La pierre his­to­rique au banc d’es­sai

En ache­tant un bien lo­ca­tif dans un im­meuble clas­sé monument his­to­rique, vous dé­dui­rez de vos re­ve­nus le coût des tra­vaux sans li­mi­ta­tion de mon­tant. Tout ce que vous de­vez sa­voir pour bien in­ves­tir.

Mieux Vivre Votre Argent - - EDITO - En­quête : Ro­bin Mas­son­naud

En ache­tant un bien lo­ca­tif dans un im­meuble clas­sé monument his­to­rique, vous dé­dui­rez de vos re­ve­nus le coût des tra­vaux sans li­mi­ta­tion de mon­tant.

Le par­quet Ver­sailles vous sé­duit. Les pla­fonds à cais­sons vous en­thou­siasment. Vous es­ti­mez que les che­mi­nées du XVIIIe siècle en marbre Por­tor sont un élé­ment in­dis­pen­sable de dé­co­ra­tion. L’ar­chi­tec­ture Art nou­veau vous épate et vous n’êtes pas in­sen­sible aux bâ­ti­ments de­si­gn des an­nées 50. De plus, vous dis­po­sez de so­lides moyens fi­nan­ciers et vous cher­chez à dé­fis­ca­li­ser afin de di­mi­nuer votre im­pôt sur le re­ve­nu. Fran­che­ment, ne ré­flé­chis­sez pas trop long­temps. Pour vous, le pla­ce­ment idéal est un bien à res­tau­rer, clas­sé ou ins­crit au titre des mo­nu­ments his­to­riques. D’une part, sous condi­tions, toutes les fac­tures de tra­vaux di­mi­nue­ront, sans pla­fon­ne­ment, votre re­ve­nu taxable ; d’autre part, si vous op­tez pour le bon im­meuble, vous vous as­su­re­rez des loyers ré­gu­liers et, à long terme, une plus-va­lue à la re­vente.

LE RÉ­GIME FISCAL Une dé­duc­tion sans li­mite de vos re­ve­nus

Les pro­prié­taires d’im­meubles clas­sés ou ins­crits au titre des mo­nu­ments his­to­riques bé­né­fi­cient d’un ré­gime unique qui n’entre pas dans le pla­fond des niches fis­cales re­strei­gnant les avan­tages en im­pôt à 10 000 eu­ros par an. Le dispositif est as­sez com­plexe car il dis­tingue dif­fé­rents cas : pro­prié­taire oc­cu­pant, pro­prié­taire oc­cu­pant dont l’im­meuble lui pro­cure des re­cettes, pro­prié­taire n’oc­cu­pant pas le lo­ge­ment et en ti­rant des re­ve­nus. Nous nous conten­te­rons d’exa­mi­ner cette der­nière hy­po­thèse car elle concerne tous les par­ti­cu­liers qui achètent en vue de dé­fis­ca­li­ser et des­tinent leur bien à la lo­ca­tion. Ils peuvent alors dé­duire toutes les charges sup­por­tées et dé­ga­ger un dé­fi­cit fon­cier im­pu­table sans li­mi­ta­tion sur leur re­ve­nu glo­bal. On est donc bien loin des 10 700 eu­ros ad­mis dans le cadre d’une lo­ca­tion clas­sique. En outre, l’ex­cé­dent éven­tuel de dé­fi­cit non uti­li­sé une an­née est re­por­table sur les re­ve­nus glo­baux jus­qu’à la sixième an­née sui­vante. Les

