Ver­drängt auf dem Woh­nungs­markt?

BGH schwächt Mie­ter­schutz im Zu­sam­men­hang mit Kün­di­gun­gen für den Ei­gen­be­darf

Pforzheimer Kurier - - WIRTSCHAFT -

Karls­ru­he. Wer zur Mie­te wohnt, wohnt auf Zeit. Aber auch ei­ne Miet­woh­nung wird zum Zu­hau­se, erst recht nach Jahr­zehn­ten. Ei­nem Ehepaar aus Mün­chen, das nach mehr als 30 Jah­ren aus­zie­hen soll, bleibt nach ei­ner Ent­schei­dung des Bun­des­ge­richts­hofs (BGH) in Karls­ru­he nur noch we­nig Hoff­nung. Der Deut­sche Mie­ter­bund (DMB) sieht durch das Ur­teil „Miss­brauch Tür und Tor ge­öff­net“– denn es geht um Ei­gen­be­darf in ei­ner nicht all­täg­li­chen Kon­stel­la­ti­on. Un­se­re Mit­ar­bei­te­rin An­ja Semmelroch gibt Ant­wor­ten auf Fra­gen zu dem Fall. Ei­gen­be­darf – was be­deu­tet das für Mie­ter?

Zu­ver­läs­si­ge Mie­ter sol­len nicht stän­dig mit der Sor­ge le­ben müs­sen, viel­leicht am nächs­ten Tag die Kün­di­gung im Brief­kas­ten zu ha­ben. Ver­mie­ter dür­fen des­halb in den meis­ten Fäl­len nur aus be­stimm­ten, fest­ge­schrie­be­nen Grün­den kün­di­gen. Der wich­tigs­te die­ser Grün­de ist Ei­gen­be­darf. Denn der Ver­mie­ter soll wie­der­um die Mög­lich­keit ha­ben, in sei­nen ei­ge­nen vier Wän­den zu le­ben oder viel­leicht sei­ne El­tern oder das er­wach­se­ne Kind ein­zie­hen zu las­sen. Die­ser Wunsch muss gut be­grün­det sein. Und es gel­ten die Kün­di­gungs­fris­ten: Nach mehr als acht Jah­ren in der Woh­nung sind das bei­spiels­wei­se neun Mo­na­te.

Wo hat der Ei­gen­be­darf sei­ne Gren­zen?

Über­all da, wo es mit der Be­grün­dung hakt. So ist et­wa nicht er­sicht­lich, was ei­ne al­te Frau mit ei­ner Woh­nung im obers­ten Stock oh­ne Auf­zug an­fan­gen soll­te. Mie­tern darf au­ßer­dem nicht ge­kün­digt wer­den, wenn in dem Haus ver­gleich­ba­re Woh­nun­gen leer ste­hen, der Ver­mie­ter nur vor­über­ge­hend ein­zie­hen will oder von An­fang an klar war, dass die Woh­nung bald ge­braucht wür­de. Es liegt aber auf der Hand, dass Ei­gen­be­darf auch vor­ge­scho­ben sein kann, um Mie­ter los­zu­wer­den. Um ei­nen sol­chen Ver­dacht ging es vor dem BGH.

Wor­um dreht sich der Streit?

Er spielt im be­gehr­ten Münch­ner Alt­bau­vier­tel Le­hel, in ei­nem Haus di­rekt an der Isar. Es ge­hört vier In­ves­to­ren, die als Ge­sell­schaft bür­ger­li­chen Rechts (GbR) or­ga­ni­siert sind. Sie ha­ben sich 1991 zu­sam­men­ge­tan, um das Ge­bäu­de zu sa­nie­ren und aus den Miet­woh­nun­gen Ei­gen­tums­woh­nun­gen zu ma­chen. Un­sa­niert ist heu­te nur noch ei­ne 166-Qua­drat­me­ter-Woh­nung im drit­ten Stock. Die Ehe­leu­te woh­nen dort seit 1985. 2013 be­ka­men sie die Kün­di­gung – Ei­gen­be­darf. Laut Schrei­ben möch­te die Toch­ter ei­nes der Ge­sell­schaf­ter mit Mann und Kind in die Woh­nung. Das neh­men die Mie­ter den Ei­gen­tü­mern nicht ab. Sie blie­ben und lie­ßen es auf die Räu­mungs­kla­ge an­kom­men.

