Un lo­ca­taire pris au piège

RF Conseil - - Local -

Un pro­prié­taire consent un bail dé­ro­ga­toire de 4 mois. En fait, le lo­ca­taire reste 22 mois dans les lo­caux. Il dé­livre alors un congé et li­bère les lieux.

Le pro­prié­taire ne l’en­tend pas ain­si. Il as­signe le lo­ca­taire en jus­tice et lui ré­clame 3 ans de loyers. Il con­si­dère que, à l’is­sue des 4 mois, il s’est opé­ré un nou­veau bail sou­mis au sta­tut des baux com­mer­ciaux. En consé­quence, le lo­ca­taire est te­nu du paie­ment des loyers jus­qu’à l’échéance trien­nale.

Le lo­ca­taire se dé­fend en fai­sant va­loir que son bail n’a du­ré que 22 mois. Puis­qu’il n’a pas ex­cé­dé la du­rée lé­gale d’un bail dé­ro­ga­toire, il ne peut s’être trans­for­mé en nou­veau bail sou­mis au sta­tut des baux com­mer­ciaux.

C’est le pro­prié­taire qui ob­tient gain de cause : quelle que soit la du­rée du bail dé­ro­ga­toire ou du main­tien dans les lieux, si le lo­ca­taire reste et est lais­sé en pos­ses­sion au-de­là du terme contrac­tuel, il s’opère un nou­veau bail. Ce bail sou­mis au sta­tut des baux com­mer­ciaux est donc de 9 ans, avec pos­si­bi­li­té pour le lo­ca­taire de le ré­si­lier tous les 3 ans (cass. civ., 3e ch., 8 juin 2017, n° 16-24045).

En pra­tique, on parle sou­vent du risque pour le pro­prié­taire d’un bail dé­ro­ga­toire : s’il n’est pas vi­gi­lant, il risque de se re­trou­ver pris dans un bail de 9 ans. L’af­faire ju­gée ici met en évi­dence le risque d’une telle si­tua­tion pour le lo­ca­taire.

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