­si­tion des can­di­dats sur l’im­pôt de so­li­da­ri­té sur la for­tune (ISF). C’est un des rares points com­muns entre Ma­rine Le Pen, Be­noît Ha­mon et Jean-Luc Mé­len­chon: pas de sup­pres­sion de l’ISF. Les can­di­dats de gauche en­vi­sagent même un dur­cis­se­ment de la fis­ca­li­té im­mo­bi­lière. Cô­té Ha­mon, on ré­flé­chit à la créa­tion d’une « contri­bu­tion de so­li­da­ri­té ur­baine » progressive. As­sise sur les tran­sac­tions de lo­ge­ments dé­pas­sant 10 000 ou 12 000 €/m2, « des si­tua­tions ex­cep­tion­nelles» par rapport à l’en­semble des prix du mar­ché,

cette contri­bu­tion ai­de­rait à « lut­ter contre l’évic­tion des classes moyennes, qui tra­vaillent no­tam­ment dans les ser­vices pu­blics» des quar­tiers les plus chers de France, se­lon Daniel Goldberg, dé­pu­té so­cia­liste de Seine-Saint-Denis. Cô­té Mé­len­chon, outre un dur­cis­se­ment de l’ISF, se­rait ins­tau­rée une nou­velle taxe sur les «hautes tran­sac­tions im­mo­bi­lières», dont le mon­tant est su­pé­rieur à 1 mil­lion d’eu­ros : « Le taux se­ra pro­gres­sif, à 1 % pour 1 mil­lion d’eu­ros et jus­qu’à 10% au-des­sus de 10 mil­lions d’eu­ros », pré­cise An­toine Sal­lesPa­pou, de la Con­fé­dé­ra­tion na­tio­nale du Lo­ge­ment. Si Fran­çois Fillon veut sup­pri­mer l’ISF, Em­ma­nuel Macron veut, pour sa part, le rem­pla­cer par un « im­pôt sur la for­tune im­mo­bi­lière» (IFI), soit une exo­né­ra­tion de taxe de toutes les autres va­leurs mo­bi­lières (titres, parts, ac­tions…). « Les biens im­mo­bi­liers res­te­ront as­su­jet­tis aux mêmes condi­tions. Ain­si, l’IFI ne vi­se­ra pas plus que l’ISF les pe­tits pro­prié­taires et autres bailleurs pri­vés, qui ne sont pas as­su­jet­tis à l’ISF pour l’im­mense ma­jo­ri­té d’entre eux», in­dique son en­tou­rage. Le can­di­dat d’En marche ! veut en outre exo­né­rer, d’ici à 2020, 80 % des Fran­çais de la taxe d’ha­bi­ta­tion. L’Etat, à hau­teur de 10 mil­liards d’eu­ros chaque an­née, paie­ra aux col­lec­ti­vi­tés lo­cales la taxe d’ha­bi­ta­tion en lieu et place des mé­nages. Ma­rine Le Pen veut « ge­ler » la taxe d’ha­bi­ta­tion et la bais­ser pour les mé­nages mo­destes. Pour rap­pel, se­lon les don­nées pu­bliées par l’Ob­ser­va­toire des Fi­nances lo­cales SFL-Fo­rum pour la ges­tion des villes, le mon­tant de col­lecte de la taxe d’ha­bi­ta­tion est pas­sé de 19,525 mil­liards d’eu­ros en 2012 à 21,679 mil­liards d’eu­ros en 2015. Ce­lui de la taxe fon­cière est pas­sé de 27,357 mil­liards d’eu­ros en 2012 à 30,429 mil­liards d’eu­ros en 2015. La ré­forme des im­pôts lo­caux est sou­te­nue par les pro­fes­sion­nels. Ain­si, JeanF­ran­çois Buet, pré­sident de la Fé­dé­ra­tion na­tio­nal de l’Im­mo­bi­lier, re­lève: «Les col­lec­ti­vi­tés lo­cales arguent de la baisse des do­ta­tions de l’Etat pour aug­men­ter les im­pôts lo­caux. Mais elles ne font pas d’ef­forts suf­fi­sants pour conte­nir leurs dé­penses. » La taxe fon­cière pèse di­rec­te­ment sur les in­ves­tis­se­ments lo­ca­tifs : «Elle re­pré­sente entre un et trois mois de loyer pour un bailleur. De quoi plom­ber si­gni­fi­ca­ti­ve­ment le ren­de­ment de l’in­ves­tis­se­ment lo­ca­tif », in­siste Jean Per­rin, pré­sident de l’Union na­tio­nale de la Pro­prié­té im­mo­bi­lière.

