« Dans les centres des pe­tites villes, les com­merces ferment »

L'Opinion - - Actualités - Interview Cy­rille La­chèvre @Cy­rilleLa­chevre

DA­NIEL DORCHIES est pré­sident du ca­bi­net de conseil en im­mo­bi­lier d’en­tre­prise Ar­thur Loyd.

La dis­pa­ri­tion des centres-villes est-elle une réa­li­té ?

Oui, in­con­tes­ta­ble­ment ! Nous avons pu­blié dé­but oc­tobre une étude sur l’évo­lu­tion dé­mo­gra­phique des villes moyennes et la prin­ci­pale sur­prise a été de consta­ter que la crise de 2007-2008 avait bri­sé l’élan qui était en cours, pré­cé­dem­ment, mar­qué par une re­dy­na­mi­sa­tion des pe­tites et moyennes villes. Celles- ci at­ti­raient des cadres sou­cieux de qua­li­té de vie et de grands es­paces, no­tam­ment en ma­tière de lo­ge­ments. Mais avec la hausse du chô­mage, ces dix der­nières an­nées, les créa­tions d’em­ploi se sont concen­trées sur les grandes mé­tro­poles : les villes de plus de 500 000 ha­bi­tants (hors Pa­ris) qui concentrent 21 % de la po­pu­la­tion fran­çaise ont gé­né­ré 82 % des créa­tions d’em­plois pri­vés de­puis 2009. Ré­sul­tats, les villes de taille in­fé­rieure ont per­du des ha­bi­tants, en par­ti­cu­lier CSP+, et ce­la a en­traî­né un dé­clin crois­sant des centres-villes.

Com­ment ce dé­clin se tra­duit-il ?

Par une dé­ser­ti­fi­ca­tion des com­merces. Les centres com­mer­ciaux pé­ri­ur­bains ont cap­té la clien­tèle qui vient pour faire des achats et les po­pu­la­tions sont trop li­mi­tées pour que les com­merces en centre-ville puissent sur­vivre. Ce n’est pas le cas des grandes mé­tro­poles qui ont su faire coexis­ter les centres com­mer­ciaux im­menses en pé­ri­phé­rie avec un centre-ville dy­na­mique, grâce à un bas­sin de po­pu­la­tion suf­fi­sant. En re­vanche, dans les centres des pe­tites villes, vous avez des com­merces qui ferment et ce­la pro­voque une forte éro­sion des va­leurs lo­ca­tives qui en­tre­tiennent ce phé­no­mène. Dans de très nom­breuses pe­tites villes de 10 000 à 20 000 ha­bi­tants, vous ne voyez plus qu’une suc­ces­sion de pan­neaux de bou­tiques à louer ou à vendre et il n’y a plus de mar­ché ! Ce phé­no­mène va s’ag­gra­ver à me­sure que les com­mer­çants par­ti­ront en re­traite. Ils ne trou­ve­ront per­sonne pour ra­che­ter leurs fonds, qui n’ont plus de va­leur.

Com­ment les re­dy­na­mi­ser ?

La pure économie mar­chande n’y ar­ri­ve­ra pas. Les com­mer­çants qui se sont ins­tal­lés dans les centres com­mer­ciaux ne re­vien­dront ja­mais, car ils savent que leur clien­tèle ne les sui­vra plus. Au pas­sage, se posent les ques­tions d’ac­cès en trans­port aux centres-villes qui est de plus en plus com­pli­qué et ne fa­vo­rise pas cette re­lance. Le seul moyen se­rait d’in­ven­ter un mé­ca­nisme vi­sant à spon­so­ri­ser – à ai­der fi­nan­ciè­re­ment – les com­mer­çants qui se ré­ins­tallent. Mais est- ce viable dans la du­rée ?

Peut-on faire re­ve­nir des ha­bi­tants ?

C’est un cercle vi­cieux. Les in­ves­tis­seurs ne sont pas prêts à prendre un risque dans les plus pe­tites villes, même si on les sou­tient fi­nan­ciè­re­ment. Les seules mu­ni­ci­pa­li­tés qui s’en sortent dans ce contexte sont celles qui bé­né­fi­cient d’un ré­seau de trans­port na­tio­nal, qui en font un lieu de pas­sage, comme An­gou­lême par exemple qui af­fiche une per­for­mance po­si­tive à la dif­fé­rence de nom­breuses villes équi­va­lentes dans le centre ou l’est de la France. Même des en­tre­prises dans le ser­vice ter­tiaire ne sont pas in­ci­tées à re­ve­nir car elles n’ont pas l’éco­sys­tème né­ces­saire au­tour, no­tam­ment ju­ri­dique ou comp­table.

DR Da­niel Dorchies.

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