Et si on se fai­sait plai­sir?

Vi­gnobles, fo­rêts, oeuvres d’art sé­duisent les in­ves­tis­seurs dé­si­reux avant tout de trans­mettre un pa­tri­moine dans de bonnes condi­tions fis­cales

L'Obs - - SPÉCIAL PLACEMENTS - VI­VIANE CARTAIRADE

Quand les pla­ce­ments tra­di­tion­nels ne rap­portent guère, pour trou­ver de nou­veaux re­lais de crois­sance, on se tourne vers les pro­duits al­ter­na­tifs, où le pire cô­toie le meilleur (voir en­ca­dré), et au pre­mier rang des­quels se si­tuent les biens dits « réels », c’est-à-dire ceux que, par op­po­si­tion aux pla­ce­ments fi­nan­ciers, l’on peut tou­cher. Bien­ve­nue dans le monde feu­tré de ces in­ves­tis­se­ments « plai­sir »…

« Nous ren­con­trons une vraie de­mande de nos clients qui cherchent une di­ver­si­fi­ca­tion pa­tri­mo­niale dans des ac­tifs réels et de long terme, qui pro­duisent peu de re­ve­nus im­mé­diats, donc gé­nèrent éga­le­ment peu de fis­ca­li­té. Le fon­cier agri­cole ré­pond à cette ca­rac­té­ris­tique et, de sur­croît, il

ne suit pas les mêmes cycles que les mar­chés im­mo­bi­liers ou fi­nan­ciers », ré­sume Ch­ris­tine Chioz­za Vau­te­rin, res­pon­sable de l’offre im­mo­bi­lière de Banque pri­vée 1818.

DE 5 À 6,75% PAR AN

Outre une pro­tec­tion du ca­pi­tal et un es­poir de plus-va­lue sub­stan­tielle, ces ac­tifs bé­né­fi­cient de condi­tions fis­cales ex­trê­me­ment fa­vo­rables, qui ne de­vraient pas d’ailleurs être re­mises en cause. Avant cal­cul des droits de do­na­tion ou de suc­ces­sion, ils pro­fitent d’un abat­te­ment de 75% de leur va­leur jus­qu’à 101897eu­ros, 50% au-de­là. Ces mêmes abat­te­ments s’ap­pliquent à la va­leur re­te­nue pour l’ISF. Il y a, en contre­par­tie, obli­ga­tion de louer ces terres à un ex­ploi­tant par un bail de dix-huit ans au moins (trente ans pour la fo­rêt) et que ces biens soient conser­vés par les do­na­taires ou les hé­ri­tiers pen­dant au moins cinq ans.

Au-de­là des in­con­tes­tables atouts fis­caux, com­ment se com­porte ce pla­ce­ment ? « Qu’il s’agisse de terres agri­coles, de vignes ou de fo­rêts, la ten­dance des prix est très clai­re­ment à la hausse, même si le rythme de pro­gres­sion s’est ra­len­ti en 2016. On note tou­te­fois que ces va­leurs va­rient in­dé­pen­dam­ment de l’évo­lu­tion des re­ve­nus gé­né­rés par ces terres », ré­sume Be­noît Lé­che­nault, di­rec­teur d’Agri­france (BNP Pa­ri­bas Wealth Ma­na­ge­ment). Au cours des dix der­nières an­nées, la va­leur moyenne des terres agri­coles a pro­gres­sé de 5% par an, celles des vi­gnobles de 6,4% et celle des fo­rêts de 6,75%.

Tous les ex­perts s’ac­cordent pour consi­dé­rer que le ca­pi­tal fo­res­tier est dé­con­nec­té de sa ren­ta­bi­li­té, en par­ti­cu­lier du fait de la ra­re­té des ven­deurs de mas­sifs de plus de 100 hec­tares, cé­dés au­tour de 4 000 eu­ros l’hec­tare. En ache­tant des parts d’un grou­pe­ment fo­res­tier (GF) – comp­ter au­tour de 100 000 eu­ros la part – on in­ves­tit dans des mas­sifs d’es­sences, de ma­tu­ri­tés et de lo­ca­li­sa­tions dis­tinctes. Mieux, par­ti­ci­per à l’aug­men­ta­tion de ca­pi­tal d’un GF ouvre droit à une ré­duc­tion d’im­pôt (18% des parts re­te­nues dans la li­mite de 5 700 eu­ros, le double pour un couple) et à l’exo­né­ra­tion par­tielle (qui peut al­ler jus­qu’à 50%) d’ISF sur ces parts.

