Bail : gare aux clauses ré­pu­tées non écrites !

Var-Matin (Sainte-Maxime / Saint-Tropez) - - Je voudrais savoir -

Un bail d’ha­bi­ta­tion est gé­né­ra­le­ment conclu sous­seing pri­vé (1). Il doit être conforme au contrat de bail type ré­gle­men­taire (2). Un de nos lec­teurs, M.T.R., ha­bi­tant Cagnes-surMer, s’alarme des pra­tiques de cer­taines agences im­mo­bi­lières : « Alors que les im­pri­més des baux ont chan­gé, des agences de lo­ca­tion conti­nuent à louer des lo­ge­ments en uti­li­sant des do­cu­ments vieux du XIXe siècle. » Ef­fec­ti­ve­ment, de­puis le 1er août 2015 la loi Alur oblige l’éta­blis­se­ment par écrit d’un bail d’ha­bi­ta­tion type en au­tant d’exem­plaires qu’il y a de par­ties (pro­prié­taire, lo­ca­taire, co­lo­ca­taires, cau­tion…). La vi­gi­lance est donc de mise et de­mande une lec­ture at­ten­tive du contrat afin, éven­tuel­le­ment, de re­pé­rer une clause illi­cite. C’est l’ar­ticle 4 de la loi du 6 juillet 1989, ten­dant à amé­lio­rer les rap­ports lo­ca­tifs, qui liste les vingt clauses ré­pu­tées non écrites (donc sans va­leur). Ce­la si­gni­fie que le lo­ca­taire se­ra dis­pen­sé de pro­cé­dure ju­di­ciaire pour dé­non­cer cette clause. Il de­vra tout sim­ple­ment aler­ter son bailleur par lettre re­com­man­dée avec de­mande d’avis de ré­cep­tion que cette [ou ces] clauses ne peu[ven]t s’ap­pli­quer car elle[s] est [sont] contraire[s] à la loi. Est donc ré­pu­tée non écrite toute clause :

Qui oblige le lo­ca­taire, en vue de la vente ou de la lo­ca­tion du lo­cal loué, à lais­ser vi­si­ter ce­lui-ci les jours fé­riés ou plus de deux heures les jours ou­vrables ;

Par la­quelle le lo­ca­taire est obli­gé de sous­crire une as­su­rance au­près d’une com­pa­gnie choi­sie par le bailleur ;

Qui im­pose comme mode de paie­ment du loyer l’ordre de pré­lè­ve­ment au­to­ma­tique sur le compte cou­rant du lo­ca­taire ou la si­gna­ture par avance de traites ou de billets à ordre ;

Par la­quelle le lo­ca­taire au­to­rise le bailleur à pré­le­ver ou à faire pré­le­ver les loyers di­rec­te­ment sur son sa­laire dans la li­mite ces­sible ;

Qui pré­voit la res­pon­sa­bi­li­té col­lec­tive des lo­ca­taires en cas de dé­gra­da­tion d’un élé­ment com­mun de la chose louée ;

Par la­quelle le lo­ca­taire s’en­gage par avance à des rem­bour­se­ments sur la base d’une es­ti­ma­tion faite uni­la­té­ra­le­ment par le bailleur au titre des ré­pa­ra­tions lo­ca­tives ;

Qui pré­voit la ré­si­lia­tion de plein droit du contrat en cas d’in­exé­cu­tion des obli­ga­tions du lo­ca­taire pour un mo­tif autre que le non­paie­ment du loyer, des charges, du dé­pôt de ga­ran­tie, la non-sous­crip­tion d’une as­su­rance des risques lo­ca­tifs ou le non-res­pect de l’obli­ga­tion d’user pai­si­ble­ment des lo­caux loués, ré­sul­tant de troubles de voi­si­nage consta­tés par une dé­ci­sion de jus­tice pas­sée en force de chose ju­gée ;

Qui au­to­rise le bailleur à di­mi­nuer ou à sup­pri­mer, sans contre­par­tie équi­va­lente, des pres­ta­tions sti­pu­lées au contrat ;

Qui au­to­rise le bailleur à per­ce­voir des amendes ou des pé­na­li­tés en cas d’in­frac­tion aux clauses d’un contrat de lo­ca­tion ou d’un rè­gle­ment in­té­rieur à l’im­meuble ;

Qui in­ter­dit au lo­ca­taire l’exer­cice d’une ac­ti­vi­té po­li­tique, syn­di­cale, as­so­cia­tive ou confes­sion­nelle ;

Qui im­pose au lo­ca­taire la fac­tu­ra­tion de l’état des lieux de sor­tie dès lors que ce­lui-ci n’est pas éta­bli par un huis­sier de jus­tice dans le cas pré­vu par l’ar­ticle 3-2 ;

Qui pré­voit le re­nou­vel­le­ment du bail par ta­cite re­con­duc­tion pour une du­rée in­fé­rieure à celle pré­vue à l’ar­ticle 10 ;

Qui in­ter­dit au lo­ca­taire de re­cher­cher la res­pon­sa­bi­li­té du bailleur ou qui exo­nère le bailleur de toute res­pon­sa­bi­li­té ;

Qui in­ter­dit au lo­ca­taire d’hé­ber­ger des per­sonnes ne vi­vant pas ha­bi­tuel­le­ment avec lui ;

Qui im­pose au lo­ca­taire le ver­se­ment, lors de l’en­trée dans les lieux, de sommes d’ar­gent en plus de celles pré­vues aux ar­ticles 5 et 22 ;

Qui fait sup­por­ter au lo­ca­taire des frais de re­lance ou d’ex­pé­di­tion de la quit­tance ain­si que les frais de pro­cé­dure en plus des sommes ver­sées au titre des dé­pens et de l’ar­ticle 700 du Code de pro­cé­dure ci­vile ;

Qui pré­voit que le lo­ca­taire est au­to­ma­ti­que­ment res­pon­sable des dé­gra­da­tions consta­tées dans le lo­ge­ment ;

Qui in­ter­dit au lo­ca­taire de de­man­der une in­dem­ni­té au bailleur lorsque ce der­nier réa­lise des tra­vaux d’une du­rée su­pé­rieure à vingt et un jours ;

Qui per­met au bailleur d’ob­te­nir la ré­si­lia­tion de plein droit du bail au moyen d’une simple or­don­nance de ré­fé­ré in­sus­cep­tible d’ap­pel ;

Qui im­pose au lo­ca­taire, en sur­plus du paie­ment du loyer pour oc­cu­pa­tion du lo­ge­ment, de sous­crire un contrat pour la lo­ca­tion d’équi­pe­ments. En re­vanche, une clause se­ra ju­gée abu­sive (3) si elle fa­vo­rise un pro­fes­sion­nel au dé­tri­ment d’un par­ti­cu­lier. Ce type de clauses fi­gure sou­vent dans les contrat de lo­ca­tion meu­blée éta­bli par une agence im­mo­bi­lière, no­tam­ment sur la du­rée du bail, dé­pôt de ga­ran­tie, droit de vi­site, congé don­né par le lo­ca­taire, etc. Dans ce cas, le lo­ca­taire se­ra obli­gé de sai­sir le juge afin de faire dé­cla­rer abu­sive cette clause. Dé­tail qui a son im­por­tante : la charge de la preuve lui in­combe ! D’où un dés­équi­libre si­gni­fi­ca­tif.

(DR)

Bien connaître ces vingt clauses « ré­pu­tées non écrites » vous évi­te­ra pas mal de dé­con­ve­nues.

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