Wann die Grund­er­werb­steu­er fäl­lig wird

Rheinische Post Moenchengladbach-Land - - MARKTPLATZ - VON SAN­DRA KETTERER

Auf Im­mo­bi­li­en­käu­fer kom­men vie­le Rech­nun­gen zu. Ei­ne da­von kommt schnell vom Fi­nanz­amt: Der Be­scheid über die Grund­er­werb­steu­er. In ei­ni­gen Fäl­len lässt die­se sich aber re­du­zie­ren.

Das Häu­schen im Grü­nen oder die schi­cke Ei­gen­tums­woh­nung in der Stadt – da­von träu­men vie­le. Ein gro­ßer Pos­ten da­bei nimmt die Grund­er­werb­steu­er ein, oh­ne de­ren Zah­lung das Ei­gen­tum nicht über­tra­gen wird. Sie be­trägt in der Re­gel meh­re­re tau­send Eu­ro – und die Käu­fer müs­sen sie aus ei­ge­ner Ta­sche zah­len, denn der Kre­dit der Bank darf hier­für nicht ge­nutzt wer­den. Wann wird die Grund­er­werb­steu­er bei pri­va­ten Ge­schäf­ten fäl­lig? Im­mer dann, wenn ein Grund­stück von ei­nem Ei­gen­tü­mer auf den nächs­ten über­tra­gen wird. „Wer al­so ein un­be­bau­tes Grund­stück oder ei­ne Im­mo­bi­lie kauft, muss Grund­er­werb­steu­er zah­len“, sagt Hil­de­gard Filz vom Bund der Steu­er­zah­ler. Da­bei ist es un­er­heb­lich, ob der Er­werb durch ei­nen Kauf­ver­trag, ei­nen Grund­stück­tausch­ver­trag oder das Meist­ge­bot im Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ver­fah­ren zu­stan­de kommt, er­gänzt An­ne­kath­rin Werns­dorf vom Deut­schen Steu­er­be­ra­ter­ver­band. „Grund­stü­cke im Sin­ne des Grund­er­werb­steu­er­ge­set­zes sind ne­ben dem Grund und Bo­den auch Bruch­teils- und Mit­ei­gen­tum oder Erb­bau­rech­te“, sagt Werns­dorf. Auch wenn sich ei­ne Ei­gen­tums­woh­nung im Bau be­fin­det, muss der Käu­fer zah­len. Ent­schei­dend ist der zu­künf­ti­ge Zu­stand des Ob­jek­tes. (bü) Mak­ler­pro­vi­si­on Auch wenn ein ge­plan­ter Hauskauf nicht zu­stan­de kommt, weil die Fi­nan­zie­rung platzt, hat ein vom ver­meint­li­chen Käu­fer ein­ge­schal­te­ter Mak­ler An­spruch auf das ver­ein­bar­te Ho­no­rar. Der In­ter­es­sent hät­te nur dann ei­ne Zah­lung ab­wen­den kön­nen, wenn es ei­ne ent­spre­chen­de Klau­sel in dem Ver­trag mit dem Mak­ler ge­ge­ben hät­te. So muss­te es ihm je­doch be­wusst ge­we­sen sein, dass er das Ri­si­ko trägt, wenn sei­ne Fi­nan­zie­rung nicht klappt, ent­schie­den die Rich­ter. (LG Bre­men, 9 O 755/14). Wie hoch ist die Grund­er­werb­steu­er? Seit 2006 dür­fen die Bun­des­län­der den Steu­er­satz selbst fest­le­gen. Des­we­gen va­ri­iert er je nach Bun­des­land. „Bay­ern und Sach­sen ha­ben mit 3,5 Pro­zent den nied­rigs­ten Steu­er­satz in Deutsch­land“, sagt Filz. Am meis­ten zahl­ten Käu­fer in Bran­den­burg, Nord­rhein-West­fa­len, Thü­rin­gen, Schles­wig-Hol­stein und dem Saar­land mit je­weils 6,5 Pro­zent Grund­er­werb­steu­er, er­gänzt Si­byl­le Ba­rent vom Ei- Mo­der­ni­sie­rung Wird in ei­ner Miet­woh­nung ein Gas- ge­gen ei­nen In­duk­ti­ons­herd aus­ge­tauscht, so gilt dies als Mo­der­ni­sie­rung der Woh­nung. Das hat das Amts­ge­richt Ber­linSchö­ne­berg ent­schei­den. Denn durch ei­nen sol­chen mo­der­nen In­duk­ti­ons­herd wird der Ge­brauchs­wert der Kü­che nach­hal­tig er­höht. Im Ge­gen­zug hät­ten die Mie­ter für den not­wen­di­gen Kauf neu­er Töp­fe und Pfan­nen ei­nen Auf­wen­dungs­er­satz­an­spruch. In