Ab­si­che­rung aus St­ein

Rheinische Post Moenchengladbach-Land - - RÄTSEL - VON LE­ON­HARD KEHNSCHERPER

Se­nio­ren be­kom­men Geld für ih­re ei­ge­ne Im­mo­bi­lie – und kön­nen trotz­dem da­rin woh­nen blei­ben. Klingt zu gut, um wahr zu sein? Tat­säch­lich kann die Im­mo­bi­li­en-Lei­b­ren­te ein gu­ter De­al für Ei­gen­tü­mer im Ren­ten­al­ter sein.

Ei­ne ei­ge­ne Im­mo­bi­lie ist ei­ne gu­te Vor­sor­ge ge­gen fi­nan­zi­el­le Pro­ble­me im Al­ter – das zu­min­dest ist ein oft ge­nann­ter Rat­schlag. Doch auch wenn Ei­gen­tü­mer miet­frei woh­nen und die Im­mo­bi­lie ab­be­zahlt ist, kön­nen sie im Al­ter trotz­dem in fi­nan­zi­el­le Eng­päs­se ge­ra­ten.

„Oft ist die ei­ge­ne die ein­zi­ge Im­mo­bi­lie, die Rent­ner an­spa­ren konn­ten“, sagt Fried­rich Thie­le, Vor­stand der Deut­schen Lei­b­ren­ten Grund­be­sitz AG. Dann sei das Ge­spar­te im Haus ge­bun­den und feh­le als Zu­satz­ren­te. Die ge­setz­li­che Ren­te si­chert oft nur das Not­wen­di­ge ab.

„Fi­nan­zi­el­le Son­der­aus­ga­ben kön­nen aber dro­hen, wenn Pfle­ge not­wen­dig wird oder ein Part­ner ver­stor­ben ist und der Hin­ter­blie­be­ne das Haus mit ei­ner Wit­wen­ren­te nicht hal­ten kann“, er­klärt Thie­le. Mit der Im­mo­bi­li­enLei­b­ren­te kön­nen Rent­ner sol­che Eng­päs­se über­brü­cken. Doch wie funk­tio­niert das?

Bei der Im­mo­bi­li­en-Lei­b­ren­te wird das Haus ver­kauft und geht mit Ver­trags­ab­schluss in das Ei­gen­tum des Käu­fers über. Im Ge­gen­zug er­hal­ten die Ver­käu­fer ein le­bens­lan­ges Wohn­recht und mo­nat­li­che Ren­ten­zah­lun­gen bis zu ih­rem Le­bens­en­de.

Ein an­de­res Mo­dell ist die so­ge­nann­te Um­kehr­hy­po­thek. Hier schlie­ßen die Ei­gen­tü­mer ei­nen Kre­dit­ver­trag mit ei­ner Bank oder Ver­si­che­rung. Das (bü) Be­triebs­kos­ten Ein Ver­mie­ter darf die Ver­wal­tungs­kos­ten für die Ei­gen­tums­woh­nun­gen im Rah­men der jähr­li­chen Be­triebs­kos­ten­ab­rech­nung auf die Mie­ter um­le­gen. Ist die Um­la­ge im Miet­ver­trag ver­ein­bart, so muss der Mie­ter sie auch dann be­zah­len, wenn die Ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft die zu Grun­de lie­gen­de Jah­res­ab­rech­nung noch nicht be­schlos­sen und ge­neh­migt hat. Der Ver­mie­ter ist auch oh­ne vor­lie­gen­den Be­schluss in der La­ge, ei­ne Abrech­nung zu er­stel­len. (LG Darm­stadt, 6 S 143/15) Haus bleibt Ei­gen­tum des Be­sit­zers, die Hy­po­thek wird in mo­nat­li­chen Ra­ten aus­be­zahlt, die Schul­den­last baut sich al­so von Jahr zu Jahr auf. Am En­de der Lauf­zeit wird die Hy­po­thek ent­we­der in ei­ner Sum­me zu­rück­ge­zahlt oder die Im­mo­bi­lie wech­selt in den Be­sitz des Kre­dit­ge­bers. Zu­dem en­den die mo­nat­li­chen Ra­ten­aus­zah­lun­gen.

Auch Anna­bel Oel­mann, Vor­stand der Ver­brau­cher­zen­tra­le Bre­men, sieht Vor­tei­le in die­ser Nut­zung: Se­nio­ren be- Miet­ver­trag Stu­den­ten ha­ben na­tur­ge­mäß ein „be­son­de­res In­ter­es­se an Mobilität und Fle­xi­bi­li­tät“, was die Mög­lich­keit ein­schließt, „schnell mal den Stu­di­en­ort zu wech­seln“. Des­halb darf der Ver­mie­ter ei­nes Stu­den­ten die­sen nicht per For­mu­lar­ver­trag für min­des­tens zwei Jah­re an die Woh­nung bin­den. Die­se Klau­sel be­nach­tei­li­ge ihn un­an­ge­mes­sen. In dem ver­han­del­ten Fall ver­lang­te der jun­ge Mie­ter nach sie­ben Mo­na­ten ei­ne Be­en­di­gung sei­nes Miet­ver­hält­nis­ses und be­kam Recht. (AmG Saar­brü­cken, 3 C 313/15) kom­men Pla­nungs­si­cher­heit, da al­le wich­ti­gen Fak­to­ren – zum Bei­spiel Hö­he der Ren­te, Zins­satz, Lauf­zeit – im Vor­aus fest­ge­legt wer­den. „Wird die Im­mo­bi­lie be­lie­hen, kann sie meis­tens auch ver­kauft wer­den – zum Bei­spiel im Pfle­ge­fall“, sagt Oel­mann. Aus dem Ver­kaufs­er­lös wer­de dann das Dar­le­hen ge­tilgt. Zu­dem sei die Ren­te weit­ge­hend steu­er­frei.

