CE QUE LA LOI PRÉ­VOIT EN CAS D’IN­CEN­DIE DU LO­CAL PRO­FES­SION­NEL

RF Conseil - - Local -

Les consé­quences de l’in­cen­die sur­ve­nu dans un lo­cal pro­fes­sion­nel peuvent être sé­vères pour le lo­ca­taire, comme pour son bailleur. Deux a aires ré­centes viennent l’illus­trer.

En cas de des­truc­tion ou de dom­mages cau­sés par un in­cen­die à un lo­cal pro­fes­sion­nel, le lo­ca­taire peut se re­trou­ver obli­gé d’in­dem­ni­ser le bailleur. Bien plus, il peut aus­si voir son bail ré­si­lié sans in­dem­ni­té. Mais pas tou­jours. En fait, tout dé­pend de la cause de l’in­cen­die.

ORI­GINE CRIMINELLE

Un bâ­ti­ment loué à une en­tre­prise est dé­truit par un in­cen­die. Le pro­prié­taire met en cause le lo­ca­taire et lui ré­clame (via son as­su­reur) le rem­bour­se­ment des frais res­tés à sa charge.

La loi pré­voit en e et que le lo­ca­taire ré­pond de l’in­cen­die vis-à-vis du bailleur. FORCE MAJEURE. Mais la loi pré­voit aus­si que le lo­ca­taire peut échap­per à cette res­pon­sa­bi­li­té s’il prouve que l’in­cen­die est ar­ri­vé par vice de construc­tion, que le feu a été com­mu­ni­qué par une mai­son voi­sine ou qu’il est dû à un cas de force majeure.

Dans cette a aire, le lo­ca­taire in­voque la force majeure pour s’op­po­ser à la de­mande du bailleur. Les juges lui donnent rai­son : l’en­tre­prise lo­ca­taire peut être exo­né­rée de sa res­pon­sa­bi­li­té car l’in­cen­die, d’ori­gine criminelle, consti­tue un cas de force majeure.

Le pro­prié­taire conteste la so­lu­tion. Se­lon lui, la res­pon­sa­bi­li­té du lo­ca­taire ne peut être ex­clue alors que l’ori­gine de l’in­cen­die n’est, en réa­li­té, pas dé­ter­mi­née avec cer­ti­tude et que le lo­ca­taire sto­ckait une grande quan­ti­té de ma­té­riaux in am­mables dans son lo­cal.

LO­CA­TAIRE EXONÉRÉ. La cri­tique du pro­prié­taire est écar­tée dès lors que deux rap­ports d’ex­per­tise concluent à l’hy­po­thèse de l’in­cen­die vo­lon­taire ; ni une né­gli­gence du lo­ca­taire, ni l’ac­cu­mu­la­tion de ma­tière ou ma­té­riaux in am­mables dans le lo­cal n’ont cau­sé le dé­part du feu. L’ori­gine criminelle de l’in­cen­die pré­sente alors les ca­rac­tères de la force majeure. Ce qui per­met d’exo­né­rer le lo­ca­taire de toute res­pon­sa­bi­li­té.

ORI­GINE INDÉTERMINÉE

IRÉSILIATION DE PLEIN DROIT. Une autre a aire est née de l’in­cen­die d’une salle de concert pa­ri­sienne qui s’est pro­pa­gé aux lo­caux loués dans le même im­meuble par deux so­cié­tés. Le bailleur no­ti e la ré­si­lia­tion du bail aux so­cié­tés lo­ca­taires.

DES­TRUC­TION TOTALE. La loi pré­voit que le bail est ré­si­lié de plein droit si le lo­cal est dé­truit en to­ta­li­té par cas for­tuit, c’est-à-dire par suite d’un évé­ne­ment in­dé­pen­dant de la vo­lon­té des par­ties et qui ne peut leur être re­pro­ché. Dans cette hy­po­thèse, le bailleur se trouve, de plus, dis­pen­sé de dé­dom­ma­ger son lo­ca­taire, en dé­pit de son obli­ga­tion d’as­su­rer à ce der­nier la jouis­sance pai­sible des lo­caux. Les so­cié­tés lo­ca­taires ré­clament pour­tant ici au bailleur un dé­dom­ma­ge­ment au titre des troubles de jouis­sance su­bis du fait du si­nistre.

PAS DE CAS FOR­TUIT. À rai­son. Il est ju­gé que l’in­cen­die qui se dé­clare dans les lo­caux d’un co­lo­ca­taire et dont la cause n’est pas dé­ter­mi­née ne ca­rac­té­rise pas un cas for­tuit. Le bailleur est donc res­pon­sable en­vers les autres lo­ca­taires. Il doit ré­pa­rer les dom­mages cau­sés par l’in­cen­die lorsque l’ori­gine du si­nistre est in­con­nue.

Sources. Cass. civ., 3e ch., 14 juin 2018, n° 17-19891 ;

12 juillet 2018, n° 17-20696 ; c. civ. art. 1719, 1722 et 1733

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