En­tre­prises : le syn­dic de co­pro­prié­té vi­gi­lant

Var-Matin (Sainte-Maxime / Saint-Tropez) - - Je Voudrais Savoir - ani­mé par Pierre DEJOANNIS Retrouvez les ré­ponses à vos ques­tions, des liens, des livres utiles, les prin­ci­paux in­di­ca­teurs et le ren­dez-vous des no­taires : http://je­vou­drais­sa­voir.ni­ce­ma­tin.com/

Les tra­vaux de conser­va­tion et d’en­tre­tien de l’im­meuble font par­tie des mis­sions du syn­dic de co­pro­prié­té. Pour ce faire, il a un de­voir de con­seil vis-à-vis du syn­di­cat des co­pro­prié­taires : il ne doit pas, sans l’avoir mis en garde lors de l’as­sem­blée gé­né­rale, faire vo­ter des tra­vaux qui dé­pas­se­raient ma­ni­fes­te­ment des pos­si­bi­li­tés de fi­nan­ce­ment. Mais lorsque ces tra­vaux dé­marrent, les sa­la­riés en­voyés par l’en­tre­prise sont-ils bien as­su­rés pour des dé­gâts qu’ils oc­ca­sion­ne­raient ou les tra­vaux mal réa­li­sés, et sont-ils en règle avec l’ad­mi­nis­tra­tion ? Et qui est res­pon­sable en cas de fraude ? Telle est la ques­tion de M. B.J., ha­bi­tant Nice : « Le syn­di­cat des co­pro­prié­taires peu­til être te­nu pour res­pon­sable si le syn­dic fait in­ter­ve­nir une en­tre­prise sur la co­pro­prié­té qui n’est pas à jour de ses co­ti­sa­tions URSSAF ou em­ploi des per­sonnes non dé­cla­rées ? » Le syn­dic d’une co­pro­prié­té ne peut faire in­ter­ve­nir une en­tre­prise sur les par­ties com­munes – sauf en cas d’ur­gence – qu’après avoir re­çu l’ac­cord du syn­di­cat des co­pro­prié­taires réu­ni en as­sem­blée gé­né­rale. C’est l’adop­tion du de­vis – mis en concur­rence, on ne le rap­pel­le­ra ja­mais as­sez... – à la ma­jo­ri­té re­quise, qui au­to­rise le syn­dic à si­gner le­dit de­vis, seul ha­bi­li­té à le faire puis­qu’il est le man­da­taire des co­pro­prié­taires. Mais ce se­ra tou­jours le syn­di­cat des co­pro­prié­taires le res­pon­sable car il a la qua­li­té de maître de l’ou­vrage (Code de la co­pro­prié­té, LexisNexis, page 174, ali­néa 17, 2e col.). Tou­te­fois, se­lon l’ar­ticle 18 de la loi du 10 juillet 1965, « in­dé­pen­dam­ment des pou­voirs qui lui sont confé­rés par d’autres dis­po­si­tions de la pré­sente loi ou par une dé­li­bé­ra­tion spé­ciale de l’as­sem­blée gé­né­rale, le syn­dic est char­gé [...] d’ad­mi­nis­trer l’im­meuble, de pour­voir à sa conser­va­tion, à sa garde et à son en­tre­tien et, en cas d’ur­gence, de faire pro­cé­der de sa propre ini­tia­tive à l’exé­cu­tion de tous tra­vaux né­ces­saires à la sau­ve­garde de ce­lui-ci ». En pra­tique, un bon syn­dic de­vra im­pé­ra­ti­ve­ment ob­te­nir un maxi­mum d’in­for­ma­tions sur l’en­tre­prise ayant ré­pon­du à son ap­pel d’offre, grâce no­tam­ment à son nu­mé­ro de Si­ren. Il doit éga­le­ment vé­ri­fier qu’elle a bien sous­crit une as­su­rance « res­pon­sa­bi­li­té ci­vile pro­fes­sion­nelle » et une as­su­rance dé­cen­nale