Des aides fis­cales pour in­ves­tir dans la pierre

RF Conseil - - Dossier -

Mal­gré la crise, l’immobilier reste une va­leur re­fuge. Que vous soyez can­di­dat à un in­ves­tis­se­ment dans l’immobilier lo­ca­tif ou dé­jà pro­prié­taire d’un tel bien, voi­ci quelques pistes pour di­mi­nuer votre pres­sion fis­cale sans faux pas.

Les par­ti­cu­liers in­té­res­sés par un in­ves­tis­se­ment immobilier lo­ca­tif ont le choix entre l’achat dans le neuf ou dans l’an­cien avec à la clé un bo­nus scal ve­nant al­lé­ger di­rec­te­ment le mon­tant de leur fac­ture scale. Pour ce­la des condi­tions très pré­cises doivent être sa­tis­faites. Ceux qui sont dé­jà dé­ten­teur d’un bien immobilier don­né en lo­ca­tion peuvent en­vi­sa­ger la lo­ca­tion meu­blée sca­le­ment at­trac­tive. Nos conseils pour op­ti­mi­ser vos dé­ci­sions.

In­ves­tir dans le neuf grâce au dis­po­si­tif Pi­nel

JUS­QU’À 21 % D’ÉCO­NO­MIE D’IM­PÔT. La ré­duc­tion d’im­pôt sur le re­ve­nu Pi­nel bé­né cie aux contri­buables ayant ache­té un lo­ge­ment neuf ou en l’état fu­tur d’achè­ve­ment (VEFA), ou ré­ha­bi­li­té, avant le 31 décembre 2021. En contre­par­tie, ceux­ci doivent s’en­ga­ger à louer leur bien nu comme ha­bi­ta­tion prin­ci­pale pen­dant une du­rée mi­ni­male de 6 ou 9 ans (éven­tuel­le­ment pro­ro­geable 3 ans) à des lo­ca­taires (y com­pris un as­cen­dant ou un des­cen­dant) dont les res­sources ne dé­passent pas un cer­tain pla­fond et moyen­nant un loyer éga­le­ment pla­fon­né.

Se­lon la du­rée de la lo­ca­tion, le taux de la ré­duc­tion d’im­pôt est de 12 %, 18 % ou 21 % du coût de re­vient du lo­ge­ment (dans la double li­mite de 300 000 € et 5 500 €/m2 ha­bi­table). Des taux bo­ni és s’ap­pliquent en

cas d’in­ves­tis­se­ment outre-mer. Le lo­ge­ment doit res­pec­ter un ni­veau de per­for­mance éner­gé­tique mi­ni­mal et être si­tué dans une com­mune clas­sée en zone A, A bis et B1. L’avan­tage scal est ac­cor­dé au titre de l’an­née d’achè­ve­ment du lo­ge­ment ou de son achat s’il est pos­té­rieur et s’étale sur toute la du­rée de lo­ca­tion. À no­ter en n qu’il tombe sous le coup du pla­fon­ne­ment glo­bal des niches scales de 10 000 € (18 000 € en cas d’in­ves­tis­se­ment outre-mer).

De­puis le 1er avril 2020, le mon­tant des frais et com­mis­sions payés lors de l’achat d’un lo­ge­ment ou­vrant droit à la ré­duc­tion Pi­nel ne peut ex­cé­der 10 % du prix de re­vient. L’ache­teur doit in­di­quer ex­pres­sé­ment son in­ten­tion de bé­né cier de cet avan­tage scal lors de la si­gna­ture de l’avant-contrat et de l’acte au­then­tique d’ac­qui­si­tion.

Pro­chaines nou­veau­tés. À comp­ter de 2021, la ré­duc­tion Pi­nel se­ra ré­ser­vée aux achats réa­li­sés dans des im­meubles col­lec­tifs. À titre ex­pé­ri­men­tal en ré­gion Bre­tagne jus­qu’au 31 décembre 2021, c’est le Pré­fet de ré­gion qui dé­ter­mine les com­munes éli­gibles ain­si que les pla­fonds de loyers et de res­sources du lo­ca­taire. ACOMPTE DE 60 % EN JAN­VIER. De­puis le 1er jan­vier 2019, la plu­part des re­ve­nus sont sou­mis au pré­lè­ve­ment à la source se­lon le taux du foyer scal qui ne tient pas compte des ré­duc­tions et crédits d’im­pôt.

