ACHAT IM­MO­BI­LIER À DEUX SANS ÊTRE MA­RIÉ NI PACSÉ, LA MARCHE À SUIVRE

Un couple n'est nul­le­ment te­nu de se ma­rier ou de conclure un Pacs pour de­ve­nir pro­prié­taire de sa mai­son ou de son ap­par­te­ment. Mais l'achat à deux pré­sente quelques dif­fi­cul­tés pour les concu­bins. Indivision ou SCI, sé­pa­ra­tion, dé­cès, ce qu'il faut sa­vo

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INDIVISION, SCI : DEUX SOLUTIONS POUR L'ACHAT IM­MO­BI­LIER EN CONCUBINAGE Le régime de l'indivision

Un couple de concu­bins peut ache­ter a prio­ri un lo­ge­ment à deux sans pro­blème. Les obs­tacles po­ten­tiels ne concernent pas l'ac­qui­si­tion mais le de­ve­nir de la pro­prié­té, no­tam­ment en cas de sé­pa­ra­tion ou de dé­cès. La ma­jo­ri­té des couples de concu­bins achètent leur bien en indivision, puis­qu'il s'agit du régime de pro­prié­té re­te­nu par dé­faut dans cette si­tua­tion : chaque membre du couple est pro­prié­taire d'une par­tie du bien. Pour for­ma­li­ser cet ac­cord, les concu­bins signent une conven­tion d'indivision. Celle-ci doit no­tam­ment pré­ci­ser la quote-part de cha­cun, sur la base de l'ap­port per­son­nel et des contri­bu­tions au rem­bour­se­ment du prêt im­mo­bi­lier. Ces pa­ra­mètres peuvent va­rier sans li­mite : l’un des concu­bins peut par exemple fi­nan­cer seul jus­qu’à 90 ou 95%. En re­vanche, si l’un des par­te­naires sup­porte l’in­té­gra­li­té de l’ef­fort fi­nan­cier, le bien est dé­te­nu en­tiè­re­ment par ce­lui-ci et il n’y a donc pas de si­tua­tion d’indivision. En l'ab­sence de pré­ci­sion, la loi consi­dère que le bien est dé­te­nu à parts égales. C'est pour­quoi il est cru­cial de bien dé­tailler la quote-part de cha­cun dans la conven­tion d'indivision afin de

li­mi­ter les conten­tieux en cas de sé­pa­ra­tion ou de dé­cès. Le re­cours à l'indivision consti­tue la so­lu­tion la plus usuelle.

La SCI

Al­ter­na­tive au régime de l'indivision, la consti­tu­tion d'une so­cié­té ci­vile im­mo­bi­lière (SCI) per­met de contour­ner le pro­blème. Le prin­cipe est le sui­vant : le couple fonde sa SCI qui de­vient pro­prié­taire du lo­ge­ment à la place des concu­bins. Ces der­niers ne dé­tiennent que des parts de la SCI, en sa­chant que leur ré­par­ti­tion doit re­flé­ter la contri­bu­tion fi­nan­cière de cha­cun à l'achat. A tra­vers la créa­tion de la SCI, les concu­bins peuvent ins­crire des règles dans les sta­tuts de la so­cié­té en pré­vi­sion d'un changement de si­tua­tion. Les concu­bins peuvent ain­si s'or­ga­ni­ser à l'avance, no­tam­ment au re­gard des risques de sé­pa­ra­tion et de dé­cès. At­ten­tion tou­te­fois, la créa­tion d'une SCI ne s'im­pro­vise pas. Sa consti­tu­tion en­traîne de nom­breuses for­ma­li­tés ad­mi­nis­tra­tives (an­nonce lé­gale, en­re­gis­tre­ment au­près du greffe du tri­bu­nal de com­merce) et coûte de l'ar­gent. Il est utile de se tour­ner vers un no­taire pour éta­blir les sta­tuts de la so­cié­té. Ce­lui-ci se char­ge­ra des for­ma­li­tés d’en­re­gis­tre­ment, de dé­cla­ra­tion et de pu­bli­ci­té lé­gale de la SCI.

