Vor­tei­le nut­zen

So spa­ren Im­mo­bi­li­en­be­sit­zer mit der Grund­schuld

Neue Osnabrucker Zeitung - Lotte, Westerkappeln, Mettingen, Tecklenburg - - Wohnwelt -

Den Kre­dit für die ei­ge­ne Im­mo­bi­lie zah­len Fa­mi­li­en Jah­re und Jahr­zehn­te ab. Die Lö­schung der Grund­schuld aus dem Grund­buch sym­bo­li­siert: End­lich raus aus den Schul­den. Manch­mal hat es je­doch Vor­tei­le, die Grund­schuld ste­hen zu las­sen.

Von Mo­ni­ka Hil­le­ma­cher

BER­LIN. Die Grund­schuld dient der Bank als Si­cher­heit für den Im­mo­bi­li­en­kre­dit. Sie gibt dem Geld­in­sti­tut das Recht, die Im­mo­bi­lie zwangs­ver­stei­gern zu las­sen, falls der Schuld­ner die Ra­ten nicht zahlt. Ist der Kre­dit ge­tilgt, sind Haus oder Ei­gen­tums­woh­nung las­ten­frei.

Emo­tio­nal ist das so­ge­nann­te blan­ke, sau­be­re Grund­buch ein wich­ti­ger Mo­ment. „Das Dar­le­hen ist zu­rück­ge­zahlt, kein Drit­ter kann die Zwangs­ver­stei­ge­rung be­trei­ben“, er­klärt Wen­de­lin Monz, der Ver­trau­ens­an­walt des Bau­her­renSchutz­bun­des. Nüch­tern be­trach­tet kann der Im­mo­bi­li­en­be­sit­zer die Grund­schuld auch be­ste­hen las­sen.

Der Vor­teil: Sie kann für neue Fi­nan­zie­run­gen ge­nutzt wer­den. Au­ßer­dem spart das Nicht­lö­schen Geld, weil kei­ne Ge­büh­ren für das Aus­tra­gen an­fal­len. Da­für bit­ten Grund­buch­amt und No­tar zur Kas­se. Für No­ta­re sind cir­ca 0,2 Pro­zent der ein­ge­tra­ge­nen Grund­schuld vor­ge­schrie­ben, die Äm­ter ver­lan­gen Ver­gleich­ba­res. Das er­gibt bei ei­ner Grund­schuld von 150 000 rund 600 Eu­ro . Eu­ro

Geld für Mo­der­ni­sie­rung

Die fort­be­ste­hen­de Grund­schuld kann zu­dem ein Fi­nan­zie­rungs­in­stru­ment dar­stel­len. Et­wa, wenn Haus­be­sit­zer Geld für Mo­der­ni­sie­rung und Um­bau brau­chen. „Sie dient als Si­cher­heit für das neue Dar­le­hen“, er­läu­tert Monz. Glei­ches gilt­für den Kauf ei­ner neu­en Im­mo­bi­lie. Für die Ab­si­che­rung wird die im Grund­buch ste­hen­de Grund­schuld prak­tisch wie­der­be­lebt. Ein neu­er Ein­trag ist ent­behr­lich. Folg­lich sind kei­ne Ge­büh­ren an Amt und No­tar zu zah­len. So hat der Im­mo­bi­li­en­be­sit­zer al­so we­der für Lö­schung noch für Neu­ein­trag ge­blecht.

Der Spar­ef­fekt funk­tio­niert gut in Zu­sam­men­ar­beit mit der Bank, die schon den al­ten Kre­dit be­wil­lig­te. Zwar kann die ur­sprüng­li­che Grund­schuld auf ein an­de­res In­sti­tut über­tra­gen wer­den. Aber ein neu­es Dar­le­hen bei ei­ner neu­en Bank so ab­zu­si­chern, „ver­ur­sacht in der Re­gel hö­he­re Kos­ten als ei­ne Neu­be­stel­lung“, gibt Dominik Hü­ren von der Bun­des­no­tar­kam­mer zu be­den­ken.

