Mein Haus, mei­ne Schul­den

Die nied­ri­gen Zin­sen sind ver­lo­ckend für Ei­gen­heim-Käufer. Doch Ver­brau­cher soll­ten nichts über­ei­len. Denn steigt die Til­gung in ei­ni­gen Jah­ren, könn­te es plötz­lich teu­er wer­den

Mittelschwaebische Nachrichten - - Wirtschaft - VON SA­RAH SCHIERACK

Augs­burg Heike Ni­code­mus kennt die­se Fäl­le: Ein jun­ges Pär­chen, viel­leicht frisch ver­hei­ra­tet und mit ei­nem gro­ßen Traum: ein ei­ge­nes Haus, mög­lichst schnell und mög­lichst güns­tig. Ri­si­ken wer­den da schnell aus­ge­blen­det – auch weil die Fi­nan­zie­rung „im Mo­ment wahn­sin­nig güns­tig“ist, wie Ni­code­mus sagt, die für die Stif­tung Wa­ren­test in Ber­lin ar­bei­tet. Die Zin­sen sind so nied­rig wie noch nie zu­vor. An­fang des Mo­nats la­gen die Kon­di­tio­nen für zehn­jäh­ri­ge Im­mo­bi­li­en­dar­le­hen bei ein­zel­nen An­bie­tern erst­mals un­ter ei­nem Pro­zent, be­rich­tet das Kre­dit­por­tal In­ter­hyp.

Gleich­zei­tig stei­gen al­ler­dings auch die Prei­se für Bauland und Im­mo­bi­li­en. Ein frei ste­hen­des Ein­fa­mi­li­en­haus kos­tet in die­sem Jahr in Süd­deutsch­land im Schnitt 100 000 Eu­ro mehr als noch vor vier Jah­ren. Der durch­schnitt­li­che Qua­drat­me­ter­preis für Bauland ist im glei­chen Zei­t­raum eben­falls um 90 Eu­ro nach oben ge­klet­tert, wie die Lan­des­bau­spar­kas­se be­rech­net hat. Das hat nach An­sicht von Ire­ne Nie­der­mai­er von der Im­mo­bi­li­en-Ver­wal­tung der Spar­kas­sen zwei Grün­de: Die Ver­käu­fer von Bauland und Im­mo­bi­li­en wür­den zum ei­nen die nied­ri­gen Zin­sen oft ein­kal­ku­lie­ren – und den Preis ent­spre­chend er­hö­hen. Zum an­de­ren trei­be die ho­he Nach­fra­ge in gu­ten La­gen den Preis noch ein­mal nach oben.

Ex­per­tin Ni­code­mus rät des­halb zur Vor­sicht. Zwar wür­den die nied­ri­gen Fi­nan­zie­rungs­zin­sen in den meis­ten Fäl­len die ho­hen Prei­se kom­pen­sie­ren. Das heißt aber auch, dass vie­le Häus­le­bau­er und Im­mo­bi­li­en­käu­fer ein we­ni­ger gu­tes Ge­schäft ma­chen, als sie glau­ben – und am En­de Ge­fahr lau­fen, auf ei­nem Berg an Schul­den sit­zen zu blei­ben. Denn die Zins­bin­dung läuft in der Re­gel nach zehn oder 15 Jah­ren aus. Das Haus ist dann meist noch nicht ab­be­zahlt. Sind die Zin­sen bis da­hin wie­der ge­stie­gen, kann die Til­gung deut­lich hö­her aus­fal­len. Wer sich heu­te die Ra­ten ge­ra­de so leis­ten kann, müss­te dann in zehn Jah­ren viel­leicht deut­li­che Ab­stri­che ma­chen, um das Ei­gen­heim nicht ver­kau­fen zu müs­sen.

Sa­scha St­raub von der Ver­brau­cher­zen­tra­le Bay­ern glaubt au­ßer­dem, dass die nied­ri­gen Zin­sen die Be­reit­schaft er­hö­hen, sich frem­des Geld zu lei­hen. Das be­stä­tigt auch ei­ne ak­tu­el­le Um­fra­ge des On­lin­e­Por­tals Im­mo­bi­li­en­S­cout24. Der An­bie­ter, der auch Fi­nan­zie­run­gen ver­mit­telt, hat mehr als 200 000 Kre­dit­wün­sche ana­ly­siert, die zwi­schen 2013 und 2016 bei dem Por­tal ein­ge­lau­fen sind. Das Er­geb­nis: Vie­le Men­schen sind be­reit, sich für ihr Ei­gen­tum hö­her zu ver­schul­den als noch vor ei­ni­gen Jah­ren. Vor al­lem in Me­tro­pol­re­gio­nen stei­ge die Ri­si- ko­be­reit­schaft. So liegt die durch­schnitt­lich ge­wünsch­te Kre­dit­sum­me in Mün­chen bei 350900 Eu­ro, was nach Be­rech­nun­gen von Im­mo­bi­li­en­S­cout24 ei­ner Ver­schul­dung von 90 Net­to-Mo­nats­ge­häl­tern ent­spricht. Im bun­des­deut­schen Schnitt lei­hen sich die Men­schen rund 205 000 Eu­ro be­zie­hungs­wei­se 68-Net­to-Ge­häl­ter, das ist ein An­stieg von drei Pro­zent ge­gen­über En­de 2015.

