FIS­CA­LI­TÉ SUR­TAXE SUR LES RÉ­SI­DENCES SE­CON­DAIRES : ÊTESVOUS CONCER­NÉ ?

Les maires ont la pos­si­bi­li­té d’aug­men­ter la taxe d’ha­bi­ta­tion pour les ré­si­dences se­con­daires. Une sur­taxe qui tend à aug­men­ter dans les mu­ni­ci­pa­li­tés qui l’ont adop­tée…

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Les maires ont la pos­si­bi­li­té d’aug­men­ter la taxe d’ha­bi­ta­tion pour les ré­si­dences se­con­daires. Une sur­taxe qui tend à aug­men­ter dans les mu­ni­ci­pa­li­tés qui l’ont adop­tée…

Mal­heu­reu­se­ment, la ré­si­dence se­con­daire n’est pas uni­que­ment sy­no­nyme d’agré­ment pour son pro­prié­taire. En­tre­tien, charges de co­pro­prié­té, ac­cueil des tou­ristes… Et fis­ca­li­té qui s’ac­croit ! Non seule­ment, les ré­si­dences se­con­daires ne peuvent pré­tendre à la sup­pres­sion de la taxe d’ha­bi­ta­tion ap­pli­cable dès cette an­née pour les ré­si­dences prin­ci­pales. Mais de sur­croît, une sur­taxe est sus­cep­tible de les vi­ser. En ef­fet, la loi per­met à cer­taines com­munes fran­çaises de ma­jo­rer la part de taxe d'ha­bi­ta­tion qu'elles per­çoivent sur les lo­ge­ments meu­blés non af­fec­tés à l'ha­bi­ta­tion prin­ci­pale (mai­son se­con­daire, ap­par­te­ment en bord de mer ou à la mon­tagne...), d'où le nom de sur­taxe d'ha­bi­ta­tion sur les ré­si­dences se­con­daires ou de sur­taxe sur les ré­si­dences se­con­daires. Tout pro­prié­taire pos­sé­dant un tel bien est sus­cep­tible d'être vi­sé, y com­pris quand on est lo­ca­taire de sa ré­si­dence prin­ci­pale. Ins­tau­rée sous Fran­çois Hol­lande et main­te­nue par Em­ma­nuel Ma­cron, cette sur­taxe sur la part com­mu­nale de la taxe d'ha­bi­ta­tion existe de­puis 2015. Le texte de loi offre le choix aux com­munes d'ins­tau­rer ou non la sur­taxe, par une dé­li­bé­ra­tion prise par le con­seil mu­ni­ci­pal. L'ap­pli­ca­tion de la sur­taxe est donc une pos­si­bi­li­té of­ferte aux exé­cu­tifs mu­ni­ci­paux, mais il n'est pas obli­ga­toire qu'elles la mettent en oeuvre.

Le cal­cul de la sur­taxe s'ef­fec­tue à par­tir du mon­tant de co­ti­sa­tion de taxe d'ha­bi­ta­tion re­ve­nant à la com­mune, fi­gu­rant sur l'avis de taxe d'ha­bi­ta­tion. Ain­si, pour un mon­tant de taxe d'ha­bi­ta­tion de 400 eu­ros et un taux de ma­jo­ra­tion de 50%, le mon­tant de la sur­taxe est égal à 200 eu­ros. En moyenne, le mon­tant de la sur­taxe s'est éle­vé à 217 eu­ros par lo­ge­ment vi­sé en 2017.