EN CAS DE SÉ­PA­RA­TION En indivision

Si les concu­bins se sé­parent, ils peuvent s'en­tendre pour dé­ci­der de l'ave­nir du bien. Dans le cadre d'un rè­gle­ment à l'amiable, l'un peut ra­che­ter la quote-part de l'autre. Si les conjoints peuvent se mettre d'ac­cord sur un acte de par­tage pour res­ti­tuer à cha­cun ce qui lui pa­raît être dû, ce­la né­ces­site une bonne en­tente entre les deux par­ties après la sé­pa­ra­tion. Autre pos­si­bi­li­té, les deux par­ties se mettent d'ac­cord sur un prix de vente, cèdent le bien et se ré­par­tissent le fruit de la vente se­lon les mo­da­li­tés de l'indivision. Si les pro­prié­taires in­di­vis ne par­viennent pas à se mettre d'ac­cord, la jus­tice peut in­ter­ve­nir pour tran­cher le li­tige. Le tri­bu­nal peut alors or­don­ner le par­tage du bien, en fonc­tion de la part du fi­nan­ce­ment de l’ac­qui­si­tion sup­por­tée par cha­cun ini­tia­le­ment, ou sa mise en vente via une li­ci­ta­tion (vente aux en­chères pu­bliques). Dans la plu­part des cas, le bien est cé­dé à un nou­veau pro­prié­taire et les an­ciens concu­bins se par­tagent le fruit de la vente à hau­teur de leur quote-part.

Dans une SCI

Après la sé­pa­ra­tion, cha­cun reste pro­prié­taire des parts qu'il dé­tient. Les ex-concu­bins peuvent ain­si trou­ver une so­lu­tion à l'amiable, l'un ra­che­tant les parts de l'autre afin de de­ve­nir plei­ne­ment pro­prié­taire. Autre pos­si­bi­li­té : la vente du bien et la ré­par­ti­tion du prix ob­te­nu se­lon les parts dé­te­nues par cha­cun. Pour rap­pel, les sta­tuts de la SCI, fixés par ses créa­teurs, ré­ca­pi­tulent les règles ap­pli­cables à la so­cié­té et aux as­so­ciés. C'est donc une ré­dac­tion pré­cise qui dé­ter­mine ce qu'il est pos­sible de faire ou non pour or­ga­ni­ser la sor­tie d'un as­so­cié ou la dis­so­lu­tion de la SCI.

EN CAS DE DÉ­CÈS En indivision

Si rien n'est pré­vu, le dé­cès d'un des concu­bins pro­voque une si­tua­tion com­pli­quée : le concu­bin sur­vi­vant reste pro­prié­taire à hau­teur de sa contri­bu­tion mais la quote-part du conjoint dé­cé­dé re­vient à ses hé­ri­tiers. Ain­si, le concu­bin peut se re­trou­ver dans une nou­velle indivision avec les en­fants du dé­funt. Point im­por­tant, un concu­bin ne bé­né­fi­cie pas lé­ga­le­ment d’un droit au lo­ge­ment s’il n’a pas contri­bué à l’ac­qui­si­tion, con­trai­re­ment à un époux ou par­te­naire de Pacs sur­vi­vant qui peut jouir d’un droit tem­po­raire d’un an après le dé­cès de son conjoint. Au­tre­ment dit, un concu­bin sur­vi­vant qui sou­haite res­ter dans les lieux après le dé­cès doit obli­ga­toi­re­ment dé­te­nir au moins une par­tie du bien en indivision. Cel­le­ci consti­tue une forme de pro­tec­tion pour le concu­bin sur­vi­vant, puisque les hé­ri­tiers ne peuvent pas lui or­don­ner de leur rendre le lo­ge­ment.

