Soft­bank prêt à ra­che­ter WeWork

L'Opinion - - The Wall Street & I'Opinion - Eliot Brown, Da­na Mat­tio­li et Mau­reen Far­rell

Soft­Bank Group est en dis­cus­sion pour prendre une part ma­jo­ri­taire dans WeWork. Un énorme pa­ri sur la star­tup créée il y a huit ans, qui est spé­cia­li­sée dans la lo­ca­tion de bu­reaux par­ta­gés, se­lon des sources proches du dos­sier.

L’in­ves­tis­se­ment pour­rait at­teindre 15 à 20 mil­liards de dol­lars et se­rait pro­ba­ble­ment ef­fec­tué via le fonds Vi­sion Fund de Soft­Bank, ont dé­cla­ré ces sources. Vi­sion Fund, do­té de 92 mil­liards de dol­lars, qui est lar­ge­ment sou­te­nu par les fonds de l’Ara­bie saou­dite et d’Abou Dha­bi, ain­si que par Soft­Bank, dé­tient dé­jà près de 20 % de WeWork après avoir en­ga­gé 4,4 mil­liards de dol­lars en fonds propres l’an­née der­nière, va­lo­ri­sant l’en­tre­prise à 20 mil­liards de dol­lars. Les dis­cus­sions sont fluides mais rien ne ga­ran­tit qu’il y au­ra un ac­cord, se­lon des sources. Cet été, Soft­Bank et WeWork ont dis­cu­té d’un in­ves­tis­se­ment plus mo­deste, va­lo­ri­sant WeWork à 40 mil­liards de dol­lars, a ré­vé­lé le Wall Street Jour­nal en juin.

Si un ac­cord est conclu, ce se­ra l’un des plus im­por­tants de ces dix der­nières an­nées de boom des star­tups. En jan­vier, Soft­Bank a fi­na­li­sé le plus im­por­tant in­ves­tis­se­ment dans une star­tup fi­nan­cée par du ca­pi­tal-risque, avec 7,7 mil­liards de dol­lars pour une par­ti­ci­pa­tion de 15 % dans Uber Tech­no­lo­gies Inc. Plus de 160 so­cié­tés pri­vées sou­te­nues par du ca­pi­tal-risque ont au­jourd’hui des va­lo­ri­sa­tions su­pé­rieures à 1 mil­liard de dol­lars, contre une poi­gnée en 2010.

En huit ans, WeWork, ba­sé à New York, est pas­sé d’un bu­reau si­tué dans le Lo­wer Man­hat­tan à un géant de l’es­pace de tra­vail louant plus de 265 000 bu­reaux dans 287 bâ­ti­ments. WeWork oc­cupe dé­sor­mais plus de bu­reaux à Man­hat­tan que toute autre so­cié­té, y louant près de 1,6 mil­lion de mètres car­rés se­lon la so­cié­té de ser­vices im­mo­bi­liers Cush­man & Wa­ke­field. Cette crois­sance est le ré­sul­tat d’un in­ves­tis­se­ment de plus de 6 mil­liards de dol­lars. Aux cô­tés de Soft­Bank, les autres in­ves­tis­seurs sont la so­cié­té de ca­pi­tal-risque Bench­mark, la so­cié­té chi­noise Ho­ny Ca­pi­tal et la di­vi­sion de ges­tion d’ac­tifs de JPMor­gan Chase & Co.

L’ac­ti­vi­té prin­ci­pale de WeWork est la lo­ca­tion de bu­reaux : elle prend des baux à long terme pour des es­paces de bu­reaux bruts et construit l’in­té­rieur avec des es­paces flexibles et un de­si­gn mo­derne qu’elle sous-loue en­suite pour des du­rées courtes, par exemple un mois. Mal­gré l’ac­cent mis sur l’im­mo­bi­lier, le groupe s’est tou­jours pré­sen­té comme une so­cié­té tech­no­lo­gique, son di­rec­teur gé­né­ral, Adam Neu­mann, ayant pro­mis une vi­sion am­bi­tieuse consis­tant à connec­ter les gens et à créer une com­mu­nau­té.

Adam Neu­mann a ré­cem­ment com­pa­ré les es­paces de bu­reau de WeWork aux livres d’Ama­zon, à sa­voir un simple aper­çu de ce qu’il va de­ve­nir. Ses grandes am­bi­tions in­cluent le dé­ve­lop­pe­ment de quar­tiers en­tiers rem­plis non seule­ment de bu­reaux, mais éga­le­ment d’ap­par­te­ments gé­rés par WeWork, de salles de sport et même d’écoles. Le mois der­nier, l’en­tre­prise a lan­cé une école pri­maire et a ache­té une so­cié­té d’op­ti­mi­sa­tion pour les mo­teurs de re­cherche, une école de pro­gram­ma­tion de lo­gi­ciels et a même pris une par­ti­ci­pa­tion dans une en­tre­prise de pis­cines à vagues.