MA­JO­RA­TION DE 5 À 60%

Cette ma­jo­ra­tion de la co­ti­sa­tion de taxe d'ha­bi­ta­tion n'est pas iden­tique dans toutes les villes et ag­glo­mé­ra­tions concer­nées. A l'ori­gine, lors de l'ap­pa­ri­tion de la sur­taxe en 2015, le pour­cen­tage d'aug­men­ta­tion ap­pli­qué était uni­forme (+20% lorsque les com­munes vi­sées dé­ci­daient de l'ap­pli­quer). De­puis 2017, le con­seil mu­ni­ci­pal peut mo­du­ler l'aug­men­ta­tion d'un pour­cen­tage com­pris entre 5% et 60%. Il s'agit d'une sur­taxe an­nuelle : à par­tir du mo­ment où elle est ins­tau­rée dans une com­mune, il faut une nou­velle dé­li­bé­ra­tion du con­seil mu­ni­ci­pal pour la sup­pri­mer et l’aug­men­ter. Pour être taxée à cet im­pôt lo­cal, une ré­si­dence se­con­daire doit dé­jà être im­po­sable à la taxe d'ha­bi­ta­tion, ce qui sup­pose qu’elle dis­pose « d'un ameu­ble­ment suf­fi­sant pour en per­mettre l'ha­bi­ta­tion », comme l'ex­plique l'ad­mi­nis­tra­tion fis­cale au BOFIP (re­cueil des com­men­taires de l’ad­mi­nis­tra­tion fis­cale sur le Code gé­né­ral des im­pôts). La sur­taxe frappe l'ha­bi­ta­tion elle-même ain­si que ses dé­pen­dances (qui sont éga­le­ment prises en compte pour le cal­cul de la taxe d'ha­bi­ta­tion de base). S'il est vide, le lo­ge­ment ne peut pas être frap­pé par la taxe d'ha­bi­ta­tion, ni par la sur­taxe. En re­vanche, il est sus­cep­tible d'être im­po­sable à la taxe an­nuelle sur les lo­ge­ments va­cants (TLV), sous ré­serve bien sûr qu'il soit ha­bi­table (ins­tal­la­tion élec­trique, eau cou­rante, équi­pe­ment sa­ni­taire).

VILLES CONCER­NÉES

La sur­taxe de taxe d'ha­bi­ta­tion n'est pas ap­pli­cable par­tout en France. Un zo­nage spé­ci­fique est pré­vu par la loi : seules les com­munes si­tuées dans pé­ri­mètre de la taxe an­nuelle sur les lo­ge­ments va­cants, c'est-à-dire celles se si­tuant dans une ag­glo­mé­ra­tion de plus de 50 000 ha­bi­tants « où il existe un dés­équi­libre mar­qué entre l'offre et la de­mande de lo­ge­ments en­traî­nant des dif­fi­cul­tés sé­rieuses d'ac­cès au lo­ge­ment sur l'en­semble du parc ré­si­den­tiel exis­tant », peuvent mettre en place la sur­taxe. Cette dé­fi­ni­tion cor­res­pond à ce que les spé­cia­listes de l'im­mo­bi­lier ap­pellent les « zones ten­dues », qui re­pré­sentent 28 ag­glo­mé­ra­tions et 1.151 com­munes. La dé­ci­sion d'ap­pli­quer la sur­taxe re­ve­nant au con­seil mu­ni­ci­pal, celle-ci n'est pas exi­gée par­tout où elle le pour­rait : en fait, elle existe dans 200 com­munes et concerne en­vi­ron 500.000 ré­si­dences se­con­daires. De nou­velles com­munes ont dé­ci­dé de sou­mettre les pro­prié­taires de ré­si­dences se­con­daires meu­blées en 2018 ou pré­voient de le faire en 2019. Par ailleurs, cer­taines mu­ni­ci­pa­li­tés ont dé­ci­dé d'aug­men­ter la sur­taxe comme les villes de Bayonne et Biar­ritz dès 2018 ou Bor­deaux ou Nice en 2019. La ca­pi­tale azu­réenne a d'ailleurs op­té pour un pas­sage au taux maxi­mum (60%), re­joi­gnant Pa­ris, Saint-na­zaire ou Mon­treuil-sous-bois où la sur­taxe est au pla­fond de­puis l'an­née 2017.

« La ma­jo­ra­tion de la co­ti­sa­tion de la taxe d’ha­bi­ta­tion n’est pas iden­tique dans toutes les villes».

