LES CLÉS POUR CALCULER LE MON­TANT DE SA PLUS-VA­LUE

Au mo­ment de mettre une mai­son ou un ap­par­te­ment en vente, une ques­tion brûle les lèvres des pro­prié­taires : vais-je réa­li­ser une plus-va­lue ? Mais pour le sa­voir, IL NE Suf­fit PAS DE SOUS­TRAIRE LE PRIX DE VENTE AU PRIX D'ACHAT INI­TIAL. EX­PLI­CA­TIONS.

Mes Finances - - SOMMARIE -

Au mo­ment de mettre une mai­son ou un ap­par­te­ment en vente, une ques­tion brûle les lèvres des pro­prié­taires : vaisje réa­li­ser une plus-va­lue ? Mais pour le sa­voir, il ne suf­fit pas de sous­traire le prix de vente au prix d'achat ini­tial. Ex­pli­ca­tions.

LE CAL­CUL DU PRIX DE VENTE OU PRIX DE CES­SION Le prix de dé­part

Pour ne pas se trom­per, il faut s'ap­puyer sur le prix réel de vente tel qu'in­di­qué sur l'acte au­then­tique si­gné de­vant le no­taire.

Les im­pôts sur l'achat im­mo­bi­lier

Le prix de vente re­te­nu pour dé­ter­mi­ner la plus-va­lue est re­haus­sé par les droits de mu­ta­tion à titre oné­reux (DMTO), sou­vent dé­si­gnés à tort comme des frais de no­taire. Pour l'achat d'un lo­ge­ment an­cien, les DMTO re­pré­sentent jus­qu'à 5,81% du prix.

Les dé­penses à la charge de l'ache­teur

Outre la fis­ca­li­té, l'ache­teur peut éga­le­ment sup­por­ter des charges sup­plé­men­taires conve­nues dans l'acte au­then­tique de vente. Seules les dé­penses im­po­sées à l'ache­teur dans l'acte au­then­tique sont à prendre en compte. Le Bul­le­tin of­fi­ciel des fi­nances pu­bliques (Bo­fip-im­pôts) pointe pré­ci­sé­ment les dé­penses sui­vantes :

• Les rem­bour­se­ments mis à la charge des ac­qué­reurs (une par­tie de la taxe fon­cière ou de la taxe d'ha­bi­ta­tion pour une vente en cours d'an­née par exemple)

• Le coût de la construc­tion d'un mur sé­pa­ra­teur im­po­sée dans le cadre de la vente

• L'in­dem­ni­té d'évic­tion ver­sée au lo­ca­taire quand l'ac­qué­reur s'oc­cupe de le « dé­lo­ger » pour le compte du ven­deur.

La TVA

Au mo­ment d'ache­ter un lo­ge­ment neuf pré­sen­té sur plans, l'ac­qué­reur est sou­mis à la TVA. Son mon­tant est à dé­duire du prix de ces­sion. Dans cette confi­gu­ra­tion, l'ac­qué­reur sou­mis à la TVA paie des frais d'ac­qui­si­tion (DMTO) ré­duits de 0,71% seule­ment. La TVA est in­té­gra­le­ment dé­duite du prix de ces­sion dès lors que le lo­ge­ment est cé­dé plus de cinq ans après son ac­qui­si­tion. En cas de re­vente plus ra­pide, celle-ci reste sou­mise à la TVA et le pro­prié­taire doit pro­cé­der à une ré­gu­la­ri­sa­tion.

Les frais sup­por­tés par le ven­deur

Cer­tains frais d'ac­qui­si­tion payés par le ven­deur doivent être dé­duits du prix de vente fi­nal. Le Code gé­né­ral des im­pôts liste pré­ci­sé­ment et li­mi­ta­ti­ve­ment les dé­penses sui­vantes : • Les frais d'agence im­mo­bi­lière • Les frais liés aux diag­nos­tics obli­ga­toires

• Les in­dem­ni­tés d'évic­tion ver­sées par le ven­deur à un lo­ca­taire ins­tal­lé dans le lo­ge­ment

• Les ho­no­raires d'un ar­chi­tecte sol­li­ci­té pour ob­te­nir un per­mis de construire

• Les frais de main­le­vée d'hy­po­thèque. La dé­duc­tion de ces frais n'est ad­mise que si le ven­deur peut jus­ti­fier les mon­tants avan­cés sur de­mande de l'ad­mi­nis­tra­tion fis­cale.

