So schützt man sich vor stei­gen­den Kos­ten

Rheinische Post Moenchengladbach-Land - - BE­RUF KAR­RIE­RE & - VON ISA­BEL­LE MOD­LER

Nicht nur Groß­pro­jek­te, auch pri­va­ten Bau­vor­ha­ben kön­nen we­sent­lich teu­rer wer­den als ur­sprüng­lich ge­dacht. Da­für kann es Scha­den­er­satz ge­ben.

Das Haus hat noch kein Dach. Plötz­lich ver­zö­gert sich der Bau. Die Kos­ten stei­gen, der Fi­nanz­puf­fer wird knapp – für vie­le pri­va­te Bau­her­ren ei­ne Hor­ror­vor­stel­lung. „Un­ge­naue oder mehr­deu­ti­ge Ver­trags­ge­stal­tung, ei­ne un­aus­ge­reif­te Pla­nung zum Zeit­punkt der Bau­ver­ga­be so­wie nach­träg­li­che Än­de­rungs­wün­sche des Kun­den kön­nen Ur­sa­chen für ei­ne Ver­teue­rung sein“, er­klärt Paul Popes­cu vom Deut­schen An­walt­ver­ein (DAV).

Wich­ti­ge Fra­ge: Wo liegt die Pla­nungs­ver­ant­wor­tung? Wer mit ei­nem Ar­chi­tek­ten sei­ne Im­mo­bi­lie baut, kann von ihm ei­ne ge­naue Kos­ten­kal­ku­la­ti­on er­war­ten. „Der Ar­chi­tekt ist ver­pflich­tet, den Bau­her­ren über die ein­zel­nen Bau­schrit­te und die Kos­ten­ent­wick­lung zu in­for­mie­ren“, sagt Eva Rein­hold-Pos­ti­na vom Ver­band Pri­va­ter Bau­her­ren (VPB).

Über­schrei­tet das Bau­pro­jekt die ver­ein­bar­te Ober­gren­ze, muss der Ar­chi­tekt dar­auf hin­wei­sen. Tut er dies nicht, kann der Bau­herr mit­un­ter Scha­den­er­satz ver­lan­gen. „Der Ar­chi­tekt haf­tet für Mehr­kos­ten, die der Bau­herr nicht ge­neh­migt hat.“

Die meis­ten pri­va­ten Bau­her­ren be­auf­tra­gen je­doch ei­ne Bau­fir­ma. Auch sie muss (bü) Haus­tie­re Steht in ei­nem Miet­ver­trag, dass „Klein­tie­re wie Vö­gel, Zier­fi­sche, Schild­krö­ten, Hams­ter, Zwerg­ka­nin­chen oder ver­gleich­ba­re Tie­re“oh­ne Ein­wil­li­gung des Ver­mie­ters im „haus­halts­üb­li­chen Um­fang“ge­hal­ten wer­den dür­fen, gilt dies auch nur für die­se Klein­tie­re. Wenn ei­ne „an­de­re Tier­hal­tung des Mie­ters, ins­be­son­de­re Hun­de­hal­tung“nur bei „vor­he­ri­ger Zu­stim­mung des Ver­mie­ters ge­stat­tet“ist, so gilt das auch für ei­nen klei­nen Hund (hier für ei­nen York­shire-Ter­ri­er). Der Ver­mie­ter muss nicht zu­stim­men und der Mie­ter kann die Zu­stim­mung auch nicht ein­kla­gen. Die Klau­sel sei nicht da­hin­ge­hend aus­le­gungs­fä­hig, dass klei­ne Hun­de den Klein­tie­ren zu­zu­ord­nen sei­en, gro­ße Hun­de der „an­de­ren Tier­hal­tung“. Ei­ner sol­chen Aus­le­gung ste­he be­reits der Wort­laut ent­ge­gen, der die Hun­de­hal­tung ex­em­pla­risch, „je­doch ge­ne­rell der Zu­stim­mungs­be­dürf­tig­keit zu­ord­net“. Ei­ne Dif­fe­ren­zie­rung nach der Grö­ße und den Ei­gen­schaf­ten des Hun­des wür­de da­her dem In­halt der Klau­sel zu­wi­der­lau­fen. (AmG Ber­lin Span­dau, 13 C 574/10) den Bau­herrn in­for­mie­ren, wenn die Kos­ten sich er­hö­hen. „In der nicht ein­heit­li­chen Recht­spre­chung geht es dann um Mehr­kos­ten von et­wa 20 Pro­zent be­zo­gen auf den ur­sprüng­lich vor­ge­leg­ten Kos­ten­vor­an­schlag be­zie­hungs­wei­se den An­ge­bots­preis“, sagt Popes­cu. In sol­chen Fäl­len kann der Bau­herr den Ver­trag in der Re­gel kün­di­gen.

