Gar­dien congé­dié et res­pon­sa­bi­li­té du syn­dic

Var-Matin (Sainte-Maxime / Saint-Tropez) - - Je Voudrais Savoir - ani­mé par Pierre DEJOANNIS http://je­vou­drais­sa­voir.ni­ce­ma­tin.com/ Re­trou­vez les réponses à vos ques­tions, des liens, des livres utiles, les prin­ci­paux in­di­ca­teurs et le ren­dez-vous des no­taires :

Dans cer­tains im­meubles de­meure en­core un gar­dien. Et la ten­ta­tion est grande pour li­mi­ter les charges et per­ce­voir un re­ve­nu en louant sa loge de vou­loir le congé­dier. Mais qui est res­pon­sable – syn­dic ou syn­di­cat des co­pro­prié­taires ? – si le gar­dien sai­sit le conseil des prud’hommes pour li­cen­cie­ment abu­sif ? Telle est la ques­tion de M. P.S. ha­bi­tant Saint-Ra­phaël : « Le syn­dic de notre ré­si­dence a li­cen­cié le gar­dien de l’im­meuble de sa propre ini­tia­tive et sans ré­so­lu­tion vo­tée en as­sem­blée gé­né­rale. Le gar­dien a sai­si les prud’hommes et il vient d’avoir gain de cause. Qui doit payer les in­dem­ni­tés, frais d’avo­cats, de pro­cé­dure et de jus­tice ? Est-ce le syn­dic ou le syn­di­cat des co­pro­prié­taires ? Peut-on in­vo­quer une faute pro­fes­sion­nelle du syn­dic ? » L’ar­ticle 31 du dé­cret du 17 mars 1967 pré­cise que « le syn­dic en­gage et congé­die le per­son­nel em­ployé par le syn­di­cat et fixe les condi­tions de son tra­vail sui­vant les usages lo­caux et les textes en vi­gueur. L’as­sem­blée gé­né­rale a seule qua­li­té pour fixer le nombre et la ca­té­go­rie des em­plois ». Lors­qu’il congé­die le per­son­nel, le syn­dic est maître de sa dé­ci­sion (Cass. soc. 12 oct. 2011, n° 10-10.090 : Ann. loyers 2011, p. 1701, obs. J.-M. Roux). Même si le syn­di­cat a la qua­li­té d’em­ployeur, le syn­dic n’a pas à sol­li­ci­ter l’ac­cord de l’as­sem­blée gé­né­rale (CA Pa­ris, nov. 1979 : D. 1981, inf. rap. p. 100) Mais « il est pru­dent de le faire », rap­pelle le Code de la pro­prié­té à la page 615, s’ap­puyant sur une ré­ponse mi­nis­té­rielle du 17 avril 2000 pu­bliée au JOAN n° 33738, p. 2485. Votre syn­dic était donc en droit de congé­dier le gar­dien. Ce­pen­dant, ce li­cen­cie­ment n’avait pas de « mo­tifs réels et sé­rieux » puisque le conseil des prud’hommes a fait droit à la de­mande de votre gar­dien. Votre syn­dic en­gage donc sa res­pon­sa­bi­li­té pro­fes­sion­nelle vis-à-vis du syn­di­cat des co­pro­prié­taires car il a pro­cé­dé à un li­cen­cie­ment dans des condi­tions illé­gales n’ayant cer­tai­ne­ment pas res­pec­té les condi­tions de fond et de forme ap­pli­cables au dé­part d’un gar­dien (CA Pa­ris, 22e ch. A. 7 janv. 2004 : Rev. Ad­mi­nis­trer nov. 2004, p. 42, obs. J.-R. Bouyeure). Ain­si, si votre syn­dic se dis­pense d’in­ter­je­ter ap­pel du ju­ge­ment, il lui ap­par­tien­dra de sup­por­ter l’en­semble des frais – ceux du gar­dien et ceux de votre syn­di­cat des co­pro­prié­taires – en­gen­drés par cette pro­cé­dure de li­cen­cie­ment de votre gar­dien re­con­nue abu­sive par le conseil des prud’hommes. En ap­pli­ca­tion du dé­cret du // (art. -I-°), il doit être joint à la convo­ca­tion pour l’as­sem­blée gé­né­rale or­di­naire ou ex­tra­or­di­naire « les condi­tions es­sen­tielles du contrat ou, en cas d'ap­pel à la concur­rence, des contrats pro­po­sés, lorsque les co­pro­prié­taires sont ap­pe­lés à ap­prou­ver un contrat, un devis ou un mar­ché, no­tam­ment pour la réa­li­sa­tion de tra­vaux ». La no­tion de « condi­tions es­sen­tielles » a été pré­ci­sée par une ju­ris­pru­dence abon­dante in­sis­tant pour une in­for­ma­tion pré­cise et dé­taillée per­met­tant aux co­pro­prié­taires de prendre une dé­ci­sion en toute connais­sance de cause. Il est éga­le­ment fré­quent que l’as­sem­blée gé­né­rale vote une en­ve­loppe de tra­vaux sur la base du seul devis joint à la convo­ca­tion, puis de­mande au syn­dic, avec la col­la­bo­ra­tion du conseil syn­di­cal, d’ef­fec­tuer un ap­pel d’offres élar­gi et de choi­sir le devis.

(DR)

Le syn­dic d’un im­meuble peut congé­dier un gar­dien sans l’aval de l’as­sem­blée gé­né­rale. Mais il doit res­pec­ter les condi­tions de fonds et de forme ap­pli­cables à son dé­part.

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