UN PAR­TE­NA­RIAT PU­BLIC-PRI­VÉ GA­GNANT

Pour l’amé­na­ge­ment de leur ter­ri­toire, les col­lec­ti­vi­tés lo­cales tra­vaillent de concert avec les pro­mo­teurs, mi­sant sur la mixi­té so­ciale et fonc­tion­nelle, l’in­no­va­tion et la per­for­mance éner­gé­tique

L'Obs - - L'obs - Par CO­LETTE SABARLY

La créa­tion d’une ligne à grande vi­tesse (LGV), d’une des­serte TGV, mais aus­si d’une ligne de tram­way, de même que le dé­pla­ce­ment d’un hô­pi­tal, d’une gare ou d’une ca­serne sont au­tant d’oc­ca­sions, pour les col­lec­ti­vi­tés lo­cales, de re­pen­ser l’amé­na­ge­ment de leur ter­ri­toire. On le voit en ré­gion pa­ri­sienne avec de grands pro­jets comme les Docks à SaintOuen, le Car­re­four Pleyel à Saint-Denis, le Fort d’Au­ber­vil­liers, les Groues à Nan­terre ou en­core les Ar­doines à Vi­try. De même dans les grandes ca­pi­tales ré­gio­nales comme Lyon avec Con­fluence, Bor­deaux avec Eu­rat­lan­tique, Nantes avec l’Ile de Nantes ou en­core Rennes avec Eu­roRennes. Point com­mun ? Des en­jeux forts en termes de mixi­té so­ciale, fonc­tion­nelle et en­vi­ron­ne­men­tale. On y trouve à la fois des lo­ge­ments (so­ciaux, in­ter­mé­diaires, libres…), des bu­reaux, des com­merces et des équi­pe­ments, les uns et les autres étant plus ou moins do­sés se­lon les atouts et fai­blesses du ter­ri­toire concer­né. Dans bien des cas, l’amé­na­ge­ment per­met aus­si de faire un vrai tra­vail de cou­ture ur­baine entre les quar­tiers. Le temps où l’on pou­vait ali­gner des im­meubles un peu n’im­porte com­ment n’a plus cours. Au­cun maire n’ima­gine au­jourd’hui l’ur­ba­ni­sa­tion d’une friche in­dus­trielle sans une ré­flexion pous­sée de ses re­tom­bées au plan éco­no­mique, so­cial et en­vi­ron­ne­men­tal. Plus ques­tion de lo­tis­se­ments pa­villon­naires qui gri­gnotent les es­paces na­tu­rels ou agri­coles ; place à la den­si­fi­ca­tion et aux lo­ge­ments col­lec­tifs, voire aux tours, et à la mixi­té. Au fi­nal, même si ce­la peut dé­plaire, tout le monde doit y ga­gner: la pla­nète, les élus, qui dé­pensent moins en équi­pe­ments, et les usa­gers qui pro­fitent d’un ha­bi­tat per­for­mant et in­no­vant. Pour les ac­qué­reurs, c’est aus­si l’op­por­tu­ni­té d’ache­ter un lo­ge­ment qui pour­ra mieux se re­vendre, avec une plus-va­lue à la clé.

Re­coudre le tis­su ur­bain, un vé­ri­table dé­fi

Et les pro­mo­teurs, de plus en plus im­pli­qués dans l’amé­na­ge­ment des grands pro­jets, n’y sont sans doute pas tout à fait étran­gers, même si les élus res­tent évi­dem­ment les dé­ci­deurs. « A la base, nous ache­tions les charges fon­cières pour construire, dé­sor­mais nous épau­lons les maires très en amont dans leurs pro­jets », note Oli­vier Bo­kob­za, di­rec­teur gé­né­ral du pôle ré­si­den­tiel de BNP Pa­ri­bas Im­mo­bi­lier. Même son de cloche chez Nexi­ty : « L’amé­na­ge­ment est un su­jet com­plexe et lourd à por­ter pour une col­lec­ti­vi­té, d’au­tant qu’il peut mettre de six à huit ans avant d’être opé­ra­tion­nel », in­dique Jean-Luc Poi­de­vin, PDG de Villes & Pro­jets. L’as­pect fi­nan­cier n’est pas le seul élé­ment. « Les amé­na­geurs pri­vés savent ap­pré­hen­der des su­jets com­plexes », ex­plique Nicolas Gra­vit, di­rec­teur d’Eif­fage Amé­na­ge­ment, qui vient de rem­por­ter la conces­sion d’un éco­quar­tier à Châ­te­nay-Ma­la­bry.

