Maß­stab für Miet­erhö­hun­gen

Rheinische Post Goch - - KINDERSEITE -

Miet­prei­se sind von Stadt zu Stadt un­ter­schied­lich. Ent­schei­dend für die Fest­le­gung ist die orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te.

zehn Pro­zent über der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te lie­gen.

Doch wie wird die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te ei­gent­lich er­mit­telt? „De­fi­niert ist das im Bür­ger­li­chen Ge­setz­buch“, sagt Ge­rold Happ vom Ei­gen­tü­mer­ver­band Haus & Grund Deutsch­land. In Pa­ra­graf 558 BGB heißt es in Ab­satz 2: „Die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te wird ge­bil­det aus den üb­li­chen Ent­gel­ten, die in der Ge­mein­de oder ei­ner ver­gleich­ba­ren Ge­mein­de für Wohn­raum ver­gleich­ba­rer Art, Grö­ße, Aus­stat­tung, Be­schaf­fen­heit und La­ge ein­schließ­lich der en­er­ge­ti­schen Aus­stat­tung und Be­schaf­fen­heit in den letz­ten vier Jah­ren ver­ein­bart oder (...) ge­än­dert wor­den sind.“

Aber: „Es ist für vie­le pri­va­te Ver­mie­ter und auch für Mie­ter nicht im­mer ein­fach, den rich­ti­gen Wert zu fin­den“, sagt Happ. „Am ein­fachs­ten ist es noch, wenn es ei­nen Miet­spie­gel gibt.“Miet­spie­gel sind Preis­über­sich­ten über die orts- üb­li­che Ver­gleichs­mie­te. „Sie wer­den ent­we­der von der Stadt oder zu­sam­men von Ei­gen­tü­mer- und Mie­ter­ver­ei­nen er­stellt be­zie­hungs­wei­se in Auf­trag ge­ge­ben“, er­klärt Ropertz. Zur­zeit gibt es nach sei­nen An­ga­ben knapp 600 Miet­spie­gel in Deutsch­land.

Aber Miet­spie­gel ist nicht gleich Miet­spie­gel: „Man un­ter­schei­det ein­fa­che und qua­li­fi­zier­te Miet­spie­gel“, er­läu­tert Ropertz. Die ein­fa­chen wer­den in der Re­gel von den In­ter­es­sen­ver­tre­tern – al­so den Miet- und Ei­gen­tü­mer­ver­bän­den so­wie den Ge­mein­den – aus­ge­han­delt. Tat­säch­li­che sta­tis­ti­sche Da­ten sind nicht zwin­gend die Grund­la­ge. An­ders ist das bei qua­li­fi­zier­ten Miet­spie­geln: Sie wer­den nach an­er­kann­ten wis­sen­schaft­li­chen Grund­sät­zen er­stellt und von der Stadt oder den In­ter­es­sen­ver­tre­tern der Mie­ter und Ver­mie­ter an­er­kannt.

Kom­pli­zier­ter kann es sein, die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te zu er­mit­teln, wenn es kei­nen Miet­spie­gel gibt. „Hier kann auf ei­ne Miet­da­ten­bank zu­rück­ge­grif­fen wer­den, man lässt sich ein Gut­ach­ten er­stel­len oder be­nennt drei ver­gleich­ba­re Woh­nun­gen“, er­klärt Happ. Der letz­te Punkt dürf­te aber Mie­ter und auch vie­le Pri­vat­ver­mie­ter schnell über­for­dern. „Sie müss­ten da­für theo­re­tisch die gan­ze Nach­bar­schaft nach ent­spre­chen­den Woh­nun­gen ab­su­chen“, sagt Happ. „Prak­tisch ist das kaum mög­lich.“Ein Gut­ach­ten ei­nes Sach­ver­stän­di­gen sei des­halb für die meis­ten die bes­se­re Lö­sung.

Ist die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te er­mit­telt, kann sie als Be­grün­dung für Miet­erhö­hun­gen her­an­ge­zo­gen wer­den. Ei­ne Miet­erhö­hung kann der Ver­mie­ter aber nicht ein­sei­tig an­ord­nen. „Er braucht da­für die Zu­stim­mung des Mie­ters“, er­klärt Ropertz. Mie­ter wie­der­um ha­ben das Recht zu prü­fen, ob die ge­setz­li­chen Vor­ga­ben ein­ge­hal­ten sind. Da­bei kön­nen sie sich Zeit las­sen: „Der Mie­ter kann den Rest des Mo­nats, in dem er die Miet­erhö­hung er­hal­ten hat, und die bei­den nach­fol­gen­den Mo­na­te prü­fen, ob er zu­stimmt oder nicht.“

Ist die Miet­erhö­hung for­mal und in­halt­lich in Ord­nung, muss der Mie­ter zu­stim­men und ab dem nächs­ten Mo­nat nach En­de der Zu­stim­mungs­frist die hö­he­re Mie­te zah­len. „Hat der Mie­ter Zwei­fel, kann er das Vor­ge­hen des Ver­mie­ters aber auch rü­gen“, er­klärt Happ. Das ist zum Bei­spiel mög­lich, wenn ein Ver­stoß ge­gen die Miet­preis­brem­se vor­liegt.

Al­ler­dings soll­ten Mie­ter das gut ab­wä­gen, denn es gibt auch Aus­nah­men: Für Miet­erhö­hun­gen nach Mo­der­ni­sie­run­gen gel­ten näm­lich spe­zi­el­le ge­setz­li­che Vor­schrif­ten. „An die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te be­zie­hungs­wei­se Kap­pungs­gren­zen muss sich der Ver­mie­ter hier nicht hal­ten“, er­klärt Ropertz.

Mie­ter und Ver­mie­ter kön­nen sich an der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te ori­en­tie­ren

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FOTO: THINKSTOCK/LEETUNG

Wie viel der Nach­bar für sei­ne Woh­nung zahlt, kann Maß­stab für die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te sein. Die Woh­nun­gen müs­sen aber zum Bei­spiel in Grö­ße und Aus­stat­tung ver­gleich­bar sein.

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