à La fin Du bail De Lo­ca­tion,

un pro­prié­taire peut par­fai­te­ment or­don­ner à son lo­ca­taire de quit­ter les lieux. mais la loi en­cadre très stric­te­ment cette pos­si­bi­li­té et pré­voit de lourdes sanc­tions pour ceux qui veulent s’af­fran­chir des règles. Nos conseils pour échap­per aux conten­ti

Mes Finances - - PRATIQUE -

Dé­lo­ger son lo­ca­taire ne s’im­pro­vise pas. Si vous êtes pro­prié­taire-bailleur, le simple fait que le lo­ge­ment vous ap­par­tienne ne vous per­met en au­cun cas de vi­rer l’oc­cu­pant ma­nu mi­li­ta­ri, même en cas d’im­payés : avec une telle « ma­noeuvre », vous ris­quez tout de même trois ans de pri­son et 30.000 eu­ros d’amende... In­utile de s’éner­ver donc. Pour don­ner congé à son lo­ca­taire sans pas­ser de­vant le tri­bu­nal, il suf­fit de res­pec­ter la loi de bout en bout. Et pour ce faire, il faut bien la connaître.

trois mo­tifs de Congé lé­gaux

Tout d’abord, le congé du lo­ca­taire doit être mo­ti­vé : il ne suf­fit pas de lui de­man­der de par­tir sans ex­pli­ca­tions. Trois mo­tifs peuvent être in­vo­qués : la mise en vente du lo­ge­ment, la vo­lon­té de s’y lo­ger ou d’y lo­ger un proche et le mo­tif « lé­gi­time et sé­rieux ».

Congé pour Vente

Si vous dé­si­rez vendre votre lo­ge­ment, il faut sa­voir que l’oc­cu­pant est prio­ri­taire pour se por­ter ac­qué­reur. Plus pré­ci­sé­ment, le congé vaut offre de vente et doit donc spé­ci­fier le prix ré­cla­mé et les condi­tions de la tran­sac­tion. Le lo­ca­taire dis­pose alors de deux mois pour don­ner sa ré­ponse, po­si­tive ou né­ga­tive. S’il ac­cepte les condi­tions fixées, la tran­sac­tion doit être dé­fi­ni­ti­ve­ment ac­tée sous deux mois. Dès lors que le lo­ca­taire a be­soin d’un cré­dit im­mo­bi­lier, ce dé­lai est por­té à quatre mois. Lorsque l’op­tion d’achat n’est pas le­vée, le lo­ge­ment doit être mis sur le mar­ché. S’il ne trouve pas pre­neur, le congé pour vente reste lé­gal du mo­ment que vous pou­vez prou­ver que vous avez bien cher­ché à vendre, en pré­sen­tant par exemple le ou les man­dats confiés à des pro­fes­sion­nels. At­ten­tion tou­te­fois : si vous ven­dez à un prix in­fé­rieur à ce­lui ins­crit dans le congé, le lo­ca­taire re­de­vient prio­ri­taire pour se por­ter ac­qué­reur au prix ré­vi­sé. Et ce, même si vous vous êtes mis d’ac­cord avec un autre ache­teur. Der­nière pos­si­bi­li­té : le lo­ca­taire re­fuse d’ache­ter et s’en va, le bien ne trouve pas pre­neur et vous op­tez pour le re­mettre en lo­ca­tion. Si vous vou­lez évi­ter le tri­bu­nal, cette ma­noeuvre est plus que dé­con­seillée, puisque le lo­ca­taire pour­ra sai­sir la jus­tice pour dé­non­cer un congé frau­du­leux. Prou­ver votre bonne foi ne se­ra pas simple : la jus­tice fran­çaise re­tient par exemple qu’un prix de vente ju­gé ma­ni­fes­te­ment ex­ces­sif té­moigne de votre in­ten­tion mal­hon­nête… Même chose si vous aug­men­tez le loyer pour le nou­veau lo­ca­taire.

