Wor­auf Im­mo­bi­li­en­käu­fer ach­ten müs­sen

Rheinische Post Moenchengladbach-Land - - RÄTSEL - VON SAN­DRA KET­TE­RER

Der Kauf ei­ner Im­mo­bi­lie ist mit vie­len Un­si­cher­hei­ten ver­bun­den. Da soll­te es bei den The­men Dar­le­hen, Preis und Kauf­ver­trag kei­ne bö­sen Über­ra­schun­gen ge­ben. Drei Punk­te, die In­ter­es­sen­ten be­ach­ten müs­sen.

Gera­de in heiß be­gehr­ten La­gen ar­tet die Su­che nach dem Ei­gen­heim in Stress aus. Zahl­rei­che In­ter­es­sen­ten ste­hen Schlan­ge, die Kauf­prei­se sind teils as­tro­no­misch hoch, der Markt ist hart um­kämpft. Drei Tipps, da­mit sich Käu­fer im Im­mo­bi­li­en-Dschun­gel zu­recht­fin­den: Kre­dit­rah­men Das Traum­haus ge­fun­den, im Geis­te schon den Gar­ten be­pflanzt – und dann stellt sich bei der Bank her­aus, dass ei­nem der be­nö­tig­te Kre­dit nie und nim­mer ge­währt wird? Sol­che Si­tua­tio­nen sind är­ger­lich und kön­nen zu ei­ner un­nö­tig lan­gen Su­che füh­ren. Al­so bes­ser vor­her das ei­ge­ne Fi­nan­zie­rungs­kon­zept prü­fen. „So­bald ich den Ent­schluss ge­fasst ha­be, Ei­gen­tü­mer zu wer­den, soll­te ich mit dem Fi­nan­zie­rer re­den“, rät Re­na­te Daum von der Stif­tung Wa­ren­test.

Po­ten­zi­el­le Käu­fer soll­ten nicht nur klä­ren, wel­che Un­ter­la­gen die Bank im Fal­le ei­nes Kre­dit­an­tra­ges be­nö­tigt, son­dern auch, wel­che Kre­dit­hö­he mög­lich ist – „zu­min­dest ge­schätzt“. Die Un­ter­la­gen soll­ten Käu­fer sam­meln und ak­tu­ell hal­ten. Wer weiß, was die Bank be­nö­tigt, kön­ne au­ßer­dem gleich bei der ers­ten Be­sich­ti­gung den Ver­käu­fer um die In­for­ma­tio­nen bit­ten und müs­se das nicht erst spä­ter noch er­fra­gen. Das spart Zeit. „Be­vor der Ver­brau­cher sich um den Im­mo­bi­li­en­kauf be­müht, soll­te er in sich ge- (bü) Täu­schung Ist in ei­nem Ex­po­sé zum Kauf ei­ner Woh­nung ei­ne grö­ße­re Wohn­flä­che an­ge­ge­ben als hin­ter­her im no­ta­ri­el­len Kauf­ver­trag, so kann der Käu­fer den Ver­trag nicht we­gen arg­lis­ti­ger Täu­schung rück­gän­gig ma­chen. Die Ex­po­sé-In­for­ma­ti­on stellt kei­ne ver­bind­li­che „Be­schaf­fen­heits­ver­ein­ba­rung“dar. Der Kun­de hät­te auf­pas­sen müs­sen, dass die an­ge­ge­be­ne Qua­drat­me­ter­zahl spä­ter auch im of­fi­zi­el­len Ver­trags­pa­pier auf­taucht, weil nur dar­in „Rechts­wir­kun­gen er­zeugt“wer­den kön­nen. (BGH, V ZR 78/14) hen“, rät Tho­mas Hent­schel von der Ver­brau­cher­zen­tra­le NRW. Die zen­tra­len Fra­gen: „Wie viel Ei­gen­ka­pi­tal ha­be ich? Wie viel will ich als Re­ser­ve be­hal­ten? Wie viel kann ich mir mo­nat­lich leis­ten?“Hent­schel emp­fiehlt, vom mo­nat­li­chen Bud­get nicht mehr als 40 bis 45 Pro­zent für Wohn­kos­ten zu ver­pla­nen – für Kre­dit und Ne­ben­kos­ten.