die­sem Fall wur­de die­ser mit 500 Eu­ro be­zif­fert. (AmG Ber­linSchö­ne­berg, 103 C 196/16) gen­tü­mer­ver­band Haus & Grund Deutsch­land. Auf wel­cher Grund­la­ge wird die Steu­er fest­ge­legt? „Die Grund­la­ge der Steu­er­hö­he ist der no­ta­ri­el­le Kauf­preis“, sagt Ba­rent. Wich­tig zu wis­sen: Der Wert des Grund­stücks fließt eben­so in die Be­wer­tung mit ein wie die dar­auf ste­hen­de Im­mo­bi­lie. Mi­ter­wor­be­nes In­ven­tar – et­wa ei­ne Ein­bau­kü­che - dür­fe hin­ge­gen her­aus­ge­rech­net wer­den, sagt Werns­dorf. Wie wird die Grund­steu­er be­rech­net, wenn das Haus noch nicht ge­baut ist? Wer ein Grund­stück kauft und schon mit ei­nem Bau­trä­ger ei­nen Ver­trag für den Haus­bau un­ter­zeich­net hat – oder sich gar vom Bau­trä­ger das Grund­stück ver­mit­teln lässt -, muss da­mit rech­nen, dass das Fi­nanz­amt die Steu­er für Grund­stück und Haus ver­an­lagt. „Die Fi­nanz­äm­ter kon­trol­lie­ren da ge­nau“, sagt Ba­rent. Ein ein­fa­ches Bei­spiel: Bei ei­nem Grund­stücks­preis von 100.000 Eu­ro wer­den bei ei­nem Steu­er­satz von 3,5 Pro­zent 3500 Eu­ro Grund­er­werb­steu­er fäl­lig, er­klärt Ba­rent. Wird dar­auf ein Haus im Wert von 300.000 Eu­ro ge­baut, er­höht sich die For­de­rung um wei­te­re 10.500 Eu­ro. Ba­rent rät Käu­fern da­zu, kei­nen ein­heit­li­chen Ge­samt­ver­trag für Grund­stücks­er­werb und Bau­ver­trag zu schlie­ßen. Denn dann wird nur für das Grund­stück die Steu­er fäl­lig. „Las­sen Sie sich auch nicht das An­ge­bot für den Haus­bau in ei­ner Ge­samt­kal­ku­la­ti­on mit den Grund­stücks­kos­ten er­stel­len.“Idea­ler­wei­se wer­den bei­de Ver­trä­ge mit gro­ßem zeit­li­chen Ab­stand ge­schlos­sen. Gibt es Aus­nah­men von der Be­steue­rung? Aus­ge­nom­men von der Grund­er­werb­steu­er sind bei­spiels­wei­se Er­ben oder Men­schen, die ei­ne Im­mo­bi­lie mit­tels Schen­kung er­hal­ten. „Even­tu­ell fällt hier aber die Schen­kungs­steu­er an“, sagt Ba­rent. Auch die­je­ni­gen, die ein Grund­stück von ih­rem Ehe­gat­ten oder ein­ge­tra­ge­nen Le­bens­part­ner er­hal­ten, müss­ten kei­ne Steu­er zah­len, er­klärt Werns­dorf. Glei­ches gel­te für die Über­tra­gung un­ter Ver­wand­ten in ge­ra­der Li­nie, al­so Groß­el­tern, El­tern, Kin­der und En­kel – und für den Fall ei­ner Schei­dung, wenn ein Ehe­part­ner dem an­de­ren et­wa sei­nen Teil am Haus ver­kauft. Was be­deu­tet die Frei­gren­ze von 2500 Eu­ro? Grund­er­werb­steu­er wird erst fäl­lig, wenn der Wert des Grund­stücks hö­her ist als 2500 Eu­ro. Das dürf­te bei den meis­ten Käu­fen zu­tref­fen. „Ehr­lich ge­sagt ist mir in der Pra­xis noch kein Grund­stück un­ter­ge­kom­men, das we­ni­ger als 2500 Eu­ro kos­tet“, sagt Ba­rent. „Über­steigt der Kauf­preis die Frei­gren­ze, fällt die Steu­er auf den ge­sam­ten Kauf­preis an“, er­gänzt Filz. Wer ein Grund­stück im Wert von 2501 Eu­ro kau­fe, müs­se bei ei­nem Steu­er­satz von fünf Pro­zent 125 Eu­ro Grund­er­werb­steu­er zah­len.

WOH­NEN & RECHT

FO­TO: UWE ANSPACH

Wer ei­ne Im­mo­bi­lie er­wirbt, muss Grund­er­werb­steu­er zah­len. Bei Neu­bau­vor­ha­ben lässt sich die Steu­er­last re­du­zie­ren.

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