Dans cer­tains sec­teurs, re­mailler le tis­su ur­bain est un vé­ri­table dé­fi. Sur Coeur de Quar­tier, à Nan­terre, la feuille de route était de construire un vrai quar­tier de gare mais aus­si d’y rac­cro­cher le sec­teur des Pro­vinces fran­çaises. « La ré­ponse ap­por­tée par Ur­banE­ra (Bouygues Im­mo­bi­lier) va fa­vo­ri­ser le bras­sage entre les po­pu­la­tions et les sa­la­riés, la ren­contre et l’échange », note le maire de Nan­terre, Pa­trick Jar­ry. Si les ac­qué­reurs peuvent avoir le sen­ti­ment de jouer les pion­niers sur des opé­ra­tions qui ont vo­ca­tion à s’éta­ler sur cinq ou dix ans, les amé­na­geurs pri­vés ap­portent des so­lu­tions. A Se­vran, Al­ta­rea Co­ge­dim, qui a en­ta­mé un pro­jet d’en­ver­gure sur les an­ciens ter­rains Wes­tin­ghouse, au pied de la ligne T4 (re­liée plus tard à la fu­ture gare du Grand Pa­ris Se­vranLi­vry), l’a scin­dé en trois phases suc­ces­sives. « Dès la pre­mière, les ha­bi­tants au­ront ain­si une vraie vie de quar­tier », pré­voit Phi­lippe Jos­sé, di­rec­teur gé­né­ral de Co­ge­dim.

L’éco­cons­truc­tion au coeur des en­jeux

Outre des vo­lumes sans re­coin ni perte de place, les lo­ge­ments neufs mettent aus­si l’ac­cent sur la per­for­mance éner­gé­tique, a mi­ni­ma conforme à la ré­gle­men­ta­tion RT 2012 (50 kWh/m2/an au maxi­mum). Mais nombre de pro­jets vont au-de­là. « Sur Coeur de Quar­tier, à Nan­terre, nos bu­reaux se­ront à éner­gie po­si­tive (Be­pos) et nos lo­ge­ments, pas­sifs. Ces der­niers ne consom­me­ront que 15 kWh/m2/an », confie Em­ma­nuel Des­mai­zières, di­rec­teur gé­né­ral d’Ur­banE­ra. Sur la ZAC Ara­gon de Ville­juif, le pro­mo­teur Pro­mo Ge­rim va plus loin. « Les lo­ge­ments consom­me­ront 40 % de moins que la RT 2012 », ob­serve Yves Jouit­teau, pré­sident du groupe. Autre exemple, à La Teste-de-Buch, « un sys­tème de chauf­fage in­no­vant, réuti­li­sant l’eau chaude is­sue de l’ex­trac­tion du pé­trole ex­ploi­té à proxi­mi­té pour chauf­fer les lo­ge­ments et four­nir l’eau chaude sa­ni­taire, per­met­tra de cou­vrir 80 % des be­soins, le com­plé­ment étant as­su­ré par la four­ni­ture de bio­gaz is­su de la mé­tha­ni­sa­tion », in­dique Pa­trice Pi­chet, PDG du groupe du même nom. Eco­quar­tiers ou non, ces pro­jets ex­plorent aus­si de nou­velles pistes, comme les es­paces par­ta­gés. « Dans le quar­tier des Ba­ti­gnolles à Pa­ris, des ter­rasses ou des buan­de­ries de­viennent des par­ties com­munes. Une no­tion de par­tage qui a du sens même pour les par­kings », es­time Em­ma­nuel Lau­niau, pré­sident d’Ogic, qui prône éga­le­ment la ré­ver­si­bi­li­té des lo­ge­ments, c’est-àdire leur adap­ta­tion à d’autres usages, et mène une opé­ra­tion en ce sens à Con­fluence, à Lyon. Quant aux es­paces pu­blics, ils font la part belle à la vé­gé­ta­tion, aux cir­cu­la­tions douces et aux jar­dins par­ta­gés, à l’image des jar­dins ou­vriers d’au­tre­fois.

Ré­pondre aux be­soins de toutes les gé­né­ra­tions

Dans les pro­jets d’amé­na­ge­ment, les élus lo­caux sont non seule­ment friands de lo­ge­ments pour mé­nages mo­destes, moyens ou plus à l’aise, mais aus­si de ré­si­dences ser­vices, pour étu­diants, se­niors ou en­core pour le tou­risme d’af­faires. « Les élus ap­pré­cient de pro­po­ser une offre aux jeunes uni­ver­si­taires pour don­ner de l’ani­ma­tion à leurs quar­tiers », ex­plique Yves Jouit­teau. Les col­lec­ti­vi­tés lo­cales sont éga­le­ment très at­ten­tives à ré­pondre aux be­soins des se­niors qui, avec une du­rée de vie qui ne cesse de s’al­lon­ger, sont im­menses. La ré­si­dence pour se­niors est une des so­lu­tions. « Nous en avons dé­jà ou­vert une soixan­taine un peu par­tout en France, aus­si bien dans des villes moyennes que des mé­tro­poles, que nous gé­rons nous-mêmes et qui offrent des taux d’oc­cu­pa­tion de 90 à 98 %, ex­plique Fré­dé­ric Wal­ther. C’est une bonne ré­ponse pour les se­niors va­lides en quête de convi­via­li­té et de sé­cu­ri­té, et une bonne op­por­tu­ni­té pour les in­ves­tis­seurs, qui ob­tiennent des ren­de­ments de 3,9 % à 4,2 % net. »

Le quar­tier des Docks, à Saint-Ouen.

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