Se de­sen­det­ter pour re­trou­ver des li­qui­di­tés

Fi­nances d’une fa­mille. In­ves­tir dans l’im­mo­bi­lier en s’ap­puyant sur l’em­prunt est de bonne stra­té­gie… à condi­tion de ne pas tra­cer cet unique sillon pa­tri­mo­nial. Nos jeunes lec­teurs dis­posent de temps de­vant eux pour re­dres­ser la barre, d’au­tant qu’ils b

Mieux Vivre Votre Argent - - VOTRE ARGENT - Re­por­tage : Vi­viane Car­tai­rade

Fa­mille nom­breuse, fa­mille heu­reuse. Ce ne sont pas Alain et Ma­rie qui di­ront le contraire. Au mi­lieu des cinq en­fants qui égaient la mai­son, ces na­tifs de Nor­man­die ra­content com­ment, tous deux à 32 ans seule­ment, ils ont dé­jà dé­mé­na­gé cinq fois, in­ves­ti dans la pierre aux Etats-Unis, dans des voi­tures de col­lec­tion et gé­ré une di­zaine de lo­ge­ments lo­ca­tifs. Au­jourd’hui, ins­tal­lés dans l’Al­lier, ils as­pirent à un peu de sta­bi­li­té. C’est le mo­ment de faire le point sur la struc­ture de leur pa­tri­moine. A rai­son, car le moins que l’on puisse dire, c’est qu’il manque de di­ver­si­té, l’im­mo­bi­lier re­pré­sen­tant plus de 94 % de leurs ac­tifs ! Com­ment en sont-ils ar­ri­vés là ? Alain ex­plique très sim­ple­ment son at­ti­rance pour la pierre : « Dès que j’ai com­men­cé à in­ves­tir, j’ai pen­sé à la trans­mis­sion de mon pa­tri­moine. Je veux lais­ser du concret à mes en­fants. La pierre est beau­coup plus tan­gible que l’ar­gent. Pos­sé­der, dé­te­nir, tou­cher la pierre, ça me plaît. » Par ailleurs, l’im­mo­bi­lier se prête bien à la consti­tu­tion d’un pa­tri­moine à cré­dit, les loyers cou­vrant tout ou par­tie des prêts. L’ana­lyse des comptes du couple montre que, de ce cô­té-là, il a réus­si son pa­ri, les re­ve­nus de ses in­ves­tis­se­ments fi­nancent les charges non ré­cu­pé­rables et les men­sua­li­tés des cré­dits. Con­tre­par­tie : la moindre dé­faillance lo­ca­tive met le bud­get fa­mi­lial sous ten­sion, et Ma­rie et Alain manquent de li­qui­di­tés pour se di­ver­si­fier. D’où leur ap­pel à Mieux Vivre Votre Ar­gent. Leur pre­mière mai­son, ils l’achètent en 2007 dans la Manche. Alain est fu­si­lier ma­rin dans une uni­té de com­man­dos ma­rine et Ma­rie vient de dé­cro­cher son mas­ter de droit à Caen. Les naissances suc­ces­sives des en­fants les poussent ré­gu­liè­re­ment à adap­ter leur mai­son à la taille de la fa­mille. Eux, lors­qu’ils dé­mé­nagent, ne re­vendent

pas : ils gardent le bien, de­ve­nu trop exi­gu, et le mettent en lo­ca­tion, Alain as­su­rant lui-même les re­la­tions avec les lo­ca­taires. En 2015, il in­tègre la gen­dar­me­rie pour pas­ser da­van­tage de temps chez lui et est mu­té dans l’Al­lier. Ma­rie et les pe­tits suivent ; le couple achète un vaste ap­par­te­ment… qu’il met­tra en lo­ca­tion un an plus tard pour louer – c’est une pre­mière ! – un pa­villon ou­vert sur un vaste terrain dont les en­fants ont pris pos­ses­sion. Rien qu’en an­ciennes ré­si­dences prin­ci­pales, nous en sommes à quatre lo­ge­ments lo­ca­tifs.