Idea­ler­wei­se zah­len Schuld­ner ih­ren Kre­dit bis zum Ren­ten­ein­tritt ab. „Au­ßer­dem muss ich noch die Kauf­ne­ben- Um­la­ge Will ei­ne Kom­mu­ne in ei­ner Stra­ße die Geh­we­ge aus­bau­en, so kann sie die Ei­gen­tü­mer der an die­se Stra­ße an­gren­zen­den Grund­stü­cke dar­an be­tei­li­gen. Sie muss da­bei aber Au­gen­maß hal­ten und darf nicht pau­schal um­le­gen. Sie muss un­ter an­de­rem be­rück­sich­ti­gen, wie die Geh­we­ge fre­quen­tiert sein wer­den. In dem ver­han­del­ten Fall war die Stra­ße nur mit ei­nem Bür­ger­steig aus­ge­stat­tet. Zu­dem gibt es in der nä­he­ren Um­ge­bung öf­fent­li­che Ein­rich­tun­gen. Die Kom­mu­ne muss neu rech­nen. (VwG Ko­blenz, 4 K 476/16) kos­ten, al­so die Grund­er­werb­steu­er, Ge­büh­ren für No­tar und Mak­ler und so wei­ter, ein­pla­nen“, sagt Hent­schel. Das sind oft Kos­ten in Hö­he von zehn bis zwölf Pro­zent des Kauf­prei­ses. Kauf­in­ter­es­sen­ten soll­ten sich bei der Su­che nach ei­nem Dar­le­hens­ge­bern nicht nur an die Haus­bank wen­den. Es sei auch nicht ver­kehrt, sich über meh­re­re Fi­nan­zie­rer zu in­for­mie­ren, er­gänzt Daum. Vie­le Ban­ken ver­mit­teln in­zwi­schen auch Kre­di­te an­de­rer An­bie­ter. Preis fest­le­gen Ein Bau­trä­ger will ei­ne gan­ze Sied­lung aus Ein­fa­mi­li­en­häu­sern neu bau­en. Der Käu­fer kann sich ei­ne Im­mo­bi­lie aus­su­chen, re­ser­viert sie und leis­tet da­für so­gar ei­ne An­zah­lung - in der An­nah­me, dass der an­ge­bo­te­ne Kauf­preis da­durch ver­bind­lich ist. Reicht das? Lei­der nein, sagt Daum. „Im Bür­ger­li­chen Ge­setz­buch steht, dass al­le Ge­schäf­te, bei de­nen ich ver­bind­lich er­klä­re, dass ich ei­ne Im­mo­bi­lie ver­kau­fe, no­ta­ri­ell be­ur­kun­det wer­den müs­sen.“

An­ders aus­ge­drückt: Ei­ne Re­ser­vie­rung ist laut Ge­setz nur dann ver­bind­lich, wenn sie von ei­nem No­tar be­ur­kun­det wird. Durch die Beur­kun­dung fal­len na­tür­lich Ge­büh­ren an. „Lässt man beim No­tar re­ser­vie­ren, muss man wis­sen, dass man sich selbst eben­falls bin­det“, sagt Daum. Nicht im­mer hat dies für den Käu­fer Vor­tei­le.

Wer ein Haus oder ei­ne Ei­gen­tums­woh­nung re­ser­viert, um ei­ni­ge Wo­chen Zeit für die Kre­dit­ver­hand­lun­gen mit der Bank zu ge­win­nen, muss wis­sen: Er ver­pflich­tet sich zum Kauf, auch wenn er am En­de kei­nen Kre­dit be­kommt. Ver­trag prü­fen Bei ei­nem Im­mo­bi­li­en­kauf geht es meist um ho­he Sum­men. In der Re­gel muss der Käu­fer ei­nen Kre­dit da­für auf­neh­men. Es kann al­so rat­sam sein, den Ver­trag vor der Un­ter­zeich­nung durch ei­nen An­walt prü­fen zu las­sen. Zwar müs­se das Ge­schäft im­mer von ei­nem No­tar be­ur­kun­det wer­den, „aber No­ta­re sind nicht Auf­klä­rer“, sagt Nor­bert Schön­le­ber, Mit­glied des Ge­schäfts­füh­ren­den Aus­schus­ses der Ar­beits­ge­mein­schaft Miet­recht und Im­mo­bi­li­en im Deut­schen An­walt­ver­ein. No­ta­re sind da­zu ver­pflich­tet, neu­tral zu in­for­mie­ren. Sie sind kei­ne In­ter­es­sens­ver­tre­ter.

Wol­len Käu­fer den In­halt des Ver­tra­ges prü­fen las­sen, soll­ten sie ei­nen An­walt auf­su­chen. Bei ge­brauch­ten Im­mo­bi­li­en sei bei­spiels­wei­se ei­ne Ge­währ­leis­tung meist ganz aus­ge­schlos­sen. „Wenn sich spä­ter Män­gel her­aus­stel­len, ist der Käu­fer meist der Dum­me“, sagt Schön­le­ber. Wird die Im­mo­bi­lie noch be­wohnt, sei es wich­tig, kla­re Re­ge­lun­gen zum Über­gang fest­zu­hal­ten. „Am bes­ten ist ei­ne Ver­pflich­tung zur Räu­mung zu ei­nem be­stimm­ten Da­tum in der no­ta­ri­el­len Ur­kun­de.“

Bei Neu­bau­ten müs­sen In­ter­es­sen­ten die Leis­tungs­be­schrei­bung des Bau­trä­gers ge­nau durch­le­sen.

WOH­NEN & RECHT

FO­TO: MAR­KUS SCHOLZ

Manch­mal ist es ein st­ei­ni­ger Weg – von der ers­ten Be­sich­ti­gung bis zum Ein­zug in die ei­ge­ne Im­mo­bi­lie. Denn wer ein Haus oder ei­ne Woh­nung kau­fen will, muss da­bei ei­ni­ges be­ach­ten.

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