charges dé­duc­tibles sont très nom­breuses. On y trouve, en pre­mier lieu, les charges cou­rantes d’en­tre­tien, mais éga­le­ment les co­ti­sa­tions ver­sées à l’ad­mi­nis­tra­tion des af­faires cultu­relles, l’en­semble des tra­vaux su­per­vi­sés par les Bâ­ti­ments de France – dont il convient ce­pen­dant de sous­traire la par­ti­ci­pa­tion fi­nan­cière de l’Etat ou des col­lec­ti­vi­tés ter­ri­to­riales –, les primes d’as­su­rance de l’im­meuble, des ob­jets mo­bi­liers à per­pé­tuelle de­meure… Au re­gard de l’im­por­tance de ces avan­tages, les obli­ga­tions qui pèsent sur l’in­ves­tis­seur sont plu­tôt lé­gères. Il est seule­ment te­nu de louer son bien, que ce soit à usage de ré­si­dence prin­ci­pale ou se­con­daire. Mais il n’a pas be­soin de res­pec­ter une du­rée d’en­ga­ge­ment, si ce n’est celle ap­pli­cable au bail, ni un pla­fond de loyer ou de res­sources des lo­ca­taires. En clair, vous êtes tout à fait libre de choi­sir vos lo­ca­taires et de fixer votre loyer. S’agis­sant de la du­rée de lo­ca­tion, gar­dez tout de même à l’es­prit que vous êtes sou­mis aux règles de droit de com­mun et qu’il vous faut louer pen­dant en­core trois ans après la der­nière im­pu­ta­tion de votre dé­fi­cit fon­cier sur votre re­ve­nu glo­bal. La seule vraie contrainte qui fait des mo­nu­ments his­to­riques un in­ves­tis­se­ment de long terme, c’est que vous de­vez conser­ver votre bien pen­dant au moins quinze ans. Ce dé­lai s’ouvre à par­tir de la date d’ac­qui­si­tion et non celle de la pre­mière mise en lo­ca­tion, cette der­nière in­ter­ve­nant deux ou trois ans après, le temps que les tra­vaux soient ache­vés. Mais, du­rant cette pé­riode, une fois les trois an­nées de lo­ca­tion post-im­pu­ta­tion res­pec­tées, vous pou­vez uti­li­ser votre bien à votre guise : l’oc­cu­per à titre de ré­si­dence prin­ci­pale, y lo­ger vos en­fants, en faire un pied-à-terre. Seule ombre au ta­bleau dans ce pay­sage fiscal idyl­lique : l’im­pôt sur la fortune. Qu’il reste ISF (im­pôt de so­li­da­ri­té sur la fortune) ou de­vienne, comme le Gou­ver­ne­ment l’évoque, IFI (im­pôt sur la fortune im­mo­bi­lière), vous sup­por­te­rez la taxa­tion. Tout juste pour­rez-vous, pour te­nir compte de la lo­ca­tion, pra­ti­quer un abat­te­ment d’en­vi­ron 20 % sur sa va­leur libre. Elle cor­res­pond à la va- leur vé­nale du bien, c’est-à-dire le prix qui pour­rait en être ob­te­nu par le jeu de l’offre et de la de­mande dans un mar­ché réel, au 1er jan­vier de l’an­née d’im­po­si­tion.

LE RA­TIO COÛT DU FON­CIER/TRA­VAUX L’an­cien res­tau­ré au prix du neuf

Se­lon tous les spé­cia­listes du pla­ce­ment Mo­nu­ments his­to­riques, le mon­tant glo­bal (prix du fon­cier et des tra­vaux) d’un achat dans un im­meuble clas­sé ou ins­crit est égal ou su­pé­rieur de 10 à 20 % à ce­lui du neuf. Mais, à la dif­fé­rence du neuf qui, dans le cadre du di­po­si­tif Pi­nel, n’ouvre droit qu’à une ré­duc­tion d’im­pôt li­mi­tée, tous les tra­vaux viennent en dé­duc­tion du re­ve­nu im­po­sable. Plus vous en dé­dui­sez, moins vous payez d’im­pôt et moins votre ap­par­te­ment vous au­ra coû­té cher. Si vous faites l’ac­qui­si­tion, dans une grande ville de pro­vince, d’un bien de 30 mètres car­rés pour 180 000 eu­ros, soit 6 000 eu­ros le mètre car­ré, ce prix vous sem­ble­ra éle­vé. Mais si les tra­vaux re­pré­sentent 72 % du to­tal, ce sont 129 600 eu­ros qui vien­dront en dé­duc­tion de vos re­ve­nus. Ceux qui sont im­po­sés dans la tranche à 41 % éco­no­mi­se­ront ain­si 53 136 eu­ros d’im­pôt. Quant au coût du mètre car­ré, il ne se­ra plus que de 4 229 eu­ros (180 000 eu­ros - 53 136 eu­ros/30), ce qui est conforme aux prix du neuf dans les grandes ag­glo­mé­ra­tions de pro­vince. Il est donc fon­da­men­tal de vous pré­oc­cu­per du ra­tio fon­cier/tra­vaux, seuls les se­conds étant dé­duc­tibles. Plus ils sont im­por­tants, plus l’achat se­ra in­té­res­sant. Ne soyez pas sus­pi­cieux si le fon­cier est abor­dable. Un prix mo­dé­ré ne si­gni­fie pas que la construc­tion est de piètre qua­li­té. La mé­dio­cri­té est ra­re­ment le lot des im­meubles clas­sés. Il in­dique seule­ment que d’im­por­tants tra­vaux, sur­veillés par l’ar­chi­tecte des Bâ­ti­ments de France, sont né­ces­saires.