Pour évi­ter un e ort de tré­so­re­rie trop im­por­tant, un acompte de ré­duc­tions et crédits d’im­pôt est ver­sé en jan­vier de chaque an­née cor­res­pon­dant à 60 % des avan­tages scaux ac­cor­dés lors de la li­qui­da­tion de L’IR a érent aux re­ve­nus de l’avant­der­nière an­née. La ré­duc­tion Pi­nel fai­sant par­tie des dé­penses éli­gibles, celle ob­te­nue pour la pre­mière fois au titre l’im­po­si­tion des re­ve­nus de 2020 ne don­ne­ra lieu au ver­se­ment d’une avance de 60 % qu’au dé­but de l’an­née 2022.

Notre con­seil. Il ne faut pas se pré­ci­pi­ter sur la ca­rotte scale. Il est es­sen­tiel de pri­vi­lé­gier avant tout la si­tua­tion du bien et de s’in­for­mer préa­la­ble­ment sur le mar­ché lo­ca­tif lo­cal car les pla­fonds de loyer peuvent être ré­duits lo­ca­le­ment par ar­rê­té pré­fec­to­ral. En e et, le non-res­pect des condi­tions du dis­po­si­tif Pi­nel en­traîne sa re­mise en cause. Il en va de même en cas de dé­mem­bre­ment de pro­prié­té du bien (vente ou do­na­tion de la nue-pro­prié­té, par exemple) pos­té­rieur à l’en­ga­ge­ment de lo­ca­tion. En n, s’agis­sant d’une ré­duc­tion d’im­pôt, si son mon­tant ex­cède l’im­pôt - nal, l’ex­cé­dent n’est pas res­ti­tué.

Ache­ter dans l’an­cien avec un coup de pouce fis­cal

RÉ­DUC­TION D’IM­PÔT. Ceux qui in­ves­tissent dans l’an­cien peuvent de­puis l’an der­nier bé­né cier du dis­po­si­tif De­nor­man­die cal­qué sur le Pi­nel et ap­pli­cable jus­qu’au 31 décembre 2022. Ce­lui-ci ouvre donc droit à une ré­duc­tion d’im­pôt de 12 % à 21 % se­lon la du­rée de lo­ca­tion sous ré­serve de res­pec­ter les mêmes pla­fonds de loyers et de res­sources du lo­ca­taire que le Pi­nel. Il s’ap­plique aux per­sonnes qui in­ves­tissent dans un lo­ge­ment an­cien pour le­quel ils en­gagent des tra­vaux re­pré­sen­tant au moins 25 % du coût to­tal de l’opé­ra­tion (prix d’achat du bien + mon­tant des tra­vaux + frais d’ac­qui­si­tion) ou dans un lo­cal qu’ils trans­forment à usage d’ha­bi­ta­tion. Le bien doit être si­tué dans une ville du Plan « Ac­tion Coeur de Ville » ou cer­taines com­munes ayant conclu une opé­ra­tion de re­vi­ta­li­sa­tion du ter­ri­toire (liste sur le site co­he­sion-ter­ri­toires.gouv.fr). Une fois ré­no­vé, le lo­ge­ment doit res­pec­ter un cer­tain ni­veau de per­for­mance éner­gé­tique. At­ten­tion, la ré­duc­tion De­nor­man­die est com­prise dans le pla­fon­ne­ment glo­bal des niches scales et les tra­vaux re­te­nus dans la base de cal­cul de la ré­duc­tion d’im­pôt ne peuvent pas être dé­duits des re­ve­nus fon­ciers.

À sa­voir. Pour les réa­li­sa­tions e ec­tuées de­puis le 1er jan­vier 2020, sont éli­gibles les biens si­tués sur tout le ter­ri­toire des com­munes concer­nées et non plus seule­ment en centre-ville. Par ailleurs, la liste des tra­vaux éli­gibles a été élar­gie puis­qu’il doit dé­sor­mais s’agir de tra­vaux « d’amé­lio­ra­tion » et non plus seule­ment de « ré­no­va­tion ». DÉ­DUC­TION DES RE­VE­NUS FON­CIERS. Le dis­po­si­tif « Louer abor­dable » ou Cosse per­met aux pro­prié­taires louant un lo­ge­ment an­cien ou neuf non meu­blé à des mé­nages mo­destes ou très mo­destes de bé­né cier, en plus de la dé­duc­tion des charges ha­bi

tuelles, d’un abat­te­ment sur les re­ve­nus fon­ciers dé­cla­rés de 15 % à 70 % (85 % dans cer­tains cas). Il sup­pose la si­gna­ture d’une con­ven­tion de 6 ou 9 ans avec l’agence na­tio­nale pour l’amé­lio­ra­tion de l’ha­bi­tat (Anah) ain­si que le res­pect de pla­fonds de res­sources du lo­ca­taire et de loyers. Le dis­po­si­tif s’ap­plique aux biens si­tués en zone A bis, A, B1 et B2.

