Quels im­pacts sur la ré­si­lia­tion de ces­sion de bail ?

L'Officiel de La Franchise - - LES CONSEILS DE L’EXPERT -

Pour fa­ci­li­ter les for­ma­li­tés re­la­tives au dé­part à la re­traite de cer­tains lo­ca­taires d’un com­merce, la loi per­met no­tam­ment aux com­mer­çants, per­sonnes phy­siques, ex­ploi­tant un fonds de com­merce, la ré­si­lia­tion du bail à tout mo­ment ou la ces­sion du droit de bail pour une autre ac­ti­vi­té que celle au­to­ri­sée dans le bail. Ré­si­lia­tion du bail à tout mo­ment (congé re­traite)

Le lo­ca­taire a la fa­cul­té de mettre fin au bail à tout mo­ment sans at­tendre l’ex­pi­ra­tion de la pé­riode trien­nale à condi­tion de jus­ti­fier qu’il a de­man­dé à bé­né­fi­cier de ses droits à la re­traite. En outre, le pre­neur doit concré­ti­ser sa dé­non­cia­tion en si­gni­fiant son congé au bailleur par acte d’huis­sier, et ce­ci au mi­ni­mum dans les six mois avant la date pré­vue du dé­part. En don­nant congé au bailleur, le pre­neur perd tout droit à l’in­dem­ni­té d’évic­tion, ain­si tous les amé­na­ge­ments que ce der­nier a réa­li­sés au cours du bail de­viennent la pro­prié­té du bailleur se­lon les termes du bail.

Ces­sion de droit au bail (ces­sion dé­spé­cia­li­sa­tion)

Le pre­neur, ayant de­man­dé à bé­né­fi­cier de ses droits à la re­traite et qui sou­haite cé­der son bail pour l’exer­cice d’une autre ac­ti­vi­té que celle au­to­ri­sée dans le bail, a pour obli­ga­tion de si­gni­fier son in­ten­tion de cé­der son bail par acte d’huis­sier au bailleur et aux créan­ciers ins­crits sur le fonds de com­merce. La si­gni­fi­ca­tion au bailleur doit in­di­quer la na­ture des nou­velles ac­ti­vi­tés en­vi­sa­gées et le prix de ces­sion pro­po­sé. La men­tion du nom de l’ac­qué­reur est fa­cul­ta­tive. Par ailleurs, il est im­pé­ra­tif que le pre­neur res­pecte les autres obli­ga­tions du bail com­mer­cial et par­ti­cu­liè­re­ment celle d’ex­ploi­ta­tion des lieux jus­qu’au jour de la ces­sion.

Ré­ac­tions du bailleur

Le bailleur au­ra un dé­lai de deux mois pour ré­pondre à la si­gni­fi­ca­tion du pre­neur en op­tant pour l’une de ces op­tions : - Le bailleur ac­cepte pu­re­ment et sim­ple­ment la ces­sion du bail en in­for­mant le pre­neur de son consen­te­ment ou en gar­dant le si­lence à l’ex­pi­ra­tion du dé­lai de deux mois à comp­ter de la si­gni­fi­ca­tion. Le bail com­mer­cial se pour­sui­vra donc au pro­fit du nou­veau pre­neur aux mêmes condi­tions et au même loyer. Il est à si­gna­ler que le lé­gis­la­teur n’a pas ré­so­lu dé­fi­ni­ti­ve­ment si le bailleur, suite à son ac­cep­ta­tion de la dé­spé­cia­li­sa­tion, a la fa­cul­té de de­man­der au nou­veau pre­neur une in­dem­ni­té ou une ré­vi­sion du loyer en contre­par­tie. La ju­ris­pru­dence (CA Pa­ris) a d’abord ad­mis cette pos­si­bi­li­té, ce­pen­dant elle a en­suite es­ti­mé que la ces­sion de bail en cas de dé­part à la re­traite ne per­met pas au bailleur de mo­di­fier im­mé­dia­te­ment le mon­tant du loyer. Plus tard, l’ac­cep­ta­tion par le bailleur des nou­velles ac­ti­vi­tés pour­ra être prise en compte par­mi les mo­tifs de dé­pla­fon­ne­ment de loyer lors du re­nou­vel­le­ment du bail qui au­ra lieu au pro­fit de l’ac­qué­reur. - Le bailleur exerce son droit de pré­emp­tion et ra­chète le bail au pre­neur aux mêmes condi­tions in­di­quées dans la si­gni­fi­ca­tion et no­tam­ment le prix de ces­sion pro­po­sé. - Le bailleur conteste les nou­velles ac­ti­vi­tés en­vi­sa­gées et exerce le droit d’op­po­si­tion à la ces­sion. Dans ce cas, il doit sai­sir le tri­bu­nal de grande ins­tance de ce fait et jus­ti­fie que la na­ture des nou­velles ac­ti­vi­tés pré­vues n’est pas com­pa­tible avec la des­ti­na­tion qui ne res­pecte pas le rè­gle­ment de co­pro­prié­té et la si­tua­tion de l’im­meuble, son op­po­si­tion ne peut être fon­dée que sur cette in­com­pa­ti­bi­li­té. D’ailleurs, le re­fus in­jus­ti­fié du bailleur pour­rait le condam­ner à ver­ser des dom­mages et in­té­rêts au pre­neur du pré­ju­dice cau­sé par l’im­pos­si­bi­li­té de la ces­sion pou­vant al­ler jus­qu’à une in­dem­ni­té d’évic­tion (Cour de cas­sa­tion, civ. 3ème 1er avril 2008).

Newspapers in French

Newspapers from France

© PressReader. All rights reserved.