Chan­ger les rap­ports lo­ca­tifs

L’autre point d’achop­pe­ment est la me­sure phare du quin­quen­nat: l’en­ca­dre­ment des loyers is­su de la loi pour l’Ac­cès au Lo­ge­ment et un Ur­ba­nisme ré­no­vé (Alur) du 24 mars 2014, ap­pli­qué à Pa­ris de­puis le 1er août 2015 et à Lille de­puis le 1er mars de cette an­née. Il doit être dé­ployé en 2018 dans 412 com­munes d’Ile-de-France. Ou pas. Tout dé­pen­dra du ré­sul­tat des élec­tions. Fran­çois Fillon veut sup­pri­mer le dis­po­si­tif, tan­dis que Jean-Luc Mé­len­chon veut l’étendre à tout le ter­ri­toire, en le ren­for­çant avec une dé­cote sup­plé­men­taire des loyers mé­dians de 20% dans les zones très ten­dues. Be­noît Ha­mon est éga­le­ment par­ti­san de sa mise en oeuvre dans cer­taines ag­glo­mé­ra­tions, tan­dis qu’Em­ma­nuel Macron sus­pend son dé­ploie­ment le temps de pro­cé­der à son éva­lua­tion. Plus lar­ge­ment, se­lon les pro­fes­sion­nels de l’im­mo­bi­lier, c’est l’en­semble des rap­ports lo­ca­tifs qui sont à re­con­si­dé­rer: «Il faut ré­orien­ter la dé­pense pu­blique pour dé­ve­lop­per une offre d’ac­ces­sion ou lo­ca­tive, pri­vée et so­ciale, à loyer maî­tri­sé, pour rendre plus fluide l’ac­cès au lo­ge­ment. Il faut sor­tir de la vi­sion ca­ri­ca­tu­rale du bailleur pri­vé car il est un com­plé­ment in­dis­pen­sable au bailleur so­cial», es­time Fran­çois Da­vy, pré­sident de Fon­cia et vi­ce­pré­sident de Plu­rience, as­so­cia­tion des pro­fes­sion­nels de la ges­tion lo­ca­tive. Pour ce faire, est en­vi­sa­gée la créa­tion d’un sta­tut du bailleur pri­vé ba­sé sur un dis­po­si­tif d’amor­tis­se­ment, une me­sure évo­quée par Fran­çois Fillon.

Fa­vo­ri­ser la construc­tion

Le dy­na­misme re­trou­vé de la construc­tion de lo­ge­ments (voir en­ca­dré) ne de­vrait pas être re­mis en ques­tion après la pré­si­den­tielle. Tou­te­fois, des nuances sont à ap­por­ter: Jean-Luc Mé­len­chon et Be­noît Ha­mon sont fa­vo­rables à la pro­duc­tion de lo­ge­ments so­ciaux, Fran­çois Fillon et Ma­rine Le Pen optent pour une sim­pli­fi­ca­tion glo­bale des normes, no­tam­ment en ma­tière d’ur­ba­nisme. La ré­par­ti­tion des aides à la pierre est dé­sor­mais da­van­tage pen­sée de ma­nière lo­cale, avec une dif­fé­ren­cia­tion se­lon les ter­ri­toires et leurs be­soins. « C’est un prin­cipe de réa­li­té, mais en­core faut-il que les col­lec­ti­vi­tés lo­cales aient les moyens de mettre en oeuvre de telles orien­ta­tions, es­time Alain Di­nin, pré­sident du groupe Nexi­ty. Il faut avant tout un grand mi­nis­tère du Lo­ge­ment qui re­groupe aus­si l’ur­ba­nisme, l’amé­na­ge­ment, les trans­ports et l’écologie, car il faut pen­ser le lo­ge­ment dans son ur­ba­ni­té. » Les can­di­dats vont donc de­voir peau­fi­ner leurs pro­jets.

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