LE CAL­CUL DU PRIX D'AC­QUI­SI­TION INI­TIAL Le prix de dé­part

Dès lors que le bien a été ini­tia­le­ment ache­té par son pro­prié­taire (et non pas re­çu en hé­ri­tage par exemple), le prix d'ac­qui­si­tion uti­li­sé pour calculer la plus-va­lue à la re­vente cor­res­pond à ce­lui ins­crit dans l'acte au­then­tique de vente. Si le lo­ge­ment a été ac­quis à titre gra­tuit, il faut s'ap­puyer sur la va­leur vé­nale re­te­nue pour calculer les droits de suc­ces­sion ou de do­na­tion.

Les frais d'achat

Pour dé­ter­mi­ner les frais d'ac­qui­si­tion, le pro­prié­taire peut uti­li­ser deux mé­thodes. Il peut s'ap­puyer sur un mon­tant for­fai­taire cor­res­pon­dant à 7,5% du prix d'achat. Cette mé­thode est ac­cep­tée in­dé­pen­dam­ment du mon­tant réel des frais. Si les frais peuvent être pré­ci­sé­ment iden­ti­fiés et jus­ti­fiés à la de­mande de l'ad­mi­nis­tra­tion fis­cale, il faut prendre en compte :

• Les droits d'en­re­gis­tre­ment et la TVA le cas échéant, si celle-ci a bien été payée par le pro­prié­taire • Les frais d'agence im­mo­bi­lière • Les ho­no­raires du no­taire.

Les frais de trans­mis­sion à titre gra­tuit

Dans le cadre d'une suc­ces­sion ou d'une do­na­tion, les frais d'ac­qui­si­tion sup­por­tés par le bé­né­fi­ciaire doivent obli­ga­toi­re­ment être pris en compte pour leur mon­tant réel. Il s'agit des frais d'acte et de dé­cla­ra­tion

- ho­no­raires du no­taire com­pris et des droits de suc­ces­sion ou de do­na­tion.

Les tra­vaux

Cer­tains tra­vaux peuvent être pris en consi­dé­ra­tion pour fixer le prix d'achat à uti­li­ser pour calculer la plus-va­lue. S'il est en me­sure de jus­ti­fier les dé­penses avancées en cas de de­mande du fisc, le pro­prié­taire peut ma­jo­rer le prix d'ac­qui­si­tion du mon­tant des tra­vaux ef­fec­ti­ve­ment réa­li­sés dans le lo­ge­ment. Dans le cas contraire (ab­sence de tra­vaux ou de jus­ti­fi­ca­tifs), re­vendre son bien après cinq ans de dé­ten­tion per­met de ma­jo­rer le prix d'ac­qui­si­tion de 15%. At­ten­tion, cer­tains tra­vaux ne sont pas pris en compte comme ceux réa­li­sés par le pro­prié­taire lui-même, d’en­tre­tien et de ré­pa­ra­tion ou en­core les dé­penses comp­ta­bi­li­sées pour calculer le cré­dit d’im­pôt pour la tran­si­tion éner­gé­tique (CITE).

Les frais de voi­rie, ré­seaux et dis­tri­bu­tion

Les frais de voi­rie, ré­seaux et dis­tri­bu­tion sup­por­tés par le pro­prié­taire peuvent éga­le­ment ma­jo­rer le prix d'ac­qui­si­tion. Et ce, « qu'ils soient ou non im­po­sés par les col­lec­ti­vi­tés ter­ri­to­riales ou leurs grou­pe­ments », in­dique le BOFIPIm­pôts. Les par­ti­cu­liers qui font construire leur mai­son, dans le cadre d'une opé­ra­tion de lo­tis­se­ment no­tam­ment, peuvent être concer­nés.

Newspapers in French

Newspapers from France

© PressReader. All rights reserved.