Des ren­de­ments lo­ca­tifs cor­rects, mais amoin­dris par le poids des cré­dits

Alain ne s’est pas ar­rê­té là, il a ten­té une di­ver­si­fi­ca­tion in­ter­na­tio­nale (voir Fo­cus, p. 40). Al­lé­ché par la pro­messe de ren­de­ments à 14 %, il a in­ves­ti aux Etats-Unis, dans l’Etat du Da­ko­ta et dans la ville de De­troit (Mi­chi­gan), via un in­ter­mé­diaire en Nou­velle-Ca­lé­do­nie. Dans les deux cas, il ne per­çoit plus au­cun loyer. En re­vanche, il doit rem­bour­ser le cré­dit à la consom­ma­tion qu’il avait sous­crit pour fi­nan­cer ces achats. L’es­poir de ré­cu­pé­rer sa mise est in­fime. Ce n’est pas tout. Outre un pe­tit im­meuble dont Alain a hé­ri­té, il a ac­quis trois stu­dios à Cher­bourg en 2011 (deux ont dé­jà été re­ven­dus) et une mai­son dans l’Al­lier au dé­but de 2017. Stop ! Il est temps de se mettre en mode « pause ». Ana­ly­sons leur pa­tri­moine. Force est de consta­ter qu’Alain s’y connaît pour ac­qué­rir des biens dé­co­tés, les re­mettre

en état et en ti­rer un ren­de­ment lo­ca­tif de bonne te­nue : avant im­pôt, ses in­ves­tis­se­ments lui rap­portent près de 6,5 %, ra­me­nés à 2,7 % dé­duc­tion faite du rem­bour­se­ment des em­prunts. Mais de­puis qu’ils ont quit­té la Nor­man­die, la donne a chan­gé. D’abord, il est com­pli­qué de gé­rer des lo­ca­tions à dis­tance. En­suite, son lo­ca­taire de Cher­bourg vient de lui adres­ser son congé. Voi­ci une op­por­tu­ni­té à ne pas lais­ser pas­ser. Certes, en se sé­pa­rant de ce stu­dio, le couple se prive de 4 000 eu­ros par an, mais le prix at­ten­du de la ces­sion lui per­met­trait d’épon­ger une par­tie du cré­dit à la consom­ma­tion sous­crit pour fi­nan­cer l’aven­ture amé­ri­caine et qui plombe son bud­get de plus de 10 000 eu­ros par an. Se­lon nos cal­culs, son coût an­nuel pour­rait être abais­sé aux alen­tours de 3 000 eu­ros. Se désen­det­ter est, par ailleurs, un ob­jec­tif à moyen terme car il faut an­ti­ci­per les études des en­fants. Ils sont cinq aux­quels il fau­dra mettre le pied à l’étrier. Or, Alain et Ma­rie ne com­men­ce­ront à ti­rer des re­ve­nus sup­plé­men­taires de leurs pla­ce­ments im­mo­bi­liers que lors­qu’ils au­ront ache­vé de rem­bour­ser leurs prêts : dans quinze ans pour le plus ré­cent et dans vingt ans pour les deux plus an­ciens, ceux qui pèsent 24 000 eu­ros par an. D’autres ces­sions pour­raient-elles être en­vi­sa­gées ? Oui, l’une de leurs an­ciennes ré­si­dences prin­ci­pales nor­mandes af­fiche un ren­de­ment né­ga­tif, les loyers étant net­te­ment in­fé­rieurs au coût du cré­dit et aux charges de pro­prié­té, no­tam­ment la taxe fon­cière. Lorsque le lo­ca­taire en place don­ne­ra son congé – ce n’est pas à l’ordre du jour –, l’opé­ra­tion amé­lio­re­ra leurs fi­nances à la marge.

Une do­na­tion entre époux, pour per­mettre au conjoint sur­vi­vant d’éle­ver les en­fants

Il est temps de je­ter un oeil sur la struc­ture de leur bud­get. Ce­lui-ci s’est consi­dé­ra­ble­ment trans­for­mé l’an­née der­nière car Ma­rie a re­pris un emploi. Certes, les al­lo­ca­tions fa­mi­liales ont été ré­duites mais son sa­laire amé­liore leur quo­ti­dien et leur ca­pa­ci­té d’épargne. Ma­rie pour­suit un ob­jec­tif : des pla­ce­ments non im­mo­bi­liers dé­diés à l’ave­nir des en- fants. Mais, au­pa­ra­vant, il faut évo­quer la pré­voyance. A l’image de plus de 80 % des couples, Alain et Ma­rie se sont ma­riés sans contrat de mariage ; ils re­lèvent donc du ré­gime lé­gal, ce­lui de la com­mu­nau­té ré­duite aux ac­quêts. Ce n’est pas suf­fi­sant pour pro­té­ger son conjoint lorsque l’on a des en­fants. Il est en ef­fet in­dis­pen­sable de pré­voir le pire : la dis­pa­ri­tion pré­ma­tu­rée de l’un des pa­rents. Et de mettre en place des dis­po­si­tifs pour ga­ran­tir au sur­vi­vant de quoi as­su­rer l’édu­ca­tion et l’en­vol de leur pro­gé­ni­ture. Or, ils ne se sont ja­mais consen­tis de do­na­tion entre époux ! Sans cet acte no­ta­rié, la veuve ou le veuf n’a droit qu’à la to­ta­li­té du pa­tri­moine du conjoint dé­cé­dé en usu­fruit ou au quart de ses biens en pleine pro­prié­té. Avec une do­na­tion au der­nier vi­vant, le choix porte sur 100 % en usu­fruit, ou sur la quo­ti­té dis­po­nible (le quart du pa­tri­moine en pleine pro­prié­té en pré­sence de trois en­fants et plus), ou sur

