„Bau­stoff­ab­satz pla­nen – aber wie?“In ei­nem Gast­bei­trag für un­ser Ma­ga­zin wid­met sich DGfM-Ge­schäfts­füh­rer Dr. Ro­nald Rast die­sem The­ma.

baustoffmarkt - - Trend + Meinung -

Schon seit meh­re­ren Jah­ren wird nun wie­der der zu­neh­men­de Un­ter­schied zwi­schen den Stei­ge­rungs­ra­ten bei den Bau­ge­neh­mi­gungs­zah­len zur re­al er­reich­ten Ab­satz­ent­wick­lung bei den Bau­stof­fen dis­ku­tiert. Dr. Ro­nald Rast un­ter­setzt die­se Dis­kus­si­on in sei­nem Gast­bei­trag am Bei­spiel des Haupt­ab­satz­ge­bie­tes Woh­nungs­bau und der Mau­er­stei­ne als Bau­stoff.

Ei­ner­seits ist die Be­trach­tung durch die ho­hen Markt­an­tei­le von Mau­er­werk in den ver­schie­dens­ten Ge­bäu­de­ty­pen des Woh­nungs­baus im Trend si­cher auch für an­de­re Bau­stof­fe nutz­bar. Ak­tu­ell wer­den fol­gen­de Ge­bäu­de­ty­pen ge­mäß der sta­tis­ti­schen Er­fas­sung über­wie­gend aus Mau­er­werk er­rich­tet: • bei Ein­fa­mi­li­en­häu­sern rund 75 Pro

zent al­ler Ge­bäu­de • bei Dop­pel- und Rei­hen­häu­sern

rund 79 Pro­zent al­ler Ge­bäu­de • bei mehr­ge­schos­si­gen Wohn­bau­ten

rund 70 Pro­zent al­ler Ge­bäu­de • bei Wohn­hei­men rund. 50 Pro­zent

al­ler Ge­bäu­de. Zur Be­wer­tung und Pro­gno­se des Mau­er­stein­ab­sat­zes wur­de be­reits im ver­gan­ge­nem Jahr fest­ge­stellt, dass fer­tig ge­stell­te Woh­nungs­ein­hei­ten al­lein da­zu kein ge­eig­ne­ter Maß­stab mehr sind. In ei­ner Woh­nungs­ein­heit beim Ge­bäu­de­typ frei­ste­hen­des Ein­fa­mi­li­en­haus mit Un­ter­kel­le­rung kön­nen bis zu 100 Ku­bik­me­ter Mau­er­stei­ne ver­ar­bei­tet wer­den, wäh­rend für ei­ne Wohn­ein­heit in Wohn­hei­men durch­schnitt­lich we­ni­ger als 25 Ku­bik­me­ter Mau­er­werk be­nö­tigt wer­den. In der Sta­tis­tik wer­den aber bei­de als je ei­ne Woh­nungs­ein­heit ge­führt. Hier ist die pro­zen­tua­le Ve­rän­de­rung nach Ku­bik­me­ter um­bau­ten Raum die deut­lich güns­ti­ge­re Be­wer­tungs­ein­heit.

An­de­rer­seits kann zum Bei­spiel für Sa­ni­tär­ke­ra­mik oder be­stimm­te Tei­le aus dem Be­reich der An­la­gen­tech­nik die Wohn­ein­heit die bes­se­re Be­zugs­grö­ße sein. Das muss von Fall zu Fall ab­ge­wo­gen wer­den.

Wie kann man nun aber er­klä­ren, war­um bei Stei­ge­rungs­ra­ten in den Bau­ge­neh­mi­gun­gen von bis zu 30 Pro­zent ge­gen­über Vor­jahr und ge­mes­sen an der „Maß­ein­heit“ge­neh­mig­te Woh­nungs­ein­hei­ten der rea­le Ab­satz der aus­ge­lie­fer­ten Bau­stof­fe nur bei et­was über 3 Pro­zent liegt? Das ist ja im­mer­hin ei­ne Zeh­ner­po­tenz we­ni­ger und dürf­te für die Qua­li­tät von Pla­nungs­an­sät­zen bzw. die Be­wer­tung der Ein­hal­tung von Plan­zie­len ein ent­schei­den­der Un­ter­schied sein.