Congé pour re­prise

Autre pos­si­bi­li­té, vous dé­lo­gez le lo­ca­taire pour ha­bi­ter vous­même le lo­ge­ment ou le lais­ser à un proche. Ce­lui-ci peut être votre époux (se), votre concu­bin no­toire, votre par­te­naire de Pacs de­puis plus d’un an avant la date du congé ain­si que vos as­cen­dants et des­cen­dants ou ceux de votre conjoint.

Dans cette si­tua­tion, le lien de pa­ren­té qui vous unit aux nou­veaux oc­cu­pants doit être spé­ci­fié dans le congé adres­sé au lo­ca­taire, de même que leur nom et adresse. Pour évi­ter toute re­mise en cause, le ou les bé­né­fi­ciaires du congé doivent oc­cu­per les lieux dans un dé­lai rai­son­nable et pour une du­rée sé­rieuse, deux no­tions lais­sées à l’ap­pré­cia­tion du juge en cas de conflit. La ju­ris­pru­dence re­tient quelques se­maines à quelques mois pour le dé­lai d’ins­tal­la­tion et plus de cinq mois pour la du­rée d’oc­cu­pa­tion. En re­vanche, la mise en vente du lo­ge­ment ren­dra obli­ga­toi­re­ment le congé pour re­prise frau­du­leux.

Congé pour mo­tif « lé­gi­time et sé­rieux »

La der­nière op­tion pour don­ner congé à son lo­ca­taire n’est pas la plus simple à ac­ti­ver, la loi ne dé­fi­nis­sant pas pré­ci­sé­ment ce qui consti­tue un mo­tif « lé­gi­time et sé­rieux ». La no­tion couvre les cas dans les­quels le lo­ca­taire ne res­pecte pas ses obli­ga­tions et ac­cuse des re­tards ré­pé­tés dans le paie­ment des loyers ou dé­grade le lo­ge­ment. Votre dos­sier doit alors être ap­puyé par des pièces jus­ti­fi­ca­tives dé­mon­trant ces man­que­ments.

à sa­voir : Si la lo­ca­tion fait l’ob­jet d’une conven­tion de l’agence na­tio­nale de l’ha­bi­tat (Anah) ou d’une conven­tion APL, seul le mo­tif « lé­gi­time et sé­rieux » peut être in­vo­qué pour don­ner congé.

un mo­ment à re­te­nir : la Fin du bail

Une règle à re­te­nir : vous ne pou­vez pas faire par­tir le lo­ca­taire n’im­porte quand. Vou­loir mettre le lo­ge­ment sur le mar­ché par exemple ne per­met pas de le dé­lo­ger en cours de bail. Le congé doit ain­si être dé­li­vré avant la fin du contrat de lo­ca­tion, afin que l’oc­cu­pant quitte les lieux à son échéance. En lo­ca­tion vide, vous de­vez res­pec­ter un pré­avis de six mois : au­tre­ment dit, le congé doit être dans les mains du lo­ca­taire au moins six mois avant la fin du bail. En lo­ca­tion meu­blée, vous pou­vez tar­der un peu plus, le pré­avis à prendre en compte se li­mi­tant à trois mois. Dans les deux cas, mieux vaut ne pas jouer avec le feu. En cas de re­tard, le congé n’au­ra au­cune va­leur lé­gale et le bail du lo­ca­taire se­ra au­to­ma­ti­que­ment re­nou­ve­lé pour trois ans.

at­ten­tion : Une so­lu­tion de re­lo­ge­ment adaptée doit être pro­po­sée aux lo­ca­taires âgés de plus de 65 ans pour pou­voir leur don­ner congé. Si le lo­ca­taire hé­berge une per­sonne de cet âge, les mêmes condi­tions s’ap­pliquent si leurs re­ve­nus an­nuels cu­mu­lés ne dé­passent pas 34.572 eu­ros en Ile-de-france et 26.856 eu­ros par­tout ailleurs.

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