Ver­brau­cher­schüt­zer St­raub ist der Mei­nung, dass vie­le po­ten­zi­el­le Im­mo­bi­li­en-Käufer nicht ge­nü­gend Ei­gen­ka­pi­tal ha­ben. Die Ver­brau­cher­zen­tra­le be­rät re­gel­mä­ßig Men­schen, die ei­ne Im­mo­bi­lie fi­nan­zie­ren wol­len. Nur je­der Vier­te, der sich dort mel­det, könn­te min­des­tens 30 Pro­zent der Kauf­sum­me aus ei­ge­nen Mit­teln be­strei­ten. Ein Ei­gen­ka­pi­tal­an­teil von min­des­tens 20, am bes­ten aber 30 Pro­zent sei al­ler­dings emp­feh­lens­wert, sagt St­raub. Ex­per­tin Ni­code­mus fügt hin­zu, dass Käufer in der La­ge sein soll­ten, zu­min­dest die Ne­ben­kos­ten aus ei­ge­ner Ta­sche zu be­zah­len. Zu­sätz­lich bräuch­ten sie dann min­des­tens noch zehn bis 20 Pro­zent des Kauf­prei­ses. Auf ei­ne Voll­fi­nan­zie­rung soll­ten sich ih­rer Ein­schät­zung nach nur Men­schen ein­las­sen, die ein si­che­res Ein­kom­men ha­ben – und zu­min­dest Grund­er­werbs­kos­ten, No­tar­kos­ten und Mak­ler­cour­ta­ge aus ei­ge­ner Ta­sche zah­len kön­nen.

Ni­code­mus warnt da­vor, auf vol­les Ri­si­ko zu ge­hen. Denn dann dür­fe nichts schief­ge­hen. Sie rät des­halb po­ten­zi­el­len Käu­fern und Bau­her­ren, sich ih­rer per­sön­li­chen Si­tua­ti­on ge­nau zu ver­ge­wis­sern. Fol­gen­de Fra­gen soll­ten sie sich des­halb stel­len: Sind sie be­reit, sich an ei­nem fes­ten Ort nie­der­zu­las­sen – oder zwingt sie ein Job­wech­sel in we­ni­gen Jah­ren schon wie­der zum Um­zug? Kann die Til­gung auch noch be­zahlt wer­den, wenn Kin­der kom­men und viel­leicht nur noch ein Part­ner ei­nen fes­ten Job hat?

Für Im­mo­bi­li­en­käu­fer, die we­nig Ei­gen­ka­pi­tal ha­ben und sich den­noch den Traum vom Ei­gen­heim ver­wirk­li­chen wol­len, kann es sich nach An­ga­ben des Ma­ga­zins Fi­nanz­test loh­nen, ei­nen An­teil von 50 000 Eu­ro mit ei­nem Kre­dit aus dem Wohn­ei­gen­tums­pro­gramm der Kre­dit­an­stalt für Wie­der­auf­bau (Kfw) zu fi­nan­zie­ren. Ei­nen sol­chen Kre­dit kön­ne je­der für den Bau oder Kauf ei­ner selbst ge­nutz­ten Im­mo­bi­lie be­kom­men. Die Va­ri­an­te lohnt sich vor al­lem für Men­schen, die 90 oder 100 Pro­zent des Kauf­prei­ses fi­nan­zie­ren. Der KfW-Zins ist dann deut­lich güns­ti­ger als der der Bank. Dies gilt nach An­ga­ben der Ex­per­ten aber nur für Fi­nan­zie­run­gen mit zehn Jah­ren Zins­bin­dung. Die Va­ri­an­te mit 20 Jah­ren Zins­bin­dung ge­be es von der KFW bis­her nur für Neu­bau­ten, die be­son­ders en­er­gie­ef­fi­zi­ent sind.

Fo­to: Fotolia

Ei­gen­heim-Käufer soll­ten sich nach Mei­nung von Ex­per­ten ih­re per­sön­li­che Si­tua­ti­on ge­nau an­schau­en, be­vor sie sich auf ei­ne Fi­nan­zie­rung ein­las­sen.

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