Une nou­veau­té. Le dis­po­si­tif a été pro­lon­gé jus­qu’au 31 décembre 2022. Pour les conven­tions si­gnées à comp­ter du 1er juillet 2020, le pro­prié­taire doit jus­ti er d’un cer­tain ni­veau de per­for­mance éner­gé­tique glo­bale.

Pro­fi­ter des ver­tus du dé­fi­cit fon­cier en lo­ca­tion nue

RÉ­GIME MI­CRO-FON­CIER OU RÉ­GIME RÉEL. Les loyers pro­ve­nant de la lo­ca­tion d’un im­meuble nu sont taxables dans la ca­té­go­rie des re­ve­nus fon­ciers. Lorsque les re­cettes n’ex­cèdent pas 15 000 € par an, c’est le ré­gime sim­pli é du mi­cro-fon­cier qui s’ap­plique au­to­ma­ti­que­ment. Cer­tains pro­prié­taires en sont tou­te­fois ex­clus tels ceux bé­né ciant du dis­po­si­tif Cosse. En re­vanche, le ré­gime mi­cro-fon­cier est com­pa­tible avec la ré­duc­tion Pi­nel. En pra­tique, le contri­buable doit sim­ple­ment re­por­ter le mon­tant des loyers bruts dans la case 4BE de la dé­cla­ra­tion n° 2042 et le sc ap­plique un abat­te­ment for­fai­taire de 30 % cen­sé cou­vrir toutes les charges. Le ré­gime mi­cro-fon­cier n’est pas tou­jours fa­vo­rable, en par­ti­cu­lier si les charges que le bailleur est sus­cep­tible de dé­duire (tra­vaux, charges de co­pro­prié­té, taxe fon­cière, in­té­rêts d’em­prunt…) dé­passent l’abat­te­ment de 30 %. Dans ce cas, il convient d’op­ter pour le ré­gime réel (op­tion for­mu­lée sur la dé­cla­ra­tion n° 2044 et va­lable 3 ans).

DÉ­FI­CIT FON­CIER. En dé­dui­sant la to­ta­li­té de ses charges, le loueur est sus­cep­tible de dé­ga­ger un dé cit fon­cier. Ce­lui-ci est, pour la part cor­res­pon­dant à des dé­penses autres que des in­té­rêts d’em­prunt, dé­duc­tible du re­ve­nu glo­bal dans la li­mite de 10 700 € (15 300 € pour un lo­ge­ment Cosse). La part du dé cit ex­cé­dant 10 700 € ou ré­sul­tant des in­té­rêts d’em­prunt est im­pu­table sur les re­ve­nus fon­ciers des 10 an­nées sui­vantes. At­ten­tion, l’im­meuble doit être a ec­té à la lo­ca­tion de fa­çon e ec­tive et per­ma­nente jus­qu’au 31 décembre de la 3e an­née qui suit celle de l’im­pu­ta­tion. Si tel n’est pas le cas, le sc peut re­mettre en cause l’im­pu­ta­tion du dé cit.

Notre con­seil. La réa­li­sa­tion de tra­vaux per­met de va­lo­ri­ser le bien et ain­si de le louer plus fa­ci­le­ment, mais aus­si de ré­duire la pres­sion scale. À no­ter qu’avec la mise en place du pré­lè­ve­ment à la source, les re­ve­nus fon­ciers sont sou­mis à un sys­tème d’acompte con­tem­po­rain (cal­cu­lé sur les re­ve­nus fon­ciers de N – 2). La mo­du­la­tion des acomptes peut être de­man­dée en fonc­tion d’une es­ti­ma­tion des re­ve­nus de l’an­née en cours. Réa­li­ser des tra­vaux plu­tôt en dé­but d’an­née au­to­rise le contri­buable à de­man­der une telle mo­du­la­tion per­met­tant ain­si de ré­duire voire de sus­pendre le paie­ment des acomptes.

Se lan­cer dans la lo­ca­tion meu­blée

IM­PO­SI­TION EN BIC. Le pas­sage d’une lo­ca­tion vide à une lo­ca­tion meu­blée pré­sente de nom­breux at­traits no­tam­ment sur le plan scal.