De­puis 2017, la loi a élar­gi l'am­pli­tude de la hausse pou­vant être vo­tée par le con­seil mu­ni­ci­pal dans une four­chette de 5% à 60%. Plu­sieurs conseils mu­ni­ci­paux ont vo­té l'ap­pli­ca­tion du taux maxi­mum de sur­taxe pré­vu par la loi, soit 60% de ma­jo­ra­tion sur la part com­mu­nale de la taxe d'ha­bi­ta­tion, dont le Con­seil de Pa­ris le 31 jan­vier 2017 pour une ap­pli­ca­tion la même an­née. Les com­munes en ques­tion sont les sui­vantes : Mouans-sar­toux, Saint-na­zaire, Bi­dart, Gué­tha­ry, Us­ta­ritz, Gaillard, Saint-cergues, Saint-ju­lien-en-ge­ne­vois, Col­longes-sous-sa­lève, Vé­traz-mon­thoux, Pa­ris, Ba­gno­let, Mon­treuil­sous-bois, Nice (à par­tir de 2019).

LO­CA­TION ET DÉFISCALISATION

Plu­sieurs rai­sons per­mettent d'ex­pli­quer l'ins­tau­ra­tion de la sur­taxe et son aug­men­ta­tion. Par­fois, les ob­jec­tifs s'en­tre­mêlent. L'im­pôt en ques­tion a pour prin­ci­pal ob­jec­tif de lut­ter, dans des sec­teurs où l'offre de lo­ge­ments est in­suf­fi­sante pour ré­pondre à la de­mande, contre la mul­ti­pli­ca­tion des lo­ca­tions tou­ris­tiques de courte du­rée pro­po­sées par des pro­prié­taires sur des pla­te­formes de type Airbnb. La sur­taxe vise aus­si à li­mi­ter la sous-oc­cu­pa­tion d'im­meubles, sou­vent voués à la lo­ca­tion sai­son­nière mais aus­si par­fois peu uti­li­sés par les fa­milles qui les pos­sèdent. Les pro­prié­taires ayant un lo­ca­taire de longue du­rée à l'an­née ne sont pas sou­mis à la sur­taxe (puisque dans ce cas, c'est le lo­ca­taire, oc­cu­pant le lo­ge­ment au 1er jan­vier, qui est sou­mis à la taxe d'ha­bi­ta­tion). Celle-ci vise donc à pous­ser les pro­prié­taires à re­mettre leurs biens sur le mar­ché, soit à la vente s'ils veulent s'en dé­pos­sé­der, soit à la lo­ca­tion lors­qu'ils ne l'oc­cupent pas. Cer­taines com­munes peuvent aus­si y trou­ver l'oc­ca­sion de bé­né­fi­cier d'une nou­velle res­source fis­cale pour ali­men­ter leur bud­get, sur­tout si le poids des ré­si­dences se­con­daires est im­por­tant par rap­port au parc to­tal de lo­ge­ments se trou­vant sur leur ter­ri­toire. D'autres mu­ni­ci­pa­li­tés ad­mettent que la por­tée de la dis­po­si­tion est plus sym­bo­lique qu'autre chose, les re­cettes cor­res­pon­dantes étant faibles. En­fin, dans cer­tains sec­teurs géo­gra­phiques très spé­ci­fiques comme le Ge­ne­vois fran­çais, la sur­taxe est un ou­til sup­plé­men­taire de la lutte des pou­voirs pu­blics contre les faux ré­si­dents se­con­daires suisses. L'idée est de faire en sorte que les Suisses se dé­cla­rant of­fi­ciel­le­ment comme ré­si­dents se­con­daires ré­gu­la­risent leur si­tua­tion en se dé­cla­rant, pour évi­ter la sur­taxe, comme fron­ta­liers tra­vaillant à Ge­nève.

La dé­ci­sion d’ap­pli­quer la sur­taxe re­vient au con­seil mu­ni­ci­pal.

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