la quo­ti­té spé­ciale (un quart des biens du conjoint dé­cé­dé en pleine pro­prié­té plus les trois-quarts res­tants en usu­fruit). Cette der­nière op­tion est la plus fa­vo­rable car elle ac­corde à la veuve ou au veuf une meilleure au­to­no­mie fi­nan­cière. Le coût de cet acte no­ta­rié n’a rien de rédhi­bi­toire – moins de 400 eu­ros – et consti­tue le socle mi­ni­mal de pré­voyance fa­mi­liale. Nous le­vons un autre pro­blème : Ma­rie et Alain n’ont rien pré­vu pour fi­nan­cer les études si l’un d’eux dis­pa­rais­sait. Nous leur conseillons de sous­crire une rente édu­ca­tion au pro­fit de leurs en­fants. En cas de dé­cès, l’as­su­reur ver­se­rait une rente pour pour­voir à leur édu­ca­tion jus­qu’à leur ma­jo­ri­té et jus­qu’à 28 ans au maxi­mum s’ils pour­suivent des études su­pé­rieures.

Une épargne à conso­li­der en ali­men­tant les li­vrets A et l’as­su­rance vie

Der­nière ques­tion du jeune couple : com­ment di­ver­si­fier leurs pla­ce­ments ? Le sa­laire de Ma­rie a aug­men­té leur ca­pa­ci­té d’épargne. Où l’in­ves­tir ? D’abord, dans les li­vrets ré­gle­men­tés. A contre-cou­rant de nom­breuses fa­milles qui nous ex­posent leur si­tua­tion, leurs li­vrets A sont loin du pla­fond (22 950 eu­ros par per­sonne). Ils y abritent moins de 12 000 eu­ros alors qu’ils dé­caissent au­tour de 10 000 eu­ros par mois, rem­bour­se­ment des em­prunts com­pris. Qu’un lo­ca­taire leur fasse dé­faut et leur si­tua­tion de­vien­dra pé­rilleuse. Ils ont be­soin d’une épargne de pré­cau­tion d’au moins quatre mois de dé­penses, soit 40 000 eu­ros. Quant à l’as­su­rance vie, si elle fait pâle fi­gure, c’est à cause de l’ac­cu­mu­la­tion de leurs in­ves­tis­se­ments im­mo­bi­liers pour les­quels les contrats ont été sou­vent mis à con­tri­bu­tion. Il faut in­ver­ser la ten­dance, ali­men­ter ré­gu­liè­re­ment ces sup­ports et sanc­tua­ri­ser ces pla­ce­ments. Pour l’heure, il n’est évi­dem­ment pas en­core ques­tion de trans­mis­sion. Le ca­pi­tal qu’ils vont ain­si consti­tuer gar­de­ra une des­ti­na­tion fa­mi­liale, à moyen terme (les études des en­fants) comme à plus long terme. La fa­mille n’est pas à l’abri d’une nou­velle mu­ta­tion, voire d’un autre dé­mé­na­ge­ment pour lais­ser à Alain l’es­pace suf­fi­sant où il pour­ra cul­ti­ver son jar­din se­cret : ce­lui des voi­tures de col­lec­tion, au­jourd’hui dis­per­sées entre Au­vergne-Rhône-Alpes et Nor­man­die.

La ré­si­dence prin­ci­pale de la fa­mille est une mai­son en lo­ca­tion. Une pre­mière pour le couple, pro­prié­taire de plu­sieurs biens.

Alain s’oc­cupe lui-même de ses lo­ca­taires. Il va pro­fi­ter du dé­part de l’un d’eux pour vendre un stu­dio.

Ma­rie et Alain ont une prio­ri­té : fi­nan­cer les fu­tures études de leurs cinq en­fants. Pour ce­la, une as­su­rance vie leur se­ra utile.

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