Die­sen Schritt soll­te je­der ge­nau über­le­gen. „In der Re­gel ver­teu­ert sich das Bau­pro­jekt zu­sätz­lich, un­ter Um­stän­den so­gar dras­tisch, wenn man ei­ne neue Bau­fir­ma be­auf­tragt“, warnt Popes­cu. Der Bau­herr muss be­reits er­brach­te Leis­tun­gen der al­ten Bau­fir­ma be­zah­len.

Zu­sätz­lich ver­langt der neue Ver­trags­part­ner oft ei­nen Ri­si­ko­auf­schlag, wenn er die Bau­stel­le über­nimmt. „Denn das Un­ter­neh­men kann nie si­cher sein, wie gründ­lich sein Vor­gän­ger die Ar­bei­ten aus­ge­führt hat“, er­klärt der Fach­an­walt.

Wer sich ge­gen ei­nen Wech­sel der Bau­fir­ma ent­schei­det, soll­te den­noch Zu­satz­kos­ten nicht ein­fach hin­neh­men. „Prü­fen Sie die Be­rech­ti­gung der For­de­rung, be­vor Sie die­se be­glei­chen“, rät Flo­ri­an Be­cker vom Bau­herrn-Schutz­bund. Denn mit­un­ter ist es ei­ne Aus­le­gungs­sa­che, ob die ein­zel­nen Ar­beits­schrit­te ei­ne wei­te­re Rech­nung recht­fer­ti­gen.

Da­mit es gar nicht erst so weit kommt, soll­ten Bau­her­ren vor­her die Kos­ten im Blick be­hal­ten. „Idea­ler­wei­se war­ten Bau­her­ren, bis die Pla­nung voll­stän­dig ist, und ver­ge­ben erst dann die Bau­leis­tun­gen“, rät Popes­cu. Zur ge­nau­en Pla­nung ge­hört auch, dass man sich nicht auf An­nah­men ver­lässt, son­dern sie mit Tat­sa­chen ab­gleicht.

Au­ßer­dem soll­ten Bau­her­ren al­les ver­trag­lich fest­hal­ten und nur Do­ku­men­te un­ter­schrei­ben, die sie ver­ste­hen. Denn mit­un­ter in­ter­pre­tie­ren Ver­brau­cher ver­trag­li­che Ver­ein­ba­run­gen falsch. Steht in der Bau­leis­tungs­be­schrei­bung et­wa „Aus­bau wird bau­sei­tig er­le­digt“, be­deu­tet dies, dass sich der Bau­herr dar­um küm­mern muss.

Grund­sätz­lich soll­ten Bau­her­ren ge­nü­gend Puf­fer ein­pla­nen. Nichts ist schlim­mer, als un­ter Geld- oder Zeit­druck zu ste­hen. „Des­halb ist es wich­tig, im Ver­trag den Bau­be­ginn und die ge­naue Bau­zeit fest­zu­le­gen. Au­ßer­dem soll­te man ei­nen zeit­li­chen Puf­fer von min­des­tens ei­nem Mo­nat ein­pla­nen“, rät Be­cker. Mit ei­nem kon­kre­ten Ein­zugs­da­tum kann man dem Bau­un­ter­neh­mer ein­fa­cher Fris­ten set­zen.

Bau­herrn soll­ten auch an ge­nü­gend fi­nan­zi­el­le Re­ser­ven den­ken. Als Puf­fer emp­fiehlt Be­cker, min­des­tens 5000 bis 10.000 Eu­ro in sei­ne Kal­ku­la­ti­on ein­zu­rech­nen. Da­mit Bau­herrn auch im Plei­te­fall der Bau­fir­ma kei­ne bö­sen Über­ra­schun­gen er­le­ben, rät Rein­hold-Pos­ti­na, nur Teil­leis­tun­gen zu be­zah­len und nicht in Vor­leis­tung zu ge­hen.

WOH­NEN & RECHT „Der Bau­be­ginn und die Bau­zeit soll­ten im Ver­trag fest­ge

hal­ten wer­den“

Flo­ri­an Be­cker

Bau­her­ren-Schutz­bund

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