Bei ei­nem Ver­kauf der Im­mo­bi­lie ist es sinn­voll, die be­ste­hen­de Grund­schuld wei­ter­zu­rei­chen. Das wird als Grund­schul­ab­tre­tung be­zeich­net. Die ein­ge­tra­ge­ne Grund­schuld be­kommt da­bei le­dig­lich den Ver­merk, dass sie an den Kre­dit­ge­ber des Er­wer­bers ab­ge­ge­ben wur­de.

So­wohl Ver­käu­fer als auch Er­wer­ber spa­ren: der ei­ne 300 Eu­ro für die Lö­schung der bei­spiels­wei­se 150 000 Eu­ro schwe­ren Be­las­tung, der an­de­re rund 600 Eu­ro Ge­büh­ren für den Neu­ein­trag. Im Ge­gen­zug über­nimmt er die Ge­büh­ren für die Ab­tre­tung, im Bei­spiel et­wa 300 Eu­ro.

Grund­schuld wei­ter­ge­ben

Ei­ne be­ste­hen­de Grund­schuld kann auch zur Si­che­rung von Dar­le­hen der Kin­der ab­ge­tre­ten wer­den. Et­wa als Zu­satz­si­cher­heit für de­ren Haus­er­werb, wie Kre­dit­ver­mitt­ler Chris­toph San­tel er­läu­tert. Das funk­tio­niert ganz oder teil­wei­se, so dass El­tern sich die Tür of­fen­hal­ten, den Rest noch für ein ei­ge­nes Dar­le­hen zu ver­wen­den. Fle­xi­bi­li­tät und Kos­ten sind Ar­gu­men­te, ei­ne Grund­schuld nicht ab­zu­lö­sen. Lö­schen soll­te nur der­je­ni­ge, „der sich si­cher ist, die­se nicht ir­gend­wann nut­zen zu wol­len“, so San­tel.

„Trotz­dem soll­ten Im­mo­bi­li­en­be­sit­zer auf Num­mer si­cher ge­hen“, so Monz. Er rät, von der Bank ei­ne Lö­schungs­be­wil­li­gung ein­zu­ho­len, so­bald der Kre­dit ver­trags­ge­mäß ge­tilgt ist. In die­sem Pa­pier er­klärt sich der Fi­nan­zie­rer mit der Lö­schung ein­ver­stan­den. Der ehe­ma­li­ge Dar­le­hens­neh­mer ge­winnt so Hand­lungs­frei­heit. Das Do­ku­ment muss gut auf­be­wahrt wer­den, bei Ver­lust dro­hen Pro­ble­me mit der Wie­der­be­schaf­fung.

Axel Drück­ler von der Ver­brau­cher­zen­tra­le Meck­len­burg-Vor­pom­mern weist auf ei­ne Ge­fahr hin, die oft­mals in den Klau­seln der Be­stel­lungs­ur­kun­de der Grund­schuld steckt: „Da steht drin, dass ich mich der Zwangs­voll­stre­ckung über mein gan­zes Ver­mö­gen un­ter­wer­fe.“

Das kann von Be­deu­tung sein, wenn meh­re­re Ei­gen­tü­mer da sind, aber nur ei­ner von ih­nen Schul­den macht, er­klärt Drück­ler. Das be­deu­tet: Al­le haf­ten für die Mie­sen des Ein­zel­nen und könn­ten am En­de das Haus ver­lie­ren. Bei ei­ner sol­chen Klau­sel ist ein sau­be­res Grund­buch bes­ser als das Ste­hen­las­sen des Ein­trags.

Die Grund­schuld dient der Bank als Si­cher­heit für den Im­mo­bi­li­en­kre­dit. Fo­to: Andrea War­ne­cke/dpa-tmn

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