pour les tra­vaux à réa­li­ser. De plus, il de­vra de­man­der à l’en­tre­prise de lui four­nir les do­cu­ments sui­vants : 1. Une at­tes­ta­tion de four­ni­ture des dé­cla­ra­tions so­ciales et de paie­ment des co­ti­sa­tions et contri­bu­tions de Sé­cu­ri­té so­ciale. Pour s’as­su­rer de l’au­then­ti­ci­té et de la va­li­di­té de cette at­tes­ta­tion, le syn­dic ira consul­ter le site de l’Urssaf en re­por­tant le code de sé­cu­ri­té fi­gu­rant sur l’at­tes­ta­tion re­mise. Si l’en­tre­prise re­lève de la MSA ou du RSI, la vé­ri­fi­ca­tion doit se faire au­près de ces or­ga­nismes ; 2. Le ré­cé­pis­sé de dé­pôt de dé­cla­ra­tion au­près du Centre de for­ma­li­tés des en­tre­prises, lorsque l’im­ma­tri­cu­la­tion au re­gistre du com­merce et des so­cié­tés ou au ré­per­toire des mé­tiers n’est pas obli­ga­toire ou ne peut être jus­ti­fiée (exemple : so­cié­té en cours d’im­ma­tri­cu­la­tion). Si ces pré­cau­tions n’étaient pas res­pec­tées, il se­rait dif­fi­cile, par la suite, au syn­dic de se dé­ga­ger de sa res­pon­sa­bi­li­té pour né­gli­gences dans le choix et la sur­veillance de l’en­tre­prise (CA Be­san­çon, 2e ch., nov. 1999 : Ju­ris­da­ta n° 1999-531576 ; JCP G 2000, IV, n° 1944) ou pour le non-res­pect de l’en­semble des for­ma­li­tés ad­mi­nis­tra­tives im­po­sées par la lé­gis­la­tion exis­tante (CA Pa­ris, 23e ch. B, 5 sept. 2002 : AJDI 2002, p. 779). Rap­pe­lons que les sanc­tions pour tra­vail dis­si­mu­lé sont im­por­tantes. Ce­lui qui em­ploie vo­lon­tai­re­ment mais éga­le­ment in­vo­lon­tai­re­ment des per­sonnes de ma­nière illé­gale, pour­ra voir sa res­pon­sa­bi­li­té ci­vile mais éga­le­ment pé­nale en­ga­gée car c’est un dé­lit. Dès lors que le syn­dic a connais­sance que cer­tains tra­vailleurs sont dans une si­tua­tion ir­ré­gu­lière, il de­vra en in­for­mer les agents de contrôle (Dir­recte, Urssaf), lui per­met­tant ain­si de prou­ver sa bonne foi et, sur­tout, d’être à l’abri d’éven­tuelles pour­suites ju­di­ciaires.

Dès lors que vous n’avez pas exer­cé une ac­tion en nul­li­té de la dé­ci­sion d’as­sem­blée gé­né­rale au­to­ri­sant l’abat­tage du pin, vos re­cours sont dé­sor­mais li­mi­tés. La so­lu­tion la plus simple se­rait de de­man­der au syn­dic et au con­seil syn­di­cal d’étu­dier les pos­si­bi­li­tés de mas­quer ce py­lône, et de mettre en­suite cette ques­tion à l’ordre du jour de la pro­chaine as­sem­blée gé­né­rale.

Po­sez vos ques­tions (une seule par cour­rier) à “Je Vou­drais Sa­voir”, 214, bd du Mer­can­tour - 06290 Nice Ce­dex 03 Les lettres ano­nymes ou com­por­tant des co­or­don­nées in­com­plètes ne peuvent être re­te­nues.

(DR)

Le syn­dic d’une co­pro­prié­té doit tou­jours contrô­ler en amont l’en­tre­prise qui in­ter­vien­dra dans les par­ties com­munes de l’im­meuble qu’il ad­mi­nistre.

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