Für ei­ne mo­dell­haf­te Er­klä­rung die­ses Phä­no­mens wird auf die of­fi­zi­el­len Ta­bel­len des sta­tis­ti­schen Bun­des­am­tes zur Bau­ge­neh­mi­gungs­ent­wick­lung des Jah­res 2016 Be­zug ge­nom­men. Aus Ta­bel­le 1 kön­nen Sie ent­neh­men, wel­che Stei­ge­rungs­ra­ten bei den Bau­ge­neh­mi­gun­gen pro Ge­bäu­de­typ im Woh­nungs­bau zu ver­zeich­nen wa­ren. Die „Maß­ein­heit“bei Ta­bel­le 1 sind die ge­neh­mig­ten Woh­nungs­ein­hei­ten. Am Bei­spiel des mehr­ge­schos­si­gen Woh­nungs­baus (Ge­bäu­de mit 3 und mehr Woh­nun­gen) liegt die Stei­ge­rungs­ra­te bei 26,6 Pro­tent in 2016 ge­gen­über Vor­jahr. In Ta­bel­le 2 fin­det man ei­ne ver­gleich­ba­re Sta­tis­tik. Nur ist hier die Be­zugs­grö­ße 1 000 Ku­bik­me­ter um­bau­ter Raum. Ob­wohl ge­mes­sen an Woh­nungs­ein­hei­ten deut­lich we­ni­ger Ein- und Zwei­fa­mi­li­en­häu­ser als Mehr­fa­mi­li­en­häu­ser in 2016 ge­neh­migt wur­den, ist der ver­blei­ben­de An­teil der Ein- und Zwei­fa­mi­li­en­häu­ser mit rd. 91 Mil­lio­nen Ku­bik­me­ter um­bau­ten Raum im­mer noch grö­ßer, als bei den Mehr­fa­mi­li­en­häu­sern, die mit rd. 72 Mil­lio­nen Ku­bik­me­ter um­bau­ten Raum er­fasst wur­den.

Ta­bel­le 3 zeigt dann auf, dass die pro­zen­tua­le Stei­ge­rung al­ler Ein- und Zwei­fa­mi­li­en­häu­ser im Ge­neh­mi­gungs­vo­lu­men nach Ku­bik­me­ter um­bau­ten Raum nur 2,8 Pro­zent aus­macht, wäh­rend die Stei­ge­rung im mehr­ge­schos­si­gen Woh­nungs­bau rd. 23,2 Pro­zent be­trägt. Für die Ein- und

