Co­pro­prié­té : le con­seil syn­di­cal veille sur vos de­niers

Var-Matin (Sainte-Maxime / Saint-Tropez) - - Je Voudrais Savoir - ani­mé par Pierre DEJOANNIS Re­trou­vez les ré­ponses à vos ques­tions, des liens, des livres utiles, les prin­ci­paux in­di­ca­teurs et le ren­dez-vous des no­taires : http://je­vou­drais­sa­voir.ni­ce­ma­tin.com/

Pour as­su­rer son bon fonc­tion­ne­ment, une co­pro­prié­té à l’obli­ga­tion, lors de chaque as­sem­blée gé­né­rale or­di­naire, de vo­ter un bud­get pré­vi­sion­nel qui per­met­tra de cou­vrir les dé­penses cou­rantes an­nuelles de l’im­meuble. C’est donc la mis­sion pre­mière du syn­dic que de pla­ni­fier les dé­penses liées no­tam­ment à la conser­va­tion des par­ties com­munes et à l’en­tre­tien des équi­pe­ments com­muns de l’im­meuble : « Les co­pro­prié­taires sont te­nus de par­ti­ci­per aux charges en­trai­nées par les ser­vices col­lec­tifs et les élé­ments com­muns en fonc­tion de l’uti­li­té que ces ser­vices et élé­ments pré­sentent à l’égard de chaque lot. Ils sont te­nus de par­ti­ci­per aux charges re­la­tives à la conser­va­tion, à l’en­tre­tien et à l’ad­mi­nis­tra­tion des par­ties com­munes pro­por­tion­nel­le­ment aux va­leurs re­la­tives de leur par­tie pri­va­tive com­prise dans leur lot […] », pré­cise l’ar­ticle 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le sta­tut de la co­pro­prié­té des im­meubles bâ­tis. Elles ont trait, en règle gé­né­rale, à l’en­tre­tien des ins­tal­la­tions exis­tantes pour les re­mettre en état (pannes di­verses, ré­glages, ré­pa­ra­tion de casses…), et ce dans la li­mite de la ligne bud­gé­taire af­fec­tée à ce poste (ap­pe­lée « en­tre­tien et pe­tites ré­pa­ra­tions »). Par dé­fi ni­tion, le bud­get pré­vi­sion­nel ne com­prend donc pas les dé­penses ex­cep­tion­nelles de travaux pour les­quels l’as­sem­blée gé­né­rale est obli­ga­toi­re­ment ame­née à se dé­ter­mi­ner. Mais si le syn­dic de­vait se heur­ter à de pe­tits travaux im­pré­vus, pour­rait-il alors en­ga­ger une dé­pense dé­pas­sant le seuil fixé alors qu’il n’y a au­cune ur­gence ? Telle est la ques­tion de M. P.D. ha­bi­tant Cannes : « Notre syn­dic, membre de la Fnaim, a en­ga­gé une dé­pense — non ur­gente — dont le mon­tant est le double de la li­mite fixée par le con­seil syn­di­cal et sans l’ac­cord de ce der­nier ? Que faire ? » L’ar­ticle 21 de la loi du 10 juillet 1965, fixe que « l’as­sem­blée gé­né­rale des co­pro­prié­taires, sta­tuant à la ma­jo­ri­té de l’ar­ticle 25, ar­rête un mon­tant des mar­chés et des contrats à par­tir du­quel la consul­ta­tion du con­seil syn­di­cal est ren­due obli­ga­toire. A la même ma­jo­ri­té, elle ar­rête un mon­tant des mar­chés et des contrats autres que ce­lui de syn­dic à par­tir du­quel une mise en concur­rence est ren­due obli­ga­toire. » Ce­la veut dire qu’il n’ap­par­tient pas au con­seil syn­di­cal de fixer, de son libre ar­bitre, le seuil des dé­penses que le syn­dic pour­ra en­ga­ger sans son ac­cord en cas de travaux car il n’est pas, au sens de la loi, un or­gane dé­ci­sion­naire, son rôle étant uni­que­ment consul­ta­tif. Seule l’as­sem­blée gé­né­rale est sou­ve­raine pour fixer les seuils de mise en concur­rence et de re­cours au con­seil syn­di­cal. Comme vous avez un con­seil syn­di­cal, ce­la si­gni­fie que la ré­so­lu­tion vo­tée doit fi­gu­rer dans votre pro­cès-ver­bal d’as­sem­blée gé­né­rale or­di­naire. C’est dans le cadre de cette ré­so­lu­tion, et elle seule, que le con­seil syn­di­cal se­ra ame­né à don­ner un avis au­to­ri­sé. Ce­pen­dant si les mon­tants ont bien été dé­pas­sés sans ac­cord du con­seil syn­di­cal, vous êtes en droit de re­fu­ser de payer l’ap­pel de fonds pour les­dits travaux et de de­man­der des comptes à votre syn­dic lors de la pro­chaine as­sem­blée en ins­cri­vant la ques­tion à l’orde du jour. Si l’as­sem­blée re­fuse de va­li­der les comptes, ce qu’elle est en droit de faire, le syn­di­cat des co­pro­prié­taires pour­ra exi­ger du syn­dic qu’il prenne à sa charge le dé­pas­se­ment du seuil ou, en cas de re­fus in­jus­ti­fié, en­ga­ger sa res­pon­sa­bi­li­té ci­vile pro­fes­sion­nelle pour faute car il n’a pas res­pec­té les dé­ci­sions prises en as­sem­blée gé­né­rale qu’il doit ap­pli­quer à la lettre. D’ores et dé­jà, vous pou­vez rap­pe­ler ces règles à votre syn­dic par lettre re­com­man­dée avec de­mande d’avis de ré­cep­tion et lui de­man­der d’ins­crire cette ques­tion à la pro­chaine as­sem­blée gé­né­rale. Il convient, tout d’abord, d’in­ter­ve­nir à l’amiable au­près de vos voi­sins pour leur de­man­der de sup­pri­mer ce dis­po­si­tif qui vous oc­ca­sionne des nui­sances. En l’ab­sence de ré­sul­tat, il vous est alors conseillé de sai­sir le conci­lia­teur de jus­tice qui pour­rait ten­ter une dé­marche au­près de vos voi­sins. En­fin, à dé­faut de so­lu­tion amiable, votre seul re­cours se­ra de vous adres­ser au Tri­bu­nal, qui ap­pré­cie­ra sou­ve­rai­ne­ment si les troubles que vous su­bis­sez dé­passent les in­con­vé­nients nor­maux de voi­si­nage.

(DR)

C’est l’as­sem­blée gé­né­rale du syn­di­cat des co­pro­prié­taires qui fixe, en plus de la loi, au con­seil syn­di­cal d’éven­tuelles mis­sions pour les­quelles il de­vra rendre compte en fin d’exer­cice.

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