La folle mode du crowd­fun­ding im­mo­bi­lier

En un an, les mon­tants le­vés ont été mul­ti­pliés par 10 et le nombre d’ac­teurs mul­ti­plié par 5. Les pre­mières opé­ra­tions sont un franc suc­cès. Pru­dence, quand même...

L'Opinion - - La Une - Cy­rille La­chèvre @Cy­rilleLa­chevre

En un an, les mon­tants le­vés ont été mul­ti­pliés par dix et le nombre d’ac­teurs mul­ti­plié par cinq

Le fi­nan­ce­ment par­ti­ci­pa­tif im­mo­bi­lier per­met aux par­ti­cu­liers d’in­ves­tir dans la pierre, avec des pe­tits mon­tants (in­fé­rieurs à 7 000 eu­ros en moyenne). Les gains va­rient pour le mo­ment entre 3 % et 20 % mais il ne faut pas ou­blier que ce sys­tème conjugue les risques propres au crowd­fu­ning et ceux spé­ci­fiques à l’im­mo­bi­lier.

SUR LE PA­PIER, le « crowd­fun­ding im­mo­bi­lier » per­met de faire d’une pierre trois coups : fi­nan­cer la construc­tion de lo­ge­ments en re­mé­diant au manque de fonds propres ; at­ti­rer les pe­tits pa­tri­moines vers l’in­ves­tis­se­ment – sup­po­sé moins ris­qué – dans la pierre ; ac­cé­lé­rer les pro­grammes im­mo­bi­liers en gé­né­rant des cir­cuits courts de fi­nan­ce­ment.

Né à l’au­tomne 2014 en France, avec la mise en place d’un cadre ré­gle­men­taire spé­ci­fique ayant don­né nais­sance au sta­tut lé­gal de conseiller en in­ves­tis­se­ment par­ti­ci­pa­tif, le « fi­nan­ce­ment par­ti­ci­pa­tif im­mo­bi­lier » connaît de­puis lors un dé­ve­lop­pe­ment ex­po­nen­tiel. Il re­pré­sente au­jourd’hui 25 % des fonds le­vés via l’en­semble des pla­te­formes de crowd­fu­ding et a vu ses mon­tants col­lec­tés mul­ti­pliés par 10 entre 2014 et 2015, aux alen­tours de 38 mil­lions d’eu­ros. Le nombre d’ac­teurs ne cesse lui aus­si de pro­gres­ser puis­qu’on en compte 26 fin 2015, soit 22 de plus en une an­née…

Cer­tains réa­lisent dé­sor­mais de très belles opé­ra­tions. L’un des lea­ders, Crowd­fun­ding Im­mo, a lan­cé mar­di son sep­tième pro­gramme, un im­meuble à Tou­lon com­po­sé de 47 lo­ge­ments neufs ; Im­mo­cra­tie, au dé­but du mois, a rem­bour­sé ses pre­miers in­ves­tis­seurs deux mois après le lan­ce­ment de l’opé­ra­tion, en la dé­bou­clant avec des ren­de­ments proches de 19 %. Même les gros ac­teurs s’en mêlent : en juin, Bouygues Im­mo­bi­lier a pris un peu moins de 10 % du ca­pi­tal du lea­der du mar­ché, Li­mo, et en­vi­sa­ge­rait de lan­cer sa propre pla­te­forme dans les pro­chains mois.

Est-on à l’aube d’un nou­vel el­do­ra­do fi­nan­cier ou d’une fu­ture bulle fi­nan­cière dé­sas­treuse ? L’étude « Crow­dim­mo » pu­bliée mercre- di par deux so­cié­tés d’ana­lyse – CM Eco­no­mics et Eden Fi­nances – éclaire la ré­ponse dans un sens plu­tôt po­si­tif, sans nier les écueils po­ten­tiels. Concrè­te­ment, le sys­tème fonc­tionne de la fa­çon sui­vante : les par­ti­cu­liers sont in­vi­tés à par­ti­ci­per au fi­nan­ce­ment d’un pro­gramme don­né, via une pla­te­forme qui joue le rôle de place de mar­ché. Cet ar­gent sert à fi­nan­cer le pro­jet im­mo­bi­lier soit sous forme de prêt, soit de fonds propres.

Dans le pre­mier cas, le par­ti­cu­lier tou­che­ra, à la vente du bien, le no­mi­nal de son prêt plus des in­té­rêts. Dans le se­cond cas, plus in­té­res­sant théo­ri­que­ment mais plus aléa­toire, il tou­che­ra une part du pro­duit de la vente fi­nale, dé­duit du prix de construc­tion. Si le pro­gramme est un suc­cès, le ren­de­ment se­ra éle­vé ; s’il s’avère moins per­for­mant qu’es­comp­té, le ren­de­ment se­ra plus faible.