Pour évi­ter des si­tua­tions dif­fi­ciles, il faut donc s'or­ga­ni­ser en amont en ré­di­geant un tes­ta­ment. Les concu­bins peuvent ain­si pré­voir de lé­guer leur quote-part à leur par­te­naire, et vice-ver­sa. Cet ar­ran­ge­ment ne doit tou­te­fois pas re­mettre en cause la ré­serve hé­ré­di­taire des hé­ri­tiers du dé­funt. Il gé­nère éga­le­ment d'im­por­tants droits de suc­ces­sion (im­po­si­tion au taux de 60%). Autre pos­si­bi­li­té, pré­voir le ra­chat de la quote-part du dé­funt. Au mo­ment du dé­cès, le pro­prié­taire in­di­vis sur­vi­vant ne re­çoit rien au titre de la suc­ces­sion mais il de­vient plein pro­prié­taire du bien. En­fin, il est en­vi­sa­geable de main­te­nir le sta­tut de l'indivision après le dé­cès d'un des concu­bins. Si cette si­tua­tion s'avère peu pra­tique en pré­sence d'hé­ri­tiers adultes, il s'agit d'un com­pro­mis ap­pro­prié si les en­fants du dé­funt sont mi­neurs au mo­ment du dé­cès.

Dans une SCI

Après le dé­cès d'un des concu­bins, ses hé­ri­tiers doivent re­ce­voir ses parts de la SCI. Ain­si, si rien n'est fait, le concu­bin sur­vi­vant doit com­po­ser avec les en­fants de son par­te­naire dé­funt. Pour écar­ter ce cas de fi­gure, les sta­tuts de la SCI peuvent pré­voir une clause d'agré­ment. Celle-ci per­met de contrôler et li­mi­ter l'ar­ri­vée de nou­veaux as­so­ciés dans la SCI, ce qui pro­tège donc le concu­bin sur­vi­vant face aux en­fants hé­ri­tiers du dé­funt. At­ten­tion tou­te­fois : pour que la clause d'agré­ment soit plei­ne­ment ef­fi­cace, le concu­bin sur­vi­vant doit être en me­sure de ra­che­ter les parts du dé­funt. D'autres ar­ran­ge­ments sont éga­le­ment pos­sibles mais plus com­plexes, comme le dé­mem­bre­ment croi­sé de pro­prié­té. Cette tech­nique per­met à chaque as­so­cié d'ac­qué­rir la nue-pro­prié­té de la moi­tié des parts de la SCI et l'usu­fruit de l'autre moi­tié. En cas de dé­cès, le sur­vi­vant dé­tient ain­si la pleine pro­prié­té de la moi­tié de la SCI puis­qu'il ré­cu­père l'usu­fruit de l'as­so­cié dé­cé­dé sur les parts qu'il dé­tient en nue-pro­prié­té. Il peut ain­si res­ter dans les lieux s'il le sou­haite, même contre l'avis des hé­ri­tiers du dé­funt puisque ces der­niers ne contrôlent que la nue-pro­prié­té de la moi­tié des parts de la SCI.

Dans une ton­tine

Re­la­ti­ve­ment peu uti­li­sée, la ton­tine reste pour­tant l'ou­til le plus ef­fi­cace pour pro­té­ger son concu­bin. Le prin­cipe est le sui­vant : en cas de dé­cès d'un des par­te­naires, une clause dans l'acte de vente du bien pré­voit que la pleine pro­prié­té re­vient au sur­vi­vant, sans consi­dé­ra­tion au­cune pour les hé­ri­tiers du dé­funt. Le concu­bin sur­vi­vant est donc seul maître à bord et la loi agit de ma­nière ré­tro­ac­tive, de sorte qu'il est consi­dé­ré comme étant le pro­prié­taire du bien de­puis la date de l'ac­qui­si­tion. Le conjoint sur­vi­vant de­vra néan­moins payer des droits de suc­ces­sion im­por­tants à cette oc­ca­sion puisque le pa­tri­moine est taxé à 60%.

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