Wie sieht der BGH den Fall?

Für die Karls­ru­her Rich­ter ging es um ei­ne sehr grund­sätz­li­che Fra­ge. Denn das Münch­ner Land­ge­richt hat­te sich schüt­zend vor die Mie­ter ge­stellt – und da­mit of­fen ge­gen den BGH. Der hat­te in zwei Ur­tei­len von 2007 und 2011 ei­gent­lich längst ent­schie­den, dass auch die Ge­sell­schaf­ter ei­ner GbR Ei­gen­be­darf an­mel­den kön­nen. „Ins­be­son­de­re in an­ge­spann­ten Woh­nungs­märk­ten“ge­he das „an der Rechts­wirk­lich­keit vor­bei“, so die Kri­tik aus Mün­chen. Er­folg hat­te das am En­de nicht: Der zu­stän­di­ge BGH-Se­nat bleibt nach Prü­fung sei­ner Li­nie treu. Die In­ter­es­sen­la­ge ha­be sich nicht ver­än­dert, heißt es zur Be­grün­dung.

War­um schla­gen Mie­ter­schüt­zer Alarm?

„In­ves­to­ren wird es leich­ter ge­macht, die Mie­ter los­zu­wer­den“, warnt Vol­ker Ra­stät­ter, Ge­schäfts­füh­rer des Mie­ter­ver­eins Mün­chen. Für den Mie­ter­bund sagt Bun­des­di­rek­tor Lu­kas Sie­ben­kot­ten: „Nie­mand wird sich ernst­haft wun­dern dür­fen, wenn die ge­kün­dig­te Woh­nung jetzt um­fas­send sa­niert und dann teu­er ver­kauft wird.“Nach den Be­ob­ach­tun­gen des DMB wer­den GbR vor­ran­gig ge­grün­det, um Miet- in Ei­gen­tums­woh­nun­gen um­zu­wan­deln. In Mün­chen ist die Zahl der be­schei­nig­ten Um­wand­lun­gen von 2010 bis 2014 stark an­ge­stie­gen. Be­trof­fe­ne Mie­ter ha­ben zwar ein Vor­kaufs­recht und sind, wenn je­mand An­de­res die Woh­nung kauft, wäh­rend ei­ner min­des­tens drei­jäh­ri­gen Sperr­frist vor Kün­di­gung si­cher. Aber da­nach kann der neue Ei­gen­tü­mer ak­tiv wer­den.

Wel­che Rol­le spie­len da­bei Ei­gen­be­darfs­kün­di­gun­gen? „Wenn es auf dem Woh­nungs­markt eng wird, ist das In­ter­es­se an der Ei­gen­be­darfs­kün­di­gung groß“, sagt DMB-Spre­cher Ul­rich Ropertz. Der­zeit feh­len nach sei­nen An­ga­ben bun­des­weit 800 000 bis ei­ne Mil­li­on Woh­nun­gen, vor al­lem in gro­ßen Städ­ten und Bal­lungs­räu­men. Da­bei kann der Ei­gen­be­darf aus Pro­fit­grün­den vor­ge­täuscht sein. An­de­re Ei­gen­tü­mer ha­ben ein ganz le­ga­les In­ter­es­se, schil­dert Spre­che­rin An­ja Franz vom Mie­ter­ver­ein Mün­chen: Sie wol­len selbst nicht mehr teu­er zur Mie­te woh­nen müs­sen oder sind heil­froh, wenn sie An­ge­hö­ri­ge nach ver­geb­li­cher Su­che end­lich un­ter­brin­gen kön­nen, macht sie deut­lich. Wie es sich im Streit um die Münch­ner Woh­nung ver­hält, hat nach dem BGH-Ur­teil er­neut das Land­ge­richt zu prü­fen. Bis da­hin darf das Ehepaar blei­ben.

VER­MEHRT GE­KÜN­DIGT wer­den Miet­woh­nun­gen we­gen Ei­gen­be­darfs. Die­se Be­ob­ach­tung mach­ten gleich meh­re­re Mie­ter­ver­ei­ne. Fo­to: dpa

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