La va­lo­ri­sa­tion de WeWork a long­temps dé­con­cer­té les pro­prié­taires im­mo­bi­liers ain­si que les vé­té­rans de l’ac­ti­vi­té de bu­reaux équi­pés, qui pro­posent un pro­duit si­mi­laire – la lo­ca­tion de bu­reaux – avec tou­te­fois une am­biance moins bran­chée. La so­cié­té lea­der dans ce sec­teur, IWG PLC, comp­tait près de deux fois plus de bu­reaux à louer que WeWork en juin, mais ne re­pré­sente qu’un cin­quième de sa va­leur. WeWork a éga­le­ment ac­cu­mu­lé des pertes en rai­son de ses in­ves­tis­se­ments en crois­sance ra­pide, pertes qui se sont ac­crues ré­cem­ment. Au cours du pre­mier se­mestre, l’en­tre­prise a af­fi­ché 723 mil­lions de dol­lars de pertes, contre 154 mil­lions un an au­pa­ra­vant, se­lon les chiffres four­nis aux in­ves­tis­seurs. Sur la même pé­riode, ses re­ve­nus ont plus que dou­blé à 763 mil­lions de dol­lars.

WeWork ex­plique que ses pertes re­flètent son in­ves­tis­se­ment dans sa crois­sance et que ses lo­ca­tions, une fois ou­vertes et plei­ne­ment louées, gé­nèrent des marges ren­tables. La crois­sance est ali­men­tée par les moyennes et grandes en­tre­prises qui placent des di­vi­sions ou des groupes de tra­vailleurs dans des bu­reaux pen­dant un à trois ans.

Nombre de ces so­cié­tés ap­pré­cient la flexi­bi­li­té des contrats de lo­ca­tion à court terme, tan­dis que WeWork ab­sorbe le risque de payer le loyer à long terme, pen­dant 10 à 15 ans.

Les scep­tiques disent que les in­ves­tis­seurs de WeWork qui lui ont don­né des mil­liards n’ont pas plei­ne­ment conscience des risques du mé­tier. Sa liste de clients com­prend tou­jours une part im­por­tante de star­tups qui pour­raient ne pas être pré­sentes très long­temps, ain­si que de grandes en­tre­prises sus­cep­tibles de par­tir en cas de ré­ces­sion. WeWork est en dif­fi­cul­tés sur les baux à long terme.

« Ils dé­pensent beau­coup l’ar­gent des autres très ra­pi­de­ment », a dé­cla­ré Frank Cot­tle, qui gère un ré­seau de so­cié­tés de bu­reaux équi­pés et a ven­du un im­por­tant por­te­feuille de bu­reaux équi­pés au pré­dé­ces­seur d’IWG, Re­gus, il y a deux dé­cen­nies. « Les per­sonnes qui in­ves­tissent dans WeWork re­gardent son his­toire », a-t-il ajou­té. « Ils ignorent sa ren­ta­bi­li­té. »

L’ac­cord po­ten­tiel ré­vèle éga­le­ment à quel point Soft­Bank bou­le­verse les normes en ma­tière d’in­ves­tis­se­ment dans les star­tups. Son fonds co­los­sal Vi­sion Fund, qui s’est prin­ci­pa­le­ment concen­tré sur les star­tups, dis­pose d’un vo­lume d’ar­gent su­pé­rieur à la somme to­tale in­ves­tie par l’in­dus­trie du ca­pi­tal-risque dans des so­cié­tés amé­ri­caines l’an­née der­nière.

De­puis son lan­ce­ment en 2017, Vi­sion Fund a inon­dé de mil­liards de dol­lars des en­tre­prises al­lant des jeunes star­tups, telles la so­cié­té de li­vrai­son DoorDash et la so­cié­té de vente di­recte de mai­sons Open­door Labs, à des so­cié­tés co­tées telles que le fa­bri­cant de puces gra­phiques ARM Hol­dings et le construc­teur au­to­mo­bile Ge­ne­ral Mo­tors.

Le pré­sident de Soft­Bank Ma­sayo­shi Son est de­ve­nu une fi­gure de la Si­li­con Val­ley. Il a dé­cla­ré à des in­ves­tis­seurs en août que de nom­breuses star­tups « bien avan­cées » vont « re­joindre notre fa­mille », se­lon la re­trans­crip­tion. Ma­sayo­shi Son prend sou­vent à l’ins­tinct des dé­ci­sions d’in­ves­tis­se­ments à va­lo­ri­sa­tions im­por­tantes. « Le fee­ling est plus im­por­tant que les chiffres. Vous de­vez sen­tir la force, comme dans Star Wars », a-t-il dé­cla­ré lors d’une réunion avec les in­ves­tis­seurs de l’en­tre­prise en juin.

Il suit éga­le­ment une stra­té­gie d’en­tre­met­teur pour ren­for­cer les pers­pec­tives des so­cié­tés du por­te­feuille de Soft­Bank. Une grande par­tie des bu­reaux WeWork à To­kyo, par exemple, sont oc­cu­pés par Soft­Bank et ses so­cié­tés d’in­ves­tis­se­ment.

WeWork est un in­ves­tis­se­ment contro­ver­sé au sein de Soft­bank de­puis le dé­but : de nom­breux di­ri­geants de la so­cié­té s’y sont op­po­sés, af­fir­mant qu’il s’agis­sait d’une so­cié­té im­mo­bi­lière sur­éva­luée, ont dé­cla­ré des sources proches du dos­sier. Ma­sayo­shi Son est pas­sé outre.

SIPA PRESS

Un im­meuble gé­ré par WeWork dans le quar­tier de Man­hat­tan, à New York. En huit ans, WeWork est pas­sé d’un bu­reau si­tué dans le Man­hat­tan à un géant de l’es­pace de tra­vail louant plus de 265 000 bu­reaux dans 287 bâ­ti­ments.

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