Clause Ré­so­lu­toire et Bail Com­mer­cial

Tendance Ouest Caen - - FAITS DIVERS -

Dans le cadre de la rè­gle­men­ta­tion ap­pli­cable en ma­tière de bail com­mer­cial, l’ar­ticle L.145-41 du Code de Com­merce dis­pose que toute clause in­sé­rée dans le bail pré­voyant la ré­si­lia­tion de plein droit ne pro­duit ef­fet qu’un mois après un com­man­de­ment de­meu­ré in­fruc­tueux. Le com­man­de­ment doit, à peine de nul­li­té, men­tion­ner ce dé­lai.

Ce type de clause est par­ti­cu­liè­re­ment utile et de ce fait vi­ve­ment re­com­man­dé. En ef­fet, si l’une des par­ties ne res­pecte pas l’une ou l’autre des obli­ga­tions dé­cou­lant du contrat, l’autre par­tie peut alors lui faire si­gni­fier, par huis­sier de justice donc, un com­man­de­ment d’avoir à la ou les res­pec­ter et ce, dans un dé­lai d’un mois, à dé­faut si­non de voir ac­quise la clause ré­so­lu­toire. Il suf­fi­ra alors en­suite de sai­sir le juge des Ré­fé­rés (Juge de l’ur­gence et de l’évi­dence) aux fins de voir consta­ter l’ac­qui­si­tion de la clause ré­so­lu­toire et donc la dis­pa­ri­tion du bail com­mer­cial. Point de vigilance : si le dé­bi­teur de l’obli­ga­tion s’exé­cute dans le dé­lai d’un mois du com­man­de­ment, la clause ré­so­lu­toire ne pour­ra par contre pas jouer.

Dans l’hy­po­thèse où le bail com­mer­cial n’in­clut pas de clause ré­so­lu­toire, ce­lui qui sou­haite se pré­va­loir d’un man­que­ment de l’autre par­tie, pre­nons pour exemple le cas d’un bailleur dont le lo­ca­taire ne paie pas ses loyers, pour­ra :

- Initier une pro­cé­dure, non pas de­vant le juge des ré­fé­rés mais de­vant le tri­bu­nal sta­tuant sur le fond aux fins de voir pro­non­cer une ré­si­lia­tion ju­di­ciaire (et non pour voir consta­ter l’ac­qui­si­tion d’une clause ré­so­lu­toire) aux torts du dé­bi­teur pour man­que­ment aux charges et obli­ga­tions pré­vues par le bail com­mer­cial, la pro­cé­dure étant net­te­ment plus longue avec à l’is­sue un aléa ju­di­ciaire en ce que le tri­bu­nal peut consi­dé­rer que le man­que­ment re­pro­ché au dé­bi­teur ne suf­fit pas pour pro­non­cer une ré­si­lia­tion ju­di­ciaire (le lo­ca­taire peut par exemple se dé­fendre en fai­sant va­loir de son cô­té un man­que­ment du bailleur à son obli­ga­tion de dé­li­vrer un bien conforme à la des­ti­na­tion au­to­ri­sée dans l’acte, ex­pli­quant qu’il n’ait pas payer tous les loyers). - En­vi­sa­ger, à l’is­sue du bail (au terme des 9 ans par exemple, étant pré­ci­sé qu’un bail com­mer­cial peut être d’une du­rée su­pé­rieure), de don­ner congé sans offre de re­nou­vel­le­ment au mo­tif jus­te­ment que son lo­ca­taire dé­faillant a man­qué à ses obli­ga­tions contrac­tuelles. En pro­cé­dant ain­si, le bailleur peut en outre es­pé­rer pou­voir s’exo­né­rer du rè­gle­ment de l’in­dem­ni­té d’évic­tion nor­ma­le­ment due au lo­ca­taire di­li­gent afin de com­pen­ser le pré­ju­dice lié à la dis­pa­ri­tion du fonds de com­merce, pro­prié­té du lo­ca­taire et non du bailleur des murs. En ef­fet, sans le droit au bail et donc le droit d’exer­cer une ac­ti­vi­té au sein des murs ap­par­te­nant au bailleur, il ne peut y avoir de fonds de com­merce. Ce­ci étant, il se­ra alors fort pro­bable que le lo­ca­taire ne l’en­tende pas ain­si et ini­tie une pro­cé­dure pour se voir re­con­naître le droit à per­ce­voir une in­dem­ni­té d’évic­tion, ce qui se­ra lais­sé à l’ap­pré­cia­tion du Tri­bu­nal.

Il est donc in­dis­pen­sable d’in­clure dans un bail com­mer­cial une clause ré­so­lu­toire, étant en­fin rap­pe­lé que la par­tie qui s’en pré­vaut au terme d’un com­man­de­ment a le choix par suite de re­non­cer au bé­né­fice de la clause ré­so­lu­toire et donc aux ef­fets qui y sont at­ta­chés quand bien même l’autre par­tie, dé­bi­trice de l’obli­ga­tion non res­pec­tée, ne s’est pas exé­cu­tée dans le dé­lai d’un mois.

La Cour de Cas­sa­tion l’a rap­pe­lé dans un ar­rêt en date du 27 avril 2017 (Cass. Civ. 3ème, 27 avril 2007, n°16-13625).

Dans cette af­faire, un bailleur avait fait dé­li­vrer à un lo­ca­taire un com­man­de­ment vi­sant la clause ré­so­lu­toire pour ob­te­nir le rè­gle­ment de loyers im­payés. Le lo­ca­taire ne s’étant pas exé­cu­té dans le dé­lai d’un mois, le bailleur l’a as­si­gné en ré­fé­ré mais en de­man­dant uni­que­ment le paie­ment d’une pro­vi­sion (le juge des ré­fé­rés n’est pas com­pé­tent pour pro­non­cer une condam­na­tion au ver­se­ment d’une somme mais seule­ment d’une pro­vi­sion) à va­loir sur les loyers im­payés. Le lo­ca­taire, a prio­ri heu­reux de pou­voir quit­ter les lo­caux au plus vite, a cru pou­voir faire dres­ser un état des lieux par un huis­sier en lui ren­dant si­mul­ta­né­ment les clés, ce qui l’a ame­né à se pré­va­loir de­vant le juge, pour son propre bé­né­fice donc, de l’ac­qui­si­tion de la clause ré­so­lu­toire pour im­payé et de consi­dé­rer le bail ré­si­lié au terme du dé­lai d’un mois fixé par le com­man­de­ment. La Cour de Cas­sa­tion n’a pas par­ta­gé l’en­thou­siasme du lo­ca­taire, rap­pe­lant que seul le bailleur pou­vait s’en pré­va­loir puis­qu’à l’ori­gine du com­man­de­ment, ce qu’il n’avait d’ailleurs pas fait puis­qu’il avait uni­que­ment sol­li­ci­té le paie­ment d’une pro­vi­sion et non le constat de l’ac­qui­si­tion de la clause ré­so­lu­toire.

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