Le prix moyen d’un hec­tare de vigne, 140 000 eu­ros, tra­duit mal les écarts ré­gio­naux, ver­ti­gi­neux : 15 000 eu­ros l’hec­tare de beau­jo­lais, 1,2 mil­lion ce­lui de cham­pagne et jus­qu’à 15 mil­lions d’eu­ros ce­lui d’un grand cru de bour­gogne cé­dé en 2016. L’em­pla­ce­ment fait la va­leur du cru, donc du vi­gnoble. Là en­core, l’in­ves­tis­se­ment peut s’ef­fec­tuer via des grou­pe­ments vi­ti­coles (GV), où le prix de la part os­cille entre 60 000 et 115 000 eu­ros. On pa­rie sur un seul ter­ri­toire, une seule ap­pel­la­tion. « Il faut être très pré­cis et vé­ri­fier l’ap­pel­la­tion de la par­celle sur la­quelle porte l’in­ves­tis­se­ment. De part et d’autre d’une route se cô­toient des vi­gnobles grand cru, pre­mier cru ou village, dont les pers­pec­tives de va­lo­ri­sa­tion sont très dif­fé­rentes », sou­ligne Pa­trick Ri­bou­ton, di­rec­teur des pro­duits de di­ver­si­fi­ca­tion de La Fran­çaise Real Es­tate Ma­na­ge­ment.

EN­TA­MER UNE COL­LEC­TION

Autre niche pri­sée des fa­milles très for­tu­nées, les oeuvres d’art. « Nous ne pen­sons pas per­ti­nent de qua­li­fier les oeuvres d’art et de col­lec­tion de “va­leurs re­fuges”. L’or en est une car il est co­té tous les jours. Mais l’art, comme l’im­mo­bi­lier, ne jouit pas d’une li­qui­di­té im­mé­diate. Si vous cé­dez un ta­bleau, vous de­vez vous confor­mer au ca­len­drier des ventes. Par exemple, pour les toiles im­pres­sion­nistes et mo­dernes, celles de mai ou de no­vembre à New York », ex­plique An­toi­nette Léo­nar­di, di­rec­trice du conseil en art de BNP Pa­ri­bas Wealth Ma­na­ge­ment. Une fois dé­fi­nis les goûts de ses clients (fi­gu­ra­tif ou non, Re­nais­sance, contem­po­rain clas­sique ou émergent…), son ser­vice ac­com­pagne la dé­marche de ses clients en salles des ventes, ga­le­ries ou ventes pri­vées. Plan­cher uni­taire d’in­ter­ven­tion : 60 000 eu­ros, cer­taines oeuvres ex­cep­tion­nelles dé­pas­sant 3 mil­lions d’eu­ros. A étu­dier : les sculp­tures et les pho­to­gra­phies, plus abor­dables pour en­ta­mer une col­lec­tion.

En­fin, alors que l’heure s’af­fiche sur nos smart­phones, cer­tains res­tent des adeptes in­con­di­tion­nels des montres mé­ca­niques, no­tam­ment à com­pli­ca­tions. A cô­té des pièces de col­lec­tion dont la cote dé­passe lar­ge­ment 100 000 eu­ros, les ama­teurs pour­ront, pour quelques mil­liers d’eu­ros, or­ner leur poi­gnet de montres de se­conde main. « In­té­res­sez-vous aux mo­dèles my­thiques, tels la Speed­mas­ter d’Ome­ga ou la Sub­ma­ri­ner de Ro­lex. Et n’hé­si­tez pas à de­man­der l’avis d’un ex­pert pour contrô­ler que toutes les pièces sont d’ori­gine », re­com­mande Ch­ris­tian Odin, fon­da­teur de Cré­sus, une en­seigne spé­cia­liste des montres de luxe d’oc­ca­sion. Un im­pé­ra­tif pour s’as­su­rer une re­vente au meilleur prix le mo­ment ve­nu.

Newspapers in French

Newspapers from France

© PressReader. All rights reserved.