La so­lu­tion de la do­na­tion d’usu­fruit tem­po­raire d’un bien lo­ca­tif

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En cas de dé­ten­tion d’un pa­tri­moine im­mo­bi­lier gé­né­ra­teur de re­ve­nus fon­ciers, cette source de re­ve­nus peut être mise à contri­bu­tion pour ai­der son en­fant ma­jeur à fi­nan­cer des études dans une grande ville ou à l’étran­ger, où les frais uni­ver­si­taires sont par­fois très éle­vés. Comment ? Au tra­vers d’une do­na­tion d’usu­fruit tem­po­raire, sur une du­rée de quelques an­nées (gé­né­ra­le­ment 5 à 6 ans). Cette stra­té­gie est ba­sée sur le mé­ca­nisme de dé­mem­bre­ment de pro­prié­té : la pro­prié­té d’un bien peut faire l’ob­jet d’un dé­cou­plage ap­pe­lé dé­mem­bre­ment, entre l’usu­fruit (droit d’usage et des re­ve­nus) et la nue-pro­prié­té (droit de dis­po­ser du bien). Au­tre­ment dit, on peut en quelque sorte ef­fec­tuer une do­na­tion des loyers gé­né­rés par l’im­meuble. Au terme, la pleine pro­prié­té se re­cons­ti­tue : le do­na­teur re­couvre la pleine pro­prié­té du bien et les loyers as­so­ciés. Pen­dant la pé­riode du dé­mem­bre­ment, les avan­tages sont mul­tiples pour le do­na­teur : outre le coup de pouce don­né à son en­fant ma­jeur ou à son pe­tit-en­fant, la va­leur du pa­tri­moine taxable à L’IFI di­mi­nue tem­po­rai­re­ment, de même que la base im­po­sable à l’im­pôt sur le re­ve­nu (IR). C’est d’au­tant plus per­ti­nent que pour un bien clas­sique (non meu­blé) les loyers sont im­po­sés dans la ca­té­go­rie des re­ve­nus fon­ciers, l’im­po­si­tion la plus lourde qui soit. Pour le ou la do­na­taire (ce­lui ou celle qui bé­né­fi­cie de la do­na­tion), il fau­dra veiller à ce que l’im­po­si­tion des loyers per­çus ne grève pas son bud­get, par exemple en s’as­su­rant que ses re­ve­nus ne dé­passent pas le seuil d’im­po­si­tion à L’IR (soit un peu plus de 16.000 eu­ros de re­ve­nus dé­cla­rés pour une per­sonne seule avec une part fis­cale). Ce rai­son­ne­ment vaut aus­si pour l’im­po­si­tion à L’IFI (im­pôt sur la for­tune im­mo­bi­lière). L’usu­frui­tier étant im­po­sable à L’IFI, mieux vaut faire en sorte que l’en­fant ma­jeur se si­tue sous le seuil d’im­po­si­tion à L’IFI, fixé à 1,3 M€ au 1er jan­vier de chaque an­née.

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