Doch Ver­brau­cher soll­ten sich auch fra­gen, wie wich­tig es ih­nen ist, in der ei­ge­nen Im­mo­bi­lie woh­nen zu blei­ben. Denn Im­mo­bi­li­en-Lei­b­ren­te oder Um­kehr­hy­po­thek sei­en re­la­tiv teu­re Pro­duk­te, so Oel­mann. Dies be­tref­fe so­wohl den Zins­satz für das Dar­le­hen als auch die an­fal­len­den Ge­büh­ren. „Da­zu ge­hö­ren et­wa die Ab­schluss­ge­bühr und die Rück­ver­si­che­rung der Bank ge­gen das Lang­le­big­keits­ri­si­ko – wenn der Ei­gen­tü­mer al­so län­ger lebt als sta­tis­tisch be­rech­net“, sagt Oel­mann.

Ein wei­te­res Ri­si­ko liegt da­rin, wie der Wert der Im­mo­bi­lie er­mit­telt wird. Hier kann es zu Si­cher­heits­ab­schlä­gen kom­men. Denn die Im­mo­bi­lie dient nur dem An­bie­ter als Si­cher­heit und kann als sol­che nicht mehr an­der­wei­tig ver­wen­det wer­den. „Des­halb ist die Im­mo­bi­li­en-Lei­b­ren­te nur für ei­nen ganz be­stimm­ten Per­so­nen­kreis ei­ne denk­ba­re Al­ter­na­ti­ve“, sagt Oel­mann.

Sie sei grund­sätz­lich für Rent­ner ge­dacht, die ei­ne weit­ge­hend schul­den­freie Im­mo­bi­lie be­sit­zen, in die­ser Im­mo­bi­lie woh­nen blei­ben wol­len, kei­ne na­he­ste­hen­den Er­ben ha­ben und ger­ne mehr Geld zur Ver­fü­gung ha­ben wol­len – be­zie­hungs­wei­se mehr Geld brau­chen.

In­ter­es­sier­te soll­ten dar­auf ach­ten, wel­ches Ren­ten-Mo­dell sie aus­wäh­len. Wich­tig ist es zu klä­ren, wie ge­nau das Wohn- und Nieß­brauch­recht ge­re­gelt ist oder wer zu­künf­tig für In­stand­hal­tungs- und Re­no­vie­rungs­maß­nah­men auf­kom­men muss. „Auch auf die Art und Wei­se der Wer­ter­mitt­lung der Im­mo­bi­lie kommt es an. Dar­auf be­ruht schließ­lich die Hö­he der Ren­te“, er­klärt Oel­mann. In­ter­es­sier­te soll­ten au­ßer­dem klä­ren, wel­che Kon­se­quen­zen sich er­ge­ben, wenn der An­bie­ter plei­te­geht.

Ei­ne an­de­re Mög­lich­keit: Ei­gen­tü­mer kön­nen die Im­mo­bi­lie ver­kau­fen – oh­ne Lei­b­ren­te. Denn ein schlech­tes Sze­na­rio wä­re bei­spiels­wei­se, wenn die Lei­b­ren­te zwar aus ei­nem fi­nan­zi­el­len Eng­pass hilft, der Rent­ner ein paar Jah­re spä­ter aber aus ge­sund­heit­li­chen Grün­den nicht mehr in sei­nem Haus woh­nen kann. „Da­mit wä­re der Sinn und Zweck der Lei­b­ren­te nicht mehr ge­ge­ben“, sagt Oel­mann.

Ab­ge­se­hen da­von ist es der­zeit schwie­rig, ein Lei­b­ren­tenAn­ge­bot zu fin­den. „Ban­ken oder Spar­kas­sen, die rei­ne Lei­b­ren­ten-Mo­del­le in Deutsch­land an­bie­ten, sind uns der­zeit nicht be­kannt“, sagt Ste­fan Ma­rotz­ke vom Deut­schen Spar­kas­sen- und Gi­ro­ver­band. Je­doch ge­be es ei­ni­ge An­ge­bo­te frei­er Fi­nanz­dienst­leis­ter.

WOH­NEN & RECHT

FO­TO: ANDREA WARNECKE

Wer im Al­ter ein zu­sätz­li­ches Ein­kom­men braucht, kann sei­ne schul­den­freie Im­mo­bi­lie zu Geld ma­chen.

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