LA QUA­LI­TÉ DU BIEN L’em­pla­ce­ment, tou­jours l’em­pla­ce­ment

En ma­tière de mo­nu­ments his­to­riques, on trouve en­core des châ­teaux éloi­gnés des centres ur­bains, trans­for­més en ap­par­te­ments. Mal­gré leurs qua­li­tés ar­chi­tec­tu­rales, ces pro­grammes sont à pros­crire car il se­ra tou­jours très dif­fi­cile de re­vendre un bien si­tué dans un châ­teau dé­cou­pé en de nom­breux lots. Il faut avant tout pri­vi­lé­gier les im­meubles dans les quar­tiers cen­traux des villes ; au­tre­ment dit, comme pour tout bien im­mo­bi­lier, se fo­ca­li­ser sur l’em­pla­ce­ment. On peut aus­si en­vi­sa­ger la pé­ri­phé­rie, à condi­tion de s’as­su­rer

de la na­ture du quar­tier (équi­pe­ments, com­merces, écoles, tran­quilli­té) et de l’exis­tence d’une ex­cel­lente des­serte vers le centre. Une fois l’en­droit choi­si, l’im­meuble doit pré­sen­ter toutes les ca­rac­té­ris­tiques em­blé­ma­tiques de sa pé­riode de construc­tion. Ain­si, pour un bâ­ti­ment du XVIIe ou du XVIIIe siècle, hau­teur sous pla­fond, mou­lures, che­mi­nées et par­quets an­ciens, fa­çades ou­vra­gées, es­ca­lier et cour d’hon­neur sont in­dis­pen­sables. Pour des im­meubles clas­sés des an­nées 50, les styles Le Cor­bu­sier ou, plus glo­ba­le­ment, Mou­ve­ment mo­derne sont in­con­tour­nables. Ce sont, en ef­fet, ces élé­ments qui contri­bue­ront à la va­lo­ri­sa­tion de votre bien, vous per­met­tront de trou­ver ai­sé­ment des lo­ca­taires et de re­vendre avec une plus-va­lue.

LA DE­MANDE LO­CA­TIVE Des loyers dans la moyenne haute du mar­ché

Se­lon Jé­ré­my Schorr, res­pon­sable du dé­par­te­ment im­mo­bi­lier chez Hauss­mann Pa­tri­moine , les loyers sont tou­jours fixés dans la fourchette su­pé­rieure des prix de la ville où se si­tue l’im­meuble. Ils cor­res­pondent à ceux pra­ti­qués pour des biens neufs de stan­ding ou an­ciens de haut stan­ding. Vé­ri­fiez si la de­mande lo­ca­tive pour des ap­par­te­ments de qua­li­té payés au prix fort est réelle et s’il n’y a pas trop d’offre de cette na­ture par rap­port aux be­soins lo­caux. Le pro­blème étant que la plu­part des lots ven­dus dans les pro­grammes Mo­nu­ments his­to­riques sont des stu­dios ou des deux-pièces. Or, la clien­tèle de ce type de bâ­ti­ment pré­fère les grandes sur­faces. Tou­te­fois, si vos moyens ne vous per­mettent pas d’ac­qué­rir un qua­tre­pièces, un deux-pièces reste in­té­res­sant. Mais vous de­vrez ache­ter dans de grandes villes où les « jeunes cadres dy­na­miques » sont nom­breux car ce sont eux qui loue­ront un bien de charme à un ta­rif éle­vé. C’est pour­quoi, avant tout achat, vous de­vez vous pen­cher sur les sta­tis­tiques dis­po­nibles ana­ly­sant la com­po­si­tion, l’évo­lu­tion et le pou­voir d’achat de la po­pu­la­tion.

Un im­meuble clas­sé Monument his­to­rique dans le quar­tier SaintJean, à Lyon.

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