Des fi­lons en or

De nom­breux épar­gnants se tournent vers des pro­duits im­mo­bi­liers al­ter­na­tifs, tels que par­kings, caves ou nue-pro­prié­té de biens, ré­pu­tés plus ré­mu­né­ra­teurs ou plus fa­ciles à gé­rer que des lo­ge­ments lo­ca­tifs

L'Obs - - SPÉCIAL PLACEMENTS - FRAN­ÇOISE PAOLETTI

Contrai­re­ment à ce que pense Em­ma­nuel Ma­cron, les pro­prié­taires de lo­ge­ments lo­ca­tifs sont loin d’être des ren­tiers “tran­quilles” at­ten­dant que l’argent tombe tout seul sur leur compte ! s’in­surge Pierre C., in­ves­tis­seur à Tou­lon. Au­jourd’hui, la lo­ca­tion de lo­ge­ments n’est plus aus­si ren­table qu’au­pa­ra­vant, avec tous les tra­vaux à faire suite au Gre­nelle de l’En­vi­ron­ne­ment et à la liste ex­po­nen­tielle de diag­nos­tics. Et la ges­tion s’est com­plexi­fiée. » Cet avis désa­bu­sé sur le mar­ché tra­di­tion­nel de la lo­ca­tion est par­ta­gé par de nom­breux épar­gnants, à la re­cherche de pro­duits im­mo­bi­liers al­ter­na­tifs. Plu­sieurs in­ves­tis­se­ments « aty­piques » ont donc une cote d’amour en hausse ces der­niers temps : les par­kings, les caves, la nue­pro­prié­té de biens – pas for­cé­ment ré­ser­vée aux très ai­sés – et le crowd­fun­ding im­mo­bi­lier (voir en­ca­dré).

LES PAR­KINGS

Les par­kings pré­sentent in­con­tes­ta­ble­ment des avan­tages. Leur lo­ca­tion est simple, peu oné­reuse (frais ré­duits) et les im­payés, qua­si in­exis­tants. Pro­cu­rant des ren­de­ments très cor­rects, soit entre 4% et 10%, ils sont abor­dables, avec un ti­cket d’en­trée os­cil­lant entre 5000 et 15000eu­ros, se­lon les ca­rac­té­ris­tiques (lo­ca­li­sa­tion, place à l’air libre ou box fer­mé pou­vant aus­si ser­vir de sur­face de sto­ckage). Ex­cep­tion, les box si­tués dans le cen­tre­ville des grandes ag­glo­mé­ra­tions sont bien au-des­sus : jus­qu’à 60 000 eu­ros à Pa­ris ! Les prix de lo­ca­tion évo­luent, eux, dans une four­chette com­prise entre 50 eu­ros et 500 eu­ros par mois.

L’en­goue­ment pour cet ac­tif ne doit pas faire ou­blier les règles de sé­lec­tion, car tous les em­pla­ce­ments ne sont pas bons à ache­ter. « Dans cer­tains quar­tiers, in­dique Fa­brice Abra­ham, di­rec­teur gé­né­ral du ré­seau im­mo­bi­lier Guy Ho­quet, la de­mande des lo­ca­taires s’est ta­rie. Ce­la s’ex­plique par des po­li­tiques mu­ni­ci­pales “an­ti-voi­tures”, l’amé­lio­ra­tion du ré­seau de tran­sports en com­mun ou en­core l’obli­ga­tion faite aux pro­mo­teurs de construire dé­sor­mais une ou deux places de par­king par lo­ge­ment. Dans les quar­tiers où les nou­veaux im­meubles sont nom­breux, pru­dence ! » Règle de base, donc : vé­ri­fier si l’offre n’est pas dé­jà abon­dante. Cer­taines zones sont plus por­teuses que d’autres : les abords des gares au­tour des ca­pi­tales ré­gio­nales sont à pri­vi­lé- gier avec leurs mil­liers de sa­la­riés pre­nant chaque jour un train pour se rendre à leur tra­vail. « En Ilede-France, si­gnale Fa­brice Abra­ham, dans une ville comme Cha­tou, un par­king en sous-sol se vend 10 000 eu­ros pour une lo­ca­tion men­suelle de 85 eu­ros, soit 10% de ren­de­ment. Autre exemple de ren­de­ment éle­vé, en ré­gion : 10% éga­le­ment à Am­boise cen­tre­ville, où la de­mande ex­plose et où l’on peut ache­ter une place 15 000 eu­ros, louée 130 eu­ros par mois.»

LES CAVES

Pré­sen­tant les mêmes avan­tages que les par­kings, les caves sont elles aus­si re­cher­chées. Mais là, at­ten­tion : le sec­teur échappe aux pro­fes­sion­nels (et à leur obli­ga­tion de conseil) – l’offre se fai­sant de par­ti­cu­lier à par­ti­cu­lier. Il faut donc être par­ti­cu­liè­re­ment vi­gi­lant. Les ca­pi­tales, Pa­ris en tête, ont des op­por­tu­ni­tés de ren­de­ment équi­valent à celles des par­kings. L’in­té­rêt est que l’in­ves­tis­se­ment est en­core plus mo­deste : de 1 000 eu­ros à 3 000 eu­ros le mètre car­ré. A évi­ter : les trop pe­tites sur­faces (en des­sous de 5 mètres car­rés), et une trop grande hu­mi­di­té, qui re­bu­te­ra évi­dem­ment les lo­ca­taires po­ten­tiels. Pen­ser à ajou­ter au prix les frais de mu­ta­tion de 10% en­vi­ron.

LE DÉMEMBREMENT

Autre for­mule plé­bis­ci­tée par les in­ves­tis­seurs, sur­tout pour sa fa­ci­li­té de ges­tion, l’achat de la nue-pro­prié­té d’un bien. L’in­ves­tis­seur par­ti­cu­lier dé­tient les seuls murs et non la jouis­sance des lieux. Celle-ci est ven­due à un bailleur so­cial pour une du­rée al­lant de quinze à dix-huit ans. Au terme de cette pé­riode, le par­ti­cu­lier ré­cu­père l’en­tière pro­prié­té des lieux. « L’in­té­rêt pour le par­ti­cu­lier est de se consti­tuer un pa­tri­moine im­mo­bi­lier dont il ne va pas du tout s’oc­cu­per pen­dant toute la du­rée du démembrement et qui ne va rien lui coû­ter, puisque tous les frais sont à la charge de l’usu­frui­tier : en­tre­tien, im­pôts fon­ciers, mise en place des lo­ca­taires », in­dique Al­ban Gau­tier, di­rec­teur des ac­ti­vi­tés démembrement de Fi­dexi, so­cié­té de conseil en in­ves­tis­se­ment. L’idée com­mu­né­ment ad­mise qui vou­drait que l’on achète ce type de lo­ge­ment avec une ris­tourne n’est, en re­vanche, pas exacte. Certes, le bien est ac­quis 40% en des­sous de sa va­leur en pleine pro­prié­té, mais où est le ra­bais, puis­qu’on ne jouit pas des loyers ? L’achat se fait au juste prix, mais il existe d’autres avan­tages fi­nan­ciers liés à la dé­ten­tion des seuls murs : « Le cas échéant, pré­cise Al­ban Gau­tier, les in­té­rêts de l’em­prunt sont dé­duc­tibles de re­ve­nus fon­ciers gé­né­rés par d’autres biens, et la plus-va­lue éven­tuelle, lors de la vente, est cal­cu­lée sur la base de la va­leur en pleine pro­prié­té. En­fin, la nue-pro­prié­té n’entre pas dans le pa­tri­moine im­po­sable à l’ISF. »

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