Les re­ve­nus ti­rés de la lo­ca­tion meu­blée sont im­po­sables dans la ca­té­go­rie des bé­né ces in­dus­triels et com­mer­ciaux (BIC). A l’ins­tar des re­ve­nus fon­ciers, il existe deux ré­gimes d’im­po­si­tion se­lon le ni­veau de re­cettes dé­ga­gées.

Le ré­gime mi­cro-bic s’ap­plique au­to­ma­ti­que­ment si les loyers bruts ne dé­passent pas 72 500 €/an pour la pé­riode 2020-2022. Les obli­ga­tions dé­cla­ra­tives sont al­lé­gées et le sc dé­ter­mine le re­ve­nu im­po­sable en dé­dui­sant des re­cettes dé­cla­rées un abat­te­ment for­fai­taire de 50 % (aus­si ap­pli­cable pour le cal­cul des pré­lè­ve­ments so­ciaux). Son in­con­vé­nient ma­jeur est de ne pas per­mettre l’im­pu­ta­tion des dé cits.

Si les charges dé­duc­tibles dé­passent l’abat­te­ment de 50 % ou si le bien a été nan­cé par un em­prunt il faut en­vi­sa­ger une op­tion pour le ré­gime réel. Elle per­met d’amor­tir le bien loué et de dé­duire toutes les charges in­hé­rentes à l’ac­ti­vi­té de lo­ca­tion meu­blée (frais d’en­tre­tien et ré­pa­ra­tion, taxe fon­cière, in­té­rêts d’em­prunt, frais d’as­su­rance et de ges­tion…). Les amor­tis­se­ments ne pou­vant créer de dé cit, ils sont « sto­ckés » pour im­pu­ta­tion sur les bé­né ces BIC ul­té­rieurs sans li­mi­ta­tion dans le temps.

Notre con­seil. L’op­tion pour un ré­gime réel en­traîne des d’obli­ga­tions comp­tables lourdes. L’adhé­sion à un or­ga­nisme de ges­tion agrée ou le re­cours à un pro­fes­sion­nel de la comp­ta­bi­li­té ha­bi­li­té à dé­li­vrer un vi­sa scal per­met de vous sou­la­ger de ce sur­croît d’obli­ga­tions et d’évi­ter la ma­jo­ra­tion de 25 % pra­ti­quée par le sc sur le mon­tant du bé­né ce dé­cla­ré. PRO­FES­SION­NEL OU NON PRO­FES­SION­NEL. Le sta­tut de loueur en meu­blé pro­fes­sion­nel (LMP) ne peut être ob­te­nu que si deux condi­tions sont sa­tis­faites : les re­cettes an­nuelles ti­rées de cette ac­ti­vi­té sont su­pé­rieures à 23 000 € pour l’en­semble du foyer scal et ces re­cettes ex­cèdent les autres re­ve­nus d’ac­ti­vi­té du foyer sou­mis à l’im­pôt sur le re­ve­nu. L’obli­ga­tion d’ins­crip­tion au RCS a en re­vanche été sup­pri­mée. Le ré­gime de LMP per­met d’im­pu­ter les dé cits sans li­mi­ta­tion de mon­tant sur le re­ve­nu glo­bal. Si le re­ve­nu glo­bal est in­suf sant, le dé cit glo­bal ain­si gé­né­ré peut être re­por­té pen­dant 6 ans. En cas de cession du bien, c’est le ré­gime des plus-va­lues pro­fes­sion­nelles qui est ap­pli­cable.

Si l’une des condi­tions exi­gées n’est pas rem­plie, c’est le ré­gime de la lo­ca­tion meu­blée non pro­fes­sion­nelle qui s’ap­plique (LMNP). Dans ce cas, les dé cits liés à l’ac­ti­vi­té sont seule­ment im­pu­tables sur les BIC non pro­fes­sion­nels des 10 an­nées sui­vantes. Le ré­gime des plus-va­lues des par­ti­cu­liers s’ap­plique en cas de vente du bien (abat­te­ment pour du­rée de dé­ten­tion abou­tis­sant à une exo­né­ra­tion to­tale au bout de 22 ans pour L’IR et de 30 ans pour les pré­lè­ve­ments so­ciaux).

À no­ter. Le ré­gime de LMP per­met au bien concer­né d’échap­per à L’IFI et de pro ter d’une exo­né­ra­tion to­tale ou par­tielle de la plus-va­lue dé­ga­gée lors de la vente (ré­gime d’exo­né­ra­tion des pe­tites en­tre­prises si l’ac­ti­vi­té est exer­cée de­puis au moins 5 ans).

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