UN PARTENARIAT PUBLIC-PRIVÉ GAGNANT
Pour l’aménagement de leur territoire, les collectivités locales travaillent de concert avec les promoteurs, misant sur la mixité sociale et fonctionnelle, l’innovation et la performance énergétique
La création d’une ligne à grande vitesse (LGV), d’une desserte TGV, mais aussi d’une ligne de tramway, de même que le déplacement d’un hôpital, d’une gare ou d’une caserne sont autant d’occasions, pour les collectivités locales, de repenser l’aménagement de leur territoire. On le voit en région parisienne avec de grands projets comme les Docks à SaintOuen, le Carrefour Pleyel à Saint-Denis, le Fort d’Aubervilliers, les Groues à Nanterre ou encore les Ardoines à Vitry. De même dans les grandes capitales régionales comme Lyon avec Confluence, Bordeaux avec Euratlantique, Nantes avec l’Ile de Nantes ou encore Rennes avec EuroRennes. Point commun ? Des enjeux forts en termes de mixité sociale, fonctionnelle et environnementale. On y trouve à la fois des logements (sociaux, intermédiaires, libres…), des bureaux, des commerces et des équipements, les uns et les autres étant plus ou moins dosés selon les atouts et faiblesses du territoire concerné. Dans bien des cas, l’aménagement permet aussi de faire un vrai travail de couture urbaine entre les quartiers. Le temps où l’on pouvait aligner des immeubles un peu n’importe comment n’a plus cours. Aucun maire n’imagine aujourd’hui l’urbanisation d’une friche industrielle sans une réflexion poussée de ses retombées au plan économique, social et environnemental. Plus question de lotissements pavillonnaires qui grignotent les espaces naturels ou agricoles ; place à la densification et aux logements collectifs, voire aux tours, et à la mixité. Au final, même si cela peut déplaire, tout le monde doit y gagner: la planète, les élus, qui dépensent moins en équipements, et les usagers qui profitent d’un habitat performant et innovant. Pour les acquéreurs, c’est aussi l’opportunité d’acheter un logement qui pourra mieux se revendre, avec une plus-value à la clé.
Recoudre le tissu urbain, un véritable défi
Et les promoteurs, de plus en plus impliqués dans l’aménagement des grands projets, n’y sont sans doute pas tout à fait étrangers, même si les élus restent évidemment les décideurs. « A la base, nous achetions les charges foncières pour construire, désormais nous épaulons les maires très en amont dans leurs projets », note Olivier Bokobza, directeur général du pôle résidentiel de BNP Paribas Immobilier. Même son de cloche chez Nexity : « L’aménagement est un sujet complexe et lourd à porter pour une collectivité, d’autant qu’il peut mettre de six à huit ans avant d’être opérationnel », indique Jean-Luc Poidevin, PDG de Villes & Projets. L’aspect financier n’est pas le seul élément. « Les aménageurs privés savent appréhender des sujets complexes », explique Nicolas Gravit, directeur d’Eiffage Aménagement, qui vient de remporter la concession d’un écoquartier à Châtenay-Malabry.
Dans certains secteurs, remailler le tissu urbain est un véritable défi. Sur Coeur de Quartier, à Nanterre, la feuille de route était de construire un vrai quartier de gare mais aussi d’y raccrocher le secteur des Provinces françaises. « La réponse apportée par UrbanEra (Bouygues Immobilier) va favoriser le brassage entre les populations et les salariés, la rencontre et l’échange », note le maire de Nanterre, Patrick Jarry. Si les acquéreurs peuvent avoir le sentiment de jouer les pionniers sur des opérations qui ont vocation à s’étaler sur cinq ou dix ans, les aménageurs privés apportent des solutions. A Sevran, Altarea Cogedim, qui a entamé un projet d’envergure sur les anciens terrains Westinghouse, au pied de la ligne T4 (reliée plus tard à la future gare du Grand Paris SevranLivry), l’a scindé en trois phases successives. « Dès la première, les habitants auront ainsi une vraie vie de quartier », prévoit Philippe Jossé, directeur général de Cogedim.
L’écoconstruction au coeur des enjeux
Outre des volumes sans recoin ni perte de place, les logements neufs mettent aussi l’accent sur la performance énergétique, a minima conforme à la réglementation RT 2012 (50 kWh/m2/an au maximum). Mais nombre de projets vont au-delà. « Sur Coeur de Quartier, à Nanterre, nos bureaux seront à énergie positive (Bepos) et nos logements, passifs. Ces derniers ne consommeront que 15 kWh/m2/an », confie Emmanuel Desmaizières, directeur général d’UrbanEra. Sur la ZAC Aragon de Villejuif, le promoteur Promo Gerim va plus loin. « Les logements consommeront 40 % de moins que la RT 2012 », observe Yves Jouitteau, président du groupe. Autre exemple, à La Teste-de-Buch, « un système de chauffage innovant, réutilisant l’eau chaude issue de l’extraction du pétrole exploité à proximité pour chauffer les logements et fournir l’eau chaude sanitaire, permettra de couvrir 80 % des besoins, le complément étant assuré par la fourniture de biogaz issu de la méthanisation », indique Patrice Pichet, PDG du groupe du même nom. Ecoquartiers ou non, ces projets explorent aussi de nouvelles pistes, comme les espaces partagés. « Dans le quartier des Batignolles à Paris, des terrasses ou des buanderies deviennent des parties communes. Une notion de partage qui a du sens même pour les parkings », estime Emmanuel Launiau, président d’Ogic, qui prône également la réversibilité des logements, c’est-àdire leur adaptation à d’autres usages, et mène une opération en ce sens à Confluence, à Lyon. Quant aux espaces publics, ils font la part belle à la végétation, aux circulations douces et aux jardins partagés, à l’image des jardins ouvriers d’autrefois.
Répondre aux besoins de toutes les générations
Dans les projets d’aménagement, les élus locaux sont non seulement friands de logements pour ménages modestes, moyens ou plus à l’aise, mais aussi de résidences services, pour étudiants, seniors ou encore pour le tourisme d’affaires. « Les élus apprécient de proposer une offre aux jeunes universitaires pour donner de l’animation à leurs quartiers », explique Yves Jouitteau. Les collectivités locales sont également très attentives à répondre aux besoins des seniors qui, avec une durée de vie qui ne cesse de s’allonger, sont immenses. La résidence pour seniors est une des solutions. « Nous en avons déjà ouvert une soixantaine un peu partout en France, aussi bien dans des villes moyennes que des métropoles, que nous gérons nous-mêmes et qui offrent des taux d’occupation de 90 à 98 %, explique Frédéric Walther. C’est une bonne réponse pour les seniors valides en quête de convivialité et de sécurité, et une bonne opportunité pour les investisseurs, qui obtiennent des rendements de 3,9 % à 4,2 % net. »