Zwei­fa­mi­li­en­häu­ser kann auf Grund lang­jäh­ri­ger Un­ter­su­chungs­er­geb­nis­se meh­re­rer Markt­for­schungs­in­sti­tu­te da­von aus­ge­gan­gen wer­den, dass sie in­ner­halb ei­nes Jah­res ab er­fass­ter Bau­ge­neh­mi­gung auch fer­tig ge­stellt wer­den (sta­tis­ti­sche Er­fas­sung der Bau­fer­tig­stel­lung). Für den mehr­ge­schos­si­gen Woh­nungs­bau ist da­ge­gen auf Grund der Un­ter­su­chun­gen in den letz­ten Jah­ren mit ei­nem deut­lich län­ge­ren Rea­li­sie­rungs­zeit­raum zu rech­nen. Bis vor ei­nem Jahr ist man durch­schnitt­lich für mehr­ge­schos­si­ge Woh­nungs­bau­ten von ei­nem 3-Jah­res­zeit­raum zwi­schen Bau­ge­neh­mi­gung und Bau­fer­tig­stel­lung aus­ge­gan­gen. Neu­es­te Über­le­gun­gen ge­hen nun da­hin, dass sich auf­grund deut­lich zu­neh­men­der Vor­ver­kaufs­zei­ten und ver­schie­dens­ter Eng­päs­se in den Ka­pa­zi­tä­ten der Roh­bau- und Aus­bau­ge­wer­ke die Fer­tig­stel­lun­gen ins­be- son­de­re im Mehr­fa­mi­li­en­haus­bau wei­ter ver­zö­gert ha­ben und da­mit der Zei­t­raum zwi­schen der sta­tis­ti­schen Er­fas­sung der Bau­ge­neh­mi­gun­gen so­wie der Fer­tig­stel­lung­mel­dun­gen durch­schnitt­lich be­reits zwi­schen 3 und 4 Jah­ren an­ge­setzt wer­den muss. Ei­ni­ge Markt­for­schungs­in­sti­tu­te ha­ben schon an­ge­kün­digt, dass se­pa­rat und zeit­nah un­ter­su­chen zu wol­len. Für ei­ne Jah­res­be­trach­tung sind im Be­reich der Ein- und Zwei­fa­mi­li­en­häu­ser da­her die 2,8 Pro­zent Stei­ge­rung an­zu­set­zen. Im Mehr­fa­mi­li­en­haus­be­reich soll­te im Rah­men der Mo­dell­be­trach­tung die jähr­li­che Stei­ge­rungs­ra­te (hier + 22,7pro­zent) in An­be­tracht der ver­län­ger­ten Rea­li­sie­rungs­zeit­räu­me vor­sich­tig durch 3,5 (Rea­li­sie­rungs­zeit­raum) ge­teilt und da­mit für das un­mit­tel­ba­re Fol­ge­jahr nur ei­ne Stei­ge­rungs­ra­te von rd. 6,5 Pro­zent in An­satz ge­bracht wer­den. Um auf ei­ne Ge­samt­zahl für den rei­nen Woh­nungs­neu­bau zu kom­men, müss­te das dann noch über die m³ um­bau­ten Raum ge­mäß Ta­bel­le 2 pro Ge­bäu­de­typ ge­wich­tet wer­den. Im ma­the­ma­ti­schen Mo­dell er­hält man dann für den ge­sam­ten Woh­nungs­neu­bau in­ner­halb ei­nes Jah­res ab der er­fass­ten Bau­ge­neh­mi­gung ein Stei­ge­rungs­po­ten­ti­al von nur noch 4,4 Pro­zent. Gibt es dann noch wei­te­re pro­dukt­spe­zi­fi­sche Be­son­der­hei­ten (z.B. Markt­an­teils­ver­lus­te bei spe­zi­el­len Ge­bäu­de­ty­pen, ein ver­än­der­ter Pro­dukt­mix hin zu schlan­ke­ren Kon­struk­tio­nen, un­ter­schied­li­che Markt­an­tei­le bei den je­wei­li­gen Ge­bäu­de­ty­pen etc.), bleibt ge­mäß dem ma­the­ma­ti­schen Mo­dell ein Stei­ge­rungs­po­ten­ti­al von we­ni­ger als 4,4 Pro­zent im be­trach­te­ten Zei­t­raum ei­nes Jah­res. Für Mau­er­stei­ne spie­gelt die­ses Be­rech­nungs­mo­dell als durch­schnitt­li­che Be­trach­tung über ganz Deutsch­land die rea­le Ab­satz­ent­wick­lung sehr gut wi­der. Re­gio­nal kann es da­zu na­tür­lich deut­li­che Ab­wei­chun­gen ge­ben. Ab­schlie­ßend sei zu die­sem klei­nen Ex­kurs be­merkt, dass ei­ne rea­li­sier­te Ab­satz­stei­ge­rung von 3 bis 4 Pro­zent über Vor­jahr an sich ei­ne tol­le kon­junk­tu­rel­le Ent­wick­lung dar­stellt, zu­mal wenn das über 2 oder meh­re­re Jah­re in Fol­ge er­reicht wer­den könn­te. Die Be­wer­tung kriegt nur dann ei­nen fah­len Bei­ge­schmack, wenn sie fälsch­li­cher Wei­se mit Pla­nungs­an­sät­zen oder Er­war­tungs­hal­tun­gen im zwei­stel­li­gen Be­reich ver­gli­chen wird.

QUELLE - STATISTISCHES BUN­DES­AMT

Ta­bel­le 1: Bau­ge­neh­mi­gun­gen nach Ge­bäu­de­ar­ten und Woh­nun­gen in 2016.

QUELLE: STATISTISCHES BUN­DES­AMT

Ta­bel­le 2: Bau­ge­neh­mi­gun­gen nach Ge­bäu­de­ar­ten und 1 000 m3 um­bau­ten Raum in 2016.

QUELLE - STATISTISCHES BUN­DES­AMT

Ta­bel­le 3: Bau­ge­neh­mi­gun­gen nach Ge­bäu­de­ar­ten und 1000 m3 um­bau­ten Raum in 2016, Pro­zen­tua­le Ve­rän­de­rung zum Vor­jahr.

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