Pro­duire plus vite.

Cô­té pro­mo­teur, les avan­tages sont mul­tiples, eux aus­si. « Il faut en moyenne 100 000 eu­ros de fonds propres pour réa­li­ser 1 mil­lion d’eu­ros de chiffre d’af­faires à la vente, le reste étant consti­tué de cré­dits ban­caires ou de pré­paie­ment des lo­ge­ments au fil des tra­vaux », ré­sume Vincent Sillègue, co­fon­da­teur de Crowd­Fun­ding Im­mo. Or, la dif­fi­cul­té de ras­sem­bler des fonds propres consti­tue au­jourd’hui l’une des causes prin­ci­pales d’al­lon­ge­ment de la du­rée des pro­jets. « Les pro­mo­teurs ont de plus en plus de mal à faire des pro­duits courts, en fi­nan­çant plus ra­pi­de­ment l’amor­çage, on peut pro­duire plus vite donc mieux car à moindre coût pour le pro­mo­teur », pour­suit Vincent Sillègue.

En rac­cour­cis­sant les dé­lais, le pro­mo­teur gagne plus d’ar­gent, donc son in­ves­tis­seur aus­si, per­met­tant de bou­cler la boucle. Une ana­lyse par­ta­gée du cô­té de la Fé­dé­ra­tion des pro­mo­teurs im­mo­bi­liers. « Le fi­nan­ce­ment par­ti­ci­pa­tif est une ten­dance lourde, so­cié­tale, qui fait ap­pel à une mul­ti­tude de fac­teurs, no­tam­ment le fait qu’au­jourd’hui, on est plus forts à plu­sieurs pour construire que seuls » , re­con­naît Alexan­dra Fran­çois Cuxac, pré­si­dente de la FPI.

Sur le pa­pier, tout le monde semble y ga­gner. At­ten­tion ce­pen­dant, pré­vient Ch­loé Ma­gnier, qui di­rige le ca­bi­net CM Eco­no­mics : « Si les pre­mières opé­ra­tions conclues ont été très po­si­tives, ali­men­tant une eu­pho­rie de mar­ché, il ne faut pas né­gli­ger les risques liés à ce type d’in­ves­tis­se­ments. » Des risques propres aux pla­te­formes de Crowd­fun­ding en elles-mêmes. « Celles-ci se fi­nan­çant uni­que­ment sur le mon­tant des opé­ra­tions réus­sies, il peut exis­ter un biais vers l’émet­teur qui consiste à rendre la ma­riée plus belle qu’elle ne l’est », ex­plique l’étude « Crow­dim­mo ».

Ces pla­te­formes peuvent aus­si connaître une dé­faillance… Au­tant de rai­son condui­sant l’AMF à veiller au grain. A ce­la s’ajoutent les risques propres à l’im­mo­bi­lier. Le ren­de­ment des pre­miers pro­jets me­nés à leur terme a ain­si va­rié de 3 % à 20 %, une four­chette très im­por­tante. « Dans cer­tains cas, le ren­de­ment est in­fé­rieur aux risques de mar­ché », rap­pelle Ch­loé Ma­gnier. Reste en­fin la ques­tion des pro­mo­teurs im­mo­bi­liers, pas tous dignes de confiance. « Nous de­man­dons au pro­mo­teur trois ans de bi­lan, nous vé­ri­fions son pré­vi­sion­nel pour trois ans, car le risque ma­jeur est ef­fec­ti­ve­ment qu’il dé­faille », as­sure-t-on chez Crowd­fun­ding Im­mo.

Bref, la ten­dance de­vrait se pour­suivre, jus­qu’au pre­mier ac­ci­dent. « C’est de toute fa­çon le des­tin in­évi­table du crowd­fun­ding, re­con­naît un des ac­teurs im­por­tants du fi­nan­ce­ment par­ti­ci­pa­tif fran­çais. Si la pre­mière crise ne pro­voque pas trop de dé­gâts, alors le mar­ché at­tein­dra une ma­tu­ri­té qui en fe­ra un seg­ment in­con­tour­nable. Si­non… »

Le crowd­fun­ding im­mo­bi­lier, uti­li­sé pour fi­nan­cer la construc­tion de biens im­mo­bi­liers, re­pré­sente au­jourd’hui 25% des fonds le­vés via l’en­semble des pla­te­formes de crowd­fu­ding.

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