Beim Aus­bau lau­ern vie­le Fall­stri­cke

Le­ben im Dach­ge­schoss: Im Zwei­fels­fall kann es durch Män­gel rich­tig teu­er wer­den

Pforzheimer Kurier - - RECHT IM ALLTAG - Von un­se­rer Mit­ar­bei­te­rin Sa­bi­ne Meuter

Pots­dam. Woh­nen un­term Dach ist be­liebt. Der Stra­ßen­lärm ist fern, der Blick hoch oben aus dem Fens­ter über die Dä­cher der an­de­ren Häu­ser oft fas­zi­nie­rend. Für man­che Käu­fer ist das Dach­ge­schoss ei­ner Ei­gen­tums­an­la­ge da­her ers­te Wahl. Ist das Dach nicht aus­ge­baut, er­scheint der Kauf zu­dem preis­lich at­trak­tiv. Doch Vor­sicht: „Ein Dach­ge­schoss-Roh­ling wird in al­ler Re­gel un­ter Aus­schluss der Ge­währ­leis­tung ver­kauft“, er­klärt der Fach­an­walt für Bau- und Ar­chi­tek­ten­recht Wen­de­lin Monz aus Pots­dam. Das be­deu­tet: Der Käu­fer kann im Nach­hin­ein ge­gen­über dem Ver­käu­fer kei­ne Män­gel gel­tend ma­chen. „Um­so wich­ti­ger ist es, vor dem Kauf ge­nau hin­zu­schau­en.“

Monz rät, den Kauf­ver­trag vor Un­ter­zeich­nung von ei­nem Fach­an­walt auf mög­li­che Fall­stri­cke über­prü­fen zu las­sen. Da­bei geht es auch um die Fra­ge, ob die Ei­gen­tü­mer an­de­rer Woh­nun­gen im glei­chen Haus dem Aus­bau des Dach­ge­schos­ses zu­stim­men müs­sen. „Maß­ge­bend hier­für ist die ent­spre­chen­de Tei­lungs­er­klä­rung“, er­klärt Chris­toph Herr­mann von der Stif­tung Wa­ren­test in Ber­lin. Nach Pa­ra­graf 22 des Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­set­zes (WEG) ist der Aus­bau ei­nes Dach­bo­dens ei­ne bau­li­che Ve­rän­de­rung, der al­le Woh­nungs­ei­gen­tü­mer zu­stim­men müs­sen. Die Tei­lungs­er­klä­rung kann aber auch vor­se­hen, dass kei­ne Zu­stim­mung nö­tig ist.

Im nächs­ten Schritt be­nö­ti­gen Ei­gen­tü­mer für den Dach­ge­schoss-Aus­bau ei­ne Bau­ge­neh­mi­gung. „Sie soll­ten sich beim Bau­amt ih­rer Stadt er­kun­di­gen, ob es be­stimm­te Vor­schrif­ten und An­for­de­run­gen gibt“, er­läu­tert Flo­ri­an Be­cker vom Bau­her­ren-Schutz­bund (BSB) in Ber­lin. So gibt es im Be­bau­ungs­plan Vor­ga­ben für Dach­nei­gun­gen und First­hö­hen. Ei­ni­ge Städ­te und Ge­mein­den för­dern den Dach­aus­bau. Um den Um­fang der nö­ti­gen Bau­ar­bei­ten zu er­mit­teln, soll­te ein Ex­per­te – das kann ein Bau­her­ren­be­ra­ter oder ein um­bau­er­fah­re­ner Ar­chi­tekt sein – ei­ne Be­stands­prü­fung ma­chen. So muss bei­spiels­wei­se aus­ge­lo­tet wer­den, ob das Dach re­gen­dicht ist und die Wär­me­däm­mung fach­ge­recht vor­ge­nom­men wur­de. „Zum Be­stand­scheck ge­hört auch zu prü­fen, ob Dachs­par­ren und Fuß­bo­den zum Bei­spiel oh­ne Schäd­lings­be­fall sind“, er­läu­tert Monz.

