Or­dures mé­na­gères : le pro­ra­ta tem­po­ris ap­pli­cable au lo­ca­taire

Var-Matin (Sainte-Maxime / Saint-Tropez) - - Je Voudrais Savoir - ani­mé par Pierre DEJOANNIS Re­trou­vez les ré­ponses à vos ques­tions, des liens, des livres utiles, les prin­ci­paux in­di­ca­teurs et le rendez-vous des no­taires : http://je­vou­drais­sa­voir.ni­ce­ma­tin.com/

Lorsque l’on signe un bail de lo­ca­tion de logement à usage de ré­si­dence prin­ci­pale, on ne pense pas tou­jours à tout sti­pu­ler par écrit ou à in­for­mer ver­ba­le­ment le lo­ca­taire de ses obli­ga­tions. No­tam­ment com­ment se­ra ré­par­tie la taxe d’en­lè­ve­ment des or­dures mé­naè­gères (TEOM) qui, on le rap­pelle, est ré­glée par le pro­prié­taire au fisc mais qui est en­suite ré­cu­pé­rée, dans les charges pro­vi­sion­nelles men­suelles, au­près de l’oc­cu­pant. Mais quid du lo­ca­taire qui met fin à son bail en cours d’an­née ? Telle est la ques­tion de M. R.L.F, ha­bi­tant Toulon. « Pour­riez-vous m’in­di­quer si l’on doit im­pu­ter la TEOM au dé­part d’un lo­ca­taire, soit au pro­ra­ta tem­po­ris, soit pour l’an­née en­tière ? » L’ar­ticle 23, ali­néa 3, de la loi du 6 juillet 1989 ten­dant à amé­lio­rer les rap­ports lo­ca­tifs et por­tant mo­di­fi­ca­tion de la loi n° 86-1290 du 23 dé­cembre 1986 pré­cise que « les charges ré­cu­pé­rables, sommes ac­ces­soires au loyer prin­ci­pal, sont exi­gibles sur jus­ti­fi­ca­tion en contre­par­tie des im­po­si­tions qui cor­res­pondent à des ser­vices dont le lo­ca­taire pro­fite di­rec­te­ment ». S’agis­sant d’un ser­vice « dont le lo­ca­taire pro­fite di­rec­te­ment » ,il est donc nor­mal que le lo­ca­taire s’ac­quitte uni­que­ment de la TEOM au pro­ra­ta des mois qu’il a pas­sés dans le logement loué. Une ana­lyse confir­mée par le mi­nis­tère de l’Eco­no­mie, des Fi­nances et de l’In­dus­trie dans une ré­ponse à une ques­tion écrite d’un sé­na­teur de la Mo­selle (non ins­crit) en 2005 (1) : « Les pro­vi­sions pour charges ver­sées men­suel­le­ment par le lo­ca­taire au pro­prié­taire sont cal­cu­lées en re­te­nant un dou­zième de la taxe d’en­lè­ve­ment des or­dures mé­na­gères due au titre de l’an­née pré­cé­dente. Ain­si, en cas de chan­ge­ment de lo­ca­taire en cours d’an­née, la taxe est ac­quit­tée par le lo­ca­taire au pro­ra­ta du temps d’oc­cu­pa­tion du lo­cal d’ha­bi­ta­tion. » Pour être clair : votre lo­ca­taire doit par­tir le 31 juillet 2017. Vous se­rez en droit de lui im­pu­ter 7/12e de la TEOM au titre des charges ré­cu­pé­rables. Le reste, c’est-à-dire 5/12e, vous le fe­rez sup­por­ter au(x) pro­chain(s) lo­ca­taire(s). A la condi­tion que la nou­velle lo­ca­tion dé­marre bien au 1er août. Si­non, tout le temps où votre logement res­te­ra non loué, ce se­ra pour votre poche si vous avez op­té pour le mi­cro­fon­cier.

1. Ques­tion écrite n° 15919 de M. Jean Louis Mas­son (Mo­selle - NI) pu­bliée dans le JO Sé­nat du 10/02/2005 - page 351 et ré­ponse du Mi­nis­tère de l’éco­no­mie, des fi­nances et de l’in­dus­trie pu­bliée dans le JO Sé­nat du 15/12/2005 - page 3233. Aux termes de l’art.  du décret du  mars  « le pro­cès-ver­bal

com­porte, sous l’in­ti­tu­lé de chaque ques­tion ins­crite à l’ordre du jour, le

ré­sul­tat du vote. » Il doit pré­ci­ser les noms des co­pro­prié­taires op­po­sants, et ceux des abs­ten­tion­nistes, ain­si que leur nombre de voix. Il est fré­quent que le pro­cès-ver­bal com­porte avant l’ordre du jour les noms des co­pro­prié­taires ab­sents, ain­si que leurs tan­tièmes, mais sous chaque ré­so­lu­tion, doit fi­gu­rer les noms des vo­tants « contre » et des abs­ten­tion­nistes, ain­si que leur nombre de voix. Ce­la per­met de vé­ri­fier que les règles de ma­jo­ri­té ont été res­pec­tées, ain­si que les règles de no­ti­fi­ca­tion du pro­cès ver­bal aux co­pro­prié­taires op­po­sants ou ab­sents. Con­for­mé­ment à la ré­gle­men­ta­tion, vous avez éga­le­ment la pos­si­bi­li­té d’ob­te­nir du syn­dic la pro­duc­tion de la feuille de pré­sence de cette as­sem­blée gé­né­rale. Les tra­vaux d’au­to­ma­ti­sa­tion de la porte de ga­rage ne portent pas at­teinte aux par­ties com­munes ni à l’as­pect ex­té­rieur de l’im­meuble. Ils portent uni­que­ment sur des par­ties pri­va­tives. Dans ces condi­tions, une au­to­ri­sa­tion de l’as­sem­blée gé­né­rale n’est pas re­quise, sous ré­serve, bien en­ten­du, que cette au­to­ma­ti­sa­tion n’uti­lise pas l’élec­tri­ci­té des par­ties com­munes. Il n’existe, à notre connais­sance, au­cune obli­ga­tion par­ti­cu­lière pour la si­gna­lé­tique des portes au­to­ma­ti­sées de ga­rages in­di­vi­duels.

(Pho­to Frank Mul­ler)

L’en­lè­ve­ment des or­dures mé­na­gères est un ser­vice « dont le lo­ca­taire pro­fite di­rec­te­ment ». Il est donc nor­mal qu’il en sup­porte in­té­gra­le­ment le paie­ment.

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