L’in­ves­tis­se­ment im­mo­bi­lier

Alors que les prix de la pierre re­montent et que les taux de cré­dit sont au plan­cher de­puis des mois, cer­tains se hâtent d’in­ves­tir. Mais gare à la pré­ci­pi­ta­tion, qui est sou­vent mau­vaise conseillère…

L'Obs - - SPÉCIAL PLACEMENTS - FRAN­ÇOISE PAOLETTI

Les courbes de l’im­mo­bi­lier re­partent à la hausse. Du cô­té des prix, après quelques an­nées de baisse, les signes d’une re­prise pointent le nez. Une aug­men­ta­tion na­tio­nale moyenne de 5% (source FPI) vient d’être consta­tée dans le neuf au pre­mier tri­mestre 2017, par rap­port à la même pé­riode de l’an­née pré­cé­dente, avec Pa­ris en lea­der. Dans les mai­sons et les im­meubles an­ciens, la re­va­lo­ri­sa­tion est éga­le­ment d’ac­tua­li­té : + 2% en moyenne en France, se­lon le ré­seau La­fo­rêt, avec, là en­core, une ac­cé­lé­ra­tion pour Pa­ris et sa ban­lieue.

« Le mar­ché pa­ri­sien re­monte plus que ce­lui des autres ré­gions, et Pa­ris n’est pas la France, tient à ras­su­rer Jean-Fran­çois Buet, pré­sident de la Fnaim. Sur le reste du ter­ri­toire, l’aug­men­ta­tion reste me­su­rée, bien que su­pé­rieure à l’in­fla­tion. Nous n’en­vi­sa­geons pas d’aug­men­ta­tion im­por­tante en 2017, en rai­son de l’at­ten­tisme lié aux in­cer­ti­tudes con­cer­nant les me­sures qui se­ront choi­sies par le nou­veau pré­sident et à la si­tua­tion éco­no­mique du pays. »

Cô­té cré­dits, même consta­ta­tion : la courbe est re­mon­tée tout dou­ce­ment, soit + 0,1 point en un tri­mestre. Mais le ni­veau de­meure net­te­ment in­fé­rieur à ce­lui consta­té dé­but 2016. D’après l’Agence na­tio­nale pour l’In­for­ma­tion sur le Lo­ge­ment (Anil), la four­chette des taux fixes se si­tue do­ré­na­vant entre 1,20% et 2,50% sur quinze ans, entre 1,70% et 3% sur vingt-cinq ans. Les ex­perts ne voient donc pas là un signe de re­vi­re­ment mar­qué. « Nous ta­blons sur

une sta­bi­li­té des taux jus­qu’à la fin de l’été, in­dique Philippe Ta­bo­ret, di­rec­teur du cour­tier Caf­pi. Car les banques es­saient d’avoir de belles offres du­rant cette pé­riode, qui est pro­pice aux tran­sac­tions, pour con­qué­rir de nou­veaux clients. Au se­cond se­mestre 2017, j’ima­gine, en re­vanche, une nou­velle re­mon­tée des taux, car on de­vrait re­trou­ver un peu de crois­sance et donc d’in­fla­tion. »

Même si elles sont lé­gères, ces hausses sont évi­dem­ment re­gar­dées avec at­ten­tion par les ache­teurs po­ten­tiels. Cer­tains, crai­gnant d’être pié­gés par une re­mon­tée plus im­por­tante à terme, sont ten­tés de pro­fi­ter dès au­jourd’hui des condi­tions op­ti­males. Mais pour être ga­gnant au fi­nal, les condi­tions d’em­prunt ne sont pas l’al­pha et l’omé­ga. Rap­pe­lons que le lo­ge­ment à ac­qué­rir doit être bien pla­cé si l’on veut es­pé­rer une plus­va­lue à la re­vente (ce qui n’est ja­mais garanti) ou, le cas échéant, une lo­ca­tion se­reine avec peu de va­cance.

L’im­por­tant, au­jourd’hui, est aus­si d’éva­luer le coût glo­bal sur plu­sieurs an­nées. Avec un tel cal­cul, l’idée se­lon la­quelle le neuf se­rait beau­coup plus cher que l’an­cien (et donc à évi­ter) ne tient pas l’ana­lyse. En ef­fet, à l’heure où la loi de tran­si­tion éner­gé­tique im­plique de lourdes contraintes pour les co­pro­prié­tés (en plus de la ré­no­va­tion des as­cen­seurs et de tout le reste), afin qu’à l’ho­ri­zon 2050 le parc im­mo­bi­lier soit « ré­no­vé en fonc­tion des normes “bâ­ti­ment basse consom­ma­tion” ou as­si­mi­lées », ache­ter du neuf ap­pa­raît dé­sor­mais comme une op­tion à pri­vi­lé­gier. Plus cher à l’achat, un lo­ge­ment neuf est, en re­vanche, moins oné­reux sur le long terme. Ce n’était pas le cas il y a quelques an­nées. Au­jourd’hui, si l’on prend l’exemple de deux lo­ge­ments de même sur­face – l’un ache­té neuf, l’autre an­cien, moins cher – et que l’on an­ti­cipe pour les dix pro­chaines an­nées leur coût d’en­tre­tien, le ré­sul­tat est im­pla­cable : l’ap­par­te­ment an­cien re­vient plus cher, alour­di par les tra­vaux ren­dus obli­ga­toires par di­verses lois de sé­cu­ri­sa­tion des biens et d’éco­no­mie d’éner­gie.

Si ce constat plaide pour le neuf, les in­ves­tis­seurs doivent-ils pour au­tant se pré­ci­pi­ter sur le Pi­nel avant la fin de l’an­née ? Même moins in­té­res­sant que cer­tains dis­po­si­tifs pré­cé­dents, il n’est pas à écar­ter par prin­cipe. Rap­pe­lons qu’il per­met de ré­duire son im­pôt sur le re­ve­nu à hau­teur de 12% du prix du bien ache­té (jus­qu’à 36000 eu­ros pour une lo­ca­tion d’au moins six ans), 18% (jus­qu’à 54000 eu­ros pour une lo­ca­tion de neuf ans au moins) ou 21% ( jus­qu’à 63 000 eu­ros pour une lo­ca­tion d’au moins douze ans). En re­vanche, toute pré­ci­pi­ta­tion est à ban­nir, même si l’on ne sait pas, au­jourd’hui, si ce dis­po­si­tif se­ra à nou­veau pro­ro­gé ou rem­pla­cé par un autre en 2018. Il s’agit de prendre sa dé­ci­sion en rai­son­nant se­lon l’op­por­tu­ni­té – y a-t-il un bon pro­gramme dans la zone géo­gra­phique que je vise ? – et en res­pec­tant des cri­tères de sé­lec­tion ri­gou­reux pour évi­ter les mau­vaises sur­prises (voir en­ca­dré).

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