Auch wenn sol­che Ana­ly­sen mit­un­ter meh­re­re tau­send Eu­ro kos­ten, ist das aus Sicht von Monz gut in­ves­tier­tes Geld. Denn so kann rea­lis­tisch ab­ge­schätzt wer­den, wel­che Bau­ar­bei­ten wirk­lich nö­tig sind. Bei der Raum­auf­tei­lung der Gr­und­flä­che müs­sen Min­dest­hö­hen be­ach­tet wer­den. „Lan­des­bau­ord­nun­gen schrei­ben für stän­dig be­wohn­te Zim­mer ei­ne Min­dest­hö­he von 2,30 Me­ter für min­des­tens 50 Pro­zent der Gr­und­flä­che vor“, er­klärt Be­cker. Er emp­fiehlt, die Grund­ris­se mög­lichst fle­xi­bel zu ge­stal­ten, da­mit sie spä­ter even­tu­ell an ver­än­der­te Le­bens­si­tua­tio­nen an­ge­passt wer­den kön­nen: „Das re­du­ziert die Kos­ten bei spä­te­ren Um­bau­ten.“

Wenn es dann mit dem Aus­bau los­geht, müs­sen Dach­ge­schoss-Ei­gen­tü­mer si­cher­stel­len, dass das Ge­mein­schafts­ei­gen­tum – Dach, De­cken, Wän­de – nicht be­schä­digt wird. „Das klingt ba­nal, stellt aber in der Pra­xis ho­he An­for­de­run­gen“, sagt Herr­mann. Kommt es beim Bau ei­ner Dach­ter­ras­se, ei­nes Bal­kons oder Fens­ters zu ei­nem Feh­ler, dann liegt ei­ne Schä­di­gung des Ge­mein­schafts­ei­gen­tums vor. Be­auf­trag­te Hand­wer­ker soll­ten vom Fach sein. Denn nicht fach­ge­recht aus­ge­führ­te Ar­bei­ten kön­nen am En­de für viel Är­ger sor­gen. „Bei­spiels­wei­se ist es höchst kom­pli­ziert, Dach­ter­ras­sen oder Bal­ko­ne beim nach­träg­li­chen Ein­bau kor­rekt ab­zu­dich­ten“, er­läu­tert Herr­mann. Ist die Ab­dich­tung feh­ler­haft, kann es zum Bei­spiel bei hef­ti­gem Re­gen zu Was­ser­schä­den in der Woh­nung dar­un­ter kom­men. Die Fol­ge: Ge­gen den Dach­ge­schoss-Ei­gen­tü­mer kön­nen in ei­nem sol­chen Fall Scha­den­er­satz­an­sprü­che gel­tend ge­macht wer­den – das kann ei­ne Sum­me von meh­re­ren zehn­tau­send Eu­ro sein. Da­mit es für den Dach­ge­schos­sBe­sit­zer kei­ne bö­sen Über­ra­schun­gen mit den Hand­wer­kern gibt, soll­te ihm ein Ar­chi­tekt oder ein Bau­her­ren­be­ra­ter wäh­rend der Aus­bau­ar­bei­ten zur Sei­te ste­hen. Ei­gen­tü­mer könn­ten au­ßer­dem ver­su­chen, bei Ver­trags­ab­schluss mit Pla­nern und Hand­wer­kern ei­ne Ver­län­ge­rung der Ge­währ­leis­tung für er­brach­te Bau­leis­tun­gen für den Fall zu ver­ein­ba­ren, dass die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft ge­gen den Dach­ge­schos­sBe­sit­zer Scha­den­er­satz­an­sprü­che we­gen mög­li­cher Bau­män­gel gel­tend macht. Scha­den­er­satz­an­sprü­che we­gen ei­nes Bau­feh­lers ver­jäh­ren in der Re­gel nach fünf Jah­ren. „Da­nach kön­nen Scha­den­er­satz­an­sprü­che selbst dann zu­rück­ge­wie­sen wer­den, wenn ein Bau­feh­ler erst nach Ablauf der Frist er­kenn­bar ge­wor­den ist“, er­läu­tert Herr­mann.

WOH­NEN MIT AUS­SICHT: Im Dach­ge­schoss kann zu­sätz­li­che Wohn­flä­che ent­ste­hen. Der Aus­bau ei­nes Roh­lings will aber gut durch­dacht sein. Bei des­sen Kauf wird in der Re­gel die Ge­währ­leis­tung aus­ge­schlos­sen. Fo­to: Soe­ren St­a­che

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